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１０年、２０年先の人口予測を頭に入れておこう
一棟買いの収益不動産投資は優位性があるということを前回のブログではご紹介しました。
そうはいっても、これから人口が減少していく日本において、賃貸不動産市場はどうなのかという疑問を持つ方がいると思います。
これは、社会的な変化での人の動きなども含めて見ていく必要があると思います。
こうした人の動きは「人口動態」と言われますが、国立社会保障・人口問題研究所が公表しているデータを見ていくと将来の都道府県別人口予想がわかります。
２０４０年の日本全国の人口は平成２０１０年を１００とした時に８３．８になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の都道府県別将来推計人口」（平成２５年３月推計））。
人口減少率が１０％未満の都道府県は、東京都、神奈川県、愛知県、滋賀県、沖縄県のみです。
日本は今後ますます人口減少が加速することは間違いなく、当然人口が減少すれば賃貸不動産市場の空室率も上がることになるでしょう。
そうしたことを考えると、人口減少率の少ない東京、神奈川エリアが投資先として有望なエリアになってきます。
収益不動産投資においては、中長期的に安定した収益を得ることが目的なのですから、人口減少が多くなるエリアで物件を所有することは複数物件を所有するうえでのリスクヘッジという点では検討してもよいかもしれませんが、なるべき避けたほうがいいでしょう。
賃貸物件では最近空室が増加しています。
相続税対策としてアパート・マンション物件が増えた地域というのは、地方もしくは首都圏での郊外がほとんどです。
ただ、地方や郊外は人口も減少してきているので、やはり空室率も高い傾向があります。
つまり、物件そのものの価値だけでなく、今度はその中で投資すべき地域を絞り込んでいく必要があるのです。
近年の人口の推移も見ても、東京を中心とした首都圏＋沖縄県に人口流入が集中しています。
そして、今後も地方から首都圏エリアへの人口流入も続いていくでしょう。
不動産投資というと、まずは物件そのものや立地を見てしまいがちですが、いくらいい物件があっても賃借する「人」がいなければ商売が成り立ちません。
実は不動産投資の原資は「人」なのです。プロの投資家は常に人の動きを常に分析しています。
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なぜマクドナルド1号店は銀座か
不動産投資において立地は外すことができない要素です
例えば、銀座のような街並みをそっくりそのまま郊外に再現したとしても、本来の銀座が持つ価値や人の動きを再現させることは不可能です。
だからこそ、収益不動産マーケティングでの「立地戦略」はとても重要になります。
成功する経営者はみんな、不動産マーケティングでいうところの「立地戦略」を持っていると思っています。
元々アメリカの郊外型の道路沿いでしか成功しないといわれていたハンバーガービジネスを日本で展開するにあたり、あえて都会のど真ん中である銀座に１号店を出店したという、あの日本マクドナルド創業者の藤田氏の話は有名です。
当時の銀座は、日本で一番流行の先端かつ一番賑わっている街であり、その場所でハンバーガーという日本ではまだ浸透していない食べ物を話題にすることができれば、そこから全国に向けて「銀座で流行っている食べ物」として発信ことができると考えたのです。
当然、地価が高いため、ランニングコストは高くなってしまいますが、銀座店だけの収支を考えるのではなく、その先のビジネスの展開を考えて銀座という立地を選択したのです。
それは、自分がどのような不動産投資を展開していくか、つまりどんな目標を立てるかによって、最初に購入する物件の立地を考えるのと同じ発想なのです。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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