物件の本当の価値を知る方法とは|vol.199

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前回のブログで書いたように、不動産屋は物件の本当の価値を知っているから利益を上げることができるのです。
よって、物件の本当の価値を知ることができれば、一般の人でも不動産屋と同じように利益を上げることができるはずです。

それが分からないから儲けることができないのですが・・・。


不動産本来の価値を計算式にすると?

でも、本当の価値を知る方法は意外と簡単です。
売れる価格-必要な利益=物件の価値
たったこれだけです。

簡単すぎてびっくりですよね。
基本的にはこれしかありません。たったこれだけですが、逆に儲からない人は次のように計算しています。
購入価格+諸経費=総費用(積み上げ方式、積算方式ともいう)

当然のことですが、 不動産業者の購入とは仕入れのことです。よって、「いくらで売れるか」「いくら儲かるのか」という計算を行い、判断するのです。

一方では、ほとんどの人は所有するために購入しているので、「全部でいくらになるのか」という視点で判断し、「毎月の支払ができるかどうか」が重要になります。これは不動産投資でも同じことです。
年間家賃収入/利回り=物件の価値
儲かる人はこのように「いくら儲けたいのか」で判断します。

儲けられない人の思考回路とは?

一方、儲からない人は、
年間家賃収入/総費用=利回り
利回り12%、15%、20%とよく使う言葉ですが、利益が結果論になっているのです。

不動産屋は購入資金の多くを銀行からの借入で調達します。
そのため、借入できなければ購入することはできず、利益を上げることもできません。だから借入する際は厳しく吟味します。

購入したものの、利益を上げることができませんでしたでは、今後どの銀行も融資してくれません。

よって、購入を決める前には「この物件を購入すれば、いくら儲かるのか」
そこが具体的に、詳細に分析できない限り購入しません。
いくら儲かるのか知るためには、「いくらで売れるのか、いくらで貸せるか」を知ることです。

それを知るためにはデータ分析が欠かせません。
過去にはいくらで売れたのか? いくらであれば売れなかったか?
実際の不動産の取引状況を不動産屋は調べています。
その過去データをベースに売れる金額はどのくらいか、貸すならどのくらいの金額かを判断しているのです。



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地道な努力の積み重ねによって判断できる力が養われる


「この物件はいくらで売れそうですか。」「この物件はいくらで貸せそうですか。」と真っ先に聞く方がいらっしゃいますが、その質問の答えはすぐに出すことができません。

日本全国その地域によってそのデータは異なります。

不動産の価値算定のはじめの一歩とは?

以下が分かって、ようやくスタートとなります。これが分からない限り、不動産を仕入れ
ることはできません。

  • その地域、その場所は坪単価どのくらいするのか?
  • その地域内で販売中の不動産はどのくらいあるのか?
  • その地域で人気のエリアはどこなのか?

不動産情報サイトや新聞などに目を通し、新しい物件はすぐ資料を取り寄せ、現地に見に行く。


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このようにして、週に数百件の物件のデータを入手していきます。なので、本当の価値を知ることは一見簡単そうですが、実際にはとても地道な努力が必要なのです。

物件を数多く見る努力をしているからこそ本当の価値が分かる、すなわち利益をあげることができるのです。
なので、一般の方でも物件を数多く見る努力のできる人は儲けることができるのです。

具体的には、基本としてなるべく多くの売物件の情報を見ることです。
しかし、これには時間を要するため、ほとんどの人はこの作業ができていないのが実際のところです。

不動産情報サイトや物件情報を見ることはあっても、現地を見に行き、試算シミュレーションをして本当の物件の価値を知るためのデータ作りをしていないと、不動産を判断するレベルが上がらないのです。
取引経験を積んで酸いも甘いも経験すると、素人投資家がブログやセミナーなどで「マイソク(業者作成の一見資料)届いた瞬間に現地みずに即買付!スピード勝負ですから」などと胸を張っているのを見ると、素人の人は何も知らないからこういうことをやっちゃうんだよなぁ。と、思います。

まぁ、業者は稼がないといけませんから、そういうお客さんを目の前にしたら、もちろんはいそうですかと買付申込書を頂戴しますけれども。

このブログを読んでくださっている方は、現地を見ずに買付証明を提出するような行為は愚かなことなのだと、胸に刻んでください。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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