「新築と中古」「1棟買いと区分所有」どちらがいいか | vol.300

購入する物件について、よくみなさんが悩まれる「新築か中古か」「1棟買いか区分所有か」といった疑問について触れていきたいと思います。前回は投資対象となる不動産を選ぶ際に知っておいてほしいことをお話ししましたので、続きとなります。


新築物件と中古物件それぞれの特徴を理解しよう


まずは新築と中古、それぞれの特徴をご紹介しましょう。

新築の特徴として、購入してから10年ぐらいはほとんど修繕費がかからないという点があります。
これは新築物件における最大の利点といってもいいかもしれません。

デメリットとしては、家賃が落ちやすいという点があります。
例えば、新築の賃貸物件を家賃8万円で貸し出したとします。
入居者が一度でも入居したら「新築」と表記できないため、同じ家賃ではなかなか入居者がつかず、家賃が7.5万円に下げざるを得なくなるというケースがあります。
また、新築のため購入価格が高くなることから利回りが低くなる点がデメリットとなります。

中古物件の場合、新築よりも利回りは高く、収益性が高いのが一般的です。
理由は、新築に比べ安く購入できることと、家賃が安定しているためです。

築20年ぐらいになると、家賃の変動はそれほどなく、比較的収入が安定しています。

また、中古物件であれば、入居者のタイプや入居率の推移、物件が埋まらない理由や足りない点などがわかるため、投資する側も見通しがしやすいというメリットもあります。
ただ、築年数が経っていればいるほど、突然修繕が必要になったり、近い将来に大きな修繕費が発生するリスクもあることから、予想外の出費に迫られるということがあります。
さらに、築年数が古すぎると、融資を受けにくくなるというデメリットもあります。

自己資金で購入できたとしても、売却するときに買い手が見つからず、出口戦略が難しくなるケースがあるため、注意が必要です。
新築か中古か、どちらがいいかは、投資目的と自分のリスク許容量によっても違ってくるでしょう。
最近の傾向としては、新築を購入するよりも、中古物件を割安で購入し、賢くリフォームやリノベーションをして収益を上げる方法が増えてきています。



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1棟買いと区分所有どちらにするか


次は、1棟買いと区分所有、それぞれの特徴についてご紹介していきます。
1棟買いは、リスク許容量を大きくとって、大きい収益を得たい人に向いています。
区分所有とは、1棟のうちの1戸を所有するという意味です。
区分所有は、1棟買いに比べたら、リスクを抑えた割と手堅い資産運用といえます。
ローン返済期間中は、家賃収入から返済額を差し引くと、あまり手元に残らないためキャッシュフローは生みにくいのですが、ローン返済後は収入がそのままプラスになるため、老後の収入や年金補てんなどの目的で投資する人に向いています。
不動産投資によって、大きくライフスタイルを変えていきたいのであれば、1棟買いを目指そうとしますが、まずは区分所有を1つ、そしてある程度の軌道に乗ったらもう一つと積み上げていく方法もあります。
さらには、1棟買いをしたいと思っても、「資金を調達できるか」と不安になる人もいるでしょうが、地方の1棟ものであれば、都心の区分1室とさほど変わらない価格で売られているケースもあります。

区分所有の場合、所有している部屋は1室だけですから、空室対策といっても入居者を1人見つけるだけなので、空室リスクの心配はさほどなく、管理の手間もそれほどかからないと考える人もいるでしょう。
しかし、 1戸が空室になれば収入はゼロになり、ローンの返済を全額自己資金で賄わなければなりません。
1棟であれば、部屋数が多いため、仮に10戸あるうちの1戸が空室になっても、ほかの部屋が埋まっていれば、収入がゼロになることはありません。

ここで重要な点は、当初の投資の目的を確認するということです。
区分所有で投資目的を達成できるならそれでいいでしょう。
それだけでは目的を達成できないのであれば、許容できるリスクをしっかりと理解したうえで区分所有を複数、もしくは1棟ものを購入することを考えましょう。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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