セルフストレージとは?(02) アパート・マンション投資で実際に起こった事件・事故の例

アパート・マンション投資を長く続けていると入居者の方が引き起こす事件、事故に遭遇することがあります。購入前には気が付かなかった支出に悩まされたりもします

 

事件・事故の例

 

「事件・事故なんてそんな簡単に起きるものじゃない」そう仰る方もいるかと思います。
しかし、こんなことが起こったらと想像してみてください。どれが起きても利回10%から5%になってしまうのです。

  • もし自分のアパートの近所に新築のアパートが建ってしまったら?
  • 隣室や近所に迷惑をかける賃借人が入居してきたら?
  • 近所のアパートで募集賃料を下げて募集を開始されたたら?
  • 賃借人が滞納を始めたら?
  • 近所の大学や工場が撤退してしまったら?
  • などなど・・・

まだあります。挙げればきりがありません。

 

任意売却・競売で流されていくアパート・マンションたち

 

もし融資をしてくれた金融機関が業績不振のアパート・マンションの資金回収に走り、裁判所に対して競売の申し立てを行い、そのアパート・マンションを抑えられてしまったら?

残るはずの土地も残らなくなってしまいますね。「競売物件は安く手に入れられる」と言われていたその競売物件、どんな理由で売られているかはお分かりになられるかと思います。

通常は競売の前に任意売却での資金回収を図りますが、売却がうまくいかずに競売に流れていく案件も少なくありません。

毎年雨後の筍のようにアパートビルダーたちが地元の地銀を連れて地主を回り、相続税対策と称してアパート・マンションを立てさせるので居住系物件はテレビのアイドル達さながらの市場です。

どんどん魅力的な若い子がやってきて、昔のアイドルが呼ばれる機会が減ってしまう。アパート・マンションでいえば、空室が続く状態です。

近隣に築浅の設備の新しい物件が銀行融資の力とホームビルダーの力でどんどん建設されているのですから、やむを得ないところではあります。

これだけではありません。

 

毎月の経費は雪のように降り積もる

 

  • 管理会社への毎月の管理手数料
  • 退去後のリフォーム・修繕。ペット不可の物件にブリーダーが入居して動物臭の除去に高額な費用が掛かった例も。
  • 屋根や外壁の大規模修繕(数百万数千万の支出は当たり前。面積に比例)
  • 新規募集の際の広告手数料(家賃の3か月分4か月分は当たり前)
  • 空室期間(期間の長さはそのままその部屋の無収入期間となります)
  • 区分所有マンションの場合はマンション管理費と修繕積立金
  • ローンで購入された方の場合は元本と利息部分の償還
  • などなど、、、

経費として計上することで節税になる(納税額が減る)物もありますが、利回10%で購入しても、費用として支払わなければならないものであることには変わりありません。

賃料収入からこれらの費用をいざ差し引いてみると、結果手元に残った純利回りが2%とか3%になってしまったと、いう事はよくある事です。

では、純利回りが2%や3%という、「利がとても薄い」状態で元銀行員のわたくしが目撃した事実をお伝えしたいと思います。

 

 

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