目的を達成するために必要な「PT」とは? | vol.336


不動産投資のマネジメントにおいてもPDCAを取り入れる


今日は、不動産投資を成功させるために欠かすことのできない2つの活動「PDCA」と「PT」の話をします。

これまでのブログでも幾度となく、目的をもった不動産投資をすることが大切ということをお伝えしてきていますが、不動産投資とは「チームで1つの目的を達成するプロジェクト」であると思っています。
プロジェクトであるということは、関係者がそれぞれ単独で業務を進めて最終的に擦り合わせするのではなくて、明確な計画のもとに、お互いに進捗状況を確認し、問題が発生すれば解決策を考え、最終的な目的を達成できるように一体となって進める必要があるのです。

よく、「全部、税理士さんに頼んでいるから大丈夫」という投資家の方がいます。
すべて丸投げで決算書や申告書を作成してもらってから税額が想定額より多くなったことに対して、後から対策を考えても、できることは限定されてしまいます。

そういった「後手後手」の処理ではなく、事前に「今年はこれぐらいのキャッシュフローを手にしたい。そのためには、具体的にこういう行動をしましょう」と、しっかり準備して、その計画を基に進める税務戦略と財務マネジメントがなければ、せっかく不動産投資で収益をあげても意味がなくなってしまいます。
これらは「予実管理」ともいわれますが、わかりやすい例でいうと業務管理や品質管理の基本であるPDCAというマネジメントサイクルを財務の分野でも取り入れましょうということです。

  1. Plan(計画):従来の実績や将来の予測などをもとにして収益計画を作成する
  2. Do(実施・実行):計画に沿って業務を行う
  3. Check(点検・評価):業務の実施が計画に沿っているかどうかを確認する
  4. Act(処置・改善):計画から乖離している実施部分を調べて対処をする

つまり、「今年はこのような決算(申告額)になりました」という結果から納税額が決まってしまうのではなく、どのような収益とキャッシュフローを手元に残したいかを考え、そのためにはどれくらいの納税額にするかをあらかじめ設定して、その計画に沿って不動産投資を行うということです。



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不動産のプ口と税務・会計のプ口によるチームを作るメリット


不動産投資を行うためのチームとは、投資家であるオーナー、収益不動産コンサルティングを行う収益不動産のプロ、そして税務・会計のプロの三者が基本となります。
賃貸管理報告書を基にチームで会議を行い、 収益とキャッシュフローを増やすために事業計画を実行していきます。

この会議では、タックスメリットを活かすために取り入れられる新しい保険商品の提案や検討、税制改正にあたっての対応策などの打ち合わせも行います。
生命保険の保険商品といっても、さまざまな商品があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

「節税になると言われ、付き合いで経営者保険に入った」という話をよく耳にしますが、保険内容を詳しく見てみると、掛け金に対して返戻率が低かったり、税務上のメリットがあまりない商品もあります。

チームで管理することにより、そのように、リスクヘッジするための商品が税務・財務上のリスクになるようなことも、プロの目でチェックすることで防ぐことができます。
そして、プロは、それぞれの分野で独自の情報ルートやサービスの入手ルートを持っています。
この部分は、素人が自分一人で開拓しようと思っても難しい分野です。

さらに、財務面から見て有利な商品やタックスメリットを、最新の税制や収益状況を確認しながら、どのように組み合わせれば最も効果があるのかを試算して提案するのは、不動産投資家とチームを組んでいるプロだからこそできることです。
そのようなトータルマネジメントは、各専門家とそれぞれに付きあっていてもできるものではありません。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。


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