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管理会社の選び方
今回は前回のブログに続き「管理業務と管理会社」についてご紹介していき、その後、「サブリース」と「フリーレント」についてご紹介したいと思います。
まずは、管理会社の選び方について。
サラリーマンなどが不動産ビジネスを副業としてやるのであれば、ほとんどの人は自主管理ではなく管理会社を利用することと思います。
しかし、空室がなかなか埋まらない状況になってしまうと、大きな負債だけを抱えることになるため、管理会社は慎重に選ばなければなりません。
初めて不動産ビジネスを始める方は、管理会社は世間で名前が通るような大きな会社に任せておけば安心だと思いがちです。
しかし、大切なことは、規模の大小ではなく、それぞれの物件の特性に合った管理会社を見極めることです。
ファミリー向けのマンションが得意な管理会社もあれば、ワンルームマンションが得意な管理会社もあるように、それぞれの管理会社には得意なジャンルがあるのです。
そのため、一概に「大きな会社だから安心」とは言えないケースがあります。
地元の商店街で古くから経営している不動産会社は、規模は小さいものの、地元に根づいているからこそ、その地域の不動産に関する情報をどこよりも詳しく知っているので、客付けが強く、高い入居率をずっと維持できるといった場合もあります。
つまり、会社のネームバリューだけで管理会社を選ばない方がいいでしょう。
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サブリースのリスク
最近、新聞やニュースでよく問題が取り沙汰されている「サブリース」という制度。
不動産ビジネスにこれまで興味がなかった人でも聞いたことがあるのではないでしょうか。
サブリースとは、不動産会社などの事業者が、土地や建物のオーナーから不動産を一括して借り上げて、一般の入居者に転貸することでオーナーに代わって賃貸経営を行う仕組みです。
不動産経営のノウハウがなくても、サブリース会社が代わりに事業展開し、空室、滞納などのリスクを負い、オーナーは何もしなくても毎月定額の固定賃料を受け取れるのです。
これだけ見ると、ものすごくおいしい話にしか聞こえないと思います。
しかし、うまい話には必ず訳があります。
リスクなしに何もしないので固定収入が入るのであれば、誰でも不動産経営をします。
そもそも、サブリースは建設とセットで契約するパターンが多く、サブリース契約をする代わりに建設費が高くなっていることが多いのです。
一般の方は、他の業者と相見積もりを取るということをしません。
よって、その建設費をそのまま受けてしまうのです。
また、家賃保証にも「2年ごとの見直し」や「免責保証」などサブリース会社がリスクを回避できる条項を契約書に盛り込んでいるのが一般的です。
そして、一番のリスクは、サブリースの会社が破綻してしまったら、家賃保証も何もあったものではありません。
サブリース会社にすべて任せるという方法もありますが、やはり最初は自分自身で、管理会社を決定し、客付けも自分が主体となって行い、どうしたら入居者が決まるのか、長く入居してもらうにはどうしたらいいのか、どうしたら空室が出てしまうのかというのを学ぶことが必要ではないでしょうか。
サブリースという仕組みは、一見リスクが少ないように見えるかもしれませんが、実はリスクはオーナーにすべてあるということを認識しておきましょう。
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フリーレントを有効に活用しよう
不動産投資における一番の問題は、空室が発生することです。
空室を埋めるための方法としては、家賃を下げることが最も即効性があります。
しかし、家賃を下げてしまうとすでに入居している人から不満が出たり、利回りが低くなるなどの間題が発生してしまいます。
そこで、空室を減らすために「フリーレント」を活用するという選択肢があります。
フリーレントとは、入居後の家賃を１～３カ月ほど無料とする不動産賃貸借契約の形態のことです。
部屋を借りるにあたって、「敷金」「礼金」「事務手数料」などの初期費用は、賃借人に大きな負担となります。
フリーレントは、転居にかかる費用を抑えることから部屋を借りる人の負担が軽減されるとともに、不動産のオーナーにとっては入居者を獲得しやすくなるという利点があります。
フリーレントに加えて、家電製品をあらかじめ備え付ける、 女性が喜ぶような入居者限定の特典を付けるとより入居率が上がります。
空室リスクの懸念がある場合は、フリーレントを活用することによって入居率向上が期待できるので、前向きに検討してみるのもいいでしょう。
きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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