法人の税制メリットを活かした不動産投資 | vol.330


個人投資における税制の落とし穴


前回のブログでは、収益不動産投資の強みと、プロの投資家による不動産マーケティング戦略についてご紹介してきました。
実際、不動産業界では、とくに居住用物件のマーケティングやマネジメントにおいては、まだまだ昔ながらの「大家さん」感覚が残っているところもある分、このブログでご紹介しているような経営スキルを使えば、収益をあげることが十分可能となります。
不動産投資は早く始めたから成功するビジネスではありません。
賢く投資できる人間が成功するビジネスなのです。
しかし、せっかく不動産投資で収益を手に入れても、経費や税金などの支出のほか、借入金の返済負担もあるので、それほど現金が手元に残らないというケースも少なくありません。

どうしてそのようになるのか。
その大きな要因がが、「個人」と「法人」の税制の違いなのです。
意外とこの部分は見落とされがちです。
日本の税制では個人の最高税率は50%(個人事業税5%も加えると55%)と、法人税より割高に設定されています。
さらに、今後の少子高齢化・社会保障の問題から、個人の課税強化とくに高所得層の個人はこれからますます税負担が大きくなることが予想されます。
そうなると、いくら本業で収入を得て、さらに不動産投資でインカムゲインを得たとしても、その分、高い税金を納めるために仕事をしているような感じがしてくるのです。
それでも、日本では一般の人が「税の負担」をあまり感じることがないのは、給与所得者の場合、源泉徴収制度によって所得税・住民税が天引きされていることにより確定申告をすることが少ないので、税負担をそれほど直接感じていないからかもしれません。
その税負担をさほど感じないまま、高所得層の方が個人で収益不動産投資を行うと、確定申告の段階になって「こんなはずではなかった」ということになってしまうのです。

では、そうしたことにならないために、どうすればいいのでしょうか。
結論を言うと、個人と法人の税制の違いのよるメリットを活かして税引き後キャッシュフローを増やす「法人による収益不動産投資」を行うのです。



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不動産投資においてどのような法人を設立するのか


法人を設立するというと、事務所を作って従業員を雇用して、というようなことをイメージする方がいるかもしれません。

しかし、収益不動産の場合は、通常の事業の法人設立とは異なり、実際のマネジメント業務は管理会社や不動産会社が行うので、意外と簡単で、税制面におけるメリットが大きいものだといえます。

自宅をそのまま事務所として登記したうえで、家賃を支払う形式にすることもできます。
法人での税制メリットを活かすための不動産投資の法人には、いくつかの種類がありますが、ここでお勧めするのは不動産保有会社で収益不動産物件を購入し、会社自らが不動産を運用する方法です。
新たに不動産保有会社を設立し、収益不動産物件を取得する場合の流れで説明します。
①不動産オーナー(又は親族)が出資を行い、不動産保有会社を設立
②不動産保有会社は、不動産オーナーからの借入金や社債(少人数私募債)の引受、金融機関からの借入金で不動産購入資金を調達
③不動産保有会社は、調達資金で収益不動産を法人名義で取得して賃貸を開始
④不動産保有会社は、貸主として入居者である第三者から賃料を徴収。賃借入からの賃料収入は、全額を法人の売上げとして計上
⑤不動産保有会社は、不動産オーナー又は親族に対して給与を支給

そして、収益不動産物件の取得に関するコンサルティングや管理会社の選定、物件のマネジメント、入居者を客付けする不動産会社の選定、法人の税務戦略・財務マネジメントなどは、収益不動産のアドバイザーや会計事務所に任せることで、投資家は本業を行いながら法人として収益不動産を保有することが可能になるのです。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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