収益物件の価値をあげるためには | vol.233

このブログをずっと読んでいる方にとっては、聞き飽きたかことだと思いますが、不動産で利益をあげるためには「出口を売却にする」という意識を持つことが大切です。

これは収益物件でも同じことが言えます。



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ただし、収益物件の場合は表現方法が少し異なります。
「売っても儲かる、所有しても儲かる」状態をつくることが必要です。
収益物件の価値は「利回り」以外のなにものでもありません。
そして、その利回りをどれだけキープできる物件にするかがポイントになります。

収益物件の価値というのは、賃料収入に対して決まってきます。
地域性、築年数、構造に応じて必要となる利回りを設定したうえで、どれくらいの価値になるか、というものです。

例えば、利回り15%であっても、木造で築30年の物件では購入の対象になりにくいのです。
ただし、価値の基準が現状の賃料収入に対して決まるところは良い点です。
実はこれが利益を上げる秘訣なのです。

分かりやすく説明すると、空室物件を仕入れて、何らかの方法で満室にすれば、購入したときより高く売却できるし、購入したときよりも、利回りが高くなるからです。
すでに収益物件を所有している人がどれだけ資金を投じて購入したかわかりません。

よって、購入した時よりも価値を上げられるとは断定できません。
それでも、現状より毎月の収入額を多くすることを目的とするとともに、高く売る方法についてここからご紹介します。


自分の物件を客観的に見る


収益物件を再生する場合は、自分の物件を客観的に見ることが不可欠です。
理由は簡単です。物件を借りるかの判断は、賃借を検討している第三者が決めることだからです。

スーパーでお刺身を買うときには、たくさんあるパックの中から、より鮮度のよさそうなものを選択します。
自分が所有する物件もこれと同じように借り手側から見比べられています。

貸し手側は、借り手側が実際に物件を見比べたうえで選択している状況に出くわさないので、なかなか気がつかないものですが、借り手のほとんどは必ず複数の物件を見比べ借りる物件を選択しています。
だから、借り手に選ばれないということは、選ばれない理由が必ずあるわけです。

空室の大家さんは「なんで部屋が埋まらないのか」と不動産屋に愚痴をこぼし、もっと埋まるために営業してほしいという声をあげます。
確かに、不動産屋側にも営業努力が足りないところがあるかもしれませんが、それ以前に、そのような物件には入居が決まらない理由が必ずあるのですが、その理由を大家さんが認識できていないことが多いのです。

不動産屋にしてみれば、大家さんも大切なお客様です。
内心では「よくこんな物件を買ったな、これじゃ部屋は埋まらないだろう」と思っていても、不動産屋からは言いにくいことです。
不動産屋にとってもっと最悪なのは、自らが仲介して売ったアパートをそのまま管理する場合です。
仲介料を得たいがために売ったはいいものの、実際は空室だらけ。
自社で売った手前、下手なことは言えません。

それでも空室を埋めないといけません。なんとかしようとお客様を案内したところで、借り手側だって本気です。
外観は古臭い、間取りは使い勝手がわるい、収納がない、隣の音が響く、カビくさい。
にもかかわらず、他の物件と比べて家賃がそこまで安くはない。
どんなに不動産屋が頑張っても、借り手がつくはずがありません。
もし、自分の物件が今空室になっているなら、必ず理由があります。

不動産屋が言いにくい理由があるはずです。
だから自分で気づくしかありません。
そのためには、知人・友人まったくの素人の方に「あなたが借りるとしたら」という前提でどんどん意見を求めることが大切です。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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