倉庫業を営む倉庫の法律と必要資格 | vol.267

前回のブログまでは、不動産投資をテーマにしていました。不動投資で成功する人は「スケコマシ」でしたね。
私はトランクルーム大家ですから、今回からはテーマをトランクルームに戻して、トランクルームの一類型である「倉庫業を営む倉庫」についてその基となる法律や申請手続きについてご紹介したいと思います。

「倉庫業を営む倉庫」は、街中で見かけるトランクルーム(不動産賃貸業のトランクルーム、通称「レンタル収納」「収納スペース」。)とは営業形態、根拠法、免許が異なります。


倉庫業を開業するには国への登録が必要

倉庫業と聞くと、港や工業団地に並んでいる大きな倉庫を思い浮かべる方が多いと思います。

そのような倉庫に商品、工業製品の原材料などを預かり、保管しておくのが倉庫業ですが、 倉庫業法では、倉庫業についてその第2条で「寄託を受けた物品の倉庫における保管を行う営業」と定義しています。

これまで倉庫業の大半は、物流業界内部の取引を中心としていましたが、最近では、一般消費者の日用品などの寄託を受けるトランクルームが多く開業されるようになりました。(※)

これも、倉庫業に該当します。
※不動産賃貸業のトランクルーム、通称「レンタル収納」「収納スペース」とは別になります。

倉庫業はいろいろな物品の寄託を受けて保管します。
保管する物品の中には、専門的な知識を必要とする場合もあります。

また、危険なものもあります。
それらが、きちんと保管されないと、依頼主だけでなく、近隣の住民などに迷惑をかけてしまいます。

さらに、保管する物品をそのまま取引するために「倉庫証券」が発行されますが、この取引が安全かつ円滑になされるためには、それなりのルールが定められていなければなりません。

そのために制定されたのが、倉庫業法です。
倉庫業法は第1条で、その目的を「倉庫業の適正な運営を確保し、倉庫の利用者の利益を保護するとともに、 倉庫証券の円滑な流通を確保すること」と定めています。
そして、第3条では「倉庫業を営もうとする者は、国土交通大臣の行う登録を受けなければならない」として、登録制を採用しています。
よって、倉庫業を開業するには、登録が必要となるのです。

ただし、以下の場合については、倉庫業法に基づく登録は不要になり、 他の規制立法があれば、それに従います。

  • 港湾運送事業において一時保管の用に供される上屋(船で運ばれ てきた貨物や積み荷を一時的に整理するための中継用施設)
  • 貨物自動車運送業において一時保管の用に供される保管庫など
  • 銀行法その他の規定による保護預かり(銀行の貸金庫など)
  • 駅での携行品の 一時預り(手荷物預り所、コインロッカーなど)
  • 一時預りの駐車場や駐輪場



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倉庫の種類と保管可能物品


倉庫業に該当するケースが広範囲になるため、倉庫業法施行規則3条は、倉庫の種類を8種類に分けて、それぞれ保管することのできる物品規定しています。
その上で、倉庫の種類に応じて必要な基準を定めて、適正な規制を施しています。

具体的には、倉庫の種類ごとに、建築基準法、消防法、高圧ガス保安法、液化石油ガス保安法、石油コンビナート等災害防止法、 食品衛生法が適用されることになります。

倉庫業の開業を検討する場合は、寄託を受けて保管する物品との関係から、どの種類の倉庫で営業するのか、基準はクリアしているのかを考え、登録を申請することになります。

なお、もっとも多くの物品を収納できる倉庫は、一類倉庫になります。


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開業のための必要な資格


次に、倉庫業を開業するための資格についてご紹介します。

倉庫業を開業するにあたって何か特別な資格が必要なわけではないのですが、以下の事由に該当する場合には、登録を受けることができません。

  • 申請者が1年以上の懲役または禁鋼の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が登録の取消しを受け、その取消しの日から2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が法人の場合、その役員について1.2のいずれかに該当する事由があるとき
  • 倉庫の施設または設備が倉庫の種類に応じて倉庫業法施行規則3条の3で定める基準に適合しないとき
  • 管理主任者(倉庫の適切な管理に必要な知識と能力を有するものとして認められた者のこと)を確実に選任すると認められないとき

次回は、倉庫業開業にあたっての手続きについてご紹介します。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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不動産ビジネスの成功の鍵も「人」にある | vol.266

前回のブログでは、「不動産ビジネスを始めるにあたっての心構えと基本的な流れ」についてご紹介しましたが、今回は不動産ビジネスに向いている人とはどんな人なのか、そして不動産ビジネスの目的について書いていきたいと思います。


不動産投資に向いているひと、いないひと

まずは、「向いていないひと」の傾向からお話ししますね。私どもも不動産投資家さんや初心者の方含め数千人の方とセミナーや面談の場でお話を伺い、賃貸不動産経営についてお付き合いさせてきましたので、最近では20~30分お話しさせていただくだけで、何となく、向いていないひとかどうかがわかるようになりました。


不動産投資に向いていないひとの共通点

まず、どんな性格の人が不動産投資に向いていないのかについてご紹介します。
それは、完璧主義の人です。

極端なことをいうと、不動産ビジネスにおいて、完璧な物件などめったにありません。

完璧を求めていては、そもそもスタートラインに立てないのです。

不動産ビジネスでは、いちばんはじめに購入する時こそが、最も判断が難しいとよく言われます。

自分で勉強すればするほど、「買えない状態」に陥ってしまうのです。
専門家に任せるところは任せたほうがいいのです。


不動産投資に向いているひとの共通点は「スケコマシ」!?

逆に不動産投資に向いている人はどういう人か。

一言でいうと
「スケコマシ」
な人です。

スケベな人という意味のスケコマシではありませんよ。
(す)素直な人
(け)謙虚な人
(こ)行動や判断が早い人
(ま)学ぶ(し)姿勢のある人

の頭文字をとって、「すけこまし」と呼ぶのです。

(す)素直な人と(け)謙虚な人は、信頼できる不動産屋を見つけることができる人です。
 不動産屋も人間ですので、素直な人と謙虚な人には情報が届きやすいです。
(こ)行動や決断が速い人、これは成功のための必須要素です。
良い物件ほど「足が速い」つまりよその行動や決断が速いベテラン投資家にもっていかれがちです。
(ま)学ぶ(し)姿勢のある人は、知識の宝庫であるその不動産屋から貪欲に学び、納得できたらある程度のことを任せられる人です。

不動産屋の営業担当者は、レスポンスが早く、素直で、学ぶ姿勢のある人にいい物件情報が来たら教えてあげようと思います。私もそうですし、部下も同僚も同業者も同じことを言います。
結果として、そういう人には、不動産会社からいい情報が入りやすくなるのです。

「成功してほしいな」
「自分の業界知識でもっと成功するように助けてあげたいな」
不動産営業マンにそう思わせてしまう「スケコマシ」なあなた!

投資を始める前から成功の階段を上り始めていること、間違いありません。
おめでとうございます!

不動産ビジネスは、情報戦と言っても過言ではありません。
よって、いい情報を得るには、いい情報をたくさん持っている不動産屋とがっちりとした関係を築く必要があるのです。

いま「スケコマシ」の項目を読み返して感じたことですが、このような方は不動産投資だけでなく人生でも、ご本業のお仕事でも成功をおさめそうな気がします。

「スケコマシ」でないと、高収入でもうまくいかない

たとえば、高収入の人だからといって、その人にいい物件情報が集まるかといえばそうではありません。

その人がどういう人なのか、広い見識を持っているか、横柄な態度でないか、学ぶ姿勢があるか、決断力があるかなどを見て、不動産屋の営業担当者は情報提供をするかどうかを決めます。

言い換えれば、傲慢で、不動産屋の言うことを聞かない人にはあまりいい情報を教えたくないのです。

情報を提供するのは、最終的には人ですから当然と言えば当然のことですが。
つまり、不動産屋と良好な関係を築けて、不動産屋と二人三脚でできる人が不動産投資に向いている人と言えます。

不動産屋に購入物件を探してもらう際にも、どのように伝えるかで、不動産屋の力の入れ方が変わってきます。
漠然と「利回りが高い物件が欲しい」などと言うのではなく、なるべく具体的に伝えるようにしましょう。



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不動産ビジネスをする目的をしっかり持とう


みなさんは何のために不動産投資をするのでしょうか?

「将来のお金のことが心配だからなんとなく」「周りが始めているから」という漠然とした目標でも始めようと思えば、できてしまいます。

しかし、長く続けていくためには、なんとなくの目標だけではなく、具体的な人生設計が持ったうえで始めたほうがいいでしょう。

何のために不動産投資をやるのか。お金を増やしたいのが理由であれば、不動産投資でなくてもいいわけです。
不動産投資をやって成功している人はその答えが明確です。

明確である人ほど、難しい問題が起きても自ら考え行動し、目標を達成しようとします。

うまくいけば、の話ですが、不動産投資を行うと、生活レベルを変えることができます。
例えば、50代で年収が800万円、子どもが2人いる一般的な4人家族だとすると、子ども2人が大学に進学している(一人暮らししていればなおさら)となると、家計が苦しいのが実情です。

そこで不動産ビジネスを行うことによって、年間プラス300万ぐらい入ってくると、どうでしょうか。

大学の授業料、仕送り分などが不動産収入から支払うことができます。
不動産投資がうまくいけば、人生設計を考える上でプラスになりますし、日々の生活レベルが変わってきます。

どんな人生を歩んでいきたいのか。どれぐらい年収を増やしたいのか。
これを明確にすることが、不動産ビジネスを行っていくうえでの重要な物差しになってくるでしょう。


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不動産ビジネスを始めるにあたっての心構えと基本的な流れ | vol.265

前回・前々回のブログでは、不動産のリスクについてご紹介してきましたが、今回のブログでは不動産ビジネスを始めるにあたっての心構えと基本的な流れについてご紹介します。


不動産ビジネスで成功するためには「すべてお任せ」ではダメ

まずは、不動産ビジネスを成功させるにあたり、オーナーが持つべき心構えというのが非常に重要なファクターになります。

その心構えとは「不動産ビジネスによって、不労所得が手に入る」という考え方は捨ててほしいということです。

不動産ビジネスのことを、「一度物件を買ってしまえば、オーナーはほとんど何もする必要がない」「不動産屋にお任せで、家賃収人を得られる」といった甘い言葉を信じてしまい、購入後のことをしっかり考えていない方が少なくありません。

トランクルーム経営のように、開店後1~2年たつと不労所得化してしまう分野もありますが、一般の賃貸住居や賃貸店舗はあきらかに供給過剰なので、そこまでおいしい話ではないです。オーナーさんがなにがしかの労働力を投入する必要があります。

しかし、現実的にはそれほど甘いものではありません。

空室が埋まらなければ、色々な対策を考えなければなりませんし、オーナー自ら管理会社に働きかける必要があります。
同じようなマンションが立ち並ぶ地域であっても、どの管理会社に任せるかによって、不動産投資の収支が大きく変わってくる可能性もあるのです。

管理会社としつかり向き合って物件を管理することで、物件の収益が決まってくると言っても過言ではありません。
たとえ、駅から離れていて、築年数も10年以上のアパートで現状空室が目立っているとしても、購入後も空室のままになるとは限りません。

もちろん、何らかの策を講じれば、ですが。

入居募集を行う管理会社がその地域のマーケティング調査をしっかりと行い、どういうニーズが多いのかを把握し、そのニーズに合ったリフォーム等を行っていけば、いくらでも満室経営にできるチャンスがあるのです。



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不動産ビジネスの基本的な流れ


そうした考えを持つことを前提として、ここからは不動産ビジネスの基本的な流れについて説明します。

① 不動産投資の目的を明確にする

不動産ビジネスは物件を所有してからが本当のスタートにはなりますが、それ以前に「何のために不動産投資を行うのか」という目的を明確にすることが大切です。

② 投資予算(投下可能自己資金の上限)を決める

そして、年収、年齢、ライフプランを考えたうえで、不動産ビジネスに投資できる予算を決めます。

③ 投資対象不動産の分野を決める

その次に、マンションの区分所有なのか、アパート1棟から始めるのか、など購入する物件の条件を決めます。

④ 事業パートナーとなる不動産会社を決める

条件が決まったら、今後付き合っていく不動産会社を決めます。
これは非常に重要な決断となりますので、細心の注意を要します。

当然ながら無免許業者はだめです。

いるとGood!賃貸不動産経営管理士(略称「賃管士」)

賃貸建物の管理は現在は無免許でも可能ですが、実際に付き合ってみると頼りないですし、無責任な業者も散見されます。賃貸不動産経営管理士という業界専門資格者を配置している業者さんには担当物権繁栄への意識の強い方が多い印象があります。

賃貸住居の管理に強い資格としては、他にもマン管(マンション管理士)が在籍している会社さんも比較的安心してお付き合いできるかと思います。マン管は区分マンションなどの区分所有物件の管理に特化した資格です。

いるとGood!ビル経営管理士(略称「ビル経管士」)

商業不動産でしたら、大手に偏りがちですがビル経営管理士の資格保有者が在籍している会社さんは割としっかりしています。

ちなみにビル経営管理士は一発合格するには大変な試験で、テキスト2700ページを読みこなして丸一日がかりの試験に合格しなければなりません。取得費用も高い!専門課程の受講料と試験の受験料だけで軽く15万円を超えます。

逆にいうと、このような資格を取得できている人材が在籍している会社は、提供するサービスの質を高めるために企業内で従業員教育に力を入れていることが透けて見えますから、無資格者だけの会社よりも安心してお付き合いが可能と思います。

最低限必須!宅地建物取引士(略称「宅建士」)、宅地建物取引業免許

これらを持っていなくとも、最低限、自動車業界でいう運転免許である宅地建物取引士(略称 宅建士)の在籍している、宅地建物取引業免許を持っている会社さんにしましょう。そうしないと、いざ困ったという場合や賃借人との間でトラブル発生時に対応に困ることになります。

⑤ 候補物件をチェック!数をこなして”目利き力”アップ!

不動産会社に相談に行き、いい物件が見つかったら、現地に足を運び実際に自分の目で、自分がお客様の立場になって物件を事細かに調査します。

現在は、インターネットで簡単に物件探しができるようになりましたが、気になる物件が見つかったならば、その物件情報をもらい、必ずすべての物件を実査するようにしましょう。
数多くの物件を見ていくうちに、いい物件とそうでない物件の違いがわかるようになってきます。

⑥ 購入前にはシミュレーションを忘れずに!大家さんになった後のイメージトレーニングになる

現地調査を経て、購入したいと思える物件が見つかったら、前回・前々回のブログでご紹介したリスクを踏まえて、様々な角度からシミュレーションをしていきます。

そして不動産屋と一緒にマーケット調査をしかり行い、計画に無理がないかどうかを精査します。

⑦ 購入申込み、借入の申し込み、売買契約、決済

その後、購入申し込みを行い、金融機関に借入の申込み(相談)を行い、融資が承認となったならば、売買契約を行い、その後は、融資を受けて決済をします。

⑧ 入居者募集開始!

それから管理会社を決め、空室があれば、管理会社と対策を講じて、入居者募集開始です。

以上が不動産ビジネスの基本的な流れです。
経営が安定して、次の物件購入の資金的な目途が立ち、「これぞ」という物件が見つかったら、また同じことを繰り返していき、少しずつ物件を増やしていくのです。


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不動産投資におけるリスク その2 | vol.264

前回は、不動産投資のリスクとして、空室リスク・家賃滞納のリスク・老朽化リスクをご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介したいと思います。


リスクコントロールできるように様々なケースを想定しよう

3.火事や自然災害、事故のリスク

ご存知のとおり、日本は地震大国ですから、地震を起因とする倒壊・ひび割れ・土砂災害などの自然災害によって建物が被害を受けるリスクがあります。

地震のほかにも、台風や水害、火事などでアパート・マンションが損害を受ける可能性があります。

これらのリスクには、火災保険だけでなく、地震保険、総合保険などで対応することができます。

一般的には、不動産会社が保険代理店になっていたり、提携している保険代理店があるので、物件購入時に不動産会社を通して加入することが多いことと思います。

どこの会社の保険であれ、火災保険に加入することは必須と考えてください。

できれば、火災保険に自然災害などの補償もついた総合保険へ加入することをおすすめします。

総合保険は、火災、落雷、台風、集中豪雨、ガス漏れによる破裂、給排水設備の事故による水漏れなどの損害も補償してくれます。

もちろん、地震保険にも加入したほうがいいでしょう。
地震保険を申込む時点での注意点としては、地震保険単独では加入できない、ということです。
火災保険とセットでないと申込できないのです。

なお、もしくは金融機関から融資を受ける場合には、担保にした物件が火事などで損害を受けないよう火災保険加入は必須条件となっています。

また、最近では、自然災害以外の事故等があった場合に備えた保険も登場しています。

4.金利上昇リスク

次に、金利上昇のリスクについてご紹介します。

金融機関から物件取得資金を借入する方が、借入期間が長期間で変動金利を選択する場合は、金利が上昇するリスクがあります。

金利が上昇すると、 元金均等払いの場合は、毎月の返済額(利息額)が増えます。

そのため、手元キャッシュフローが減少し、資金繰りが苦しくなってきます。

金利上昇リスクの対策としては、あらかじめ固定金利を選択する、もしくは、資金繰りに余裕ができたときに一部繰り上げ返済を行って、借入期間を短縮することが望ましいです。

なお、一部繰り上げ返済を行うことによって、支払利息の減少にもつながります。



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(コラム)知ってた?変動金利だからと言って金利が急上昇するわけではない

ちなみに、変動金利だからといって、金利がいきなりあがるというわけではありません。

変動金利の場合、返済額の変更は5年に一度で、1.25倍ルールというものがあります。

「元の金利より1.25倍以上にまで金利を上げてはいけない」というルールです。

また、金利上昇の兆しを見逃さないように、日々の経済情報を新聞等でチェックすることも大切です。

5.流動性リスク

不動産は、株や投資信託に比べて、流動性が低いというリスクがあります。

このリスクは売却時に問題となります。
今はまだ不動産市場が活発なので流動性もそれほど低くありませんが、市場が停滞しているときに売却しようとすると、買い手がなかなか見つからない可能性があります。

これは、不動産特有のリスクかもしれません。

株や投資信託は売却してすぐに換金できますが、不動産は買い手が見つからない限り、売却して手元にお金が入るまでに、平均して4~5カ月ぐらいはかかります。

売却をいつ、どのくらいの金額なら、といった「出口戦略」を事前に練っておくことが重要です。
色々なケースをシミュレーションしてくことで柔軟に対応できます。

* * *

前回、今回と不動産投資の色々なリスクについてご紹介してきました。
ご紹介したようにどのリスクにも対応策はあります。
リスクを恐れるのではなくて、リスクを正しく理解し、リスクを回避するために早め早めに行動を起こしていきましょう。


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不動産投資におけるリスク その1 | vol.263

前回までのブログでは、「土地を相続する際の土地評価および還付請求と余分な相続税を払わず節税する方法」についてご紹介してきました。

今回からまた不動産投資にテーマを戻して書いていきたいと思います。


リスクを恐れるのではなく、リスクコントロールして対策を講じることが大切

まずは、不動産投資のリスクについてご紹介します。
リスクを知ることによって、不用意にリスクを恐れたり不安に感じたりするのではなく、リスクについて理解した上で、しつかりとリスクをコントロールしていくことが大切となります。

その1.空室リスク

不動産投資における最大のリスクは、空室リスクです。
このブログを読んでいる方はすでにご存じの方も多いと思いますが、現在、空き家が大きな社会問題になっています。
アパート・マンションはもはやコンビニ並みに競争が激化しており、築年数が経ち空室が多くなれば、物件の環境が悪くなり、退去者が増えるといった悪循環に陥り、空き物件はますます空室リスクが高くなります。
そして、空室率が高くなれば、物件購入時に融資を受けたローンの返済が困難になり、不動産投資によって人生そのものが大きく左右されてしまいます。

空室を埋めるために、内装をリフォームしたり、外観を塗り直すといった対策はあります。
しかし、その前に、物件購入を検討する時点で、近隣の不動産屋に何度も足を運び、マーケティング調査をしっかりと行うことが重要です。
不動産屋を訪問した際には、以下の点を聞くようにしましょう。

  • 検討しているエリアの平均空室率
  • 最寄り駅の乗降者数(主に首都圏)
  • 物件がある地区の人口推移
  • ライバル物件の入居率
  • 購入する物件の入退去率の推移

さらに、東京都心以外であれば、車を所有する方がほとんどなので、駐車場があるかどうかも重要なポイントになります。

その2.家賃滞納のリスク

空室リスクの次にあげられるのが、入居者の家賃滞納リスクです。
たとえ満室であったとしても、入居者全員が必ず毎月に家賃を払うとは限りません。
借地借家法の観点からも、入居者の権利が優先されることになっているため、家賃を1カ月滞納したからといって、すぐに追い出すというわけにもいきません。(契約書上での取り決め内容にもよりますが)
アパート・マンションの所有者の中には、長期間にわたって家賃を滞納され、裁判を起こしたケースもあります。
この家賃滞納リスクに対しても、空室リスクと同じく、入居前に策を講じることが大切です。
入居申込時点で、入居者に家賃保証会社の家賃保証制度に加入させることを必須条件とする(保証会社では連帯保証人をつけるケースが多い)ことが有効です。
家賃保証制度とは、入居者が家賃を滞納した際に、家賃保証会社が代わりに家賃を支払ってくれる制度で、最近増加傾向にあります。
契約時に家賃の0.5カ月~1カ月分相当額を家賃保証会社に入居者が支払うといった入居者のイニシャルコストが増えてしまいますが、それぐらいの金額を支払いできない入居申込者であれば入居後も滞納リスクが高いと言えるので、入居時点で一つの審査ハードルを設けることにもつながります。
この制度が浸透した背景には、連帯保証人となる両親などが高齢化し、年金生活で保証人になれない、滞納したときに家賃を支払えないといった状況が増えてきたことがあります。
この制度を積極的に活用して、滞納リスクに備えることをおすすめします。

その3.老朽化リスク

不動産は当たり前ですが、年々老朽化し、劣化もしてきます。
その修繕やリフォームにはそれなりのお金がかかってきます。
アパートや賃貸マンションは分譲マンションのような修繕積立金がないため、自ら修繕資金を積立ておかなくてはなりません。
よって、ただでさえ老朽化リスクがあるので、購入時には最初から欠陥部分や劣化部分がないか自分だけでなく専門家にしつかり見てもらうことが大切になります。



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相続税の還付請求はプロに任せたほうがいい | vol.262

前回のブログでは、相続税の計算方法についてご紹介しましたが、今回は実際の相続税の還付請求についてそのおすすめの方法をご紹介したいと思います。

相続が発生してから5年10ヵ月以内であれば、払いすぎてしまった相続税の還付請求ができます。
相続税の更正の請求書を提出することをいわゆる還付請求といいます。
還付請求の書式自体は税務署に備え付けているほか、インターネットで国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
よって、更正の請求書は個人でも作成することができます。


不動産鑑定士に直接依頼するより、還付請求に詳しい税理士に依頼しよう

しかしながら、更正の請求書を1枚書けば、それで還付請求手続きが終わりというわけではありません。

最初に提出した申告書のどの点を間違えたので更正の請求をするのか、税務当局を説得できる資料を作成する必要があるのです。
自ら調査するのは素人には高いハードルとなりますし、不動産鑑定士に依頼すれば、それなりの費用が発生します。

もし、不動産鑑定士などのプロに調査依頼して還付請求をしても、税務当局に否認されれば、無駄なお金を支払うだけになります。

それに比べると、還付請求を得意にしている税理士に依頼する場合、一般的には成功報酬です。
税理士は、提出済みの申告書や添付資料をもとに、申告内容を検討します。

申告書の中身は、宅地だけでなくすべてについて精査します。

そのうえで、ポイントになる土地の評価を検討します。
土地については、まず不整形地や無道路地、広大地などがあるかどうかを見ます。

これらは減額幅が大きいにもかかわらず、きちんと評価がされていないことが少なくないからです。
そこで、工夫の余地があって還付の可能性があれば、その旨を依頼主に説明し、正式に依頼を受けてから、報酬額を決めて調査に入ります。

そして、調査が終わったら、それをもとに更正の請求書を作成して税務署に提出する流れとなります。
もちろん還付請求に詳しい税理士に依頼したからといって必ず還付されるとは言い切れませんが、否認された場合税理士は報酬をもらわないのが一般的です。

要する時間は、現地調査に2~3週間かかり、その後、更正の請求書を作成するので、トータルで1ヵ月ほどです。


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土地の相続における税理士と不動産鑑定士


前回までのブログでも書いたように、還付請求の理由のほとんどは「土地」の評価が適切ではなかったことにつきます。
過大に評価してしまうために相続税の払いすぎが起こっているのです。

相続税の申告というと、相続人が真っ先に依頼するのが税理士の存在だと思います。
税理士は税金のプロです。
しかし、税理士は税金のプロとはいえ、それぞれ得意分野があります。
会社の申告においては、プロの税理士でも、土地評価となると深い知識がなく、土地を税法に基づいて表面的に評価してしまう人もいるようです。

一方で、土地(不動産)の「鑑定評価業務」を行うのが不動産鑑定士です。
この鑑定評価業務ですが、一般的な不動産の査定とは異なります。
一般的な不動産の査定は、その不動産がいくらで売れそうかという目安を算出するのに対して、不動産の鑑定評価とは、理論的な根拠と実証的なデータを使って、不動産の利用価値を決めます。
よって、不動産鑑定士の業務には、国や都道府県が行う「地価公示」や「都道府県地価調査」「相続税標準地の評価」「固定資産税標準宅地の評価」があります。
ほかにも公共用地の取得や裁判上の評価、会社合併時の資産評価なども行います。
その中でも、相続に関わる土地の評価は大きな割合を占めています。

相続の場面において、不動産鑑定士は税理士の依頼によって調査を行い、税理士の弱点を補う役割を果たしています。
相続申告時には、はじめから税金と不動産のプロに依頼することをおすすめします。
そうすれば、しっかりとした申告書が作成できるので、還付請求をする必要もありません。


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相続税を自分で計算してみよう | vol.261

前回のブログでは相続税の払い過ぎのほとんどは土地が原因であるということについてご紹介しましたが、今回は相続税の計算方法についてご紹介します。


すべて税理士任せではダメ

相続税の申告は税理士に任せたからあとは大丈夫、自分は相続税の計算方法を知る必要がないと思っている方もいるでしょう。

しかし、もし相続税の還付を受けようとするなら、どういう計算方法で相続税を払ったのかを知っておかなければなりません。

なお、遺産総額を計算したところ、相続税の基礎控除額未満だったので納税額がゼロだから申告しなくてもいいというわけではありません。

税務署に申告書を提出してはじめて相続税がゼロになる場合もあるのでどんな場合でも申告したほうがいいでしょう。

相続税の計算手順とは?

では、まず相続税をどのようにして計算するのか。計算順番は以下のとおりです。

1.課税価格の合計額(遺産総額)を計算する
2.課税価格から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を求める
3.法定相続分どおりに相続したと仮定して相続税の総額を計算する
4.相続人の実際の取得割合を計算する
5.相続税の総額をそれぞれの相続人の課税価格の比率で按分する
6.税額控除・税額加算をする
7.相続税額を確定する

1.遺産総額の計算

遺産総額は、まず相続した財産の評価額を求めます。
ここから差し引くものと加算するものがあります。

まず、差し引くのは以下の2点です。
a.非課税財産の金額
b.債務(借金)や葬式費用

そして、加えるのが以下の3点です。
c.死亡保険金などの「みなし相続財産」の金額から非課税金額を控除した金額
d.相続時精算課税適用財産の評価額
e.相続開始前3年以内に贈与された財産の評価額

こうして計算した金額が課税価格で、1,000円未満の金額は切り捨てます。


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課税遺産総額はどのように求めるのか


次の手順は課税遺産総額の計算です。

課税遺産総額は「遺産総額-基礎控除額」で計算します。

基礎控除額の計算式は平成26年12月31日までは「5,000万円+1,000万円 ×法定相続人の数」でした。
法定相続人が3人の場合は8,000万円まで控除できたわけです。

しかし、平成27年1月1日以降は基礎控除額が6割に縮小され、「3,000万円+600万円 ×法定相続人の数」となりました。
法定相続人が3人の場合の基礎控除額は4,800万円となります。

遺産総額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額がマイナスであれば相続税は発生しません。
しかし、基礎控除額が縮小されたことに伴い、相続税の課税対象となるケースは増加傾向にあります。

次に、法定相続分どおりに相続したと仮定して、相続税の総額を計算します。
相続人の法定相続分は以下のとおりです。
1.相続人が配偶者と子ども(第1順位):配偶者2分の1、子ども2分の1
2.相続人が配偶者と父母(第2順位):配偶者3分の2、父母3分の1
3.相続人が配偶者と兄弟姉妹(第2順位);配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1

法定相続人が配偶者と子ども2人の場合は、相続財産を配偶者が2分の1、残り2分の1を2人の子どもで等分します。

そして、それぞれで求めた金額に相続税率を乗じて個々人の税額を計算し、それを合算して相続税の総額を求めます。
これを「法定相続分課税方式」といいます。

相続税の総額が決まったら、財産を受け取った人が実際に取得した取り分に応じて、相続税の総額を按分します。
なお、配偶者には税額の軽減制度があるため、①1億6000万円、②配偶者の法定相続分相当額のうち、どちらか多い金額までは相続税が発生しません。

そうであるなら、相続財産は配偶者が多く受け取るほうがいいのかというと、必ずしもそうとはかぎりません。
配偶者に多くを残すと、その時の相続税額は少なくなりますが、その配偶者が死亡したときの二次相続(夫が死亡したときを一時相続、妻が死亡したときを二次相続といいます)では、税額控除がないため、相続税が多くなってしまうためです。

相続税には税額加算もあります。
対象者は、被相続人の兄弟姉妹、内縁の妻や愛人などです。
これらの人が財産を取得した場合、それぞれが取得した財産に対する相続税がさらに2割加算となります。
これらを相続税額に反映させた金額が相続人の納付税額となるのです。


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土地評価のマイナス補正を見落とすと相続税を払いすぎてしまう | vol.260

前回は、相続税の払い過ぎの大きな原因と節税の秘策は土地評価方法にあるということについて紹介しましたが、今回もその続きをご紹介します。

なぜ相続税を多く払い過ぎるかというと、相続税評価額を適正価格より高く申告してしまうからです。
前回のブログでも書きましたが、現預金や有価証券、自社株式の評価は計算式が決まっているため、評価額は大きく変わるものではありません。
大きく変わるのは不動産、なかでも土地です。


相続税の払い過ぎは土地が原因であることがほとんど

相続した土地を全部売却して現金化するとしたら、その金額がいわゆる時価=評価額となりますから、相続税を多く支払うということはありません。

しかし、相続した土地でこれから先も住み続けようと思えば、すぐに売却するわけにもいきません。
また、相続税の申告期限は、相続の発生日の翌日から10ヵ月以内となっています。
相続税を払うために土地を売却するとなると、売り急いでしまうために、買い手に足元を見られて安く買いたたかれてしまいます。

そうなると、型にはまった評価方法のとおりに土地の評価額を算出することになるため、このときに適正価格より高く評価してしまう問題が起こるのです。
そのため、急いで売却することは避けたいものです。

不動産鑑定の世界や宅地建物取引士の世界ではよく言われるものです。「売り急ぎは安く買えるチャンス」と。


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土地のマイナス補正要件とは


土地の相続税評価額は、「路線価 ×土地の面積」という計算式で算出します。

面積100㎡の土地の路線価が1㎡10万円であるとしたら、相続税評価額は10万円 ×100㎡=1,000万円となります。
ただし、この評価額は使い勝手の良い正方形をした土地の場合です。

土地には、正方形、長方形、三角形、五角形、L字形、旗竿型など、さまざまな形があります。
そのなかでもっとも理想的なのは、広からず、狭からず、適度な大きさで、正方形に近い土地です。

このような土地は、実際の売買取引で高く売れるため、それ以外の形の土地より高値がつくのです。
このように適度な大きさで正方形に近い土地は、「路線価 ×土地の面積」で計算できますが、それ以外は、土地の条件に応じて路線価がマイナス補正されます。
マイナス補正される割合を補正率といい、相続税 評価額は「(路線価×補正率)×土地の面積」で計算されます。

たとえば、間口の狭い土地は、間口の幅に応じて補正率が決まっています。
これを間口狭小補正といい、普通住宅地区の場合、補正率は0.97、0.94、0.90と3段階の減額があり、最大で10%減額されます。

補正は間口のほかにも、奥行の長さによる奥行価格補正、正方形または長方形ではない土地による不整形地補正、がけ地にある宅地によるがけ地補正、敷地が広い広大地補正などがあります。

こうした補正については、税理士も当然机上の上では、分かっています。
ところが、いざ実査すると不動産のプロではないため見落としてしまうことがあるのです。
土地の評価では、標準の土地の評価額から土地の形状や面積によって補正していくのですが、マイナス補正ポイントを見逃して、そのまま申告すると、結果として相続税を多く払い過ぎてしまうことになるのです。

なお、減額できるのは土地の形状や面積だけにかぎりません。
無道路地であったり、土地の上を高圧電線が通っている、土地の隣が墓地、またはパチンコ店などの場合も、減額の対象になります。

土地の評価は不動産、特にも土地に詳しくなければできません。
プロの不動産鑑定士や相続税に詳しい税理士は、現地をくまなく調査し、その土地の減額要因を見つけようとします。
一般的に税務のプロではあっても、土地について詳しい知識を持っている税理士はそう多くありません。

むしろ、両方に精通している税理士は稀有な存在です。
したがって、多くの場合、マイナス補正できる要件を見逃してそのまま評価されてしまうことがあるのです。

その結果、相続税を払い過ぎることにつながります。
相続税の申告は税理士に任せたから安心ではなく、専門の税理士に任せて、 はじめて安心できるのです。


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不動産鑑定士もしくは不動産に詳しい税理士に評価を依頼して相続税の過払いをなくそう | vol.259

前回のブログでは、相続税の計算方法や対象財産等について書きましたが、今回は、なぜ相続税を多く支払ってしまうのか、その理由について書いていきます。

相続税を多く支払うということが起こるのは、相続財産を実際の価格よりも高く評価して申告してしまうためです。
誰だって余計なお金は支払いたくありません。

なので、そんなことが本当にあるのか?と、疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、それが実際にあるのです。


相続財産は財産の種類ごとに評価方法が決まっている

相続財産は、財産の種類によって評価方法が決まっています。

相続財産が現預金・上場株式・公社債の場合

現金や預貯金はほとんどが額面そのまま相続税評価額になります。
上場会社の株式や公杜債についても、評価方法が決まっていて、評価金額に誤差はほとんどありません。
相続する財産が現金・預金、そして上場会社の株式・公社債だけということであれば、相続税の申告において払い過ぎが起こることはまずないでしょう。

相続財産が非上場株式の場合

非上場株式と土地・建物も、評価方法が決まっています。
上場会社の株式は、証券市場で取引が行われているので、市場の評価額がそのまま相続税の評価額になります。
株式市場は景気動向に左右されますが、一般的に非上場の株式会社より時価総額が大きくなりがちなので、企業家の方がご自身の会社を成長させ、株式上場させた後でそのまま株式を持ち続けてお亡くなりになってしまった場合、相続税額を算定すると天文学的な金額になることもあります。

非上場の株式会社は市場での「取引価格」がないので、業種、会社の規模、利益金額、配当金額、それに純資産価額などをもとに、評価額を算出します。
非上場株式は、会社の顧問税理士が評価することが多いです。

会社の顧問税理士ですから、その会社に不利益にならないよう厳正に評価します。
よって、よほどのことがないかぎり、実際よりも高く評価することはまずあり得ないでしょう。

相続税の払い過ぎの大きな原因は土地評価方法にあり(土地は「一物四価」)

だとすると、相続税を多く支払ってしまう理由として、一番問題なのが不動産、なかでも土地の評価方法です。
土地は1つとして同じものはありません。
形や面積、場所はもちろん、公道に接しているのか、土地の種類(地目)はどうなっているのかなどによって評価額が変わってきます。

土地の評価は一物四価といわれ、 1つの土地であるにもかかわらず、次の4つの価格があります。
1.実勢価格
2.公示価格
3.路線価
4.固定資産税評価額

1.実勢価格(時価)
実際の土地売買の価格ですから、土地の評価額としてこれ以上ない正確な評価額です。

2.公示価格
国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月に公示するもので、一般的に実勢価格の 90 %の水準といわれています。

3.路線価
相続税・贈与税を算出するときの評価方法で、実勢価格の約 80 %の水準とされています。
つまり、路線価で評価すれば、実勢価格よりは有利になるはずです。

4.固定資産税評価額
固定資産税の基準となる評価額です。
固定資産税は資産課税のための評価額なので、ほかと比べると最も低く、実勢価格の70%といわれています。

このように、同じ土地でも評価額は異なるのです。

4つの価格があることが問題なのではありません。
土地の評価額は単純計算ではいかないことが間題なのです。

地価は必ず上昇するというわけではありません。
路線価は実勢価格の約8割の評価だといっても、地価が下がる局面では実勢価格と路線価が逆転するケースもあります。

また、広さが同じ面積の土地で路線価が同じ道路に面していても、接する面の長さや土地の形によっても評価額が変わります。
さらに、同じ面積の土地で同じ形状をしていても、両隣が住宅である土地と、両隣がパチンコ店や居酒屋などの土地では、評価額は違ってきます。


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適正な土地建物の相続税評価額を得るには?


同じ地域で、同じ面積と同じ形状だからといって、まったく同じ環境とみなして決められた評価方法どおりに評価すると、過大評価となってしまう恐れがあります。


不動産鑑定士および相続税に詳しい税理士に依頼しよう!(餅は餅屋へ)

ちなみに、不動産鑑定士でも、100人いれば100通りの鑑定結果が出てきます。
つまり、不動産鑑定士が法律に基づいて鑑定評価をしても、土地の価格が同じ評価になるとはかぎらないということです。
土地の評価はそれほど簡単ではないのです。

さらに、相続税の申告では、税理士なら誰でもいいと思って依頼する方が多いのです。
知り合いに紹介された税理士や、会社の顧問税理士に依頼することが多いのではないでしょうか。

しかし、会社の財務に詳しい税理士が相続に詳しいとはかぎりません。
お医者さんに専門科があるように、税理士にも専門があります。

会社の税務が専門の税理士もいれば、相続が専門の税理士もいます。
とくに、相続税では不動産の評価によって税額が大きく変わってきます。

不動産に詳しくないと、決められたとおりの評価をするために、結果的に過大評価となってしまい、それが相続税の払い過ぎにつながる原因の一つになっているのです。


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相続税を賢く節税する | vol.258

前回の話「税金を多く払い過ぎてしまった場合はどうすればいいか」の続きで節税の話です。相続税というと、ひと昔前までは基礎控除額が大きかったため、資産をたくさん持っているお金持ちにしかかからない税金でした。


相続税はもはやお金持ちだけにかかる税金ではない

以前の相続税の基礎控除額

以前の基礎控除額は次のような計算式でした。
相続税基礎控除額=5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

法定相続人が1名なら、相続税の基礎控除額は6千万円。
法定相続人が3名なら、相続税の基礎控除額は8千万円。
法定相続人が5名なら、相続税の基礎控除額は1億円(!)。

基礎控除額なので、この金額が大きいほど相続税の納税額は減らすことができるということです。
以前は、子だくさん、ビッグファミリーは大きく節税できたんですね!

上の計算例でお分かりのように、もし、父親が亡くなって、母親と子ども2人の合計3人が相続する場合は、財産の評価額が8,000万円までは相続税がかからなかったのです。
つまり、相続財産の評価額が8,000万円に満たなければ、相続税は他人事の話で済んだのです。

現在の相続税の基礎控除額は、減らされてしまった

ところが!

平成27年1月1日以降に発生する相続分から、この基礎控除額が6割に減額されました。

計算式は以下の通りです。
相続税基礎控除額=3 000万円+ 600万円×法定相続人の数

法定相続人が1名なら、相続税の基礎控除額は3,600万円(昔は6千万だったのに…)。
法定相続人が3名なら、相続税の基礎控除額は4,800万円(昔は8千万だったのに…)。
法定相続人が5名なら、相続税の基礎控除額は6千万円(昔は1億だったのに……)。

これにより、法定相続人3人が相続するときの基礎控除額は4,800万円まで下がってしまいました。
つまり、相続税が増税されてしまったということ。

地価が高い首都圏に土地を所有していると、財産が持ち家だけだとしても、土地の大きさによっては相続税を払う可能性が高くなったのです。

親が所有する家を相続して、そのまま住み続けるだけで税金がかかるのでは、ちょっと厳しいと思うかもしれませんが、それが現実になってきています。

もはや相続税は少数のお金持ちにだけかかる税金ではなくなったのです。

だからこそ、相続税を申告するときには、土地を過大評価しないようにし、万が一、過大評価をして相続税を払い過ぎてしまったとしたら、「更生の請求」をして還付をしてもらうようにすることです。


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相続税の対象になる財産とは


相続した財産はすべて相続税の対象になるわけではありません。

相続税の申告において、まず相続する財産がいったいどのくらいの価値があるのかを評価します。

財産と聞くと、真っ先に現金、預貯金、それに土地・建物などの不動産を思い浮かべることと思います。
ほかにも、株式や国債などの有価証券、生命保険なども財産です。

しかし、相続税の対象となる財産は、これだけではありません。
貴金属・宝石、書画・骨董、自動車なども財産です。
土地を借りていれば借地権も財産になります。
貸付金、売掛金、特許権、著作権なども財産に含まれます。

いわば、お金に換えられる財産はすべて相続税の対象になります。
よって、亡くなった人(被相続人)が買った家具や電化製品、庭木や盆栽、庭石なども相続財産になるのです。

生前贈与された財産も相続税の課税対象となる場合とは?

また、父親や母親から財産を受け取るのは、相続するときだけではありません。
生きているうちに財産をもらう贈与(生前贈与)という方法もあります。

生前に贈与された財産は、本来は相続税の対象とはなりません。
しかし、相続財産をもらう人が相続の開始日(被相続人が死亡した日)から3年以内に被相続人から贈与を受けていると、贈与を受けた財産も相続税の対象になります。

5年前に父親から1,000万円の贈与を受け、今年になって父親が亡くなったとすると、父親の財産を相続しても贈与分は相続税の対象にはなりません。

ところが、2年前に父親から1,000万円の贈与を受け、その父親が今年になって亡くなったとすると、贈与を受けてから3年以内なので、父親の財産を相続すると、贈与分は相続税の対象になるのです。

この場合は、本来の相続財産に贈与分を上乗せして相続税を計算することになります。

また、相続時精算課税の適用を受けて贈与された場合は、 3年以上前に贈与されたものであっても、相続財産に含めて相続税を計算します。

相続税の課税対象にならない財産とは?

一方で、相続税の対象にならない財産もあります。

「非課税財産」といって、お墓、永代供養代金、仏壇、香典、国などに寄付した財産、死亡保険金・死亡退職金のうちの一定額などが対象です。

死亡保険金や死亡退職金は、残された人が受け取るものですから、本来は被相続人の財産ではありません。
ただし、相続税を計算するときは相続財産とみなして、本来の相続財産に上乗せします。

よって「みなし相続財産」といわれます。
死亡保険金や死亡退職金は全額が課税対象となるのではなく、非課税枠があります。

このように、相続する財産によっては相続税の対象になる財産とならない財産があります。
これらをうまく活用して相続税を節税することを検討してみてはいかがでしょうか。


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脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

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