レンタル収納ビジネスを成功させるために その1 | vol.277

前回までのブログでは、レンタル収納として活用できる土地・建物についてご紹介してきましたが、今回からはレンタル収納(トランクルーム)ビジネスを成功させるためのコツについて、経験を踏まえてお話ししたいと思います。とくに軽視してならないのは、「マーケティング」です。


レンタル収納におけるマーケティングの重要性


レンタル収納を開業する場所は、レンタル収納として利用するにはもったいない土地や建物、いわゆる一等物件や超一流物件になることは滅多になく、住宅地やオフィスビルなどには向かない、いわゆる二等地になることが多いです。

だからといってどんな場所に開業しでも成功するかというと、もちろんそんなことはありません。

顧客側としては、たとえ毎日のように頻繁に使用する場所ではないといっても、お金を払って借りて収納するからには、利便性のよい場所を選びたいというのが本音です。

よって、レンタル収納開業を検討する場合には、開業候補地の周辺におけるマーケティング調査をしっかりする必要があります。

まず、個人の方は自宅に近い場所を選びます。

つまり、アパート・マンションが多く建ち並ぶ住宅地から徒歩、もしくは自動車などで気軽に行けるような場所であれば、需要が旺盛である可能性が高いということになります。

さらに、その住宅地にどういう人たちが住んでいるかということをつかむことで、レンタル収納の大きさはどのくらいが一番ニーズがあるか、必要な設備は何なのか、などが分かってきます。

たとえば子育て中のファミリー層が多い住宅地であれば、子供の成長につれて使用頻度が少なくなるおもちゃや生活用品を収納したいというニーズが高くなりますので、ただ荷物がたくさん置けるというだけでなく、主婦層がベビーカーを押しながらでも利用しやすいように間口を広く取り、明るい雰囲気にすることでレンタル収納利用がぐっと身近に感じられると思います。

また、最近増えている高齢者が多い住宅地では、家族構成の変化や、入院や施設入所といった事情で家財道具を保管したいというニーズが予想されます。

一方、レンタル収納を利用する法人としては、季節商材を飾り付けたり、販売したり、イベントを行う会社は、季節イベント商材を保管しておく場所に困っていることが多く、需要が見込まれます。

また、機材や資材を所有する建設業者の利用などが考えられます。



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他のレンタル収納と差別化を図るためには何が必要か


前述のように、今後成長が見込まれるレンタル収納ですが、「ここに作ったらニーズが多そう」と作っても、実際には、予定通りに埋まっていかないこともあります。

これはレンタル収納の認知度の低さに比べ、借り手側に「もう少し整理すれば自宅で収納できるはず」「別の場所に大事な物を保管するのは心配」といった意識があることも理由です。

特にマンションが多いエリアでは、家賃や住宅ローンに加えてさらにレンタル料を支払うのはそれなりに負担になるため、お金を支払ってでも利用したいと思わせる何かが必要となってきます 。

そこで、一つの方法として考えられるのが、「ニッチなニーズに応える」ということです。

最近では、生活費用を削ってでも自分の趣味噌好に相当のお金をつぎ込むという人が増えています。

たとえば、ワインや日本酒など温度管理が必要なものを収納できる貯蔵庫、漫画本や写真集などを収納できる書斎型、フィギュアやスニーカーなど趣味のコレクションを見えるように収納できるボックスなどをつくれば、他の一般的なレンタル収納との差別化が図れるため、興味を示す人は出てくるはずです。

また、一般のレンタル収納をつくる場合でも、セキュリティを充実させたり、電子キーで施錠できる、荷物を運ぶ際の軽トラックをレンタルしてくれるといった付加価値をつけることで、他社とはサービス面で大きな差をつけることができます。

このような付加価値をつけたうえで、それを潜在的なニーズを持つ顧客に向けて宣伝し、アピールすることがとても重要になります。


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レンタル収納として活用できる土地・建物とは | vol.276

前回までのブログでは、「株式会社設立」の流れおよび手続きについてご紹介してきましたが、今回からはまたレンタル収納(トランクルーム)にテーマを戻し、「レンタル収納の立地・広告宣伝など」についてご紹介していきたいと思います。


使い勝手の悪い土地でも有効利用できる

<低収益の土地や建物でも対象物件になる>

レンタル収納に限らず、不動産事業を始めるにあたっては、当たり前のことですが、土地や建物などの不動産が必要となります。

自分で不動産を所有していなければ、土地や建物を賃借して事業を始めることになります。
不動産はその活用方法次第では大きな収益を得られる可能性を持っています。

ここから、レンタル収納の活用方法をご紹介していきますが、すべての物件でレンタル収納がベストな選択肢になるわけではありません。

場所・建物によってはレンタル収納の事業に使うよりも駐車場や住居にしたり、 売却してしまったほうが大きいリターンを得られる、もしくは少ないリスクで投資できる場合になることもありますので、まずはその物件がレンタル収納に向く土地や建物であるかどうかを十分に検討するべきでしょう。

具体的にどんな不動産が適しているかというと、 たとえば次のような場所です。



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1. 人気の高い土地のデッドスポット

土地や建物の価値を決める要因は色々あります。

たとえば人気のある商業施設がある商業地や大手企業が多くあるオフィス街、いわる「高級住宅街」と呼ばれる地区などには高い地価がつけられ、「ここに住みたい」「あの場所にオフィスを構えたい」という人々は大勢います。

つまり、このような土地には、住居用建物やオフィスビルを建てたほうが収益が上がる可能性が高くなります。
しかし、土地や建物というのは、同じ地域で同じ大きさだからといって同じ価値をつけられるものではありません。

地価の高いエリアの中でも、様々な理由によりなかなか空室が埋まらなかったり、 長い間空き地のままになっている建物や土地は必ずといっていいほどあるものです。

このような状態になる理由としては、以下のようなことが考えられます。

【空き地のままになっている理由】

① 地形が悪い・・・周辺地との関係で間口が狭い、場所がわかりにくい、三角形など変わった形で敷地面積の割に建築可能な面積が狭いなど
② 騒音・日照不足・・・道路や線路、工場地、深夜まで営業している繁華街などに面していて騒音がひどかったり、ビルの谷間などで日当たりが悪く、薄暗くて生活しにくいなど
③ 老朽化・・・建物が老朽化していて建て替えも考えたいが、まだ入居中の賃借入がいて建てかえ時期の見通しが立てられないなど
※借地借家法により入居者が保護されている
④ 法的しがらみ・・・相続問題や抵当権など権利関係が複雑で、長期的な開発に着手するのが難しいなど

地価の高いエリアは人気がありますが、当然ながらその分当然賃料も高く、希望する広さのスペースを借りることはそう簡単にできるものではありません。

賃借している物件の近くに荷物を保管できる場所が欲しいというひとは多くいるはずです。

一方、所有者側から見れば、空き地であっても固定資産税は発生しますし、土地の整備・建物の管理は継続的に必要になります。

住居建物やオフィスとしては収益を上げるのが難しい土地や建物であっても、ランニングコスト以上の収益は何とか上げたいものです。

このような物件の活用として、レンタル収納はまさにその可能性を持った不動産ビジネスであると言えるでしょう。

2.駅から離れた場所・郊外

駅や市の中心部から離れた場所では、比較的安価に物件確保できます。

レンタル収納こういった土地をレンタル収納とするのも一つの活用方法です。

レンタル収納の場合は、アパート・マンションと違って、たとえば「駅から5分以内」などといった立地である必要はありません。

たとえ郊外地であっても、アパートなどが多く建っている地域などでは、需要が見込める地域はあるはずです。


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会社設立の登記申請手続きについて | vol.275

前回のブログでは、「株式会社設立時の取締役や監査役の選任」についてご紹介しましたが、
今回は「会社設立の登記申請手続き」についてご紹介します。

原則として、登記の申請は、当事者が申請を行います。

会社の設立登記においては、「会社を代表することとなる者」が会社を代表して登記申請を行います。

もっとも、実務上は、司法書士が代理人として登記申請を行うのが一般的です。

なお、登記申請は、直接登記所に出頭して申請するか、または郵送により申請することも可能ですし、法務大臣の指定する法務局では、オンラインで登記を申請することもできます。

登記の申請は、会社の所在地を管轄する法務局で行います。

登記官は申請された順番どおりに書類を審査するため、複数の登記申請を一度に行う場合は、入れる順番に気を付けたほうがいいでしょう。

登記事項証明書交付申請書を同時に提出しておくと、登記完了後すぐに登記事項証明書を受け取って登記が間違いなくされたかどうかを確認することができます。

申請書類を提出しても、その日に審査がなされるわけではなく、通常は登記完了予定日(補正日)が設定されています。

補正日とは、申請書類に不備があった場合に修正を受付ける日のことで、この日に再度法務局に行きます。

備えつけてある帳簿を閲覧すれば、申請に補正があるかどうかを確認できます。

補正が必要な場合は、指摘された箇所を補正(書類の記入不備を訂正したり、不足添付書類を補うなど)し、再度申請を行います。

補正を行わないと、 申請が却下になる恐れがありますので、注意が必要です。

補正する箇所がなければ、そのまま登記の手続きは完了です。

法務局によっては、補正が必要な場合に電話連絡がある、というところもあるようです。

この場合は、完了予定日(補正日)までに連絡がなければ、完了予定日には登記手続きが完了しているということになります。

なお、郵送でも申請書または添付書類の補正を行うことが可能です。

登記完了、もしくは補正完了後は、登記事項証明書をとって、登記内容と一致しているかどうかを確認しましょう 。



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登記申請手続きの添付書面について


会社の代表者が、会社の本店の所在地を所轄する登記所に登記申請を行ないます。
委任状があれば、司法書士など代理人でも申請可能です。
登記申請に必要な書類は1通ずつ用意しますが、実務上は会社で保管する分を含めると2部ずつ作成します。

非公開会社で発起設立の場合の申請書類は以下のとおりです。

  • 株式会社設立登記申請書と磁気ディスク(FD等)またはOCR用紙
  • 登録免許税納付用台紙 1通
    ※登録免許税は税額が15万円に満たない場合は15万円で、それ以外は 資本総額の1,000分の7
  • 定款 1通
  • 設立時代表取締役の選定及び本店所在地決議書(又は発起人会議事録) 1通
  • 設立時代表取締役を選定したことを証する書面 1通
    ※取締役会設置会社の場合のみ
  • 設立時取締役、設立時代表取締役、設立時監査役の就任承諾書
  • 印鑑証明書 (取締役の人数分、取締役会設置会社の場合は、代表取締役の人数分)
  • 払込みがあったことを証する書面(発起設立の場合)  1通
  • 資本金の額の計上に関する設立時代表取締役の証明書 1通
  • 代表取締役の印鑑(改印)届書 1通

ちなみに申請書類のまとめ方、とじ方は以下のとおりです。

株式会社設立・登記の際の申請書類のまとめ方・綴じ方

届出書類をとじる順序は、以下の通りとなります。
① 登記申請書
② 登録免許税納付用台紙
③ 各種の添付書類

添付書類は、登記申請書の添付書類欄に記載した順番でホチキスを使ってとじます。
なお、別紙を添付する場合には、ホチキスで止めるのではなく、クリップなどで止めるようにしましょう。


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株式会社設立時の取締役や監査役の選任について | vol.274

前回のブログでは、「株式会社設立の手続き」と「定款の記載事項」についてご紹介しましたが、今回は、「株式会社設立時の取締役や監査役の選任」についてご紹介していきます。

この記事を読んでくださっているあなたも、大家さんとしてのレベルが上がってくると法人化について考えなければ税率が上がって困る、という事態に直面する日がやってきます。

私のブログでは不動産投資家として成功するためのノウハウ、考え方、規制、制度面や手続きについてもできるだけ詳細にお伝えしたいと思って記事を書いています。みなさんが将来成功するための参考になればうれしいです。

会社設立の手続きですが、設立の経緯により手続きが異なるので、注意が必要です。
設立方式が2種類あり、発起設立と募集設立があります。



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発起設立と募集設立では手続きが異なる

発起設立の場合

株式会社の設立時に多く選択される発起設立の場合は、株式の引受けがなされたあとに、会社発起人は発起人会を開催して、取締役を選任する必要があります。

新会社法では、以前の有限会社のように取締役が一人のみという株式会社の設立も認められていますので、取締役は複数いなくても構いません。

ただし、取締役会を設置する会社を設立する場合は、取締役を3人以上選任します。
そもそも、取締役会というのは、企業規模が大きくなって社長一人では会社を運営することが難しい規模になってから考えればよい話なので、「資産管理会社(または資産保有会社)を設立して節税の仕組みを作ろうかな?」レベルの段階であれば、考える必要はありません。

また、監査役を設置する会社を設立しようとする場合は、監査役の選任を行う必要があります。
そのほか、設立しようとする会社の機関構成に応じて、会計参与や会計監査人も選任することが可能です。

(監査役、会計参与、会計監査人も同様ですので、企業規模が小さいうちは不要です。不動産投資家の資産管理会社や資産保有会社でこのような大掛かりな意思決定機関の設置を行っている例は、ほとんどないと思います。)

ちなみに、取締役、監査役などの役員は必ずしも発起人から選ぶ必要はありません。

取締役や監査役選任にあたっては、発起人が株式引受人として引き受けた株式1株につき1個の議決権を有し、その議決権の過半数によって決定することになっています。

発起人が2人以上いる場合は、発起人会を開催して決定します。

なお、発起人が1人の場合、その1人の発起人がすべてを決定することになります。
しかし、実務上は、定款の中に設立時の取締役を記載することになるため、再度選任の手続きをとるようなことはしないでしょう 。

<取締役会を設置する場合には代表取締役を選定する>

取締役会を設置する会社を設立しようとする場合には、取締役の中から代表取締役を選定しなければなりません。

株式会社設立時における代表取締役の選定は、取締役の過半数によって決定されます。
代表取締役を選定するための取締役会は、発起設立の場合は定款認証後に行います。

そして、代表取締役に選ばれた人が、代表取締役に就任するためには、就任の承諾が必要となり、就任承諾書へ代表取締役が個人の実印を押印します。

取締役会終了後は議事録を作成することになりますが、議事録には議事の経過の要領とその結果を記載し、出席した取締役(場合によっては監査役)の全員が署名または記名押印します。

<登記申請書類や届出書類を作成する>

登記申請は原則として、会社を代表者が本店の所在地を所轄する登記所に書面を提出して行います。

また、代理人(司法書士)に申請を依頼することも可能です。
その場合、申請人(会社を代表する者)の委任状が必要となります。

登記申請に必要な書類は、それぞれ 1通ずつ用意します。実務上は、会社保管分を含めるとそれぞれ2部ずつ作成することになります。

登記申請書や添付書類ができあがったら、誤字、脱字、脱印、訂正箇所の訂正印、記載内容などを精査します。


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募集設立の場合


募集設立とは、発起人のほかに、発起人以外に出資者を広く一般から募集して会社を作る方法です。

なお、募集方法については特に決まりはありません。

親族や縁故知人だろうが一般から公募してもどちらでも構いません。
つまり、発起人だけでは出資を賄うことができないような大規模な会社の設立に向いている方法であり、発起設立に比べて事務手続が複雑となります。

設立時の役員等の選任についても、創立総会(会社成立前の株主総会のような機関)で決定しなければなりません。
創立総会の決議要件は会社法で厳しく規定されていて、
「議決権総数の過半数の出席」
「出席した設立時株主の議決権の2/3以上の賛成」が必要となります。
実際のところは、会社法の施行により、募集設立という方法で会社を設立することはほとんどないと思われます。

不動産投資家の方や富裕層の方が節税目的で資産管理会社や資産保有会社を作る場合には、募集設立で広く大衆に資本を募るということはないと思いますので、その場合、設立方法は前者の発起設立の方が適していると言えましょう。

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株式会社設立のための手続き その2および定款の記載事項 | vol.273

前回のブログでは、不動産投資の節税の際に必須な法人設立、特に「株式会社設立」の手続きについてご紹介してきましたが、今回はその続きと「定款の記載事項について」ご紹介したと思います。


発起設立手続きの流れ

発起人は最低 1人以上必要である

株式会社を設立(発起設立)するにあたっては、まずは、事業を起こす発起人によって会社を作ろうと合意することから始まります。
必要となる発起人は1名以上です。
発起人は1株以上の株式を引き受ける義務があり、発起人の住所、持株数も確認します。
次に、発起人会を開催して、定款の認証を受けるのに必要な絶対的記載事項などの概要を決め、発起人会議事録を作成します。

設立手続の流れ

発起設立の場合には、次のような手続きの流れとなります。

  1. 会社の目的、商号、本店(本社)所在地、資本金の額などを記載した会社の定款を作ります。
  2. 株式の発行事項(引き受ける数、金額)などを決め、発起人が株式を全部引き受けます。
  3. 発起人は引き受けた株式に応じて、金銭などを払い込みます。
  4. 発起人は、取締役や監査役などの役員を選任します。
  5. 取締役や監査役などの役員によって、会社財産が整っているかどうかがチェックされます。
  6. 最後に、設立の登記をして会社が成立します。

この手続きが大変だ、という方。高額所得者の方の中にはお忙しい方が珍しくなく、以上の手続きをお一人でするのは大変という場合があります。その場合には司法書士にお願いするのが確実で安全です。数万円の手間賃でやっていただけて間違いがないので、私はお勧めしています。

1円でも節約したい!という方は、「会社設立一人でできるもん」(だったかな)などのWEBサービスを使って書類を自作されるとよいでしょう。

設立経過の調査をする

会社法では、会社の設立にあたっての出資状況をしっかりと確認するように、関係者に義務づけられています。
発起設立の場合には、取締役らが出資された財産の相当性や出資の履行が完了していることなどを調査します。

類似商号の規制は撤廃された

商号とは、会社の正式な名称です。

広告などでは、通称や略称が使用されることがありますが、商号こそが会社の正式な名称になります。

以前は、同じ市町村内に既に同一の商号が登記されていると、その商号と同じか、または類似する商号(類似商号という)を登記することはできませんでした。

よって、会社を設立するにあたって商号を決める、または、設立後に商号を変更するときは、法務局に備えられている「商号調査簿」を見たうえで、同じ市町村内に類似商号が存在するかどうかを事前に調べる必要がありました。

しかし、こういった類似商号の規制に対しては、会社の設立にかかるコストを不必要に増やすだけであるといった反対意見が多く、平成18年に施行された新会社法においては、類似商号についての規制が撤廃されました。

当然のことながら、会社法の施行日後も、同一住所で同一商号の登記をすることは禁止されているため、同一本店所在地に同一の商号の会社があるかを商号調査簿で調査をする必要があります。



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定款の記載事項について


株式会社設立にあたっては、発起人による定款の作成が必要となります。
発起人とは、会社設立の考案者として定款に署名した人のことです。
定款に記載される事項には、 ①記載を欠くと定款全体が無効になる絶対的記載事項、②記載を欠いても定款自体の効力に影響はしないが、記載しないとその事項の効力が認められない相対的記載事項、③定款外で定めても効力をもつ任意的記載事項の3つがあります。

定款に絶対に記載しなければならない事項

定款に記載しなければ、定款全体が無効になってしまう事項=絶対的記載事項は、次のとおりです。

1.会社の目的
会社設立の目的は、出資を検討している者にとって大きな判断材料となるものです。

2.会社の商号
〇〇〇〇株式会社、株式会社××××のような会社の名称です。

3.本店(本社)の所在地
本拠地とする場所を明らかにするものです。

4.設立時の出資額またはその最低額
以前の「最低資本金制度」が撤廃されたため、「設立時に発行する株式の数」に代わって記載が要求されます。

5.発起人の氏名・住所
設立の企画者として責任を負う発起人の名前や住所を記載します。

6.発行可能株式総数
将来、会社が発行できる株式数の上限を定めます。
絶対的記載事項ではありませんが、定款に記載しておいたほうがいいでしょう。


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株式会社設立のための手続き その1 | vol.272

前回までのブログでは、「倉庫業を営む倉庫」について開業から開業後の変更までの手続き方法などをご紹介してきましたが、次は「株式会社設立」の手続きについてご紹介していきたいと思います。

なぜ株式会社設立の手続きについて説明するのかというと、不動産投資家の皆様は初めのうちは個人事業主として、個人名義で不動産を取得し賃貸ビジネスを開始されるのですが、所得の増加に伴って個人ですと累進課税方式でどんどん税金が高くなっていき、思いのほか手元に現金が残らない。

そこで、高額所得者になると税制面でお得な法人設立をお考えになる方が多いのです。法人税は地方税と国税合わせても29%程度ですから、個人で所得が膨らんで税率30%超になってしまった方々からすると魅力的ですよね。


株式会社の仕組み

株式会社とはどういう会社なのか?

まず、株式会社とはどういう会社なのか?

それは、株主が所有する株式の引受額を限度とする間接有限責任を負うにすぎない株主だけからなる会社のことをいいます。
つまり、株主は株式の払込という形で会社に対して出資義務を負うだけで、それ以外は会社債権者に対して何ら責任を負わないということを意味します。

株主は会社へ払込の責任を負い、その財産を会社債権者へあてるということから「間接責任」といわれます。
なお、会社法のもとでは、株式会社の機関(会社としての意思決定や行為をする人や組織)の設計が自由に行えるようになっています。

例えば、すべての株式について譲渡制限がある会社=非公開会社では、取締役会を設置するかどうかを自由に選択できるのです。
また、取締役会を設置しない場合には、代表取締役や監査役の設置も任意でかまいません。

公開会社・非公開会社とは?

非公開会社とは、すべての株式の譲渡は会社の承認が必要となる、つまり譲渡制限をしている株式会社のことです。
これに対して、公開会社とは、すべての種類の株式について譲渡制限をしていない株式会社、または一部の種類の株式についてのみ譲渡制限をしている株式会社のことです。

通常は、いわゆる上場会社(証券取引所に株式を上場している会社)、または店頭登録会社(証券会社の店頭で株式の売買がなされる会社)のことを意味します。

ルールを定め、人とお金を集める

株式会社を設立するためには、お金とひとを集め、会社の実体を作ったうえで、法人格を取得する必要があります。

会社の実体は、定款(会社の根本規則)作成、出資者の確定、会社機関の具備、会社財産の形成などによって作られます。

つまり、会社の根本規則、出資する人、会社を経営する人を決めて会社の財産を実際に確保する必要があるのです。
会社設立の目的に賛成した人が出資者となり、その資金を使って、取締役や監査役などの会社の経営者が、その目的達成のために会社を運営するのです。

そして、法人格の取得のためには設立登記をしなければなりません。
設立登記は法律で定められ要件を満たしていれば特に問題はありません。

定款の作成方法について

定款は、書面に記載して作成することもできますし、電磁的記録(パソコンを使い電子データとして記録すること)として作成することもできます。

定款は、発起人が署名または記名押印し、公証役場にいる公証人の認証を受けます。
公証役場は法務大臣の指定した地に設けられた公の機関です。

公証役場は、全市町村に必ずあるわけではありませんが、県庁所在地などの都市部には設置されています。



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株式会社設立には2つの方法がある


株式会社を設立するにあたっては「誰が」「いつ」「どこで」「何を」「どのように」「どのくらいの予算で」「なぜ行うか」ということを、常に意識して考えることが重要です。

株式会社の設立方法には、発起設立と募集設立があり、それぞれ手続が違います。

発起設立とは

発起設立とは、会社設立の発起人のみが出資して会社を作る方法です。
なお、株式会社の資本金については、定款で設立時に出資される財産額またはその最低額を定めれば問題ありません。
つまり、 極端にいえば、1円でも会社が作れるわけです。

また、発起設立の場合は、銀行等の保管証明も不要ですので、払込保管手数料が節約できるというメリットもあります。

次回のブログでは、実務上多くなる発起設立による方法を中心にご紹介していきます。


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倉庫業開業後の変更廃止などの手続きについて |vol.271

レンタル収納と異なり、倉庫業トランクルームは手続きが難解です。倉庫業の新規登録申請を行い、無事に登録された後に変更が生じたら、その旨を申請する必要があります。


変更内容によって申請書が異なることに注意

変更内容によって申請書が異なるので注意が必要です。

なお、倉庫業におけるトランクルームについては、トランクルーム開業後に、認定申請を行うこともできます。
認定を受けたい場合には倉庫業法に基づく手続きをしなければなりません。

① 倉庫施設などを変更する場合(倉庫業法7条)

次の書類を添付のうえ、「倉庫施設等変更登録申請書」を提出します。

a 新築・買入・借入れなど、新たに営業に使用する倉庫について変更がある場合(増築・移築などの規模の拡大を伴う主要構造の変更を含む)

  • 倉庫明細書(第 1号様式)および冷蔵倉庫にあっては冷蔵施設明細書
  • 倉庫およびその敷地(水面を含む)についての使用権原を証する書類
  • 建築確認済証や建具キープランなどの倉庫が種類ごとに関係法令等に適合していることを証するものとして国土交通大臣の定める書類
  • 倉庫の平面図、立面図と断面図
  • 倉庫付近の見取図と倉庫の配置図
  • 発券倉庫業者にあっては、集荷見積書ならびに所要資金およびその調達方法に関する説明書(第6号様式)

b 減坪・移動・倉庫の種別変更など規模の拡大を伴わない主要構造の一部の変更の場合

  • 倉庫明細書(さらに、倉庫の種類を冷蔵倉庫に変更する場合は冷蔵施設明細書も添付する必要がある)
  • 建築確認済証や建具キープランなどの倉庫が種類ごとに関係法令等に適合していることを証するものとして国土交通大臣の定める書類
  • 倉庫の平面図、立面図と断面図

c 冷蔵倉庫の圧縮機、蒸発器または防熱装置の変更の場合

  • 冷蔵施設明細書



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② 倉庫の用途廃止その他の軽微な変更をする場合(倉庫業法施行規則4条の2)

「軽微変更届出書」を提出しますが、「軽微な変更」とは以下のことを言います。
a 倉庫の用途の廃止
b 氏名または名称および住所並びに法人については、その代表者の氏名を変更する場合
c 倉庫の所在地を変更する場合
d 営業所の名称、所在地および連絡先を変更する場合
e 資本金または出資の総額を変更する場合
登記事項証明書または資産調書を添付します。
f 倉庫の名称および使用権原の内容の変更
使用権原の内容変更の場合には、倉庫およびその敷地についての使用権原を証する書類
g 倉庫業者が現に営業に使用している倉庫を現状のまま引き続き他の倉庫業者がその営業に使用する場合
倉庫およびその敷地についての使用権原を証する書類
h 倉庫の主要構造以外の構造の変更または屋根及び外壁に係る配管の設置その他の構造耐力上支障がない軽微な変更

③法人の役員を変更した場合(倉庫業法施行規則24条2項)

倉庫業者が法人の場合で、役員に変更があった場合は、その日から30日以内に「役員変更届出書」を提出します。
なお、添付書類は、当該変更に係る役員が欠格事由に該当しない旨の宣誓書です。

④料金を設定または変更した場合(倉庫業法施行規則24条1項)

倉庫保管料および倉庫荷役料その他の営業に関する料金を定めた、または変更したときは、料金の設定または変更後30日以内に、「料金設定届出書」または「料金変更届出書」(同一書式)を提出します。

⑤トランクルームにかかわる変更についての特例

そもそもトランクルームとして認められるためには、一類倉庫の基準を満たす必要があります。
よって、倉庫の種類にトランクルームを追加する場合、原則として関係法令に適合していることを証明する書類の添付は不要となります。
一方、既存倉庫の一部をトランクルームに変更する場合は「区画を明示した当該倉庫の図面」を提出しなければなりません。


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認定トランクルームの認定基準とその手続きについて | vol270

前回のブログでは、倉庫業開業手続きについて、倉庫業の新規登録に必要な提出書類について紹介しましたが、今回は「認定トランクルーム」をご紹介します。


認定トランクルームとは?

前回のブログでも書きましたが、トランクルーム(倉庫業における)とは、あくまでも数ある倉庫の種類のうちの1つです(倉庫業法施行規則3条)。

よって、通常の倉庫と同様に登録を受ける必要があります。

しかし、通常の倉庫と異なり、トランクルームは個人の型が顧客になることがほとんどという特徴があるため、消費者保護という観点がより大切になります。

よって、この消費者保護を図るべく、倉庫業法では「認定トランクルーム」という制度が設けられることになりました(倉庫業法25条)。

認定トランクルームとは、 一定の基準を満たしたトランクルームについて、国土交通大臣が優良なトランクルームと認定する制度です。

認定を受けた倉庫業者は、認定番号のつけられた「認定マーク」をつけて営業することができます。

もし、この認定を受けていない業者が、認定トランクルームもしくは優良トランクルームという名称またはこれらと紛らわしい名称を使った場合には、30万円以下の罰金に処せられます(倉庫業法30条)。

手続きとしては、まず新規の登録を受けたうえで、認定トランクルームの申請を行います。
登録免許税は、 トランクルーム1個につき1万円となります。
認定されると、遅滞なくその旨が通知されるとともに、国土交通大臣により公示されます。

【認定トランクルームの特徴と注意点】

トランクルームの特徴は 一般消費者の家財を保管する点
  ↓ ただし
トランクルームは一類倉庫と 同様の施設基準を備えることが必要
  ↓ ただし
一定の基準を満たすと認定 トランクルームとして扱われる

倉庫業において認定トランクルームの認定を受けることができない場合とは

欠格要件として、以下の者は、認定を受けることができません(倉庫業法25条の3)。

  • 申請者が1年以上の懲役または禁鋼の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が、登録の取消により当該申請者についての認定がその効力を失い、その効力を失った日から2年を経過しない者
    または一定の事由により認定の取消しを受けた場合、その取消しの日から 2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が法人である場合において、その役員が以上のいずれか該当する者であるとき

倉庫業において認定トランクルームの認定を受けるための必要書類

提出書類は以下のとおりです。
① 認定申請書
② 認定基準を証する書類



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トランクルームの認定基準はどうなっているのか


認定基準は、以下のように定められています。

1. 施設および設備の基準(倉庫業法施行規則21条)
トランクルームは保管する物品によっては、一定の性能を備えていなければなりません。
物品の種類と備えていなければならないトランクルームの性能については以下の表のとおりです。

物品の種類 性能
a. 酒類その他の温度により変質しやすい物品 定温性能
b. 漆器類その他の湿度により変質しやすい物品 定湿性能
c. 精密機械、楽器その他の粉塵からの保護を必要とする物品 防塵性能
d. 絹製品、毛皮類その他の害虫による被害を受けやすい物品 防虫性能
e. 磁気テープ、磁気ディスクその他の磁気による影響を受けやすい物品 防磁性能
f. 温度又は湿度により変質し難い物品、または上記aからeまで
の性能を有するトランクルームにおける保管を行う必要がないものとして寄託者の同意の得られた物品
           常温及び
常湿性能

2. 寄託約款の基準
トランクルームにおいて行われる保管が、国土交通省告示の「標準トランクルームサービス約款」と同等の内容、またはこれよりも消費者に有利な内容を有するトランクルーム寄託約款に基づき行われるものであることが必要です。

3.営業の基準
以下の基準を満たしている必要があります。

  • 営業所ごとに、 トランクルームの利用者からの相談の窓口が置かれていること
  • 相談窓口にトランクルームの営業に係る必要な知識と能力を有している者が置かれていること
  • 申請者が寄託契約について不正または不誠実な行為をするおそれが明らかでないこと、その他トランクルームにおいて行われる営業が消費者の利益の保護を図るものとして不適当であると認められないこと


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倉庫業を開業するにあたっての手続き その2 | vol.269

前回のブログでは、倉庫業開業手続きについて、倉庫業の新規登録に必要な提出書類を5つご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介します。


倉庫業登録の必要書類6~10

6.倉庫付近の見取図および倉庫の配置図

見取図には、主要な道路、線路、河川、橋梁等やその周辺の主な建物を記載したうえで、倉庫の位置関係を明示します。
詳細な地図等を使って当該倉庫を明示しても問題ありません。
一方、配置図については、まず300分の1から1,200分の1の縮尺のものを使用します。

次に配置図の記載事項については、倉庫、事務所、消火栓、外灯、警報機、排水溝、柵、フェンス等敷地内にあるすべての施設、設備を記載します。
また、周辺の所在するすべての建物を記載し、敷地からの距離も記入します。

7.倉庫管理主任者の配置の状況及び当該倉庫管理主任者の資格を記載した書類

倉庫管理主任者とは、 倉庫業法施行規則で定める基準を満たし、倉庫の適切な管理に必要な知識と能力を有していると認められた人のことです。
倉庫管理主任者になるための要件については、倉庫業法施行規則9条に明示されています。
倉庫管理主任者は原則として、1棟ごとに1名ずつ配置します。
ただし複数の倉庫であっても、同一の営業所が直接管理または監督していて、かつ合計有効面積が10,000平方メートル以内であれば、同一の者を倉庫管理主任者とすることが可能です。

8.申請者に関する書類

申請者によって提出書類が異なります。
申請者が設立中の法人の場合には、設立趣意書、定款、宣誓書、株式引受または出資状況及び見込書類を提出します。
一方、申請者が既存法人の場合には、登記簿謄本、宣誓書の提出となります。
申請者が個人の場合には、戸籍抄本、宣誓書、資産調書の提出が必要になります。

9.倉庫寄託約款

倉庫業務を行う上で基本事項を定めた倉庫寄託約款を提出しなければなりません。
手続上、本来は「倉庫寄託約款届出」の提出が必要なのですが、許可申請の際の申請書に倉庫寄託約款を添付することになるので、「倉庫寄託約款届出」の提出は省略できます。

10.その他の書類

倉庫業者は、その営業に関する倉庫保管料及び倉庫荷役料その他営業に関する料金を定め、又は変更したときは、料金の設定又は変更後30日以内に、氏名や料金の種別を記載した倉庫料金届出書を国土交通大臣又は地方運輸局長に堤出しなければなりません。
また、倉庫明細書の付属施設欄に警備保証について記載した場合には、警備状況を説明する書類を提出します。
警備会社と契約している場合には、 警備契約書の写しも添付します。

以上、倉庫業の新規登録において必要な提出書類になります。



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国土交通省が定める倉庫業の規定とは


倉庫業におけるトランクルームについて確認しておきたいと思います。

国土交通省の規定によると、倉庫業とは「寄託を受けた物品を倉庫における保管を行う営業」を言います。

「物品を倉庫における保管を行う営業」とは、当該物品の滅失、致損を防ぎ、寄託された時点の状態を維持して保管しておくことに対して、対価を得る営業であるとされています。

つまり、スペースだけ提供するガレージや貸し倉庫等は倉庫業には含まれません。

また、自社所有の物品を保管するための倉庫も倉庫業には含まれませんし、運送業等の一時保管も倉庫業には含まれません。

倉庫業のトランクルームとは、その全部または一部を、寄託を受けた個人(事業としてまたは事業のために寄託契約の当事者となる場合におけるものを除く)の物品の保管の用に供する倉庫をいいます。

倉庫業におけるトランクルームは一類倉庫と同様の施設基準を満たしていなければなりません。


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倉庫業を開業するにあたっての手続き その1 | vol.268

前回のブログでは、倉庫業の基となる法律や開業資格についてご紹介してきましたが、今回は倉庫業開業手続きについてご紹介していきます。


倉庫業の開業にあたっては、建築基準法・消防法も勉強する必要がある

倉庫業を開業するには、国土交通大臣の登録を受けなければなりませんが、実際の登録申請の窓口は、主たる営業所の所在地を管轄する運輸支局などになります。

申請にあたっては「倉庫業登録申請書」を提出する必要があります。

提出後、前回のブログでご紹介した登録の拒否事由に該当しなければ、「倉庫業者登録簿」に登録されて開業できるようになります。

倉庫業の開業においては、施設設備の基準が最も重要となります。
計画の段階から基準をしっかり学び、建築基準法、消防法なども勉強しておくべきです。



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提出書類1~5


倉庫は、倉庫自体が大きく、その中に危険物を含む様々なものを管理しなければなりません。
よって、倉庫業の新規登録を受けるためには倉庫の安全性の確保が徹底されている必要があり、提出する書類も多数あります。

今回は、新規登録にあたって必要となる書類のうち5つを書いておきます。
なお、提出書類の詳細については、倉庫業法・倉庫業法施行令・倉庫業法施行規則・国土交通省関東運局公表の倉庫業登録申請の手引き・国土交通省総合政策局貨物流通施設課公表の倉庫管理主任者マニュアルに掲載されています。

1.倉庫業登録申請書
営業所の各称、資本金の額、保管物品の種類といった倉庫業を開業するうえでの基本的事項を記入する書類です。

2.倉庫明細書
冷蔵倉庫の場合は「冷蔵倉庫明細書」も提出します。

3.倉庫及び敷地についての使用権原を証する書類
具体例としては、不動産登記簿謄本、抄本、賃貸借承諾書、転貸承諾書、使用許可書、建築確認書、建築見積書、請負契約書などを提出します。
倉庫および敷地の使用権原の性質によって提出する書類は変わってきますので、あらかじめ土地の使用形態を確認しておく必要があります。

4.倉庫の種類ごとに関係法令等に適合していることを証する書類
具体的には、建築確認済証、他法令の適合証、矩計図 ・断面詳細図、建具表、建具キープラン(建具の位置を記載する、設計の際用いられる図)などの提出が必要になります。
倉庫業は倉庫法だけでなく、建築基準法、都市計画法、港湾法、消防法などの法律とも関係するので、これらの法律で定める基準も満たさなければ開業が認められません。
注意すべき点は、倉庫の種類によって提出書類が異なる点です。
特に、危険品倉庫の場合、災害発生の危険が高いので、「高圧ガス保安法」や「液化石油ガス保安法」によって要求される許可書や届出書を提出する必要があります。
また、食品を管理する倉庫の場合、食品衛生法上必要な基準も満たさなければなりません。

5.倉庫の平面図・立面図・断面図
立面図(縮尺1/50~ 1/200)は4面の立面図を作成し、断面図 (縮尺1/50)には部材の材料、種別、寸法を記載します。
平面図に記載する事項の注意点は、以下のとおりです。
ア 各階とも消火器の位置、消火栓、火災報知機等を明示する
イ 主要部材の材料、種別、寸法を記載する
ウ 倉庫出入口に円を記入すること。
その際、円の中心は 2ルクス(ルクスは照度の単位)以上の照度が得られる照明設備とする
エ 倉庫有効面積部分を色分けし、求積の式を明示する
なお、いずれの図面とも、明瞭かつ縮尺を明記します。
やむを得ず設計図面を縮小する場合には、縮小率の記載で足りますが、その場合も、主要部材の材料、種別、寸法が判読できるように記載する必要があります。

提出書類の残りは次回のブログでご紹介します。


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脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

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