セルフストレージ超入門(17) 第8講4節 トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良いケースとは?

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い場合について説明します。

こちらについては、これから述べる2つのケースのどちらかに該当するのであればお勧めできます。

【ケース1】 トランクルーム業者が空室が出ても安定賃料を約束する契約「サブリース契約」を提供している場合。

投資不動産業界にはサブリース契約と呼ばれる契約があります。

サブリース契約ではトランクルームの運営代行業者がトランクルーム投資家であるあなたと契約を結びます。空室があろうがなかろうが、極端な話、全室空室であっても固定賃料を確定してもらい投資家であるあなたに支払う契約を運営代行業者と結ぶのです。

当然空室リスクを代行業者が負いますので満室賃料並みとはいきません。どの業者も満室賃料の5割から6割を提示しているようです。その代り、管理費用や督促費用など、費用は全部代行業者もちになるため不動産投資家であるあなたの手間がなくなります。

自主運営の場合と比べて収益は下がりますが確実に収益が見込める為(空室リスクの心配をしなくていい)、経営戦略の1つの選択肢としては有効といえます。

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、もう一つのケースとは何でしょうか。

続いて説明します。

 

 

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ヤノケンをご存知ですか

セルフストレージ大家のオバラです。

みなさん、「やのけん」をご存知ですか。

ダンサーYANOKENではありません(マニアックすぎる?)。
矢野建設でもありません。(あるかどうか知らないけど)
矢野健太郎(漫画家)でもありません。これもマニアックすぎ?

 

やのけんとは?

 

やのけんとは、矢野経済研究所のことです。日本国内外のいろんなビジネスの市場規模などの調査を行っておりますね。

 

矢野研の「セルフストレージ市場」調査レポートは秀逸

 

ここから、セルフストレージ市場の調査レポートというのが出ております。
正式名称は「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査」。

1冊15万5千円。電子版もセットにすると、18万円。
こんな冊子です(写真は2013年版)
Self_storage_report_2013_Japan_2

たかが本1冊に15万!?とお思いのあなた。

やのけんのレポートは大手企業の調査部門では隠れたベストセラーなのですよ。
私の昔いた銀行、投資銀行、証券会社どこでも購読していましたし、いま顧問をしている東証1部上場企業でも活用しています。

個人で買っている人は、めったにいないと思いますが・・・。

ちなみにストレージ大家であるワタクシは、2011年版、2013年版の読者であります。

自腹で買いましたよ!

ストレージの分野では個人購入者はほかにいないらしいです。やのけんの販売担当者いわく。

ほんまかいな。
珍しさからか名前を憶えていただいていて、先日「最新版が夏に出るんですよ!買いませんか?」という案内が来ましたよ。
もちろん即答で、OK!しました。

 

発売が延期になってしまいました

 

7月末発刊予定だったのですけれど、編集が押しているとかで本が届くのが1か月延期になってしまいました。

市場規模や地域別の細かいデータがここを見ると結構わかるのです。500億円、550億円と順調に成長してきた日本のセルフストレージ市場。前回から市場規模総額がどのくらい伸びているか、楽しみです。早く届かないかなぁ

 

この調査レポートがあったからこそ、トランクルームにかけることができた

 

わたくしはゴールドマン時代に米国のセルフストレージビジネスに出会い(2005年頃)、国内市場の調査を始め、やのけんさんのレポートを購読し(2011年)、こいつは安定成長間違いない、いかにわたくしがアホでも資金繰りなどでコケない限りは市場の成長スピードである年率4~5%のトレンドに乗って成長できるに違いない。そう確信を持つにいたりました。

当時この話をしたら、ほぼ全員にそれは無理だと笑われました。でもやり遂げると決めて始めました。

当時は副業でしたが副業といえどやるからには障害続けていける事業として取り組みたかった。

せっかく一念発起してやるんだから勝ち馬市場を自分も作っていけそうな分野で挑戦すべきではないのか。

そういうもくろんで、挑戦を始めたのです。

当時はほとんど手掛けている人はいませんでした。
金融危機で資金繰りがしんどくなって上場継続が危ういんじゃないかとうわさされていた某転売不動産屋さんが投資家向けプレスリリースでトランクルーム始めますと連呼していた程度でした。今やその会社さんも立派に復活され、業界最大手になりました。ハローストレージの名前を見かけたことのない人は、東京大阪名古屋圏ではまずいないでしょう。

いまだブルーオーシャンのこの不動産投資分野にみなさんおっかなびっくりで、なぜ過当競争で平均空室率20%30%当たり前のアパマン投資に殺到している音化、わたくしは不思議でならないのです。

もしかすると集団心理というやつかもしれません。たくさん書籍も出ていますしテレビでPRもされていますし個人投資家の方が自己実現の一環としてブログでリア充なくらしをアピールされていらっしゃいます。

ロジックや経済合理性を無視して多数の群衆に寄り添っていたほうが、結果はどうあれなんとなく安心ではあります。金融機関勤務時代にトレーディングの現場に痛みからすると、多数の見解は長期的には間違っていることが少なくなかったのですが、でもいまこの瞬間は習え右で皆同じ方向を向いているから、安心できるのです。

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セルフストレージ超入門(16) 第8講3節 零細企業かどうかを見分ける方法

 

零細企業かどうかを見分ける指標。まず見るべきは「資本金」「純資産」

 

零細企業かそうでないかを見分ける方法はいくつもありますが、全部いちいち見ていたらいくら時間があってもきりがありません。売上高、利益、総資産額、その他いろいろ見るべき指標がありますが、「その中から1つだけ選べと言われたら何と答える?」と聞かれたとき、わたくしは必ず「資本金」と答えます。次に見るのが「純資産」です。

 

純資産とは?欠点は外から見えにくいこと

 

純資産とは、会社の総資産から総負債を引いた差額とお考えいただければ大体のイメージは合っています。資産総額●●億!と資産総額の大きさを誇っている不動産投資家の方をよく見かけますが、多くの場合その方は借金漬けです。

総資産から抱えた負債を除去した額で手元にいくら残るのかが大事なのですが、素人の個人投資家はそんなことわからないから借金漬けの俺様だけど資産総額●●億!とアピールしてくるわけですね。

一方で、純資産は外からは見えにくい。会計報告書である財務諸表を見れば大体わかりますが、金融機関や税務署意外に開示することはあまりありません。まじめな方は官報に公告を掲載することもありますが、最近はあまり見かけませんね。

 

資本金とは?経営体力の基本数値、だれでも登記所で確認可能

 

これに対して資本金は日本各地にある法務局に行けばだれでも調べることができるので、経営体力のバロメータとしてはいい指標なのです。

あとは社歴。長いほど事業継続できているわけで、信頼を置くことができますね。

新設1年なんてのは危ういものです。最低でも3年以上。
私が直接経営している会社はいま1社が9期目、1社が4期目、1社が3期目です。

零細企業の目安は資本金でわかります。

会社が赤字になったとき、一時的な資金不足が発生したときは資本金を資金源にその場をしのぐので、資本金の大小は案外大切なのです。

資本金で1千万円未満のところは概ね零細企業とお考えになって間違いありません。
数百万程度の資金であれば個人で何とかなるものなのです。

しかし数千万、億越えの資金を手放しで返ってくる当てもない資本金なるものに投じてもらうには、それ相応の信用がないと実現できないのです。

資本金とは企業の経営安定性のバロメーターのようなものなのです。
資本金の大小が案外大切という証拠に1つ例をあげましょう。

 

政府も資本金の大小で規制を実施

 

投資家の皆さんから大切な資金を預かって資金を運用する業種を投資運用業といいまして金融庁の規制下にあるのですが、投資運用業を構えるためには資本金で最低5千万円必要です。

銀行や保険会社などのプロ向け投資運用業は投資家の目が肥えていることから運用破たんリスクは少ないと考えられており2千万円になっています。これはプロ(適格機関投資家)向け投資運用業といい、一般国民向けとは異なるものです。

いずれにせよ老若男女一般の日本国民向けに資金運用という仕事をしたければ最低でも5千万円拠出してもらえるくらいの信用力が創業者と経営メンバーになければ免許はあげませんよということです。

繰り返しになりますが資本金とは企業の経営安定性のバロメーターのようなものなのです。

 

トランクルーム運営会社も資本金規模をチェック!信用の積み重ねが資本金の額に反映

 

ちなみに私どもマイクラでもトランクルームの運営代行をしております。マイクラの名称で代行しているもの、他社様ブランド名で私どもの名前を伏せて運営しているもの、さまざまです。

マイクラの運営母体である日本公共収納株式会社の資本金、はこの文書執筆時点で6290万円です。
(ちなみに私が経営している3社の資本金は社歴が長いほうから順に5000万円、6290万円、3430万円です。3社合計で1億4720万円)

弊社の事業内容、経営陣、運営スタッフを信頼していただいた複数の方々からありがたいことに出資をいただき、資本金を拡大し、一時的な不景気などにもびくともしない経営体質を構築しております。

「6290万円!返ってくる当てもない資本金などというものに誰がそんな大金を出すのだ!うそに違いない」と言われるかもしれませんね。

 

資本金額の確認方法

 

本当かどうかは政府(法務省)管轄の登録・閲覧制度がありまして、皆さまどなたでも登録内容を確認できます。
登録時には法務省職員である法務局の登記官の方が出資金の証拠物を厳密に確認したうえで登記所に記録を残していただいており、その記録を電子的に皆様が閲覧できるのです。

具体的閲覧手段は思いのほか簡単です。

皆さんのお住いの地域の法務局にて弊社の登記簿謄本(現在は電子的に取得できるので、謄本のことを履歴事項証明書といいます)をどなたでも取得することができ、内容を確認できます。

弊社の法人名と法人所在地の住所を申請書に記入すれば取得できます。(最近はクレジットカード払いでネット経由でも取得できるようになりました)

取得の際、手数料を150円支払う必要はありますが、うそをついていないことはこれで日本中どこからでも確認可能です。

ここまでは、あなたがトランクルームを開業するときに契約締結相手としてトランクルーム運営代行業者を介さずに直接地主さまもしくは建物オーナーとすべきという話をしました。

逆に、トランクルーム運営代行業者と契約すべき場合もあります。
あなたがトランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を契約し、トランクルーム運営代行業者が不動産オーナーの皆さんと賃貸借契約を結ぶのです。
では、どのような場合に代行業者と契約すべきなのでしょうか。

 

 

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ベンチャーキャピタリストとランチ

ストレージ大家のオバラです。

今日は六本木1丁目のインターコンチネンタル(ANAホテル)に来ております。
昔の同僚でいまベンチャーキャピタリストをしている人が人工知能について教えてくれというので。

 

投資案件が減ってきている

 

今週はベンチャーキャピタリスト2件、プライベートエクイティ2件で合計4件の投資業界関係者が会いに来ました。みな投資案件が減ってきて(というか、あるにはあるのだが胡散臭いやつ多すぎ&価格が上がりすぎ)、新規を探すのに苦労している様子。オーナー系企業の事業承継などでお悩みの方、こっそり相談していただければ買収による現金化と事業継続、MBO、カーブアウトなど相談できる先たくさんありますのでご紹介しますよ。営業利益で最低数億円ある先ですとスムーズに話が進むと思います。
または10年後の世界を変えるような革新的な操業に挑戦しているテクノロジー・ベンチャー創業者の方々であれば将来性だけで評価される場合もあります。

 

仕事に便利な六本木1丁目のカスケイドカフェ

 

さて、
六本木1丁目はアークヒルズがあり、徒歩5分で溜池山王、赤坂、永田町、虎ノ門あたりがアクセス圏になるので、意外と便利な場所です。最近再開発が進み、ビルがガンガン立っています。

また近隣のSOHOオフィス物件あたりが空いて新築ビルへの移動が起こるのだろう。大家さんは大変です。
森ビルが最近建築しました虎ノ門ヒルズ。このビルの周辺もビルオーナーが新築物件に入居者が移ってしまうというので空室対策と入居者付けに奔走しているそうです。

ANAインターコンチネンタルホテルのカスケイドカフェ。
カスケイドというのは英語でcascade。滝という意味の単語。確かに店内に滝が(! 画面中央)
ANA_Intercontinental_Restaurant_CascadeCafe

昼はビュッフェスタイルでいつも満員ですから早めに並ばないとアポなしでは入れません。1人当たり4千円くらいかな。

ANA_Intercontinental_Restaurant_CascadeCafe_Buffett
店内の様子。画面奥がビュッフェコーナーで、好きなお料理をとって食べる形式。お気に入りはローストビーフ。シェフがその場でカットし、取り分けてくれます。

 

ランチの後、有名人のイベントを発見!なんと・・・

 

ベンチャーキャピタル業界のことでひとしきり盛り上がったのですが、同じホテル内でおっ!という掲示を発見しました。それは・・・・

(写真の一番下の表示にご注目)
Mitoooyasan_s

水戸大家さんまた本だすんですね。
儲かってますね。テレビにも出演されています。
彼は水戸のほうでアパートの大家さんをしていて、ブログをこつこつと書いていたのですが
途中から不動産を売る側に回りました。

はじめは宅地建物取引業免許(宅建業免許)は持っていなかったと思います。

確か、メルマガで物件情報を流して宅建業者さんに紹介する形式で始めたのではなかったかな。6~7年位前の記憶なのであやふやですが。

いまや収入10億。業者の身内トーク情報によると三為(知ってる?)売買、○価取引(知っていたらあなたは業界人!)そのた各種取引取り混ぜてなので全額が仲介手数料収入というわけではないようですが、いずれにせよこの金額は立派。

六本木交差点のビルに2フロア借りてオフィスを構えています。

彼ははじめは小さくメルマガ集客からはじめ、途中でプロダクトローンチを組み合わせて収益の桁を上げて顧客基盤を拡大、いまのビジネスを築いていきました。

たいしたもんですね。
感心している場合ではないな。
わたしも気を引き締めて事業拡大していかなくては。

今にして思えば、ですけれど、エンド向け居住用物件をこつこつ買っていくだけだと手間がかかる割にもうからない物件がすくなくないから、儲けようと思うと売る側に回らざるを得ないのかもしれないね。
似たような事例を何件か見てきたので、大家業の皆さんもある程度の棟数に達したら同じことをお考えになるものなのかもしれません。
いずれにせよ、最初の数棟保有まで行ける人すら、なかなかいないのだから、水戸大家さんはたいしたもんです。

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セルフストレージ超入門(15) 第8講2節 地主・大家と直接賃貸借契約を結ぶほうが良いケースとは?

地主・大家と直接、賃貸借契約を結ぶことをお勧めする理由は、トランクルーム運営代行業者が倒産してしまった時のことです。

契約を締結したトランクルーム業者が倒産してしまった場合、トランクルーム事業の運営継続が出来なくなる可能性があるためです。

そんな時の為、万一に備えて地主と直接賃貸借契約をしておけば、お客様募集等の仲介や業務管理は、地元の不動産会社等と再契約をすることも出来るので、トランンクルーム事業の継続は可能となる為です。

もちろん、良心的なトランクルーム運営業者であれば、不測の事態に至る前に他社の代行業者に引き継ぐなどしてくれますので、あなたとお知り合いの運営業者さんが信頼のおける確かな先様であれば、ここまで心配する必要はないかもしれませんね。

ただ、零細企業の場合、ちょっとした業績不良であっという間に会社が立ち行かなくなってしまいますから、あなたがお付き合いしている業者さんが零細企業に分類されそうな先であれば、心づもりはしておいた方が良いかもしれません。

では、企業が零細企業か否かはどうやって見分ければよいのでしょうか。

(明日の記事に続きます。)

 

 

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セルフストレージ超入門(14) 第8講 土地や部屋の賃貸借契約は出来る限り直接契約にする

屋外コンテナを設置する場合には土地が必要です。
屋内トランクルームを設置するには空き事務所、空き店舗などの部屋が必要になります。

自分で土地建物を所有していない場合は、用地または建物、空き部屋を借りる事になります。

(余談ですが、ちなみに私は、あまり借地では取り組みません。収益性の高さを実感しているので、借りてオーナー都合で出退店を繰り返すよりはずっと持っていたいというのが本音です。ローンも普通に出ます。ご相談は下のリンク(満室研)へどうぞ。)

この場合、誰と賃貸借契約を結ぶかはとても大切な意味を持ちます。

契約締結先は以下の2つのうちのどちらかです。

  1. トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶ場合
  2. 地主・大家と直接、賃貸借契約を結ぶ場合

1の方が手続きも楽なのでお勧めです。一方で、出来れば2が良い場合もあります。

2がお勧めな場合とはどういう場合なのでしょうか?

ここから順次、説明してまいります。

 

 

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セルフストレージ超入門(13) 第7講 トランクルームの配置と事故防止三大原則

 

レンタブル比とは?

 

トランクルームをどのように配置するかはとても重要な事です。
レンタブル比という単語をご存知でしょうか。

英語をカタカナ表記した単語なので、あまり、なじみがないかもしれませんね。業界用語なので覚えておいて損はないと思います。

英語ではrentable ratioです。それぞれの単語は、
 rent=貸付ける、貸し出す
 -able=~することができる
 ratio=比率
という意味です。

要するに、敷地に占める貸出可能面積比のことですね。

 

レンタブル比の計算方法

 

式で書くと以下のようになります。

 レンタブル比=トランクルームの床面積 ÷ お部屋(更地)の総床面積 x100(%)

レンタブル比は、あなたの店舗スペースの中で収納用スペースがどれだけ効率よく配置できているかを示す指標です。

収納スペースを限られた敷地にどのように効率よく置くかが収益率を左右しますので、とても大切な指標です。

レンタブル比を上げたい、収益性を極力高めたいという思いから、出来る限りトランクルームを沢山設置したいという思いはあると思います。

しかし、安易なトランクルームの配置はお客様の使い勝手を悪くするだけでなく盗難や事故の原因にもなってしまいます。

少し前までは横浜などでは更地の空地に海運コンテナを縦に積み上げてトランクルームとして貸し出している業者さんが多数存在していました。

1段2段ならまだしも、3段以上積み上げているところもあったのです。
建築基準法などお構いなしで仮設の構築物だからとレンタブル比を上げるためにどんどん上に積んでいました。
縦に3段積んでお客様に移動式のはしごで登らせて荷物の出し入れをさせていたのです。

さすがに最上段の3段目は使い勝手が悪すぎ、利用者はあまりいないようでした。

オーナー側の観点から一言ご忠告申し上げると、利益追求を優先し安全性を損なう配置が原因による事件や事故が発生した場合、管理者責任を問われる場合もございます。

ちなみに今は横浜市などではこういった、野積みコンテナの2階建て、3階建て行為は禁止になりました。

私どもは安心安全経営を皆様にして頂きたいので、野積みは1階まで、2階にしたければ建築確認を通してしっかり固定する、それ以外の多層階の場合はきちんと複数階の建築物として建設することをお勧めしています。

野積みコンテナに比べれば建設コストは若干かかりますが、それでも過当競争のさなかの賃貸アパート、賃貸マンションと比べれば数倍の収益性です。

 

トランクルーム配置の3原則

 

トランクルーム配置の原則は次の3つです。

  1. お客様の待機スペースを設ける。
    同時に2組3組のお客様が来ることもあるため。
  2. トランクルームの前まで台車(自動車)で移動できること。
    女性やお年寄りでも、重い荷物を簡単に運べるように。ちょっとした心遣いがよろこばれます。
  3. 監視が行える様に死角を作らない。
    盗難や事件事故を防ぐカメラの死角を作らない。

当社では大手セキュリティ会社と提携しており、セキュリティシステムを導入しております。

監視の目があるためか、室内での盗難や事故は1件もございません。この積み重ねにより、お客様より高い安心と信頼を得ております。

目先の利益に拘らず、長期的・安定利益の為に安心・安全を意識した配置が重要です。

 

 

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セルフストレージ超入門(12) 第6講 屋外型の場合:コンテナは6~10基で出店する

 

設置業者さんの提案をそのまま受けないことが大切

 

屋外型のトランクルームを出店する場合、コンテナの数は6~10基での出店が良いと思います。業者さんによっては、コンテナを1基でも多く売ろうとして最初から10基20基と勧めてくるところもあります。

筆者も創業当初、小さくはじめたいと何度言っても200坪の敷地にこれでもかとコンテナ型収納庫を詰め込んだ提案をしてくる業者さんに付きまとわれ、いやな思いをしました。横浜を中心に活躍している、海運コンテナを中国で改造して輸入販売している業者さんでした。

それは「売らんかな」の箱を売ってナンボの売り上げ優先、自社の利益優先の業者さんでありまして、残念な事ですが皆様の事を真剣に考えていない業者さんです。

彼らは売るのが仕事ですから当然と言えば当然です。

理由は前回の記事でご説明した通りです。屋内型・屋外型でも基本的な考え方は同じです。

たとえ10基以上設置可能な土地であっても、ます6~10基以内の設置をお勧め致します。
初期のコンテナが満室に近づかいたら残りの土地にコンテナを増設すれば良いのです。

 

 

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セルフストレージ超入門(11) 第5講 屋内型の場合:トランクルームは小さく初めて段階的に拡大する

 

部屋割りをよく考える

 

トランクルームを出店する際、サイズと個数を考えましょう。

部屋数が多ければ、部屋数が少ない場合と比較して、入居率が上がるにつれ収益性は上がります。一方で満室運営になるまで時間がかかります。

出店させる地域によって好まれる部屋の大きさは実に多種多様です。
大きいサイズが好まれたり、小さいサイズが好まれたり。

部屋のサイズの好みに地域差が出ることがあるので、複数のサイズを組み合わせて少なめの部屋で出店し、次第に人気の部屋を追加していくと失敗のリスクを減らすことができます。

無計画に出店させるとかえって収益を悪化させることにもなりかねません。
例えば、もし30個置けるスペースをお持ちだったとしましょう。ここでいきなり30個設置せず、最初は20個を設置し稼働状況をみてから
残りの10個を設置するという方法もあります。

 

設置業者の案をそのまま使わないこと

 

業者さんによっては、いきなり沢山の個数を勧めてくる業者もあります。
事業では何が起こるか分からないもの。

ある日突然ライバル会社が近隣に店舗を大量出店してくるかもしれませんし、想定通りの入居が決まらない場合もあるでしょう。

弊社では事前の市場調査は充分に行ったうえで、無理のない設置個数、かつ、地域特性を考慮した適正サイズの部屋構成のトランクルームを設置するアドバイスをしています。

間取り構成を思い込みで取り組んでしまうと、あとから変更することは難しいので、用心深く取り組んでいただけたらと考えています。

なぜここまでしつこく申し上げているのかと言いますと、これは実際に自社店舗でも経験しているからです。

 

わたしの出店方法

 

弊社の場合、新規出店は小さく始めます。岩手の盛岡店と東京の千代田区三番町店はほぼ同時に(数か月違いで)オープンしました。

人気の間取りを追加していく形で増設していったのですが、1年後に満室になったとき、2つの地域の間取りを比べてみたところ、各地域で人気のサイズが違っていました。

収納庫設置スペースとして大きな空きスペースをお持ちの方は、いきなりすべてのスペースを新設収納庫で満たしたりせず、例えば半分くらいの区画で始め、満室が間近になったら追加の設置をすれば良いのです。

増設検討開始のタイミングとしては、経験則ではありますが、入居率が6割を超えたころから始める良いでしょう。

入居率8割超えるとお客様が探している部屋がすでに埋まっていて貸すことができなくなる状態が出てきてしまい、せっかく問い合わせをしてくれたお客様をがっかりさせてしまうことになります。

また、収納庫メーカーさんに増設を依頼しても見積もり、製造、設置から賃貸開始までおよそ2か月、時期によっては3か月かかるので、8割超えた時点で始めると遅いのです。

 

 

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セルフストレージ超入門(10) 第4講 例題:ライバル店稼働状況の調査

 

ライバル店舗が1~3店舗

 

例えば、あなたが出店を考えている店舗候補地の商圏に
ライバル店1~3店舗の場合。
稼働率が40%以上であればお勧めできます。

「え、たった4割しか稼働していないのに勧めるの?」とお思いの方がいらっしゃるかもしれませんね。

じつは、セルフストレージの多くは損益分岐点が低く低コストで運用できますので、4割程度の入居率でもすでに黒字になっていることが多いのです。

あとはお客様が使いやすいような料金設定と店舗のしつらえを工夫し、安心感をもってご利用いただけるように店舗を整えましたら、WEBやチラシ、看板などで集客をかけます。このようにして認知度を上げることで利用率は上がっていきます。

一方、稼働率が4割以下ということは、まだその地域にお住いの方々が収納スペースの認知度が低い可能性があります。認知度向上のためにあと数年待った方が良いエリアかもしれませんので、稼働率が4割以下の場合はお勧めしていません。

このビジネスは店舗数が増えるにしたがって近隣にお住いの皆様のトランクルーム認知度が上がるという性質があります。ですから、これから店舗増を通じて利用者割合が上がっている可能性大と言えます。

 

ライバル店舗が4~9店舗

 

次に、ライバル店4~9店舗の場合。稼働率が80%以上であれば充分検討対象エリアです。あまり細かいことは心配せず、えいやっと店舗開設した方が良い場合がほとんどです。

これはそれなりの数の店舗が出店済みであるにもかかわらず、近隣地域の皆さんの収納スペース需要が強いことを表しています。

登り調子の地域でありますから、店舗が増えても早晩入居者でいっぱいになるでしょう。

 

ライバル店舗が10店舗以上

 

逆に商圏内・隣接商圏内に10店舗以上ある場合は、しばらく様子を見たほうがいいかもしれません。過当競争に陥っている可能性があるためです。この原稿を書いている時点では、都心の超激戦区である山手線の内側の築古ビルが林立する地帯でも見かけたことは、ありません。

あと30年くらいすればそういう地域も出てくるかもしれませんが、いまこの投資を始めるあなたにはどうでもよいことですね。

なぜなら過当競争を気にしなければならない頃には、あなたはローンも返し終わり、余剰キャッシュフローを原資に店舗数を増やしており、悠々自適の人世を楽しんでいること間違いないからです。

これまで不動産を中心にさまざまな金融資産や事業に投資してきて感じることですが、指をくわえて無策になにもせず傍観している状況こそが長い人生で見てリスクと考えます。

あなたはどうお考えでしょうか。

いずれにせよ、出店数が1店舗だろうが10店舗以上だろうが、
ライバル店と出店しようとしている店舗での、トランクルームのサイズの違い、出店規模等をよく見極めましょう。

多店舗で埋まっているサイズのお部屋の情報がわかれば、しめたものです。

あなたのトランクルームでも似たタイプのお部屋構成としてみましょう。地元で人気のトランクルームとなること請け合いです。

条件によっても異なりますが、ご自身での事前調査はとても重要な事です。

具体的には、
・現地周辺に実際に行ってみる。・候補商圏のライバル店をネット検索してみる。
・自分でライバル店に電話して稼働状況を確認してみる。
などの事前調査を行うことが成功のためには大切です。

 

 

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