この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。
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自分が所有している不動産はいくらぐらいで売れそうか、いくらぐらいの価値があるのか、誰でも気になるのがほんとのところです。
ほとんどの方は自分の不動産はこのくらいで売れるはずだという予想や思い込みをしているものです。
「１年前、近くの土地が坪３０万円で売れた」「自分が買った時は坪４０万円したから、最低でもそれくらいで売れるだろう」「この辺は環境が素晴らしいし、めったに売りに出ない土地だから相当高く売れるだろう」
このような予想を勝手にしながら、不動産屋がいくらで査定してくれるのかを楽しみにしています。しかし、そのほとんどの不動産は、予想を大きく下回り、不動産オーナーを落胆させてしまうことが多々あります。
自分の不動産の価値はどれぐらいか
土地の面積や形状、位置や道路付け、売買時期などによって不動産の価格は全く異なります。極端なことを言えば、隣の土地が坪６０万円であっても、自分の土地は３０万円以下に査定される場合もあります。
そのような土地査定価格を知った時、利益を上げようとする人は自分で価値をつくって、より高い利益を得ようとします。
「このままで売れば２，０００万円だけど、 ３００万円お金をかければ３，０００万円になるかもしれない」
本当にその投資で付加価値をつけることができれば、上手くいくこともあるかもしれません。 私が実際に不動産屋の知り合いから聞いた話ですが、不動産屋に売れば損をするからといって２，０００坪以上の土地を自分で分譲した方がいたそうです。
数千万円の造成費を金融機関から借入し、自分で分譲開発したそうなのです。
計画では、すべて完売できれば、不動産業者に売るよりも利益は２倍以上になる予定でした。
しかし、この計画は失敗に終わったようです。
このエリアはもともと、それほど需要が多いわけではなく、これだけの区画数を完売するため には３年以上かかるような場所だったのが実態だったわけです。
また、区割りについても、それほど専門知識がない不動産屋の言うとおりに計画し、予算規模からみても、購入者の需要にマッチせず、サラリーマンが購入するには土地面積が大きすぎだったようなのです。
そんな背景のため、計画通りに売れず、１年経っても売れた土地は1、2区画。時間が経過し、金融機関への返済が始まりました。当初計画では売れた土地の代金で返済するつもりでしたが、まったくと言っていいほど売れないため、返済ができません。
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それから数ヵ月後に差し押さえとなりました。
一体、どうしてこのような結果になってしまったのか。
それは、売れるまで持ちこたえる期間を見ていなかったからです。そして、不動産屋に売るより大きくなるであろう利益に目がくらんだからです。
マンションの分譲業者が、販売計画を作成する企画段階時点では、利益額は５０％以上あ
るそうです。すべて販売して、２０億円の売上があれば、１０億円は利益となる計画です。
しかし、完売したときに手元に残る利益は２０％あれば十分だそうです。 不動産プロの分譲業者でさえ、計画にズレはあるのです。
また、売れるまでには費用負担もそれなりに重くのしかかります。
マンションのモデルルームに行くとわかりますが、１棟のマンションを売るためには仮設のモデルルームを建設し、営業や受付だけでも相当な人数がいます。
新聞折込広告やポスティングチラシ、これだけで月々の経費は相当な額になります。
そうこうしているうちに、金融機関への返済も始まります。
全部売れればどれだけ利益をあげられるのかということが頭にあると、その利益の大きさに他のことやリスクが小さく思えるものです。
しかし、机上の利益は高くても、実際売却できなければ収入はありません。
手元キャッシュフローはマイナスになる場合もあるのです。
この期間を持ちこたえることができなければ、利益を上げることはできないのです。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。
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