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10年先の目標を立てることが重要
不動産投資におけるリスクコントロールの方法は過去2回の記事で紹介しました。
不動産投資におけるリスクをコントロールして収益を上げる その１ | vol.321
不動産投資におけるリスクをコントロールして収益を上げる その２ | vol.322
自分でリスクコントロールしていけば、不動産投資は成功確率が高くなる投資です。
そのせいか「いい物件がある」というだけで、購入を即決してしまう投資家もいます。
しかし、不動産投資で成功するためには、その物件がどんなにいい物件だと思っても、将来的に目指している収益プランやライフプランに合ったものかしっかりと検討して判断する必要があります。
なぜなら、不動産投資においては、目的によって購入する物件が異なってくるからです。
例えば、物件を複数所有して長期的に安定した収益を得ることが目的であるとか、定年後の年金補てん的収入が欲しいという方であれば、「都心に近い人気物件」でも利回りが悪い物件は購入すべきではありません。
それよりは、少し郊外でも利回りの良い築浅の物件で、着実にキャッシュフローを増やしてお金を貯え、追加で物件を取得できるようにするのが目的に合っています。
インカムゲインが目的ではなくて、あくまでもキャピタルゲインが狙える物件がいいというのであれば、都心に近い人気物件も選択肢に入るでしょう。
表面的な利回りが良いという理由だけで、駅から遠い中古物件を購入しても、修繕費が予想以上にかかる、空室が増えていくといった事態になれば、安定収益が得られないばかりかローンの返済も厳しくなります。
そうしたことを避けるために、10年先の目標を立てることが重要なのです。
つまり、「長期ビジョンとそれに対するマネジメント」を身につけることが大切になります。
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プロの投資家と素人投資家の違い
では、不動産投資の世界での長期ビジョンとそれに対するマネジメントとはどういうことかと言うと、
以下の３つをしっかり計画したうえで行動できるかどうかです。
①物件取得のタイミング（入口）
②物件保有
③売却・エグジット（出口）
安く仕入れて、高く売るのは、どんな商売でも基本となります。
不動産投資においても、入口の仕入れ判断を間違えないことで、商売の大勢は決まると言っても過言ではありません。
しかし、お得な物件を購入できたというだけで喜ぶのは素人投資家です。
プロは、いつでも「売る場合」を想定しています。
これは、必ず売却するということではありません。
10年先の売却の可能性を最初から考えておかないと、ただそのまま物件を所有し、最終的に投資が失敗になる恐れがあるからです。
この「出口戦略」をきちんと持っているのが、プロの不動産投資なのです。
不動産投資における売却のタイミングは、金融マーケットの動きと大きくリンクしています。
「この物件を、このまま保有したほうがいいのか、売却したほうがいいのか」という不動産オーナーの声をよく耳にすることがあります。
そんなときは、まずは今の金融マーケットを見る、そして今後どのような流れになっていくのか、そういった経済情報をしっかり掴むことが大切です。
なぜなら、不動産は金融とリンクしたサイクルビジネスになっているからです。
過去の日本経済と不動産市場の連動性を見ても分かるように、不動産売買のタイミングは金融マーケットの動きを慎重に観察することで、ある程度掴むことが可能なのです。
そして、経済に波があるように、不動産市場にも同じサイクルで波がやってきます。
「波」ですから、右肩上がりでも右肩下がりでもないのです。交互にやってくるのです。
よって、前述したように、「自分が売る場合のタイミング」を想定して、そのイメージどおりの波がきたときに売買することが不動産投資における成功の秘訣です。
それまでは、基本的に保有しつづけます。市場の動きにつられて慌てて動くのが、いちばん良くないことです。
そこがプロの投資家と素人投資家の大きな違いということになります。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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