物件の現地調査と物件購入手続きの流れについて | vol.302


現地調査をして物件の現状を確認しよう


前回の周辺環境をチェックする重要性の話に続き、今回は現地調査をするうえで、他に確認するべきことについてご紹介していきます。

周辺環境の次に確認したいのが現地の状況です。
土地の形状が整形地か不整形地であるかなどを確認します。
土地の形状をチェックすることは、土地の利用価値を判断するための大切なファクターとなりますし、土地の価値を下げるようなウィークポイントはないかをチェックする上でもとても大切となります。

また敷地と接する道路についても確認しなければなりません。
敷地が2メートル以上道路に接しているかどうかをまずチェックします。
敷地が道路に2メートル以上接していない場合は、建築基準法により、建て替えができないことになっています。
さらに、重要な点は、敷地に接している道路の幅です。
幅が4メートル未満であれば、将来建て替えをする際に、敷地の一部を道路にする「セットバック」が必要になる場合があります。
セットバックとは、敷地前面の道路の中心線から2メートルの範囲には建物が建てられないことで、その場合は建築可能な敷地自体が狭くなるので注意が必要となります。

また、建物の状態もよくチェックしていきましょう。
外観の塗装がはがれていないか、階段の手すりが錆びていないかなど全体の状態を細かく確認します。
もし、外壁の改修工事が必要になった場合、足組みを組むスペースがあるかどうか、隣地との間にスペースが十分あるかどうかを確認します。
ほかにも、共有部の照明やエレベーター、自転車置き場、火災報知器などがきちんと清掃・管理されているかどうかを確認します。



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建ぺい率・容積率とは


建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
例えば、建ぺい率60%と指定された地域にある1,000㎡の敷地には、建築面積が600㎡までの建物が建築可能となります。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
例えば、容積率200%と指定された100㎡の敷地には、1階120㎡、2階800㎡ 、合計200㎡の建物が建築可能となります。
建ぺい率、容積率とも、その限度は都市計画によって定められていますが、建物の形状や立地条件などによっていくつかの緩和規定があるため、同じ地域でも物件によって違いがでる場合があります。
建ぺい率はどのくらいか、容積率はどのくらいなのかを事前に確認しておきましょう。


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物件購入手続きの流れ


購入したい物件が見つかれば、次は購入に向けて具体的に行動を起こします。
大まかにいえば、購入の申込みをし、その後売買契約を結ぶことになるのですが、ここでは物件を購入する際の手順について簡単にご紹介していきます。

購入したい物件が決まったら、まずは販売元の不動産会社に「購入申込書」を提出し、購入の申し込みを行います。
「購入申し込み」はあくまでも「購入する意思がある」ということを示すものであり、契約ではありません。
その購入したいという意思が書面で明確にされてから、売主と買主がお互いに条件を詰め、合意できれば正式に売買契約を締結することになります。

申込の次は、金融機関から融資を受けるための準備に入ります。
まず、借入することができるかどうか、金融機関の事前審査を受けることになります。
事前審査で金融機関から融資の内諾をもらったら、その後、売買契約の手続きを行います。
購入物件に関する重要事項の説明を受け、その内容を理解して確認したあとに、売り主と売買契約を締結することになります。
契約締結時には、手付金を支払うのが一般的なため、重要事項と同様に契約内容についてもしっかりと理解する必要があります。
疑問点や理解ができない点がある場合は、契約を結ぶ前に事前に不動産会社に確認します。
売買契約締結後は、金融機関の本審査の承認を得て、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結び、その後融資実行を受ける流れとなります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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