「重要事項説明」と「物件購入時にかかる費用」 | vol.303


重要事項説明書のチェックポイント


現地調査をするうえで確認するべきことや物件購入の注意点に続き今回は、物件購入時の重要事項説明や諸費用についてご紹介していきます。

物件購入時の「重要事項説明」は、物件購入後のトラブルを避けるためにきちんと理解しておかなければなりません。
不動産会社が買主に対して、物件や取引条件に関する重要事項が書かれた重要事項説明書や売買契約書を元に口頭で説明することを重要事項説明と言います。
これは、宅地建物取引主任者(宅地建物取引士)が「重要事項説明書」に記名押印後、その書面を交付して説明することが宅地建物取引業法で定められています。

重要事項説明を受けたところ、物件の購入申し込み時に聞いていた内容と異なる説明があったときや、疑問に思う点、理解できない点があれば、 その場でしっかりと確認する必要があります。
重要事項の説明を受けたからといって必ず購入しなければならない、というわけではありません。
よって、重要事項説明はなるべく早く受けるように時間にゆとりを持ったスケジュールを組むことが大切です。

重要事項説明書には、主に「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2つが明記されています。
「物件に関する事項」では物件の所在や面積、法律上の規定などが説明されていますので、事前に説明を受けていた内容と相違ないかをしっかり確認します。
「取引条件に関する事項」には、お金に関する事項が書かれています。
損害賠償や違約金について、ローンのあっせんなどについてしっかり確認しましょう。

また、その他に確認しておくべきこととして「瑕疵担保責任」というものがあります。
不動産売買において瑕疵とは、「不動産に何らかの欠陥がある」という意味です。
購入時点で雨漏りやシロアリ被害といった物件の欠陥があったものの、購入した時点では明らかになっていないため、買主が注意しても確認できなかった「隠れた瑕疵」があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことを「瑕疵担保責任」いいます。

売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間が2年以上と定められていますが、個人が売主の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月程度に定めるケースが多いようです。
売主はなるべく責任を負いたくないため、瑕疵担保責任を負わない旨を契約書に書いているケースもあるので、個人間の取引で対象物件が古い物件などでは、きちんと確認しなければなりません。

さらに、契約解除する場合の事項にも事前にしっかり目を通す必要があります。
当事者間のいずれかが債務不履行となった場合は契約を解除することが可能です。
一般的には、契約違反によって解除した場合、物件価格の20%を上限として違約金が設定されることが多いようです。
また、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点から、契約解除はできなくなるため注意が必要となります。



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購入時に必要となる諸費用


物件を購入するときには、物件本体の支払以外にもさまざまな費用が発生します。
そこで、ここからは物件購入時に、どういった費用が必要になるのかをご紹介していきます。

まず必要となるのが、登記に関する費用です。
登記に大きくわけて以下の3つがあります。
①「建物表題登記」
建物を新しく建てた際に、床面積や構造などを明らかにするために行います。
②「所有権保存(または移転)登記」
購入した所有者(持ち主)が誰なのかを示すためのものです。
③「抵当権設定登記」
金融機関から借入する場合は、土地建物を担保として融資を受けるため、金融機関が対象物件に抵当権設定を行います。

さらに登記の手続きは、司法書士へ依頼することになりますので、司法書士へ支払う報酬も別途発生します。
その他に、借入れをするときに金融機関に対して支払う融資事務手数料、火災保険料、金銭消費貸借契約書への印紙代がかかってきます。
物件を取得した後には、不動産取得税や所有権が固定資産税、都市計画税などの税金もかかってくるので、これらの費用について事前の資金計画に盛り込んでおきましょう。


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