中古物件の再生はお金をかける前に徹底的にきれいに磨きをかけよう|vol.235

前回のブログで紹介したように、アパート・マンション経営の再生を図るために「競合物件の調査」と「不動産屋へのヒアリング」をすることにより、自分の物件を客観的に見ることができ、改善するべき点に気がつくはずです。

ただ、大前提として、お金をかければどの物件でもそれなりに改善はできるということを認識しておかなければなりません。


お金をかければどの物件も改善できて当たり前

何のためにお金をかけるか、それは借りてもらうためです。
お金をかけて、自分の物件を選んでもらう確率を上げるためです。
お金はかけたけど借りてもらえなかった、では全く意味がありません。

そこで、不動産屋がアパート・マンションの空室を埋めるために最低限やっていることをご紹介しましょう。
以前にも書きましたが、もっとも効果的なのは「まずは見た目を良くする」ことです。
物件が与える第一印象というのは非常に重要なファクターです。

なので、まずは敷地内、建物外観、共有部分は徹底的に掃除して磨き上げます。
これはお金をかけて業者に頼まない範囲で構いません。
これでもか、というぐらいきれいにすることです。
たとえ立地条件がいいアパートでも、廊下はゴミだらけで蜘蛛の巣が張り、錆や汚れが目につけば、それでアウトです。

以前は、不動産投資家も競売によってアパート・マンションを仕入れしていましたが、競売になる収益物件には共通事項があります。

それは、建物を維持メンテナンスに経費をかけていない物件である、ということです。
空室が多いために家賃収入が少なく、メンテナンス費用が支払えなくなるというのもありますが、収入を使い切ってしまい、メンテナンスにお金をかけたくないという気持ちから、結果汚くなり、さらに入居率が落ちる、そうするとますます維持コストにお金をかけたくない、という悪循環になってしまいます。

素人のほとんどの人が中古物件を買うときには空室物件を選ばないものですが、物件自体に問題があるというより、単純に掃除をしていない、汚いという理由だけで空室になっている物件もあるのです。

このような物件の再生には、それほど大きな加工は必要でないと言えます。
よほど設備や使用、間取りに問題がある場合は別ですが、多くの場合はきれいにするだけで入居率が上がることもあります。

「きれいにする」という作業の中で、外観の塗装は欠かせない必須作業です。
壁や階段、手すりなどの錆や色あせは、築年数以上に古く見えて、印象が悪くなるため、塗装しないと借り手がつきません。

もし築15年以上の物件で一度も塗装していないとしたら、外観だけの問題ではなく、建物自体も劣化している可能性がありますので、すぐにやることをおすすめします。

もうひとつは、共有部分の照明器具が大切です。
明るさが足りない、黄ばんでいる、チカチカ点滅している照明器具は汚さ、古さだけでなく治安の悪い雰囲気をかもし出してしまします。

もし、明るい照明器具がないようであれば、少し手を加えてライトアップするだけで建物の第一印象が良くなります。
結婚式場などで使用されているライトアップはお手本となりますので、ぜひ参考にしてください。



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お金をかけてリフォームしても回収できるとは限らない


ここ数年は、サラリーマン向けにワンルームマンションなどの安い中古物件を購入して貸そうとする人が多くなっています。
「900万円の戸建てを購入してフルリフォームしようと思うのですが・・」
そんな声をよく聞きます。

「水回りは全部新しいものにして、和室をなくそうと思います」
いくらリフォーム代がかかるか見積もりをとると、最低でも500万円かかると聞くと当然悩みますよね。
どうしても使えない状態であるとか時代遅れの設備であれば交換しなければなりません。
しかし、設備を新しくするにこしたことはありませんが、本当にそこまでして投資金額が回収できるかを判断しなければいけません。

判断するときの考え方は以下のとおりです。

  • 現状のまましっかりきれいにすればいくらで貸せるか
  • お金をかけて設備を交換するといくらで貸せるか

例えば、現状の状態からきれいにすれば5万円で貸せる、それに比べて500万円かけても5万円にしか賃料アップできないのであれば、4万円で貸すほうがいいでしょう。

その場合、「6か月で改修費用を回収できるかどうか」が判断基準になります。
リフォームすることによって5万円上乗せできるのであれば30万円以内であれば投資してもいい、ということになります。

よって、たくさんお金をかけて投資しても回収できるとは限ません。
使えないものを交換することは最低条件ですが、お金をかけてリフォームする前に、まずは徹底的にきれいに磨き上げることを優先することをおすすめします。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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