家賃滞納者への対策 | vol.310


家賃保証会社を利用する


前回は「サブリース」と「フリーレント」についてご紹介しましたが、今回は「家賃滞納時の対策」についてご紹介したいと思います。

賃貸物件を所有している場合、家賃を滞納している人がいると、当然ながら家賃収入が減り、その部屋は収入的には空室と同じ状態になります。
また、何か月も続けて家賃の支払いが遅れる入居者をそのままにしておくと、その先には家賃を滞納する可能性があるため、滞納者だけでなく延滞者にも管理監督を行うことが必要です。
家賃の滞納が2か月続けてあると、その後はさらに滞納が続く場合があります。
オーナーとっては、家賃滞納者が多くなると、家賃収入が減るだけでなく、自身の負担や疲労が増えることになります。

それでは、ここから家賃滞納者への対策について触れていきます。

滞納している家賃の催促業務においては、ほとんどのオーナーが家賃回収のプロではないため、滞納者とのトラブルにならないような注意が必要となります。
オーナー自らが滞納中の家賃を催促する際に、言い方を誤ったり、プライバシーを侵したりしてしまい、トラブルとなるケースは少なくありません。

そこで、入居者とのトラブルを避けるとともに、家賃収入の保証もしてくれる家賃保証会社をつけることが、家賃滞納対策として最も賢明な選択といっていいかもしれません。
家賃保証会社とは、借主が家賃を延滞したときに、貸主に対して立替え払いをしてくれる会社です。
借主から保証料を払ってもらい、家賃の連帯保証を行います。
契約の初回時には、借りる物件の月額賃料などの合計に対し、家賃の30~100%という設定が多くなっています。
再契約時にはこれよりも安くなり、月額賃料の10%程度になることが一般的です。
家賃保証会社に対して連帯保証人を付けることもあります。

なお、保証会社の利用には審査があります。
一般的には年収に対する賃料の割合や過去の賃料の滞納履歴などが審査の基準となります。
審査内容は、利用する保証会社によって異なります。
利用形態はさまざまで、利用者が連帯保証人の代わりに利用するケースもあれば、不動産会社が指定の保証会社に加入を必須とするケースもあります。

家賃回収が困難な状況に陥っても保証会社が家賃を保証してくれるので、オーナーにとっては安心できるスキームとなっています。
また借主が、連帯保証人を付けることができない人にとっても役立つ仕組みと言えます。



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入居申込みの段階でしっかり審査を行う


家賃滞納に対する対策として、家賃保証会社を利用することも有効ですが、入居申込みの段階で申込書類の内容をしつかりと見て審査をすることも大切です

たとえば、部屋の大きさや間取りにより異なりますが、入居者には高齢者や生活保護の受給者など、さまざまな属性があります。
高齢者の方であれば、年金収入が家賃支払いの財源になりますし、生活保護の人に関しては、役所が家賃を代わりに払うことになります。
生活保護の場合は、一般の人に3万円で貸している部屋でも4万円の家賃が確保できるなど、市場相場に関係なく、高めの家賃設定ができる場合があります。
しかし、役所から受け取った家賃相当額を生活保護の人が、オーナーに本当に払ってくれるかどうかというリスクもあります。

このように、入居者にはさまざまな属性や社会的背景があることが考えられますので、オーナーが自ら入居申込書の内容をきちんと確認し、入居申込の段階でしっかりと審査を行うことが重要です。
高齢者の方であれば、年金通知書の写しや通帳の写しをもらい、申込に記載の収入額と合っているかを確認したほうがいいでしょう。
目先の家賃収入を得たいがために、入居審査が疎かになってしまうと、後々家賃滞納や、オーナー自身の負担が増えることに繋がってしまいます。
また、入居者本人の審査に加えて、万が一の際の家賃保証は誰がしてくれるのかも把握しておきましょう。


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