所有する土地を有効に活用する方法 その②|vol.224

所有地を有効活用する4つの方法のうち前回のブログでは2つをご紹介しました。
今回は、残り2つの活用法をご紹介したいと思います。


戸建ての賃貸にして活用する

●その③「戸建型の賃貸にする」

自分の土地に新築物件を建てたいという方には戸建賃貸がおすすめです。
戸建賃貸であればアパート・マンションに比べてリスクが低くなります。

建築会社の営業マンは、数年前まで土地活用として真っ先にアパート・マンションを提案し、受注してきました。
「土地を活用するならアパート・マンションですよ」
「募集も管理も不動産屋がやってくれるので、大家さんは家賃をもらうだけです」
そういったセールストークで土地所有者を口説いていました。

最近は、建築会社でも戸建型の賃貸物件(貸家)を売り始めるようになりました。
ただ、「アパート・マンションは利回りが高く感じられるかもしれませんが、現在では、アパート・マンションは飽和状態にあるので、実際に想定した利回りになることはありません。
それよりも貸家にしたほうが、入居率も安定するし、売却する際のリスクも少ないですよ」
こう一般の方に提案してみても、書類上の利回りで判断してしまうので、依然としてアパート建築を希望する人が多いのが実情のようです。

マーケットとしては、ファミリー世帯には貸家利用ニーズが高いです。
子どもの泣き声や、バタバタ走り回る音など、アパート住まいでは周囲に常に気を使わなくてはなりません。時には、苦情が寄せられることもあるでしょう。
とはいっても、子どもにはそんな大人の事情は関係ありません。

戸建賃貸、貸家ならそんな気遣いから解放されます。
そういったマーケット環境にもかかわらず、戸建賃貸、貸家の物件は意外と少ないのが実情です。
少ない理由はとして以下の3つがあげられます。

  • 物件の絶対数が少ないので、市場に出るとすぐ決まってしまい、空物件がなかなか出ない。
  • 高い利益率(利回り)を追い求めすぎて、計画段階で除外されてしまう。
  • 戸建は高いという先入観から、活用方法として選択肢に入らない。

そういった理由から貸家物件が少ないので、 建築会社各社では、コストダウンを図った貸家物件の開発に力を入れています。

戸建賃貸、貸家物件がおすすめできる理由としては、投資の面からも、建築の面からも、売却時は中古住宅として売れることがあります。
また、時価評価で売却可能なので、土地も建物も価値を大きく下げることなく販売できます。
しかも、個人が売却の対象となるため、買い手も簡単に見つかることからも、「いつでも売却できる状態」にすることが可能なのです。



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立地条件がよければ事業用として賃貸する

●その④「事業用として賃貸する」

もし、土地が商業地にあるのであれば、アパート・マンションを建築するよりも「事業用
借地として賃貸することも可能です。

この方法では、うまくいくと一円も支払うことなく賃料収入が入ってくるかもしれません。
敷地面積は小さくても、銀行のATMやキャッシングの無人機であれば、決して安くない賃料を得ることができます。

住宅地区であっても、立地によってはコンビニ用地として賃貸できる可能性はあります。
今、不動産ビジネスで利益を上げている個人投資家の多くは、居住用投資よりもこういった事業用投資で収入を得ています。

大手の小売店は、土地を借りて出店しているケースが大半です。
特にコンビニ、ドラッグストアなどは出店頻度も多く、建物代は借り主側が建設協力金として負担するため、土地の貸主は負担する必要がありません。
通常は15年契約といったケースが多いですが、もしその前に退去することになっても、その建物が土地の所有者のものになる契約もあります。
その建物を借りたいというニーズがでるかもしれません。
また、建物を残したくない場合は、退去するときに解体して引き渡すことを条件にします。

立地条件がよければ、商業施設を多く手掛けている不動産屋や建設会社に相談してみる価値はあると思います。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家でした。

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