低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(21) 第11講 18ヶ月で満室になる立地と戸数を考える

新規出店した店舗が満室になるまでの期間は、過去のデータからある程度予測がつきます。

しかし実際にはデータはあくまでも平均値。
個別店舗の詳細な事情や前提条件の違いなどから、複数店舗均(なら)してみれば平均値あたりに落ち着くものの、個別店舗ごとの正確な期間は若干のブレが出ます。

トランクルームへの投資は数学やスマホゲームのような仮想空間でのお遊びではありません。
現実のお客様と向きあうリアルビジネスです。
その為、満室になるまでの必要期間を提示しない業者もあるようです。

日本国内の主要事業者の間では満室もしくは満室近辺(90~95%。トランクルームは小口細分化された賃貸ビジネスですので、こまごまとし他入退室はつきものです)に到達するまでの期間を共有しています。あくまでも同業者同士限定ですが・・・。

そこでの平均期間はどの業者さんも似たり寄ったりで、29カ月から30カ月といったところです。
あなたがもし有料で開催されているトランクルームセミナーに足を運んだ場合、似たような期間(2年から2年半)という説明を受けることでしょう。

ご参考までに、弊社の場合はといいますと、盛岡市加賀野店の場合で約1年半(17カ月)、千代田区三番町店の場合で10ヶ月でした。2年はかかっていません。

トランクルーム本体を販売しようとする業者の中には、満室時利回りや満室時収入ばかり
強調する業者もあります。

当然の事ですが部屋数が多ければ満室までの期間が長くなります。金融機関より資金を借入れて出店した場合には、借入金返済が発生します。

また最初から数多くのトランクルームを設置した方の場合には稼働率で損益分岐点を超えるまでの期間が長くなりますので、長きにわたり資金の持出しが必要になるかも知れません。

満室時の利回りや収入だけを過度に期待して、過度に投資する事は避けるべきでしょう。

信頼のおける業者か否かの判断基準として、次の様な質問をしてみても良いかも知れません。

満室になるまでの想定期間はどの位ですか?
(明確なる仮説根拠を持っているか)
(計画上の満室想定期間よりも、長い期間での満室想定期間を設定しているか)

根拠がしっかりしている業者さんであればある程度安心してお任せしてもいいかもしれませんね。

逆に、根拠があいまいであるにもかかわらずやたらめたらと強気にごり押ししてくる業者さんには収納庫を売ることが目的で、そのあとの満室経営については知らんぷり、というところがいます。
気を付けましょう。

当社の場合、独自の商圏を行い、実際に現地周辺を視察し、評価基準に満たないエリアへの出店は行いません。(勧めません)
評価基準を満たし、18ヶ月(1年半)以内に満室になると想定できるエリアにターゲットを絞っております。

しっかりとした商圏調査を行えば、このエリアならこれだけのトランクルームを設置すれば良いか納得の頂ける提案が出来るかと思います。

「比較的利回りが高く、投資リスクの低い」と言われるトランクルーム事業ですが、それでも高額な投資であることは否めません。妥協することなくご自身で納得するまで業者に質問してみてください。

契約の後、長いお付き合いが始まります。納得できる回答が引き出せ、真摯に向き合う担当・会社であると感じる事も大切な選択ポイントになります。

 

 

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