不動産の売却をいつにすべきか | vol.313


売却時にかかる税金


リフォーム、リノベをして物件価値を上げた不動産を売却すると売却益が巨額になることがあります。
所有物件を売却するにあたって重要なことは、ローンの残高に対して、いくらで売れるかを考えることです。
そして、売却を検討する前に、確認しておきたいのが、売却時にかかる税金です。
不動産の購入時には、物件本体以外にも様々な費用がかかるように、不動産の売却時にも仲介手数料や税金などの費用が発生します。

不動産売却にかかる譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得=収入額(売却金額)-取得費-譲渡費用

購入時の価格より高く売却できれば得したことになり、譲渡所得が概ねプラスになりますが、購入時の価格より安く売ると「売却損」が出ることになります。
この売却損のことを税法上は「譲渡損失」と呼んでいます。
なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費は、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算することになっています。
相続した物件などで取得費が不明な場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることが可能です。
譲渡費用としては仲介手数料や税金のほか、建物の解体費用や測量費などが含まれます。
ただし、土地の造成費用は譲渡費用ではなく、取得費になったりするので注意が必要です。

仲介手数料については、媒介契約を締結する際に判明するのですが、税金については不動産の種類や面積などの各種条件や、いつ譲渡するかによっても税額が変わってきますので、事前に売却時にかかる税金についてしっかり勉強しておく必要があります。
しかし、売却時にかかる税金は、税法によって細かく規定されており、さらに税率が微妙に変わることもあるため、一般の人々には分かりにくい内容となっています。

不動産を売却した際には、前述した譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。
税金の計算は次のようになります。

  • 売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得
  • 課税譲渡所得×税率=所得税・住民税



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長期譲渡所得と短期譲渡所得


さらに不動産を売却した際にかかる所得税、住民税の税率は、売却した年の1月1日現在でのその建物の所有期間によって次のように決められています。

【所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)】

所得税 (15%) +復興特別所得税(0.315%)+住民税 (5%)=20.315%

【所有期間が 5年以下の場合(短期譲渡所得)】

所得税 (30% )+復興特別所得税(0.63%)住民税 (9%)=39.63%

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が加算されます。

このように所有期間が 5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく違ってきます。
短期譲渡所得より長期譲渡所得の方が税率は低くなりますが、ここでいう「5年以上」という所有期間の計算が特殊なので注意が必要となります。
譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までを基準とします。
具体的に説明すると、平成21年6月に購入した不動産を平成26年7月に売却した場合、所有期間は5年以上ですが、基準日が譲渡した年、つまり、平成26年の1月1日となります。よって、この場合は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。

翌年の平成27年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となります。
物件を購入してから1月1日が何回あったかを数えると分かりやすいでしょう。
所有期間を間違ってしまうと、高い税金を納めることになりますから、不動産を売却する際には事前にしっかり確認しておくことが大切です。


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