現金が残る不動産投資にするには?法人では使えて個人で使えない税制優遇措置 その2 | vo.332


個人の不動産売却損は他の所得と損益通算できない


不動産投資は基本的にリスクコントロールがしやすいということを、以前のブログでご紹介しました。
しかし、ときには当初計画通りにいかなくなり、売却損が出ることを覚悟で物件を売却するケースが出てくるかもしれません。
そのようなケースでも、個人の場合は、投資用不動産売却における譲渡損は譲渡所得の金額としてはゼロとみなされ、事業所得や給与所得など他の所得との損益通算はできません。

平成16年度の税制改正以前は、個人でも他の所得との損益通算が可能でした。
たとえば、給与所得が500万、不動産所得が300万あるサラリーマンが、その年不動産を譲渡して1,000万円の損失が出たとしても、所得と損失を通算(損益通算)した差引200万円の損失とすることができ、所得税・住民税両方ともに抑えることが可能でした。
これが平成16年度以降、損益通算できなくなったため、損失額1,000万円は全く控除されずに不動産の譲渡損は切り捨てられ、給与所得500万円、不動産所得300万円分の所得税・住民税がそのまま課税対象になってしまいました。

しかし法人の場合、投資用不動産売却での譲渡損は、その年度の不動産賃貸収益などの賃貸収入等の収益(法人の収益)と相殺することで節税が可能になります。
※法人の譲渡損を個人の所得(給与所得等)と通算することはできません。
さらに損失の繰越期間においても、個人の場合は、不動産事業で生じた純損失は青色申告だとしても3年間しか操り越せないのに比べて、法人であれば最大7年間繰り越し可能となります。
よって、損失を計上した翌年以降に法人の所得があがり利益計上した場合は、繰越欠損金を使うことができるので、節税につなげやすくなります。

不動産に限らず、どのような投資にも共通することですが「勝率100%」という投資家は、ほとんどいません。
法人としての収益不動産投資は「事業」になりますので、仮に損が出た場合があっても、事業の継続性を重視する観点から、損失の繰越期間が長期に渡って認められます。
よって、その期間の繰越損失を利用して節税し、事業の損失を埋め合わせすることが可能となります。



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生命保険料控除においても個人と法人では大きな差がある


万が一のために契約する生命保険の生命保険料控除においても、個人と法人では大きな違いがあります。
個人の場合、所得税・住民税の「生命保険料控除」は、どれだけたくさん保険料を払っても所得税では一般の生命保険4万円、個人年金保険4万円、介護医療保険4万円の合計12万円が控除を受けることができる最大金額となります。
住民税についても、 所得控除を受けられるのは最高7万円までとなっています。

しかし、法人が生命保険の契約者となり、被保険者を役員または従業員、保険金受取人を法人、役員・従業員、又は役員・従業員の遺族とする生命保険契約を締結する場合は、法人が支払った保険料の全額や2分の1相当額を必要経費に計上することが可能です。
定期保険の場合は保険料の全額、養老保険の場合は保険料の2分の1など、保険の種類や内容によって必要経費にできる金額が異なるので、その点は確認が必要となります。
しかし、こうした法人ならでの生命保険を活用した税制優遇措置については、保険商品種類が数多くあったり、税法上の扱いの違いがあることから、税制上の知識がない方にはわかりにくい部分もあります。
そのために税理士などの税務・会計スペシャリストをパートナーとし、物件運用後もキャッシュフローを増やすための体制を作ることが大切となります。


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きょうもここまで読んでいただき本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。


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