不動産をどう活用すればよいのか | vol.295


投資目的を明確にし、市場性を客観的に捉えよう


個人でもできる不動産の活用方法とは。前回お話しした、不動産投資で成功するためには広告宣伝や事業計画などをあらかじめ考えて用意周到に事を進める必要がある、というのは、それはそれで正しいのですが、個人の方がゼロから資産を形成していく上では「小さくはじめて、大きく育てる」ことも大切でして、いきなり広告宣伝費を計上して派手にお金を使って事業を進めるというのは現実的ではありません。

不動産を活用するにあたっては、投資目的の具体性をどの程度もっているか、その市場性が今後どの程度見込めるのかがポイントとなります。

①投資目的

まず、許容できるリスクと受け取りたいリターンのバランスを明確にします。
超長期的な期間での回収というリスクを背負いながらもリターンも大きく得たいのか、リターンは小さくても短期的な回収を目的にするのか。
これによって、準備すべき資金規模や資金調達手段が大きく異なります。

②市場性

不動産は、字のとおりまさしく動かない財産です。
不動産自体の市場性も、土地価格や賃貸料も当然大切ですが、活用した場合の事業についての市場性も十分に検討しなければなりません。
たとえば、アパートであれば、高齢者用のバリアフリーで廊下が広い、トイレが広いといった物件が今後期待できる市場となります。

また、レンタル収納は、集合住宅の多いエリアではニーズが高くなっています。
将来にわたる市場性を、自分の期待感ではなく客観的に調査しておくことが、計画段階から必要となります。



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小規模不動産の活用方法としてレンタル収納が注目を浴びている


所有している土地がある程度の広さであれば、ディベロッパーも関心を示し、色々な可能性を模索できます。
マンション経営、貸しビル経営などバリエーションは広がります。
しかし、土地が狭いと、建ぺい率、容積率との関係もあって、投資の対象としては一見魅力が薄いように感じてしまいます。
しかし、狭い土地には狭い土地なりの利用方法というものはあります。
レンタル収納(トランクルーム)は、まさにその代表例です。
周辺に人が集まる場所であれば、コインロッカーを設置するのも一つの選択肢です。
とにかく、その土地の周囲の状況などを細かく分析し、最適な利用方法を検討し、見つけることが大切です。

最近、レンタル収納が不動産ビジネスとして注目を集めていますが、その形態は多様化しています。
大規模なものでは、老朽化したテナントビルを丸ごとレンタル収納に転用している例が見られます。
内部にパーテーションを入れるぐらいで転用が実現するので、転用コストはそれほどかかりません。
また、屋外型のタイプでは、空いている土地に新たにアパート・マンションを建てるのに比べて、建設コストがかなり低くなります。
駐車場にもできないような奥まった狭い土地や細長い土地でも、有効に収益をあげることが可能です。
さらに、レンタル収納は、日照、騒音、交通の便といった住宅利用として活用する場合のデメリットをあまり受けないといったメリットがあります。


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次に参考までに、レンタル収納以外の小規模土地の活用方法をいくつかご紹介しておきます。

①駐車場経営

駐車場は、長期的に見ると他の不動産への転用も可能なので、とりあえず遊休地を活用するという点で適しています。
月極駐車場にすれば、コインパーキングに比べて設備費用がほとんどかかりません。
コインパーキングは市街地にかなり多くなっているため、マーケット調査をしっかりする必要はあります。

②コインロッカー経営

コインロッカーは、ものすごく小さい土地でも設置することができるので、他には有効活用できない土地の活用方法として適しています。
しかし、立地が限定されているというデメリットもあります。

③ コインランドリー経営

コインランドリーもコインロッカーと同様、それほどの土地がなくても設置する事が可能です。立地が限定されているというわけではありませんが、できるなら主婦層や一人暮らしが多い住宅地をターゲットにするのがよいでしょう。
また、最近では布団専用洗濯機やシューズ専用洗濯機といった専用機を置くことで利用客を伸ばしたり、カフェを併設して洗濯の待ち時間に利用するといったサービスを提供して他との差別化を図っているコインランドリーも出てきています。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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