物件を選ぶために知っておきたいこと | vol.299

不動産投資の際、いい物件を発掘するためのコツがあります。前回の話の続きです。


物件概要書から必要な情報をしっかり取得しよう


インターネットやセミナーで収益物件の情報を取得するとき、「物件概要書」を見ることになると思います。
物件概要書には、物件やその物件がある土地に関する多くの事項が記載されています。
主に物件名、住所、価格、利回り、戸数、地積、延床面積などが書いてあります。
ちなみに、写真はついていませんので、写真が見たいときは別途請求してください。
もちろん、その物件を早い段階で自分の目で確認することが一番良いでしょう。
物件概要書を見ると、物件の特徴をおおまかに理解することができます。
購入すべき物件を判断する目利き力を養うためにも、たくさんの物件概要書を見ることをおすすめします。

まず物件概要書で最初に見るべきところは、物件の価格です。
相場に比べて、高くないか、安すぎないかをチェックします。
高い場合も、安い場合も何か理由があるわけですから、気になる物件であれば不動産会社に問い合わせてみることです。
次に見るべきポイントが利回りです。
表面利回りのみが記載されていた場合、実質利回りを計算してから検討してください。

続けて建物の構造と築年数をチェックします。
物件取得費用を借入することを考えると、基本的にローンの借入期間は耐用年数に応じて行われるため、物件概要書においても、築年数と耐用年数を合わせて考えます。
そして、耐用年数は建物の構造に関連するため構造にも目を通さなければなりません。
建物の耐用年数は、鉄筋コンクリート造47年、鉄骨造34年、木造22年です。

さらには、容積率や道路付け、耐震性などの表示についてもチェックしましょう。



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都心と地方、どちらに投資すべきか


ここからは購入する物件を都心にすべきか、地方にすべきか、という点についてそれぞれの特徴に触れていきたいと思います。

都心の物件は、収益性は低く、利回りも低い傾向にあります。その割に、相対的に価格は高めです。
メリットとして、都心の物件は、好立地にあるため価格が落ちにくいことです。
もちろん、年数の経過とともに物件価格は落ちますが、 一般的には資産価値は落ちにくいとされており、資産性が高いと考えられています。
デメリットは、利回りが低いため、収益が生まれにくい点です。

一方、地方の物件を買うメリットは、収益性が高く、利回りが高い点です。
また、価格は都市部に比べて、購入価格が低くなります。
「キャッシュフローはしつかり確保したい」「利回りが高く、収益性の高い物件がほしい」という人に、地方の物件は向いています。
一方、デメリットとしては、地方の物件ですから、長期間保有している間に、需要が少なくなる可能性があります。
特にも新築物件は価格が落ちやすいというデメリットがあります。
よって、出口戦略をよく考えてから購入することが大切です。
また、地方都市の中でも空室リスクが高いエリアがあります。
人口が減少していく地方都市の中で、どういう市場見通しなのか、統計資料等を参考にしながらよく調査してから購入しなければなりません。
また、都市部に住んでいる方が地方に物件を所有するとなると、それぞれの地域の不動産会社に管理を任せるため、自ら物件をチェックしにくいというデメリットもあります。

都心と地方、それぞれにメリットとデメリットがあるためどちらがいいとは一概には言えません。
自分の投資目的に合わせて検討するのがいいでしょう。
もし、売却時の売却益(キャピタルゲイン)を確保したいと考えるなら、都心の物件の方がリスクは少ないかもしれません。
しかし、安定的に比較的高いインカムゲインを得たい、キャッシュフローを積み上げたいと考えるのであれば、地方の物件を購入する方法もいいでしょう。

いずれにせよ、投資目的と市場調査、リスク管理についてじっくり検討することが大切です


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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