2等・3等物件をレンタル収納として有効活用する|vol.201

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トランクルーム大家です。駐車場やアパートがある市場で供給過多となることで、賃料相場が下がるとともに、ビル・店舗にも空き物件が増えていることから、新しい物件の活用方法が模索され、不動産投資においてもスキマ的なジャンルのビジネスが注目を浴びています。
遊休不動産については、付加価値を加えることで他の用途に変え、より収益がアップする方法を検討するか、ビル・店舗ではリフォームして付加価値を上げることが選択肢として考えられます。


低収益の土地や建物で稼ぐために

また、長期的な計画を立てにくい物件については、短期事業の用途として開発するのであれば検討可能です。
特に2等物件・3等物件の活用方法として注目されているのがレンタル収納としての投資です。
では、レンタル収納ではどのような不動産が対象となるのかというと。

■ 土地

  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など
  • 地形-変形地のため駐車場や住宅にするとすれば占有面積の比率が低くなる土地など
  • 道路付け、道路幅-道路への接面幅(間口)が狭い土地や、接面している道路の幅が狭いために自動車が入るのに都合が悪い土地など
  • 住宅環境-住宅にふさわしくない、日照に問題がある土地、騒音問題のある土地など
  • 地積-土地の面積が少ない小規模地や用途により中途半端な土地など

■ 空きビル・空き店舗

  • 老朽化-中古老朽化したためにテナント撤退がある、または、物件競合のため安い賃料しか設定できない物件
  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など

■ 権利上の問題や税金対策の問題がある物件

借地契約、借家契約など権利上の制限があったり、抵当権設定のため長期契約の目途が立たない場合、相続上の問題で権利継承が未定であったり、将来的に処分の可能性があるなど流動的な状況がある場合など。

■ 大都市郊外圏・周辺地域の遊休地

手軽に出し入れ可能なレンタル収納とは異なり、事業用の分野で工具、機械・設備、材料などの置き場としてのニーズによる用途の可能性があります。

これらの物件を有効に活用したレンタル収納商売は、住居でもテナントでも賃料が高く収納スペースが少ない物件が多い日本の都市部では、安定的な需要があり堅実な付加価値策といえます。



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収納コンテナへの行政指導が強化されてきている。


既存ビルおよび店舗や新築の専用トランクルームは、建築物として建築確認後に建てられています。

しかし、収納コンテナについては、ほとんど建築確認申請をすることなく設置されている現状です。地方自治体が、収納コンテナを仮設置的な位置付けによる移動性のある動産ではなく、固定的に設置される建築物として位置付ける行政指導を強化すれば建築確認申請が必要になります。

そのため建築基準法の用途地域の建築制限から、第1種・第2種低層住宅専用地域や、原則建築物の建てられない調整区域では設置できなくなります。 既存のものについての対応方法などは地方自治体により個別に判断されると思われますが、一部コンテナの2段以上の積み重ねで地域住民から倒壊の危険性の指摘されたものや、地域の安全上問題となるものについては行政指導があると考えられます。

ただし、コンテナ収納自体に問題があるのではなく、建築物としての安全上及び地域の行政管理の問題です。建築物としての位置付けにより、建築確認申請には基礎工事が必要となってくるでしょう。

なお、倉庫業における倉庫については、用途地域としては、準住居・近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用の各地域になります。結果として倉庫業におけるトランクルームも地域的に限定されています。また、防火地域では建築基準法による防火上の規定が加わります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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