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前回は、レンタル収納ビジネスで効果的な顧客開拓方法についてお話ししました。今回は、不動産を所有せずにレンタル収納ビジネスを始める方法について。
不動産を所有していないけどレンタル収納ビジネスをやりたい
レンタル収納ビジネスを始めたいと思っても、不動産が所有していない場合は、サブリースという形態を利用する方法があります。
これは、土地建物の所有者から当該物件を賃借したうえで、その物件をレンタル収納スペースにして、第三者に賃貸するという形態です。
この方式を採用しているレンタル収納のフランチャイズ・チェーンもあります。
かかる費用としては、初期設備投資のほかには、管理費や宣伝費そして不動産所有者に支払う賃料が発生します。
ただし、フランチャイズ・チェーンに加盟することで、管理費・宣伝費・賃料などをまとめて管理委託料としてフランチャイズ本部へ支払うのが一般的です。
住居用物件の場合は、借地借家法があるため、賃借人をそう簡単に退去させることはできず、転貸であればその点がリスクとなります。
しかし、レンタル収納の場合、住居用ではないため借地借家法が適用外となり、所有者にとっては転貸に対する抵抗感が少なくなるのです。
サブリース形態をとる場合、フランチャイズ ・チェーンに加入しなくても、自主経営でレンタル収納をやっていくことも可能です。
しかし、その場合、初期の設備投資だけでなく、不動産所有者との交渉から、営業・宣伝・保守管理・レンタル料の督促・賃借料の支払一切を自ら行うことになるため、かなりの労力を要しますし、専門的な知識も必要となります。
よって、サブリースでレンタル収納ビジネスを行う場合は、フランチャイズ・チェーンに加盟するほうが賢明な選択かもしれません。
なお、不動産の所有者と結ぶ契約は、レンタル収納に使用する物件の賃貸借契約です。
賃貸借した物件を所有者に断りなく第三者に転貸すると、その賃貸借契約は解除となってしまうため、あらかじめレンタル収納のために転貸借することの許可を得たうえで、契約書にその内容を盛り込むようにしなければなりません。
このことを明確にしておかないと、後々大きなトラブルとなり、レンタル収納の経営どころではなくなります。
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借り上げ委託方式という形態も存在する
「不動産は所有しているが、経営には関心がない」「少なくてもいいから、安定した利益を得たい」といった思いを持っている不動産所有者はかなり多いはずです。
不動産が遊休状態であれば、高い税金だけを支払うことに損をしていると思う人もいるでしょう。
そのような悩みに応えてくれるのが、「借り上げ委託方式」によるレンタル収納です。
この方式は、大手のフランチャイズ・チェーンなどの事業者が、不動産所有者と借り上げ委託の契約を締結し、固定賃料の支払いを保証するという仕組みになっています。
借り上げをしたフランチャイズ本部は、 レンタル収納の利用を希望する顧客に対して当該物件を貸すことで賃料収入を得ます。
施設の設置、保守管理、宣伝、顧客管理などもフランチャイズ本部が行います。
簡単に言えば、不動産に関して所有と経営が分離している方式です。
「会社経営には関心はないが、安定した配当は欲しい」という理由で、配当目的で株式を取得する投資家のようなものです。
不動産所有者はリスクを軽減して不動産投資を行うことができるようになります。
フランチャイズ本部など事業者側にとっても、費用を抑えながらレンタル収納を広く展開することができるメリットがあります。
ただし、気をつけなければいけないことがあります。
それは、フランチャイズ・チェーン事業者が経営破綻した際には、自ら代わって運営する、もしくは別の事業者を見つけなければなりません。
利用顧客との折衝だけでなく資金振込先や看板、連絡先などにつても変更を要するため、かなりの負担となります。
「借り上げ委託方式」を選ぶのであれば、そういったこともしっかりと検討しなければなりません。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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