管理は不動産屋にお任せではダメ|vol.238

前回のブログでは、不動産屋の管理について、会社によって作業内容が異なる例として家賃回収をあげましたが、このような作業内容の違いはその他の管理業務でも同様です。
「管理」の明確な基準がないため、単純に手数料が安い、というだけではどの不動産屋がいいのか分からないのです。


管理会社は何もやってくれない、と思っておいたほうがいい

不動産屋が物件の管理をする一番の目的は、仲介物件を確保することです。管理業務の収入は微々たるもので、ココを主目的に活動している不動産屋はあまりいません。

管理物件 = 会社で仲介できる物件
であることから、管理を受託しようとするわけです。

不動産屋は管理業務をしたいのではなく、取扱い物件を確保するために管理をしているといっても過言ではありません。

大家さんにすれば、管理作業の内容よりも、いかに部屋を埋めるかのほうが大切だと思ってします。
だから、なかなか空室が埋まらないと管理会社を変えようとします。

でも、管理作業内容が会社によって異なるのに、もし管理作業を重視していない不動産屋に変更してしまえば、建物管理も疎かになってしまいます。

自宅であれば、毎日生活しているので傷や汚れはすぐに分かりますが、自分の所有する物件を毎日見に行く大家さんはあまりいません。

不動産屋(管理会社)が定期的に点検し、掃除やメンテナンスなどの管理をしているから安心だと思っている大家さんが多いのです。
しかし、実際はそういったことをしている不動産業者は多くありません。

10年以上自分の物件を見たこともない大家さんはいますし、そういった大家さんは、当然ながら階段、外壁、屋根の塗装をしていません。

長期間何もメンテナンスをしていないと、いざというときには塗装だけでは修復できなくなってしまい、もっと大掛かりな補修が必要になってしまします。

自社に建築部門がある会社を除けば、建物管理に詳しいとは言えない不動産会社が少なからずあります。

そのためか現在は、管理は管理業者、リーシング※(入居のあっせん)はリーシング業者(別名、客付業者(きゃくづけぎょうしゃ))といった分業化が進んでいます。

※ リーシング:物件にお客様を誘致する交渉を行ない、賃負契約を結ぶまでのプロセスのこと。



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管理契約書は大家さんに不利にできている


不動産屋との契約内容が、どういう手数料があって、不動産屋にいくら支払って、どういう形態なのか、きちんと把握できている大家さんはどのぐらいいるのでしょうか?

* * *

これらを知っておかなければ何の交渉もできません。不動産の言いなり状態です。
大家さんは、最終的な責任はすべて自分に跳ね返ってくるということを自覚しておかなければなりません。

正しい知識を持たないで管理を依頼してしまうと、管理会社以外の不動産屋に客付けを依頼できないこともあります。
よって、管理を不動産会社に丸投げしてしまうことはしてはいけません。

* * *

自分の物件を誰に貸すのか、誰と契約するのかを管理会社は決めることはできません。
管理会社は大家さんと入居者の仲介をしているだけだからです。
しかし、実際は不動産業者が入居者を決定し、契約後に初めて大家さんに知らされるケースがあります。

このような不動産屋は要注意です。

しかし、これは大家さんにも問題があります。

満室だったらそれでいいと、大家さんは、管理=満室と考えている方が多いのです。
なので、不動産屋も入居者を決めてあげているから問題ないですよね、といった考えになってしまいます。

* * *

まずはこの意識を変える必要があります。

何か問題が起これば、最終的にはすべて大家さんの責任です。
ですから、管理を依頼するときに契約書の内容をきちんと理解しておくが必要になってくるのです。

管理契約書の内容によっては、自分がリスクにさらされることにもなりかねません。
一般的には、契約書をよく読んで客観的にみると、不動産屋のほうが有利になっています。

リスクは大家さんが持つようになっており、大体の管理会社では、極力面倒なことを避けるように契約書を作成しています。
大手は別として、町の小さな不動産屋レベルの契約書はかなり雑にできています。

そこで、次回のブログでは、大家さんからみる管理契約の内容の注意点をご紹介していきます。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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