不動産屋が儲ける仕組み|vol.198

トランクルーム大家です。
どんなビジネスであれ利益は必要です。

利益があるから人を雇い、税金を納めることができます。税金を納める企業や個人があるからこそこの社会は保たれています。
そんなことは改めて言うまでもなく誰でも知っていますが、ではその利益はどのような仕組みになっているのでしょうか。また、どれだけ儲けて、誰にどう分配されていくのでしょうか。
この部分は一般の人からは見えにくくなっています。


本来の価値を知っていることは必ずしもプラスでない

もしかしたら、この部分が見えないからこそ、安心して売買や取引ができるのかもしれません。

例えば、200万円の車を買うことになりました。営業マンは一生懸命に世話してくれましたが、この取引で100万円の儲けになることを事前に知っていたらどうなるでしょうか。
営業マンの一生懸命さに心を揺さぶられるでしょうか。そんなに儲けるならこれぐらい一生懸命世話して当たり前と思ってしまうかもしれません。
自分が小売業やサービス業の立場で初めてそのような実態を知ってしまうと、まさに同じような気持ちになるはずです。

でも、「不動産屋の儲けのからくり」を知らなければ、不動産を「儲かる不動産」 に変えることはできません。このからくりを知ってしまえば、今までのように不動産を購入したり、建物を建てるのがバカらしくなることでしょう。
もし購入したとしても、気持ちよく支払うことができなくなるかもしれません。
知るということは、決してプラスになるだけではないのです。

不動産屋はどうやって仕入れているか

・転売益(キャピタル・ゲイン)狙いで売却する場合

売却価格-購入価格=売却益
売れた価格から実際購入した価格を引いたものが利益になります。

・賃料収入(インカム・ゲイン)狙いの場合

年間収入÷購入価格=利回り
購入した価格に対してリターンする額が多いほど投資効率が高くなります。

いずれにしても物件は安く買ったほうが儲かることになります。
不動産屋が儲かる理由として「安く買う」ということは当然のことです。そう、そんなことは当たり前のような気がしますが、安く買うということを正しく理解しなければなりません。


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不動産における「安い」とは?


経験を積んだ不動産のプロであれば、物件資料を見るだけで「安い」とその場でわかります。物件資料を見るだけで、一瞬でどのくらい儲かるのか計算できます。
正しく「安い」という意味を理解しているからです。

しかし、不動産投資で失敗する人の多くは「安い」を間違って理解していることが多々あります。

不動産投資が過熱し、競売に手を出す人も多くなりました。中古の区分所有マンションや、古い戸建住宅を購入している人も多くいます。

ここでいうところの安さとは「価格の安さ」です。少ない金額であることが安く買うことになっています。確かに自己資金の範囲で購入できれば、返済もなく、リスクは大きく減ります。しかし、金額が安いことは、「安く買うこと」とイコールにはならないのです。

高い価格の物件を買えばいいということでもありません。
安く買うというのは、あくまでも「価値の高いものを、安く買う」ということなのです。
価格が安い、イコールお得な物件とか、儲かる物件ではありません。

一般的に、安く購入する一つの目安として販売価格で判断しようとします。販売価格よりも価格が下がれば、安く買えたと勘違いしているのです。

このような判断をしていると、800万円から50万下がり、750万円になればほとんどの人は気持ちよく購入してしまうかもしれません。でも、その不動産の本来の価値が500万円しかなかったらどうでしょうか。これでは儲けようと思っても儲かるはずがありませんが、このようなことは珍しくありません。

不動産のデメリットとして、同じものは一つもないということがあります。不動産は一つひとつ違うので、スーパーマーケットのチラシを見比べるように、どちらの商品が安いのかと比較することはできないのです。

よく、「相場」という言葉を使いますが、不動産ほど曖昧な価格設定はありません。
なので、一般の人には本来の価値判断が難しいため儲けることが難しいのです。
不動産屋はこの500万円という本来の価値を知っています。そして、いくらで売れるのかもわかっています。
だから不動産屋は儲かっているのです。

つまり、一般の人が不動産ビジネスで利益をあげるためには、まず「物件本来の価値をどのようにして知るか」が重大なポイントになることが理解できるはずです。

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