購入時から10年後の計画を立てる | vol.314


ローンの残高に対していくらで売れるかを考えておく


不動産投資をする目的として、年間のキャッシュフローを重視している人が多いのですが、物件購入から数年間は賃貸経営が順調に続いていても、10年後も同じような収入が入ってくるとは限りません。
物件をいつ売却するのか」という出口の戦略が明確でなければ、家賃収入が落ち込んでも物件を所有し続けたり、最終的に利益が赤字になってしまう可能性もあります。
不動産投資における「入口」とは「購入」のことを指し、「出口」とは「売却」のことを指します。

マイホームの売却と投資用不動産の売却は考え方が異なる

マイホームを購入する場合には、資産価値が下がることと関係なく住み続けることもありますが、不動産投資の場合は、家賃収入や売却などで利益を得てこそ成り立ちます。
よって、不動産投資が成功したかどうかは、ある一時点で評価するのではなく、購入から売却までを終えてはじめて投資に成功したかどうかを判断することができるのです。

そこで、購入から10年後を見据えた計画を立てることが大切になります。
「将来の売却から逆算して購入を考える」ことがとても大切です。

将来の売却から逆算して購入を考える

たとえば、1億円の物件を所有し、毎年のキャッシュのフローが200万円の場合、10年間のキャッシュフローは、200万円×10年間で2,000万円になります。
そのキャッシュフローに対してローンの残高も、5年後はこのくらい、10年後はこのくらいということが大体予想がつきます。
10年後、そのローン残高に対していくらで売却すれば売却益を得られるかをしっかり考えておくことが大切です。
仮に売却益が1,000万円だった場合、累積のキャッシュフロー2,000万円と、1,000万円のキャピタルゲインで合計3,000万円の収益になります(税引き前)。

建物価値を下げないための努力も予算に組み込んでおく

また、建物の資産価値を維持していくためには、適切な時期に外壁の補修などの大規模修繕工事を行わなければなりません。
大規模修繕は多額の費用がかかるため収益を圧迫してしまいます。
しかし、購入からおおよそ10年以内あれば、大規模修繕も必要もなく、物件の見た目はそれほど劣化していないため、市場を見計らって売却することができます。

不動産投資では収入の減少や建物の老朽化など、今後のリスクを想定するとともに、さまざまな選択肢を準備しておきましょう。
10年先を見据えた計画を常に意識しながら、その状況に柔軟に対応できるように出口を用意しておくことが大切です。



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売却先を探す方法


売却をするときに前提となるのは、買主は「少しでも安く買いたい」ということです。
しかし、自分が安い物件を購入した不動産会社に物件を売却しようとしても、不動産会社は物件を安く販売しているので、当たり前ですが安い価格でしか売却できません。
高く売却するためには、まずサラリーマンオーナーの考え方と、一般的に富裕層といわれる人の買い方、取引の考え方が別物であるということを認識しておく必要があります。

富裕層とサラリーマンでは不動産購入の動機が異なる

富裕層の人たちはキャッシュフローを得る目的で不動産を購入するというよりも、その物件の資産性を重視したり、相続税対策に購入することが多いのです。
物件の隣に住んでいる人や、キャッシュで購入できる地主などの富裕層に対しての相続税対策というケースが、高く売却できる可能性があります。

サラリーマンでオーナーが投資目的で不動産を購入するのと、売却したときの買主のモチベーションとは目的が違うので、そこで差額が生まれて高く売れるかもしれません。
では、 そのような買主をどこで見つければいいのでしょうか。

一般的には、大手不動産会社と取引しているケースが多いようです。
そのような不動産会社に売却の情報を提供すると、富裕層の買主を見つけてくれる可能性があります。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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