土地を売却するときの価格とは|vol.218

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売れない土地には共通点があるのですが、みなさんはご存知ですか?
その共通点とは、売主が所有不動産の価値を正確に理解していないことです。


不動産の価値をきちんと理解しよう

不動産には色々な価格があることはご存知の方も多いと思います。例えば、以下のような価格があります。

  • 地価公示価格 ……… 地価公示法にもとづき調査する基準価格
  • 路線価 ………………… 相続税の基準になる価格
  • 固定資産税評価額 …… 固定資産税の基準になる価格

これらの価格はそれぞれの根拠に基づいて算定された価格です。

相場価格

それ以外にも「相場価格」という言葉もよく使われます。

「2か月前、隣の土地が売れた価格」などの取引実績や、現在販売中の物件をもとに物件同士を比較し、判断して決めるためこう呼ばれます。

この場合、特に根拠はなく、専門家が調査して決めているわけでもありません。

いずれにしても、「4つの価格イコール売れる価格」とはなりません。
ここが分かっていないと、自分の土地を過大評価したり、過小評価してしまいます。

実際は、自分の土地を過小評価する人はほとんどいませんので、だいたいの人は過大評価しています。そして、それが大きな売れない原因となっています。

ではどうして、相場価格がそのまま売れる価格にならないのかというと、その土地を買うかどうかは買う人が決めるからです。

不動産は土地の評価額を法律で決めるわけではありません。この価格で取引しなさい、と決められているわけではないのです。(規制区域や監視区域内だと投機的な取引を規制することはあります)

つまり、買う人がその土地の価値を決めるのです。
誰でも買うときは慎重になりますので、いろんな物件を見比べます。少しでも安く買いたいですし、損はしたくないので、売る人よりも買う人のほうが価格を吟味します。



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相場価格と適正価格に違いが出る理由とは


土地を売却しようとお考えの方がいるなら、売れる価格イコール本当の適正価格を知っておく必要があります。
みなさんが考える「相場価格」と「適正価格」にどうして違いが出るのでしょうか。

相場価格と適正価格に違いが出る4つの理由

●その①「その用途に適した面積以上、もしくは以下である」

土地は、その用途に適した面積でなければ相場価格で売却することはできません。

大きすぎてもダメだし、小さすぎてもダメです。

広いに越したことはないと思うかもしれませんが、買う人は、坪単価より販売価格を購入の判断材料にします。
小さすぎる土地は大きい土地より売却が難しいです。一般的には、30坪は必要となります。

●その②「用途に適した形状でない」

たとえ坪50万円の土地でも、その形状によってはそれ以下に価値が下がることがあります。 旗竿地はその最たる例です。
また、土地の向きと接道状況でも価格は異なります。東南向きの角地は価値が高いですし、西向きで道路が狭いと価値は低くなります。

●その③「建設できない理由がある」

土地を購入するほとんどの人は、住宅など建物を建てるために購入します。
よって、何らかの事情で建設不可の土地だとしたら、大きなマイナス要因になります。

建設不可の理由としては、建築基準法上の道路に接していないことや、用途地域が関係してきます。

●その④「人の嫌がる条件がある」

分かりやすい例としては、近隣に墓地がある土地がそれに該当します。
また、線路や踏切が近くにある土地も敬遠されます。事故物件も安くしないと売れません。

所有する不動産の価値は、自己利用しているときと不動産を第三者に売却しようとするときでは、その価値は変わってくるのです。
売却しようとするときは、他の物件と比べて価格を調整する必要があるのです。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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