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トランクルーム大家です。建築物を建築する場合は、当該工事着手前に、その計画が建築基準法に適合するものであることについて、確認申請書の提出を行い、確認済証の交付を受ける必要があります（建築基準法第６条）。
防火地域・準防火地域に建築する場合、および、防火地域・準防火地域以外で１０㎡を超える建築をする場合には確認申請が必要となっているのでほとんどの場合必要となります。
建築確認申請～収納コンテナに対する建築物としての規制が強まってきている～
建築確認申請書は、建築主の名前で提出しますが、一般的には設計者が代わりに行います。
この申請費用は、建築主の負担となります。
建築確認申請書の記入事項は、概ね以下の事項となります。
- 建築主の住所と氏名
- 設計者の資格と氏名
- 工事施工者名
- 敷地の地名地番・用途地域・防火地域の状態
- 建物の主要用途
- 工事種別
- 敷地面積
- 建築面積・延べ床面積
- 建ペい率・容積率
- 構造
- 各種寸法（柱、軒高、柱間など）
項目多いですね・・・建築士の方に報酬を払うことを渋る方が少なくありませんが、このような煩雑で間違ってはいけない書類作成や施工管理、設計自体迄やっていただくので、料率を見てもわたくしの場合はむしろ安いと感じます。自分でやるより早くて安くて確実ですから。
申請費用について、建築確認申請をとるコンテナの場合は、基礎工事の施工費が坪約１万円、建築士に依頼する場合は３０万円程度かかる、といわれます（地域と建築市場の繁閑にもよるので、変動はあります）。
既存のビルや店舗であっても、改装する面積が規定以上の場合（通常100㎡以上の場合）は確認申請を行わなければなりません。
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増設による順次拡大策で投資リスクを抑える
既存ビルを改装してトランクルームにする場合などにおいて、市場の予測が難しい場合などは、一度に広い面積の収納スペースを作ってしまうと投資費用も嵩み、空室リスクが大きくなります。
そこで、わたしはいつもお勧めするのは、まずは、小中規模の収納スペースを作り、集客状況をみながら順次拡大策をとる経営戦略をとることです。
土地の場合は、駐車場に収納を加えてリスクヘッジを行って始めるケースも選択肢としてはありえます。
駐車場の賃料収入を得ながら、小規模に貸収納庫を設置し、その地域に本当にニーズがあるかを探る方法ですね。
空き店舗では、店舗（事務所）プラス収納スペース、空き事務所では、SOHO事務所プラス収納スペースなどです。
短期間での増設を前提にしている場合は、他のスペースの空き状況はそれほど気にしなくていいです。
増設計画では、面積により２回もしくは３回と段階を踏み、計画します。
ポイントとしては、当初よりしっかりとしたレイアウトによる計画をたてて準備することです。
そして、利用客の反応をみて、「より安く小さいスペースのほうが需要がある」などの動向から、スペースの計画変更ができるようにしておきます。
増設拡大策は、投資の面からもメリットがあります。
当初自己資金が少ない場合は、まずは自己資金で可能な範囲を工事し、その後の資金は顧客より預かった保証金の運用や、事業収益金から捻出することもできます。
また、売上の実績がでてくれば、銀行からの融資を受けることも可能になります。また、情報が豊富な銀行を巻き込むことで、さらなる需要がでてくる可能性もあり、収益増加が期待できます。
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転貸借許可での物件契約
土地や建物を借りてレンタル収納のために使用するには、賃借入は賃貸人に、賃借した物件に収納スペースを設置し、さらに第三者にスペースを賃貸することの許諾を得なければなりません。
法律的には借主が更に第三者に貸すことを転貸借（てんたいしゃく、りゃくして「てんたい」）と呼び、いわゆるサブリースに該当します。
転貸借とは、賃借入が、賃借物を第三者に有償または無償で使用・収話させることで、必ず賃貸人の承諾を必要とし、承諾を得ずに転貸すると、民法上の規定により、賃貸人は賃借入に対して賃貸借を解除することが可能です。
レンタル収納では賃借入が物件をそのままの状態で第三者に貸すのではなく、設備を設置しスペースを小割りにして貸す特殊性があるため、通常は賃貸借契約にレンタル収納事業を特定した転貸借条項を使用目的として追加する場合が多いようです。
きょうもここまでお読みいただき、ありがとうございました。
満室経営研究会 （運営 日本公共収納（株））
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