レンタル収納以外の不動産活用とは~アパート経営と駐車場経営の特徴~


トランクルーム大家です。個人で土地を所有している人にとって、馴染みのある不動産投資の代表はアパート経営といえるでしょう。アパート経営は賃貸住宅としての長期的な安定収入の選択肢として考えられるものですが、土地だけあったとしても資金が不足する人にとっては、建築に多額の借入金が発生し返済が問題となります。また、老朽化にともない市場の競合性が経営上の大きな課題となるのが特徴といえます。


アパート経営の特徴

建物の耐用年数を考慮し、借入期間を35年とする借入が多く、金利の条件についても影響を受けます。いかに長期での固定金利を選択できるかが重要な課題となります。長期的な経済予測が不可能なことから、住宅というベーシックな投資においても長期定的な投資リスクが発生します。

しかし、アパート経営における最大の問題は建物の老朽化に伴う市場での競合にあります。
新築のアパートの建築が次から次へと発生し、同じ賃料で顧客を集めることが困難となり、結果として賃料の低下を招き、当初計画との差異がでてくるのが実際のところです。

また、競合対策としてリフォームをするために修理費が必要となり、ますます収益が減る可能性がでてきます。
その他の問題点としては、賃貸借契約による居住権が生まれることから、居住者による様々な苦情が発生したり、トラブル当事者となる居住者を退去させる問題もでてきます。

アパート建築を土地所有者が選択する理由は税金上の問題です。 特に相続税対策でのウエイトが大きく、一番目に、相続税法上の小規模宅地の特例があります。200平方メートルまでの土地の評価額が50%減額されます。二番目に、土地は、貸家建付地として15%から40%の評価減となり、賃貸建物は、建築費総額の約40%程度の評価になります。

また、固定資産税では、居住用家屋の敷地に課せられる固定資産税は評価額が更地に比較し6分の1となり、都市計画税も3分の1となります。個人の所得税としては、減額となる可能性がでてきます。

その他のメリットとしては、アパート経営は家賃収入の絶対額があり、借金をすることなしに自己資金で建築可能であれば、老後の収入を確保する観点から選択する場合もあります。
単純利回りは10%から15%程度までが標準となります。また、小規模土地とはいうものの、収益性を狙ったアパートとなればある程度の土地面積は必要となります。


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駐車場経営の特徴


駐車場経営は何といっても投資する資金が少なく、気軽に始まられるのが特徴です。しかし、市場の競合から駐車料金の相場が固定し収益性は低いのが特徴です。市街地では違法駐車問題が厳しくなり、時間貸しの駐車場ニーズは増える側面はあるものの立地によりけりです。機械式、立体式になると建設費、メンテナンス費用がかさみます。

税金では、固定資産税、所得税の優遇措置がなく、土地としても更地の評価となるため相続税対策に有効とは言えません。
ただし、アスファルト舗装することにより、小規模宅地の特例を選択することで土地の評価が200平方メートルまで50%減額となります。
シャッター付き駐車場で店舗作業場がある場合は、貸家建付地となり相続税対策となりますが、賃貸借契約は発生します。1Fが駐車場、2Fがトランクルームなどの複合形態の場合は相続税の小規模宅地の特例の部分があります。

駐車場の選択は、短期的に、相続が発生した際の土地分割の容易さ、自己資金不足、滞納リスクが少ないなどの面倒な点が少ないのが特徴です。なお、駐車場の計画においては道路付けと地形にもよりますが、車1台当り7坪(約23平方メートル)で計算するのが一般的です。 車路も含んでおり、土地の面積を7坪で割れば駐車台数を想定可能です。

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