リフォーム&リノベーションを活用しよう | vol.312


低い予算でもリフォームできる


前回はリスク削減の方法として保険をフル活用しようというお話でした。
あとは入居者がたくさん来て下されば安心というもの。

入居率を上げるための効果的な方法として、物件をリフォーム、あるいはリノベーションするという選択肢があります。

一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことをいいます。
なお、英語で「reform」とは「(社会的制度・事態などを)改正する、改善する」ということを意味します。
例えば、古くなったキッチン設備を新しくする、壁紙を張り替えする、外装を塗り直すことです。
ちょっとしたクロスの張り替えや古くなった設備の取替えから、大がかりな改修や増築まで、すべてを「リフォーム」と呼ぶこともありますが、マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すという意味合いとして使われることが一般的です。

一方,「リノベーション」とは、現状の建物に大規模な工事を行ない、新築のときよりも性能をアップさせたり、利便性を向上させたりすることを指します。
英語で「renovation」は「修復、刷新」という意味を持っており、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味を持っているのに対して、リノベーションはそこから新しい機能や使いやすさを改善させることを意味します。
古い建物の活かせる点を残しながら、各種設備などを全面的に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、部屋数や間取りを変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を生み出す手法としてよく使われます。

主なリノベーションとしては以下のような工事があげられます。

  • 耐震、防火、防水、防音、省エネなどなど、住宅の性能を向上させるもの
  • 2LDKから1LDKに変更するといった部屋数の変更をともなうものや、部屋数は変わらずとも各部屋の面積が変更されるもの
  • 内装や設備をいったんすべて撤去・解体して「スケルトン(骨組)状態」にしたうえで、デザインや機能を根本的に刷新するもの

最近では、不動産投資や住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建てを購入し、大規模な改修を行うことを総称して「リノベーション」と呼ぶことが多くなっています。

しかし、部屋数の変更や間取りの変更を行ったり、抜本的に設備やデザインを新しくするには相当の費用がかかります。
たとえば、リフォームやリノベーションをするために200万円かけたとして、その費用を毎月の家賃収入で回収するのには長い年月が必要になりますし、仮に回収できてもそれほど高い利回りが見込めるとは限りません。

そこで、できるだけお金をかけずにリフォームやリノベーションをすることをおすすめします。手軽に始められるものとしては、まずクロスの張り替えです。
アクセントクロスは平米単価がだいたい900~1,000円と安い価格で購入できすし、少し柄が入っているクロスでも、平米単価1,200円ほどで購入可能です。
真っ白い無地のクロスとアクセントクロスでは、金額は少ししか変わりませんが部屋の印象ががらりと変わり、入居者がすぐに決まる場合もあるのでおすすめです。
他にも3万円程度で購入できるウォシュレットをつけたり、テレビモニター付インターホンをつけたりすることでも、部屋の魅力は格段にあがります。
古くなったドアもそれほど値段が高くないカッティングシートで貼り替えただけで、大きく印象が変わります。
ドアノブであれば1個4,000円程度で新品に交換可能です。
このように、それほどお金をかけなくても入居率アップにつながる効果的なリフォームの方法は数多くあります。

前述したようなリフォームであれば、手軽に購入ができるうえ、入居の決定率のアップが期待できますので、空室が目立つ物件であれば、低コストでできるリフォームを検討してみてください。



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