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部屋の魅力を上げるにはワンルームが有利

不動産投資のプロは、不動産マーケットで、どんな物件をどのように「売れる商品」にして収益をあげているのでしょうか？

どんな商売でも共通していることですが、いい立地で多くの集客ができたとしても肝心の商品にお金を払う価値がなければ、お客さんはお金を払ってくれません。
不動産では物件そのものの構造や立地も重要ですが、実際に入居者が暮らす「部屋の内装や収納、設備の魅力」をグレードアップさせる必要があります。
そうした物件への設備投資で、投資コストと入居者のメリットが一致しやすいのが、ワンルームタイプの賃貸物件です。

ひと昔前までは、退去となった部屋の内装や設備を新しくするために、賃借人から預かっていた敷金の一部を充当していたケースが見受けられました。
しかし、現在では東京都における賃貸住宅紛争防止条例が一般的になり、経年による壁紙の汚れや床のすり減りなどは敷金から充当できなくなったのです。

たとえば６０平米で賃料１５万円のファミリータイプの物件の場合、内装を新築と同程度まで新しくすると100万円近くの費用がかかる場合もあります。
そのような投資はコストが高すぎるので、一部はそのままにしておくことで、結果的に部屋の第一印象は決して良いとは呼べなくなってしまいます。
これが２３平米のワンルームだとしたら、賃料8万円でも１０万円前後の費用で内装を新しくすることができます。
そうするとワンルームタイプのほうがお金をかけずに、部屋の魅力度がアップし、それに伴い費用対効果もアップします。
そして、考慮すべきポイントとして、入居者のコスト意識の高さもあります。
地域にもよりますが、以前は７～８万円の賃料が人気でしたが、現在最も需要があるのは５～６万円前後の賃料の物件です。
一人暮らしの学生の親からの仕送りは年々減っているため、毎月の固定費である家賃はできるだけ抑えたいと考えている人が多くなっています。

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「貸したい部屋」ではなく「住みたい部屋」をつくる

物件の設備やデザインをオーナー好みの仕様にするために費用をかけたとしても、それがそのまま賃料に反映できたり、物件の魅力が増すというわけではありません。
実際あった話ですが、ある売主さんが３，０００万円の物件に２，０００万円の内装費をかけて、クルーザーの内部そっくりに丸窓や板張りのカウンターなどを仕上げました。
しかし、その物件を売却するときに、価値が上がっていたのかというと、そうではありませんでした。
ひとりの好みや趣味の世界でデザインしても、物件の市場価格としての価値は上がらないのです。
多くの人に「素敵だな、住みたいな」と思ってもらえる物件でなければ意味がないのです。
ここまで極端でなくても、設備投資をしたからといって、その投資分をそのまま賃料に反映したとして借主がすぐに見つかるとは限りません。
そうかといって、部屋の魅力をアップさせなければ競合物件に負けてしまいます。

こういう場合は「理論的に考え、感情に売る」という考え方が重要になります。
分かりやすく言うと、いかにコストをかけずに「いいな」と思ってもらう物件にすることができるかどうかです。
前回のブログでは、不動産マーケットの変化に合わせて、家具付きの部屋を用意する工夫が必要と書きましたが、ベッドやテーブル、ソファなどの家具に投資をしても２０万円前後の費用で購入できます。
そして、その投資分、賃料を８，０００円ほど上げたとして約２年で投資額が回収可能となります。
しかも、競合となる家具付きマンスリーマンションなどと比較しても賃料はそれほど高くないため、入居者を広く募集することができます。
洗濯機置き場がベランダや玄関の外にある、もしくは設置場所がないような物件は、真っ先に入居希望者の選択から外されます。
「理論的に考え、感情に売る」とは、いかにコストをかけずに、「自分が住みたい」と思える物件を作り上げるかということです。
どんな商売でも、お客様の目線で考え、それを実践することが欠かせません。

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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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