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前回は、利用価値が低い土地の相続税は下げる方法があるという話をしました。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路（一部区域では幅員6m以上の道路）に間口が2m以上接している土地でなければ建物を建築できないと、定められています（建築基準法42条に規定があります）。
ゼットバックと相続税減。敷地の一部を道路として利用する土地の評価は減額できる
しかし、建築基準法が適用される以前には、4m未満の道路にも建物が建てられています。
建設業界や不動産業界では、この４m未満の道路を「2項道路」と呼ばれています。
現在は、この状態で建物が建てられないので、幅員4mまで道路を広げるために、道路の中心線から2mの地点まで敷地を後退させなければなりません。
これが「セットバック」と呼ばれるものです。
ただし、道路の一方が水路やがけになっている場合は、幅員4mまでセットバックすることになります。
セットバックする土地は、市区町村が買い取りするわけではないので、土地の所有者が無償で提供する必要があります。
そのため、セットバックが必要な土地は、将来、敷地の一部を道路として提供することから、相続税評価額は減額されるのです。
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（おことわり）著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。
高圧線が土地の上を通っている場合も減額となる
土地の調査で欠かせないのが、土地の上にある高圧線です。
周囲や方角、地面はくまなく調査をしても、上を見上げなかったがために、相続税額のマイナス要因を見落とすことがあります。
７，０００V（ボルト）以上の高圧線（特別高圧架空電線）の下にある土地は高圧線下地といわれ、建築制限があります。
とくに、 17 万Vを超える高圧線の場合は、高圧線の外側の線から３m以内に建造物を建てることはできません。
17 万V以下の場合でも、高圧線の真下に建造物を建てるときは送電線か３m以上の距離をおかなければなりません。
そのため、土地を調査している時に高圧電線を見つけた場合は、鉄塔に記載されている電力会社の電話番号に連絡し、その高圧線が何ボルトなのかを確認したほうがいいでしょう。
また、高圧線があることによって、土地の使い勝手がわるくなるだけでなく、電波障害や騒音、電磁波があることよる精神的不安、それに、建物から外を眺める際の障害になるなどのマイナス要素があります。
よって、高圧電線下の土地は評価減が認められています。
詳しい事項につては税務関係の国からの通達文書である「財産評価基本通達」に記載があります。
建物をまったく建てられない場合は50% （または承役地に適用される借地権割合とのいずれか高い割合）、建物の構造や用途等に制限を受ける場合は 30 ％減額できます。
地役権が設定された土地も減額になる
また、他人の土地を自分の便益のために利用する権利を「地役権」（ちえきけん）といいます。
ここで、地役権について例を用いて分かりやすく説明しましょう。
無道路地に住むAさんは、道路に出るためには、隣のBさんの敷地を通っていかなければならないとします。
そこで、 AさんはBさんの了解を得て土地に地役権を設定します。ちなみに、利用されるBさんの土地を承役地といいます。
高圧送電線の下には地役権が設定されていることが多い
高圧線下の土地は、電力会社が地役権を設定しているケースがほとんどなので、一般的には登記簿謄本で確認できます。
ただ、当事者間の契約だけの場合もあります。この場合は登記簿謄本には載っていません。
いずれにしても、高圧線が所有地の上空を通っていたら、その土地の相続税評価額は減額できるのです。
地上権が設定された土地も減額になる
高圧線に関して地役権の説明をしましたが、道路や橋梁、線路などを所有するために他人の土地を使用する権利のことを「地上権」といいます。
なかでも、土地の地下や上空の一定の範囲を目的に設定される地上権を区分地上権といいます。地役権は区分地上権の一種なのです。
高圧線は上空ですが、地下には地下鉄や道路が走っていることがあります。
当然ながら、こうした土地の相続税評価額も減額可能となります。
財産基本通達では、地下鉄などのトンネルを目的として設定した区分地上権の評価は 30 ％減額できます。
土地評価の計算方法は高圧線と同じで、以下のようになります。
評価額＝自用地としての価格－（自用地としての価額×区分地上権の割合）
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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