アパート・マンション経営はなぜ難しいのか | vol.236

自動販売機は場所さえ良よければ、その名のとおり自動的に売れて、商品はメーカーが補充してくれて、黙っていても一定の売上をあげることができます。
アパート・マンション経営もひと昔前までは、まさに自動販売機状態で、何もしなくても安定的に収入を得ることができました。


コンビニより熾烈な競争状態

しかし、今は全く違います。
例えるなら、少し歩けば必ずあるコンビニ状態です。
あなたの地域にもコンビニはたくさんあることと思います。
セブンイレブン、ファリミーマート、ローソンなど、100メートル圏内に何店舗もあることだって特別なことではありません。

コンビニの向かいにコンビニができることだって平気であります。
そして、オープンから1年もたたないうちに閉店することも珍しくありません。
「この地区はコンビニ激戦区だな~」と実際に利用する人も感じているはずです。

アパート・マンション経営はもっと熾烈な競争状態にあるのが現状です。
需要、供給数、マーケットにかかわらず、土地さえあればどんどん建っているからです。

建てるときは誰もが「自分の物件は新しいし、他よりも最新で充実した設備だから大丈夫」と思い込み、根拠のない自信を持つのです。
そんなに自信があっても、空室になっているのが現状です。

コンビニのほうがまだましかもしれません。
フランチャイズ料は無駄になるかもしれませんが、建物・設備・仕入れは本部で負担するので、大やけどしないで損切りできます。
しかし、アパート・マンション経営者はそうはいきません。
大げさではなく、人生すべてをかけた投資といっても過言ではありません。

それでは、なぜ、アパート・マンション経営は利益をあげにくいのでしょうか?
それは、オーナーが自ら利益をあげるための行動をしていないからです。
自動販売機と同じようにアパート・マンションの立地条件が良ければ、何もしなくても儲かることもあります。
都心であれば、駅から徒歩5分以内でコンビニの近く、このような場所であれば、それなりの設備や仕様であれば儲かる可能性が高いでしょう。
しかし、それ以外の条件であれば、利益をあげることは難しいと思ったほうがいいです。

部屋探しをしたことがある方はお分かりかと思いますが、場所、間取り、仕様、築年数、予算で比較します。
だから、オーナーさんはこの条件が良ければ儲かると思いがちです。
しかし、しょせんは目くそ鼻くそ・五十歩百歩なのです。

不動産投資ブームは全盛期よりは多少下火になりましたが、それでもまだまだ市場は活気づいており、周りに聞くと、不動産投資は儲かると口を揃えて言います。
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高利回りの物件を購入することより維持し続けることが難しい


このブログを読んでいる方にちゃんと理解してほしいのですが、「儲かる」という言葉を誤解してはいけません。
10%、15%の高利回り=儲かっているとは言えないケースもあります。

なぜなら、「儲かる」とは最終的に投資額を回収できてこそ分かるものだからです。
よって、正確には「儲かる可能性がある」「利益をあげられる可能性がある」という表現方法が正しいです。
高利回りであれば早く回収できるかもしれないというだけのことです。

利益をあげるためには早く投資額を回収することで、そのために何を実践するべきかを考えなければなりません。
私自身今まで数多くの物件を見てきました。

その中には10% 、15%といった利回りの物件がいくつもありました。
探し方がわかれば、探すことはそう難しいことではありませんし、購入することだってもちろんできます。

しかし、高利回りの物件を購入することよりも、その利回りをキープし続けることのほうがよほど難しいのです。
投資額を少しでも早く回収するために、何を実践し、行動するかが重要なのです。
次回以降のブログでは「オーナーとして日々実践すべきこと」を書いていこうと思います。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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