低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(26) 第15講 出店候補物件の状況・環境を確認する

屋内型トランクルームでは、候補地の周辺環境だけでなく、建物の詳細確認もとても大切な要素です。

この章では誰もが簡単にできるチェックの仕方をご紹介いたします。

1.建物自体に違和感や恐怖感がないか?

ご自身でトランクルームを経営する・しないという以前の眼(何も知らないお客様の目線)で建物から違和感や恐怖感が無いかを感じてみてください。

トランクルームの利用者は女性が多いのです。彼女たちは違和感(不安感、不潔感など)や恐怖感に対して大変敏感に行動します。

もしあなたが何かを感じたら、間違いなく利用者の方も同じ違和感や恐怖感を持つはずです。

2.2階以上、又は地下を借りる場合は、エレベータがあるか??

顧客が荷物出し入れする時に、エレベータが無いと、大きな荷物、重たい荷物を運ぶのに大変な負担となってしまいます。
2階に所在している程度であれば賃料を若干下げることで競争力を維持できなくもないのですが、できれば賃料は下げたくないですよね。

こんな場合、近くに1階店舗やエレベータのある店舗ができた場合、大切なお客様を他店に奪われてしまいます。

弊社のケースでも新規出店したエレベータ付の2階部分に、他店の地下トランクルーム(エレベータなし)から移転してきたお客様がおりました。

3.そのビルで屋内外に看板が出せるか?

ビルの外観が綺麗だったり印象が良くても、それで安心してはいけません。

看板の設置ができないビルの場合、集客の面でとても苦戦が強いられます。

どんなにインターネット環境が良くても、お客様の現地認識媒体の第一位は現地看板なのです。
ネットで調べて、現地を下調べに来てくださった見込み客の方が看板がないばかりに現地を見つけられずに成約に至らなかった、ということはよくある話です。

最低限「袖看板」カッティングシートによる窓ガラスへの「ロゴや店舗名掲載」「チラシ広告を置けるスペース」等の認知活動ができるかの確認は必要です。

以上3点は現地を確認する際に必ずご自身でチェックすることを忘れないでください。

また業者の担当の方にも同じ内容を必ず確認してもらう様にしましょう。後から「出来ません」と言われたら取返しのつかない事になってしまいます。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(25) 第14講 ドミナント戦略を心がける

「ドミナント戦略」という言葉を聞いたことがある方はよほどの読書家か、バリバリ現役のビジネスマンに違いありません。ご存知の方は次の第15講へと読み進めていってください。

コンビニエンスストアを思い浮かべて頂きたいのですが、狭いエリアに同じお店が何軒も出店していますよね。

このように特定の地域に沢山の店舗を出店する戦略を「ドミナント戦略」と言います。

ドミナントとは英単語のdominantをカタカナ表示したものです。占拠した、とか、優勢な、などの意味があります。

ドミナント戦略の良さは、地域密着の店舗として強いブランド形成できる亊です。
ブランド力のある店舗は親しみや安心感があるので選ばれやすくなり、シェアが高くなってゆきます。
集客力を高める為にはとても大切な戦略と言えます。

同時に店舗立地の距離が近いことにより、その地域の需要をほぼ独占することができます。
数キロ圏内に複数店舗展開してしまえば、あとはライバル業者が入り込もうにも消耗戦に持ち込まれるのは参入前から容易に想像がつくことなので、あなたの店舗群だけで地域独占を獲得できてしまう可能性大です。地理的に近いことから店舗の維持管理コストも下げることが可能となります。

また、地域に特化するだけでなく、店舗展開を行う業者は、出店地域の特徴や特性に精通しています。立地調査の精度も上がってゆきますし、地元の不動産業者からも良い情報を貰いやすくなります。

また同じエリアで多店舗展開をしていると、近隣他店で満室の場合に別の近隣店舗に顧客を紹介できるというメリットも出てきます。これは新規開店した店舗の稼働率を早期に高める事が出来ます。
全国に分散して出店している業者の場合、このメリットは活かせなくなります。

コンビニエンスストア最大手のセブンイレブンもドミナント戦略によって配送費の削減と地域内でのブランド認知力の向上を図り、今日の地位を築き上げました。

トランクルーム展開においても同様であります。
ドミナント戦略をとることは、いいことずくめなのです。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(24) 第13講 15分で平均100人程度の通行量がある場所に出店する

インターネットでの集客?よくわからない!
でも、人通りの多いところに出店すれば何とかなるんと違うかな?
と、お感じのあなた。

それは当たっています。
ネットの力を使わなくても人通りの多いところであればあなたのトランクルーム運営は成功の可能性が高まります。ネットの力を使うとその可能性がますます高まるというだけの話。

トランクルームの集客の基本は、近隣にお住まいの方々に認知して頂く事から始まります。

お客様からのお問合せは、まず現地看板や設置されているチラシ広告を見て、ネットや電話でのお問合せを頂く事になります。

屋内型トランクルームの場合は、屋外コンテナ型と比べて認知されにくいという特徴があります。

なぜなら、屋外型であれば道路から収納庫が丸見えですよね。これに対して屋内型は電子ロックされたドアと壁で仕切られており、中を見ることができない仕組みになっています。防犯上そうするしかないので、やむを得ないことなのですが・・・。

そういうわけで、とくに屋内型を設置するのであれば、またはネット集客を行わないのであれば、前面道路の通行量は15分で100人程度あることが出店の目安になります。

交通量の多さはお客様に安心感を与えます。例えば路地裏の交通量の少ない場所に出店しても、認知度が極端に少ないばかりでなく、安心して荷物の出し入れも出来ないでしょう。

従って、加盟契約の前に出店候補地は勿論、既存の出店地をチェックすることも必要です。
交通量はご自身の眼で確認することが可能です。

弊社では商圏市場調査だけでなく、現地調査でも前面道路もしくは前面道路に直結した主要道路の交通量を調査し、15分100人の通行量があるかどうかを調査しております。これが満たされない場合は出店しておりません。

既存店舗と出店候補地の交通量調査は必ず行いましょう。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(23) 第12講2節 インターネット・マーケティング入門:SEOとSEM

インターネットを活用して集客や自分のお店を知ってもらう各種施策のことを、「インターネット・マーケティング」といいます。
市場を意味するmarketから派生した単語です。

いまやインターネット時代です。だれでもスマホから気軽に検索してショッピングができます。
事業主側からすると、スマホにはプッシュ通知(お店からお知らせを発信)であるとか、スマホの位置情報から近隣にあるあなたのお店への誘導などということも可能です。

昔と違い、費用対効果を考えずにとりあえず目をつぶって広告費に大金を投じなくてもいい時代になりつつあります。

英語の話になって恐縮なのですが、SEO、SEMという単語を聞いたことはあるでしょうか。

SEOを一言でいうと「検索エンジンで上位表示してもらえるように、ホームページの内容を最適化すること」です。SEOはSearch Engine Optimizationの頭文字をとった表現です。星の数ほどもあるホームページの中からあなたの店舗ページを上位表示させるための技術的なノウハウが弊社にはあります。

SEMを一言でいうと、「検索エンジンからあなたのホームページへの訪問者を増やすための各種施策のこと」です。SEMはSearch Engine Marketingの頭文字をとった表現です。有料課金方式の広告を活用したり、募集用ページの成約率を高めるようにページのデザインを工夫したりします。

ネット業者がSEOだのSEMだのと言ってあなたをけむにまいて高額のネット広告料を獲得しに営業しに来る日が遅かれ早かれやってきます。電話営業だったり、飛び込み営業だったり、メールで突然来たり、きっかけは様々です。

そんな時はこの文章を思い出して、うろたえずに断りましょう。なにせ、不動産特にトランクルーム分野に知見のあるネット広告屋はほぼ皆無だからです。

お客様がインターネットでトランクルームを探す場合、グーグルやYahoo等の検索エンジンから「トランクルーム」・「収納スペース」と言ったキーワードを打込んで検索します。これらの検索キーワードからホームページが上位に表示されることはとても重要です。

弊社はこれらの検索の言葉にヒットさせ、あなたのお店を上位に表示させるための技術やノウハウを蓄積しています。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(22) 第12講 インターネット集客力をチェックする

いざトランクルームを開店してみまして、ほったらかしではなかなかお客様はやってきません。

集客のために何をしたらいいのでしょう?

そう、広告です。

広告といわれて思いつきそうなのは以下の広告ではないでしょうか。

  1. テレビCM
  2. ラジオCM
  3. 新聞広告、新聞への折り込み広告
  4. 雑誌広告、電話帳広告

いま上げた広告手段を、広告業界では「純広告」(じゅんこうこく)と呼んでいます。

他にも、個別マンションやご家庭の郵便受けにチラシを投函する「ポスティング」、住所リストをもとにダイレクトメールを配信する「DM」(Direct Mailの頭文字を使っているのでDMといいます)、あとは不動産の分譲物件などでよく見かける立て看板、ノボリなどもありますね。

現地看板(広告チラシ)やポスティングが集客につながる事は確かですが、IT化時代の今日では、WEB(インターネット)による集客は欠かす事の出来ない手段です。

弊社においてもインターネットによるお客様のお問合せは増える一方で、今や60~70%を占める割合にまでなっており、その割合は年々上がってきております。

つまり、ホームページの質は集客力(すなわち収益性)が左右されると言っても過言ではありません。

不動産業界は比較的IT化の遅れた分野でもあります。
重要な集客媒体であるホームページを活かしきれていない業者が多いのが現状です。

理由は簡単で、会社に専門家がいない為です。根性論主体の営業政策を推進している不動産業者がいまだに大多数であり、技術や理論を理解した人材が転職してきても上司や同僚の理解を得られずに早晩退職してしまい、理論派が居つきにくい業界だという事情もあります。

弊社(日本公共収納株式会社)にはグループ企業にWEBやソフト・アプリ、人工知能を開発している専門会社があります(株式会社トポロジ)。位置情報を活用したスマホアプリなども作っていますし、大手大企業様からも直接仕事の依頼をいただいております。

ですから、自社グループ内のリソースを活用することで低コストでホームページの開発や更新・改善ができるのです。これは他業者さんにはない大きなアドバンテージと言えます。残念なことながら、不動産屋さんの多くはネットやWEBに疎いのです。不動産屋さん向けのWEB集客の学校でも作れば繁盛するかもしれませんね。将来暇になったらやってみようかな。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(21) 第11講 18ヶ月で満室になる立地と戸数を考える

新規出店した店舗が満室になるまでの期間は、過去のデータからある程度予測がつきます。

しかし実際にはデータはあくまでも平均値。
個別店舗の詳細な事情や前提条件の違いなどから、複数店舗均(なら)してみれば平均値あたりに落ち着くものの、個別店舗ごとの正確な期間は若干のブレが出ます。

トランクルームへの投資は数学やスマホゲームのような仮想空間でのお遊びではありません。
現実のお客様と向きあうリアルビジネスです。
その為、満室になるまでの必要期間を提示しない業者もあるようです。

日本国内の主要事業者の間では満室もしくは満室近辺(90~95%。トランクルームは小口細分化された賃貸ビジネスですので、こまごまとし他入退室はつきものです)に到達するまでの期間を共有しています。あくまでも同業者同士限定ですが・・・。

そこでの平均期間はどの業者さんも似たり寄ったりで、29カ月から30カ月といったところです。
あなたがもし有料で開催されているトランクルームセミナーに足を運んだ場合、似たような期間(2年から2年半)という説明を受けることでしょう。

ご参考までに、弊社の場合はといいますと、盛岡市加賀野店の場合で約1年半(17カ月)、千代田区三番町店の場合で10ヶ月でした。2年はかかっていません。

トランクルーム本体を販売しようとする業者の中には、満室時利回りや満室時収入ばかり
強調する業者もあります。

当然の事ですが部屋数が多ければ満室までの期間が長くなります。金融機関より資金を借入れて出店した場合には、借入金返済が発生します。

また最初から数多くのトランクルームを設置した方の場合には稼働率で損益分岐点を超えるまでの期間が長くなりますので、長きにわたり資金の持出しが必要になるかも知れません。

満室時の利回りや収入だけを過度に期待して、過度に投資する事は避けるべきでしょう。

信頼のおける業者か否かの判断基準として、次の様な質問をしてみても良いかも知れません。

満室になるまでの想定期間はどの位ですか?
(明確なる仮説根拠を持っているか)
(計画上の満室想定期間よりも、長い期間での満室想定期間を設定しているか)

根拠がしっかりしている業者さんであればある程度安心してお任せしてもいいかもしれませんね。

逆に、根拠があいまいであるにもかかわらずやたらめたらと強気にごり押ししてくる業者さんには収納庫を売ることが目的で、そのあとの満室経営については知らんぷり、というところがいます。
気を付けましょう。

当社の場合、独自の商圏を行い、実際に現地周辺を視察し、評価基準に満たないエリアへの出店は行いません。(勧めません)
評価基準を満たし、18ヶ月(1年半)以内に満室になると想定できるエリアにターゲットを絞っております。

しっかりとした商圏調査を行えば、このエリアならこれだけのトランクルームを設置すれば良いか納得の頂ける提案が出来るかと思います。

「比較的利回りが高く、投資リスクの低い」と言われるトランクルーム事業ですが、それでも高額な投資であることは否めません。妥協することなくご自身で納得するまで業者に質問してみてください。

契約の後、長いお付き合いが始まります。納得できる回答が引き出せ、真摯に向き合う担当・会社であると感じる事も大切な選択ポイントになります。

 

 

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セルフストレージ超入門(20) 第10講 忘れてはいけない「店舗管理業務」

アパートやマンション程ではありませんが、トランクルームも店舗ですので「管理業務」は必要になります。
管理業務を軽視する不動産投資家で成功した人を私は見たことがありません。

管理業務の内容は多岐にわたりますが、代表的なものを例示しますと以下のようになります。

  1. 店舗内の清掃
  2. 現地案内
  3. 契約業務
  4. チラシ置場へのチラシ補充
  5. クレーム対応
  6. 退去時の立会
  7. 補修個所が出来れば補修作業。または外注し修繕の立会
  8. 賃料の請求・収納
  9. 滞納者への督促
  10. 産業廃棄物などを放置して行方不明になる人の残置物処理
  11. (屋内型トランクルーム)空調機やセキュリティの対応

一般的にはトランクルーム業者と業務管理委託契約を締結して業者が代行しています。

これらの業務を稀に事業者様が自ら行っている場合(一部分でも)もありますが、あくまでも例外的なケースです。

なぜなら店舗数が増えるにつれて自力での管理が難しくなるためです。トランクルーム投資家の皆様は別途ご本業をお持ちの方が多いので、2物件3物件と店舗数が増えることを前提に、運営代行会社に委託する場合がほとんどです。

トランクルームビジネスをキャッシュを生むためのキャッシュ・マシーンとしてとらえますと、自主管理で近隣1~2物件までしか拡大できないよりは外部委託業者を上手に使って10,20,30物件と増やしていくことができる体制づくりをしておいた方が大局的に見て得なのです。

ここで注意して頂きたいのが、「トランクルーム業者によって業務委託管理契約が違う」という事です。

業者によっては、清掃、契約、クレーム対応と何かあるごとに手数料を別途請求してくる業者もあります。面倒のように思えますが、加盟契約締結の時には、業務委託管理契約書の内容を細かくチェックする様に心がけましょう。

例えば弊社では毎月の賃料の10%の料率で下記内容を実施しております。
受取賃料の9割を受け取ることができて、煩雑な業務はアウトソーシングして金の生る木を自動操縦で手にすることができると考えると、悪くないサービスのような気がいたしますが皆様はどうお感じでしょうか。

  1. 店舗内清掃
  2. 内覧希望者への現地案内
  3. 契約業務
  4. 店舗内チラシ置場へのチラシ補充
  5. クレーム対応
  6. 修繕の立会
  7. 賃料の請求・収納業務
  8. 滞納者への督促
  9. 集めた賃料をオーナー様宛に振込

業者から提案される「事業契約書」に記載されている想定利回りに、これら予想されるコストが全て記載されているかを確認しましょう。

契約を取ることで頭の中が一杯でトランクルームのオーナー様のことを考えていない業者が時々おりまして、そういう業者の場合は少しでも想定利回りを良く見せようとして最低限のコストしか計上していない場合もあります。

このあたりを曖昧にする業者との契約はお勧めできません。

契約をした後に「これでは話が違う」とか、「こんなはずではなかった」と後悔した時にはもう手遅れになっているのです。

 

 

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不動産投資で成功するコツ:この漢字よめますか?「囲繞地」

ストレージ大家 マイクラオバラです。

クイズです。この漢字は何と読むのでしょう?
「囲繞地」

こたえは・・・
「いにょうち」と読みます。
「いじょうち」とよむひとも、まれにいます。

「にょ~」という音がついているせいか、なんとなくアヤシイ響きの用語ですよね。

じつはこれ、不動産投資で大儲けできるかもしれない用語なのです。頭の片隅に入れておいて損はありませんよ。

囲繞地とは?

建物を建設するには土地が必要です。
道路に接している土地は(正確には間口で幅2m以上道路に接している土地)は、現在の建築基準法に沿った適法な建設物を建設することができます。

袋地(ふくろち)と呼ばれる土地があります。
袋地は他の所有者の土地または海岸や崖地などに囲まれているなどして他の道路に出られない土地のことを言います。

満室研のオフィスは東京都千代田区三番町にあります。最寄り駅でいうと半蔵門駅、市ヶ谷駅、九段下駅です。靖国神社、イギリス大使館、日本武道館がすぐそばです。

満室研のオフィスが入居しているビルの隣接地が袋地になっています。いまオーナーさんが築古戸建を取り壊し工事に入っておりまして、防音シートで外囲いがされておりますね。

Sanbancho_Fukuroji

写真を見るとわかると思いますが、手前はわたしどものビル(接道あり)。左は築古の民家(接道あり)、奥と右もよそ様のビル(接道あり)でして、ここだけ道路に面していません。

袋地を取り囲んでいる周囲の土地のことを民法では「囲繞地(いにょうち)」と呼んでいます。
※ 繞の字は糸へんに「堯」

囲繞地に取り囲まれた土地(袋地)は、原則として新規の建物建設ができません。したがって利用価値の低い土地とみなされまして買い手がなかなかつきません。自然と価格が下がっていきます。利用価値が低い状態なのでやむを得ないところではあります。

なぜ袋地が生まれるのか?諸説ありますが、よくあるパターンとしてはもともと道路に接道していた土地が相続などで分割登記されてしまい、その際に接道義務を満たさなくなった場合が多いようです。

では、だれが利用価値のないまたは著しく低い土地を買うのか?
通常は周りを取り囲んでいる土地、囲繞地の所有者に購入話が行くことが多いようです。
隣地は道路に接していますから、一体のものとして開発すれば敷地面積の広い開発が可能になり、物件全体の収益力が向上します。

あなたが今後収益物件を購入する際、隣接地や裏地に袋地がないか、チェックしてみてください。

「うちの袋地買いませんか?」という相談が来たらチャンスですよ!銀行に相談して融資をつけてもらい、他の隣地所有者が色気を出す前にさっさと買ってしまいましょう。とくに大都会の空き地がほとんどない地域では土地の取得は陣取りゲームの側面があります。敷地面積が広くなるといろんな儲け方が出てきますよ!不動産投資のパワープレイです。

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セルフストレージ超入門(19) 第9講 土地の賃借料は、満室想定賃料の3分の1以下が理想的

これは、土地や空きオフィスを借りてトランクルーム運営を行う場合のお話です。

出店場所の候補地に適しているところを探していくと、前面道路の交通量が豊富で周囲に住宅が多い地域になりがちです。

仮にこの条件に当てはまっても、土地賃料が高い物件への出店は控えるべきでしょう。
これは屋外型のトランクルームに限った話ではありません。
屋内型トランクルームでも同様です。

借りるときの賃料ですが、目安として満室想定の賃料に対して3分の1以下で取り組みましょう。

着実に副収入を積み上げていくという観点からは1か所に巨大店舗を作らないことも大切です。
損益分岐点越えまでの期間が長くなりますから精神的によろしくないかと思います。

その意味で月額賃料が総額25万円以下の物件を狙ってゆくと、より着実な投資戦略となるかもしれません。
25万円以下ということは店舗規模が小さくなってしまいましから、大儲けは難しいかもしれませんが……。
よっぽどのことが起こらない限り、25万円という月賃料は1店舗2店舗が軌道に乗っていれば余裕で支払うことのできる金額ですし、1店舗目で(私どもは経験したことがありませんが)1年間ずっと入居者ゼロという状況であっても月の給料の余裕分などをやりくりすることで不本意な閉店という事態を避けることのできる賃料価格帯です。

複数既に出店済みで月額賃料が入ってきている人であれば、その賃料収入の範囲内の土地や部屋を借りて行うとよいでしょう。

トランクルームは出店して直ぐに満室になるわけではありません。9ヶ月~1年半程度の期間を要します。それ以上の賃借料を払う事は、稼働率が上がり損益分岐点を超えるまでの期間、持出し資金が多くなってしまいます。

トランクルームの場合、1店舗の売上高の上限はコンテナの個数で決まってしまいます。
しかしながら、売上の如何に関わらず、土地建物の賃借料は毎月の固定費として支出しなければならないのです。ですから、安易な妥協は禁物です。

 

 

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セルフストレージ超入門(18) 第8講5節 トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、2つ目のケースとは?

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良いケースの1つ目として、賃料水準を保証してほしい場合、空室の心配をしたくない場合を説明しました。

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、もう一つのケースとは何でしょうか。

ケース2:トランクルームの運営をプロに委託する場合。

トランクルーム運営は他の不動産賃貸業と比べて手間のかからない分野ではありますが、それでも店舗数が増えたり開店間もないころにはいろいろ手間がかかるもの。仕事の合間に片手間で処理できるレベルを超えがちです。

自主運営では店舗数の拡大が難しくなる時が来ます。管理はプロに任せると割り切って、ビジネスパートナーである運営代行業者と一緒に店舗拡大に取り組むというのも一つの考え方です。

 

 

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