区分所有マンションを買うと儲かるのか(9)区分所有マンション一室~都心物件でのキャッシュフローからいえること

セルフストレージ大家小原たけやです。都心の区分所有物件は、投資対象としてはどうなのでしょう?


都心の区分所有マンションは投資対象としてはどうなのでしょうか?

筆者は、投資対象としてはまあまあ良いかな、と思います。

なぜなら家賃相場が高いので、管理費、積立費、経費を引いた後でもキャッシュが残りますし、地方よりも転売可能性が高いので運営をやめようと思ったときにも比較的はやめに現金化できます。

そのような理由から、都心に住みつつ都心のワンルームマンションに投資するという投資手法は、投資の初心者の方であればありかなと考えています。

ただし注意点もあります。
安い、価格帯で600万円以下の物件では借地物件や狭小ワンルームが多く存在しているのです。

まず借地権について。
ワンルームマンションの資料をよく読むと、土地権利についての記載があります。「所有権」または「借地権」と記載されていることが多いと思います。

借地権の中でも特に「定期借地権」の場合注意が必要です。備考欄に何年までの借地か記載があると思うのです。

たとえば定期借地期間五十年の物件があったとしましょう。このワンルームマンションの築年は20年。

最近の定期借地物件は期間満了しますと建物を取り壊して更地にして土地を返還しなければなりません。

そう考えると、建物が使える期間は残り30年しかありません。

30年あれば投資額は回収できるのではないかとお感じになる方もいらっしゃるかもしれません。しかしそれは大きな間違いでして、都心の中古マンションは人気があり利回りが低いので、資金回収できそうになるまで待ってからワンルームマンションを売ろうと思っても、そのころには残存期間わずか数年のマンションになってしまっています。こるでは誰も買いません。都心の中古マンションへの投資の基本戦略は、利回りが低いので数年保有して売却し利益を確定させる。これに尽きます。

この価格帯のワンルームのもう一つの問題が「狭さ」です。狭いと借りても少なくなり、売却時の買い手も少なくなります。実際20平米と言いますと、約6坪。12畳ほどです。このスペースの中に洗面、トイレ、風呂、キッチン、収納、玄関を詰め込むので、居住スペースはこの半分くらいになります。ご自分で住んでみたところをイメージしてみて、どれくらいの広さならふつうに生活が可能か、考えて広さを選びましょう。

経験上20平米未満は検討対象から外した方がよいと思います。

都心の区分マンションは売りに出すと価格設定さえ間違わなければあっという間に売れてしまいますので、家賃収入を得つつ転売益を狙ううな投資スタイルでとりくむのも面白いですね。

都心区分の場合、地方のファミリー層向けのように、キャッシュフロー・シミュレーションをする際の注意点をお話しします。

考え方は地方の区分マンションの時と同じですが、都心はライバルが多いので粗利は10%ぐらいに落ちると思います。

一千万円で転売可能な区分マンションが900万円くらいの値付けで出てきたのを狙うイメージです。たまに一般向け市場にも出てきます。

利幅は地方より薄くなりますが、その分、売買の回転速度を上げて利益総額を増やしていくイメージですね。本格的に取り組もうとおもったら、宅建業法免許が必要になりますが。。。

都心物件ですから地方よりもライバル多く、競争は激しいです。利幅も薄くなります。銀行融資もあまり期待できないので、現金買いが可能な方向けでしょう。資産を急拡大させたい方であれば、あまりおすすめはできませんね。

不動産投資の良さは銀行融資という他人の資金を組み合わせて資産を急拡大できるところにあるので、経済的自由を達成したい方は、他の投資手法を検討されてみてはいかがでしょうか。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(8)区分所有マンション一室~都心物件でのキャッシュフロー

都心区分のキャッシュフローはどんな感じになるのでしょう。


前回の投稿に続きましてご紹介しますのは都心部で区分所有マンションの一室を購入した場合のシミュレーションです。

この原稿を書いている時点では、東京23区のワンルームマンションの相場をみてみますと、場所やグレードにもよりますが6万円から10万円くらいとなっております。10万円台になる区は都心三区(千代田、港、中央)くらいしかありませんので、間をとって8万円と仮定しましょう。

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管理費・修繕積立費は地方とあまり変わりませんで、およそ一万円くらいです。

また、地方の区分マンションと同じように広告費や運営経費を差し引いたとすると、以下のようになります。

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手取り収入は、5万4千円ですね。

都心なので運営費はこれよりもう少し少なくて済むと思います。

まずは表面利回りを試算してみましょう。
都心ですので利回りは地方ほど高くはなりません。8%くらいがよく見る水準とおもいますので、8%にしました。

【表面利回り】
  家賃96万円÷1200万円=8%
【管理費・修繕積立費を除いた利回り】
  家賃84万円÷1200万円=7%
【管理費・修繕積立費・運営費を除いた利回り】
  家賃64.8万円÷1200万円=5.4%

(1200万円となると高い!とお感じの方もいらっしゃるかもしれませんね。経験上、この手法が有効な価格帯は800万円以上の物件が多いのです。500万円から600万円台で物件探しをすると、思わぬ落とし穴があるのです。次の説で説明します。)

現在の超低金利時代を考えると、空室リスクがあるとはいえ5%台の利回りは理想的に見えますね。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(7)転売での儲け方・続編

区分所有マンションへの投資手法として競売も選択肢に入れるべきです。

安く買うための方法として「競売」を検討しても良いかもしれません。

「競売」は裁判所で行われる入札形式の不動産売却でして、「きょうばい」または「けいばい」と読みます。世間でよく使われる読み方は「きょうばい」でしょうか。法律家や不動産のプロは「けいばい」と読む人が圧倒的に多いので、読み方で素人さんか玄人か、なんとなくピンときたりする言葉です。

競売の場合、落札(競落(けいらく)ともいいます)してもそのまま転売可能な物件は、実はあまりありません。そのため、売れるまでの期間の資金繰りとリフォーム期間と費用を考えて、仕入れ予算を考えた方がよいです。

たとえば、中古売却予定価格が1千万円と予想される競売物件の区分マンションがあったとしましょう。
手間を考えると粗利15%で150万円はほしいですよね。

個人所有で転売となりますと保有期間五年未満の場合、売却益に譲渡税40%が課税されますので手元に150万円残すには税前で250万円の利益が必要になります。すると、仕入れ価格は1千万円-250万円、すなわち750万円となります。

3-1-4

ここで仕入れ価格にはリフォーム代や、保有期間分の管理費、修繕積み立て費も含まれることに注意してください。

仕入れ価格750万円となりますが、売れるまでの期間を六ヶ月とみて費用を見積もります。

空室期間中の管理費・修繕積立金
 月2万円×6ヶ月=12万円
リフォーム代※
 100万円
※ リフォーム代は業者さんにきちんと見積もりを取り、正確に出しましょう。
仲介手数料
 1千万円×3%+6万円 消費税別36万円
予備費 50万円
※ 実際に不動産を買うとなると予想外のことが起きたりするので、予備費は忘れずに取っておきましょう。目安としては物件価格の0.5%程度です。
あわせて 198万円(=50+36+100+12)分を織り込んで、建物仕入れ価格は552万円(=750-198)となります。

たとえば家賃5万5千円のファミリータイプで、利回り10%ちょっとの物件がみつかって、住宅ローン利用者向け中古住宅の分譲価格として1000万円程度で転売できそうであれば、いま述べたようなことができるのです。

ただし、これ自体をあまりおすすめできないというのが正直なところです。
なぜかといいますと、宅建業法という不動産取引に関する法律があるのですが、反復して同じような取引を繰り返して儲けていると業者と見なされてしまいまして、素人のままで取引を続けると宅地建物取引業免許が必要になります。

さらに所有期間五年未満で売買を繰り返した場合、売却益に対しては短期譲渡とみなされて売却益に対して40%もの高い税金を払わなくてはならなくなります。

短期譲渡と判定されずに住居を売却する方法もあります。それは、仕入れた家に自分で住んでしまうことです。自宅を売却すると租税特別措置法という法律に基づいて自宅売却・買い換えの特例という税制優遇措置が定められているので、この制度を活用すればよいのです。

自宅の売却益には三千万円まで非課税(2016年時点で有効な税制です)となります。利益がまるまる残ることも起こり得るというわけです。

あなたが不動産取引を業として行い売買を繰り返す場合、個人事業主または法人を設立しての取引となると思いますが、業としておこなっているのであれば短期譲渡を繰り返し、売りと買いを年度末まで繰り返しても損益は全取引通算で合算されますから、堂々と転売できます。

なお、不動産投資家は、売買がメインではなく、あくまでも賃料収入を長期安定的に得ながら資産形成を達成していくものなので、このような投資方法もあるよ、というていどに頭の中にとどめておいてください。

数段落前にて競売のお話をしました。競売は誰でも参加することができますが、権利関係が複雑な案件や落札(競落(けいらく)ともいいます)後に占有者が居座って処置に困る場合もあります。不安な方は競売の専門家である「競売不動産取扱主任者」の資格を持つ専門家に依頼しましょう。

競売不動産取扱主任者は、宅建士(宅地建物取扱士)だけが受験資格を持っている、いわば宅建士の上級資格です。保有者は全宅建士(平成27年時点で203,855名※)のわずか2%という、まさに選ばれし者のみが名乗るにふさわしい資格です。。相談してみましょう!
(ちなみに弊社にも一名在籍しております)

※ 出典 http://www.retio.or.jp/toukei/pdf/stat_g.pdf


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(6)転売での儲け方

「スター・マイカ」をご存知ですか?じつは、区分所有マンションへの投資方法には裏技があるのです。高い確率で利益を上げている会社があります。

地方の区分所有マンションへの投資方法は、実はもう一つあります。

それは……

名付けて「スター・マイカ方式」です。

たとえば2LDK、3LDKや4LDKなどのいわゆるファミリー向けに提供できそうな区分を探してくるのです。

ファミリー向け区分マンションは一度入居者がつくと長く住んでいただけることが多いのですが、その一方で空室になるとなかなか次が決まらないという特徴があります。

このような収益区分マンションを探してくるのです。

投資マンションとして売買しようとすると表面利回りで12%前後になりがちです。一方、住宅ローンでファミリー層が購入する場合、表面利回りで6%から。

人気の小学校区、評判の良いマンションなどですと転売益を得られる可能性が高く、取り組み甲斐があります。

なぜ実需ニーズのあるファミリー向けに住居として転売すると利益がでやすいのでしょうか。

じつはこれ、ローンの仕組みの違いが価格に反映されやすいのです。投資家が区分マンションを購入するときに使用するローンは、「アパートローン」といいます。一方住居を実需に基づき買うみなさんが使用するローンは、おなじみ「住宅ローン」ですね。

投資家向けに転売するとなると適用可能なローンが限られ、アパートローンを使う方が大半です。

アパートローンは不動産の資産価値と収益性を見て融資額が決まります。満額近く融資を受けるには表面利回りで12パーセント台、融資期間は最大で30年ほどですが、建物の税法上の減価償却年限超えた融資はしないので、実態としての融資期間は中古物件で15年から23年程度といったところ。

住宅ローンはローンの考え方がアパートローンとは全く異なり、お住まいになるので賃料0、かわりに対象不動産の資産性および借り入れ人の方の給与所得を重視します。給与から借り入れを支払ってもらうという発想で融資審査が行われます。融資期間は最長35年(二世代ローンであればそれ以上)、銀行側もローン実施後に国の機関である住宅支援機構に売却するので取り組みやすいローンです。そのため金利も低めです。ローン利用時に銀行側の融資額が伸びやすい。従って、不動産の価格は高めに(表面利回りは低めに)なります。

実はこれ、同じ手法を繰り返してどんどん成長した会社さんがあるのです。名前をスター・マイカといいます。大きくなりすぎて証券取引所に上場してしまうほどに成長しました。上場証券所は東京証券取引所、株式コードは3230です。

スター・マイカの創業社長さんは収益物件とマイホーム取得者向けの取得価格が乖離していることに目を付け、同社を創業しました。目の付け所が良いですね。

余談ですがじつは筆者と同じ金融機関で働いていた方で当時からスター営業マンとして(といいますか、伝説の営業マンとして)有名な方でした。

スター・マイカは都心と三大都市圏限定で取り組んでいるようですが、同じ原理原則は地方の主要都市でも成り立ちます。

収益物件用に出回っている物を安く買い、賃借人が退去したら小綺麗にして居住用の中古分譲マンションとして売るのです。購入時に10%の表面利回りで買って、売却時利回りが5%で売りキャピタルゲインが2倍、などと言うこともおこりますます。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(5)区分所有マンション一室の例 ~ 地方物件でのキャッシュフローからいえること

実際に経験した、地方の区分所有マンションに投資するとどんな感じかという話です。。

以上、昨日の投稿でご説明してきましたように、12%の利回りで試算しても実際には半分以下しか残らないのです。

つまり地方の区分マンションへの投資に関しては、よほど安い金額で投資しない限り(つまり、よほど高い利回りで不動産を入手しない限り)投資物件としては購入してはいけないのです。

また、すでに述べましたように、銀行評価も低いのが区分マンションです。購入額の半分の評価がでればラッキーな程度です。

区分マンション全般にいえる難点として、管理費がかかること、修繕費積立にキャッシュフローをとられること、運営費がかかることです。以上総合的に考えますと、賃貸収入からの利益はほとんどでないという結論になります。

運営に困って売却しようにも、地方の区分マンションは買い手がつきにくいのが別の難点としてあります。

ここまでお読みになられたあなたであれば、区分マンションの低収益性が理解いただけたことと思いますので、よもや投資対象として購入はしないことでしょう。転売相手が限られることからも、転売で利益を上げようと考えることもやめた方が良さそうですね。ギャンブルとして取り組むのなら、あえて止めませんが。

ただ、これは純粋に投資用として区分マンションを購入した場合の話です。

「純粋に投資用として購入する」とは、入居者に建物を貸し、家賃を払ってもらい、その家賃収入で収益を得ようとする場合です。

(明日に続きます。)

 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(4) 区分所有マンション一室の例 ~ 地方物件でのキャッシュフロー

地方の区分所有マンションに投資した場合のキャッシュフローはどんな感じになるのでしょう。

ある県庁所在地にある区分所有マンション一室を購入した場合のキャッシュフロー例です。

築20年、賃貸面積22平米、家賃4万円、うち修繕積立金が5千円、管理費が5千円、合わせて1万円でした。

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区分所有マンションをうりまくっている不動産業者はここで説明を止めますが、実はこれにとどまりません。

あなたが運営代行を依頼する不動産業者によっては、運営代行料として家賃の二割(20%)程度を要求してくるのです。

20%なんてオーバーな!運営代行料の相場は家賃の5%だときいたよ!とつぶやいているあなた。

あなたは、区分所有物件をお持ちになったことが、ないのですね…。
毎月機械的に管理手数料として家賃の5~10%を徴収されるほかに、いろいろ取られるのです。

たとえば…
毎年増え続ける新築の区分マンション。どんどん築浅のライバル物件が出てきてあなたのお部屋が空室状態のまま、入居者がつかなくなります。仲介業者に相談すると、広告料として家賃の3~6ヵ月をお支払いいただければ営業マンが張り切って入居希望者に案内しますよ!その入居者も二年で契約更新時に退去。

控えめに見て3ヶ月の広告費を支払って2年(24ヶ月)入居してもらったとすると、3÷24=12.5%の費用負担をしたのと同じです。4ヶ月負担したなら4÷24=16.6%。管理費の5%と足し合わせるとあっ言う間に20%を超えてしまうのです。

つまり、賃料収入の本当の内訳は、以下のようになります。

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この分析をお読みになり、いかがお感じになったでしょうか?
残った2万2千円から、室内設備が壊れたときの修繕代金を負担したり、室内の設備や壁紙が古ければ更新投資をする必要があるのです。

この図を見るだけで、収益はほとんどあがらないであろうことが容易に理解できたことと思います。

地方の中古マンションでしたら表面利回り(諸経費引く前の利回り)は12%前後の物件をよく見かけますよね。

上の図に習って表面利回りに含まれる支出に分解していくと、以下のようになります。

【表面利回り】   家賃収入48万円÷12%=400万円
【管理費積立金支払い後】家賃残り36万円÷400万円=9.0%
【さらに運営費支払い後】家賃残り26.4万円÷400万円=6.6%

なんと!半分しか残らないのです。

そのうえオーナーであるあなたは空室の期間、ローン支払いを給与収入から自費で負担しなくてはなりません。
金利3%で元金と利息を支払うと、手元に残るのは微々たる金額です。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(3)区分所有マンションへの投資の特徴

区分所有マンションへの投資の良い点は何でしょうか。

区分所有マンションへの投資の良さは、なんといっても投資金額が小さく買いやすい点です。

一棟もののアパートやマンションに比べると必要な資金がだいぶ少なくてすみますから取り組みやすく見えるのですね。

ところが、家賃収入を見込んで区分所有マンションを買ってしまうと、投資としては非常に投資効率の悪い投資手法となってしまうのです。

なぜなら、先ほど説明した管理費や修繕積立金が家賃収入の大きな割合を占めてしまうためです。のこりはわずかな額となり、ぜんぜん儲かりません。

詳しくは次回以降、数値データを用いてご説明します。

また、銀行は区分の投資マンションを融資対象としてはほとんど見てくれないことも問題です。

なぜなら、ほぼすべての金融機関において、土地つき建物であれば高い評価をしてくれるのですが、区分所有マンションでは土地の持ち分が敷地全体の数百分の一程度と小さくなってしまうため、銀行が高評価をつけたくとも区分所有マンションは彼らからするとコンクリートの箱に融資するのと同じ扱いとなり、高い評価のつけようがないのです。

最初の1~2部屋までは、担保としての価値があまりなくてもあなたの給与所得を食いつぶす形でなら融資は可能なので、はじめのうちは融資してくれるのですけれども……。外資系金融などの超高級サラリーマン、年収で3千万超の方などですと4部屋5部屋くらいまで融資してくれる場合もあります。

銀行が融資対象としてほとんど見てくれないために、不動産投資の醍醐味である「次々に融資を受けて資産を拡大させる」戦略が維持できなくなってしまいます。

いずれにせよ、区分所有物件の地方版と都心版のキャッシュフローについて、具体的な数値で試算を行ってみましょう。

 

 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(2)管理費・修繕積立金の重荷

区分所有マンションを買うと管理費・修繕積立金が必要ですがこれが意外と頭痛のタネになります。


区分所有物件は区分所有法(くぶんしょゆうほう)と言う法律に基づき存在している投資物件です。分譲マンションの一室を購入して賃貸に出します。

区分所有法では、分譲マンションのような集合住宅を建てますと管理組合という自治組織を形成してマンション全体を管理するよう定められています。

もちろんマンションの個別のお部屋は購入したあなたのものです。

部屋と部屋を区切る壁の内側、廊下、エレベーターや高架水槽、エントランス部分、建物の駆体八外壁などは入居者の共有となりますから、管理組合という自治組織を作って管理をするわけです。

日頃の管理は管理組合経由で別途管理専門会社に外注する場合もあります。

管理会社の例としては、東急コミュニティ、スターツ、ライオンズマンションの「大京」などが有名ですね。大京さんはすこしまえにオリックスに買収されました。
ほかにもたくさん存在しています。

その管理会社が毎月、部屋ごとに管理費用を徴収します。これが管理費です。

修繕積立金というのもあります。

将来の大規模修繕に必要な資金をプールしておくものです。

これは費用ではなく、将来に備えた積み立てですね。ですから会計上も費用扱いではなく、資産扱いになります。現金の代わりに預け金という別勘定の積立金として処理されます。

ちなみに、管理費と修繕積立金にはきちんとした使途があります。マンションは共用部分といって、購入者が占有している部分以外の箇所があります。

管理費は共用部分を管理してくれる管理人さんのお給料、清掃用具代、ロビーに飾るお花代や共用部の照明器具代、冷暖房費などに使われます。

修繕積立金は共用部分、たとえば廊下やエレベーターの維持修繕、屋上や壁面の大規模修繕工事(防水工事など)に使われます。

 

 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(1)区分所有マンションへの投資戦略

区分所有マンションを買うと儲かるのでしょうか。都心と地方、両方で経験があります。ここから順次投稿していきたいと思います。


区分所有マンションへの投資は、一番物件数も多く価格も手ごろなので投資家が殺到する分野です。業者も多数存在し、投資の手頃さも手伝って人気のある分野です。その分、売買価格が高くなりがち。貸し出すお部屋の買値(仕入れ値)が高ければ高いほど利回りが下がります。

この分野の良いところ

  • 投資単価が少なくてすみ、買いやすい
  • 立地がよければ良いほど売却が容易

この分野の留意点

  • 管理費と修繕積立金が収益構造を圧迫
  • 住宅ローン以外のローンで買うことが難しい

区分所有マンションの収支構造をこれから見ていくまえに、収益圧迫要因である管理費と修繕積立金について理解を深めましょう。

 

 

 

 

 

 

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セルフストレージで1億6千万儲けた秘訣。個人が富豪になる時代。

トランクルーム大家です。いままで黙っていたのですが、つい先日、サラリーマン時代に購入した収益物件を売却して1億6千万円の売却益を得ました。売却額がではないですよ。3億ほどで売却を行い、残債を一括返済したところ、手元に1億6千万円残ったという話です。なぜなら……

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)という「武器」があったからこそ、実現したのです。「利回りは在るものではない。作り出すものなのだ」です。
トランクルーム大家になって、本当に良かった。

こういう話を詳しくお知らせしたいとおもうのですが、ご興味のある方はどの程度いらっしゃるのでしょうか。あてもなく会場を借りてセミナーを開催しても閑古鳥では寂しいですからね。。。
一定数いらっしゃるようでしたら、セミナーで証拠画像付きでお見せしたいと思います。

リクエストはこちらのフォームから!
満室経営研究会のお問い合わせフォームです。http://manshitsu.jp/?page_id=14メッセージ欄に「1億6千万円儲けた話希望」と書いてメッセージを送信してください。

メール、電話番号を書く欄があります。
こちらから折り返し電話は致しませんが、セミナー開催日が決まりましたら、メールでご連絡させていただきたいと思います。

また、遠方で参加できない方には講演内容をまとめたプレゼン資料をプレゼントしたいと考えています。

 

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