不動産売却の流れを確認しよう | vol.316


出口戦略を頭に入れて余裕を持った売却スケジュールを組む


不動産を売却する際の注意点の続きです。不動産の売却の際には、数多くの作業が必要となります。
不動産仲介会社に査定を依頼し、価格や売却の条件を決めて売り出し、買主が見つかれば、契約締結など具体的な売却の手続きへと移りますが、ここからは、不動産売却の全体の流れを手順に沿ってご紹介していきます。

①売却価格の相場を把握する

売却しようと考えている物件が、実際どれくらいの価格で売却できるのか調査しておきましょう。
おおよその価格を知るには、所有している物件の間取りや築年数、設備、立地エリアなどが近い物件をインターネットの不動産情報検索サイトで探すことができます。
しかし、これでは近い物件の詳細な情報が分からないことと、売主側の期待値も入るため、精度の高い数字(価格)とはなりません。
最近では「不動産査定一括サイト」も出てきていますので、こちらを利用してみるのも選択肢の一つです。

②不動産会社に査定を依頼する

不動産会社を直接訪問して、査定を依頼します。
不動産会社は、たくさんの情報と取引事例のデータを持っています。
こちらは、うまくいけば不動産会社にとっても大きな収益となりますので、査定は無料としているところが多いです。
しかし、査定方法も色々あるため、査定方法によっては不動産会社によって査定価格が違ってきます。
そのため、できるだけ複数の会社に依頼することをおすすめします。
そうすることで、信頼できる不動産会社がどこなのかを知ることもできるでしょう。
ただ、不動産会社の査定には時間がかかります。

一般的には1週間~2週間程度かかりますので、スケジュールに余裕を持って査定依頼を行うようにしましょう。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社から提示された査定価格や、自分で収集した情報などをもとに仲介を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。
媒介契約の形態は大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の形態があります。

a.一般媒介契約

売主は、同時に複数の不動産業者と契約できる。
窓口が広がるため、買主が見つかりやすい。また、自分で買主を探すことも可能。
しかし、不動産会社が売主に販売活動状況を報告する義務がないため、実際に売却に向けてどうような活動をしているのか分かりにくい。

一般媒介契約は、他の不動産会社で契約が決まることもあるため、不動産会社は広告費を積極的に使いにくい、というのが実情です。
不動産会社が「不動産指定流通機構」へ売却物件情報を登録する義務はありません。

b. 専任媒介契約

売主は1つの不動産会社とのみしか契約できない。
契約した不動産会社は独占して販売でき、担当者が2週間に1度以上、販売活動状況を報告する義務があるため、積極的に販売活動を行ってくれる。

自分で買主を見つけるもできますが、売買契約が決まったら不動産会社に対して営業にかかった費用を支払わなければならないこともありますので注意が必要です。
不動産会社は媒介契約後、7営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務があります。

c. 専属専任媒介契約

売主は1つの不動産会社とのみしか契約できない。
契約した不動産会社は独占して販売でき、1週間に1度以上販売活動状況を報告する義務があるため、積極的に販売活動を行ってくれる。

自分で買主を探すことはできず、もし売買契約が決まったら不動産会社に違約金を支払わなければなりません。
不動産会社は媒介契約後、5営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務があります。

これらの媒介契約の内容をよく見極めて、契約にするようにしましょう。

④売却価格を決定し、物件を売り出す

売り出し価格は、その後の売却交渉に大きく影響するため、希望売却価格をそのまま提示するのではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却実績、市場調査も行ったうえで慎重に決めましょう。

⑤物件情報を開示する

売買契約を締結する前に、物件に関する情報を詳細に購入希望者へ提供します。
特に、物件に不具合や欠陥などがある場合には、必ずその旨を購入希望者に説明しましょう。
不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」に基づく詳細な物件説明を行うことになります。

⑥売買契約を結ぶ

売買条件が合意したら、買主と売買契約を締結します。
このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金を受取ります。
売買契約を結ぶ際には、契約内容についてもしっかりと内容を確認しましょう。

⑦不動産の引き渡し

引き渡しの際には、売買代金を受け取るとともに、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転手続き等)の手続きを行います。
また、引き渡した後には、確定申告手続きを行います。

以上が不動産売却の一連の流れとなります。
「売却」といった出口戦略を頭に入れたうえで、自分にとってベストな投資用不動産を見つけましょう。



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