不動産投資で融資を受けるポイント | vol.340


設立間もない不動産投資法人として金融機関から借入できるのか


収益不動産物件を購入するための、頭金となる資金を調達する方法の1つとして、少人数私募債を活用するスキームを前回のブログではご紹介しました。

少人数私募債の次に調達の選択肢となるのが、金融機関のレバレッジを使った融資となります。

不動産投資の場合は最長20年~30年という長期かつ低金利での借入が可能で、自己資金の 何倍ものレバレッジを効かせた物件を購入できることが大きな特徴です。
それだけに、どこの金融機関から、どのような条件で融資を受けることができるかどうか、ということが収益面でもとても大切になってきます。

この金融機関からの借入についても「成功した投資家は、こうして融資を引き出した」といった成功体験の書籍をよく見かけます。

「〇億円を借入する方法」「自己資金ゼロで借入する方法」などと、中には現実的には難しいと思われるようなものも見かけます。

ここで、1つ注意してほしいのは、その成功体験(全部が本当かどうかは分かりませんが)はあくまで「その融資を受けたタイミングでの経済状況や金融機関の融資スタンス方針、そしてその投資家の属性」であって、必ずしも全員が同じように借入できるものではないということです。

一時期ベストセラーになった光速投資法がその例ですね。不動産価格が上がり、取り組みはほぼ不可能になりました。
最近はスルガ銀行問題で報道されてしまい悪い意味で有名になってしまいましたが、1社1法人スキームや2重売買契約(私のブログでも書いてきましたが、これは違法行為です)スキームなどもそうです。銀行とタッグを組んで取り組んでいた不動産仲介会社(あえて名前は言いませんが、有名ブロガーの方が経営する会社さんも複数ありましたね 私のところにも困ってしまった投資家の方から何度も相談がありました)が破産したり、事業を停止しています。
いずれにせよ、その時々で流行があります。こういうのは長続きしません。投資家が資金的に窮迫してしまい、他の投資家(でババ抜きゲームだと気づかない気の毒な方々)に転売。逃げ切ることができればよいものの、次第に対象不動産の価格は上がり、ローンがつきにくくなり、ゲームオーバーとなります。
こういう取引に手を出してはいけません。

上で述べたような、投資の正道から外れたとりくみは言語道断ですね。

また、まっとうな取り組みとして不動産投資に取り組んでいる場合でも、融資行の融資基準はわりと頻繁に変わります。
素人から見ると、銀行はリスクをとることを極端に嫌います。市場が過熱していると思えば次第に慎重になりますし、不景気で貸し倒れが増えそうと思えば同じように慎重になります。

極端なことを言うと、まったく同じ物件だとしても、A銀行は審査結果が謝絶となり、 B銀行では承認になるなんていうことも頻繁にあります。
もっと極端なことを言えば、 B銀行でも先月までは事前承認済みだったのに、今月になると、再審査の結果謝絶になったというようなことも起こります。

そうした金融機関事情を素人の投資家がつかむことは難しいことです。

さらに、新たに設立した不動産保有法人で融資を受ける場合、金融機関は法人に対して融資するというより、オーナー個人の属性に着目して融資をするということになります。
設立して間もない法人の場合は、決算期を一度も過ぎていなければ決算書がまだできていない、もしくは、決算書が1年もしくは2年分では、審査の判断材料が少ないため、会社のオーナー(代表者)の属性が大きなポイントになるのです。
よって、個人の属性についても普段から気をつけなければいけません。
例えば、うっかり口座に残高がなくてクレジットカード決済が延滞になった、といったケースは場合によっては個人信用情報に影響が出るかもしれません。
カードローン、自動車ローンなどの融資商品についても、うっかりして引き落としにならない、といったことがないように気をつけましょう。

しかし、逆を言えば、設立したばかりの法人であっても、収益不動産投資事業であれば個人の属性・信用で融資が受けられるということもあるのです。
その場合、自己資金として必要になるのは、基本的には、総投資額の最低20%。メガバンクなどでは30%以上が必要となるのが一般的です。
もちろん、これも金融機関および借主によって一律ではなく、そのときの経済状況や金融機関を取り巻く環境、投資家の属性、交渉などで異なります。
ちなみに、現在はというと、スルガ銀行の問題があった影響が大きく、金融機関の不動産投資に対する環境が非常に厳しくなっています。
自己資金の割合もより高く求められるでしょうし、物件の購入先についても審査が行われることになるでしょう。
しかし、現在の金融機関を取り巻く環境から借りる側にとって、有利に働くであろうことがあります。
それは、金融機関では「新しいネタ」「新規貸出先」に苦労しているという点です。
そういった意味では、単なる不動産投資に対しての審査は厳しいかもしれませんが、「今までの不動産投資」とは違うもの(物件)が対象で、それが安定した収益を見込める場合には、意外と簡単に審査が承認になるかもしれません。
「レンタル収納」はまさにその対象になり得る不動産投資といえるのではないでしょうか。

 

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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