購入時から10年後の計画を立てる | vol.314


ローンの残高に対していくらで売れるかを考えておく


不動産投資をする目的として、年間のキャッシュフローを重視している人が多いのですが、物件購入から数年間は賃貸経営が順調に続いていても、10年後も同じような収入が入ってくるとは限りません。
物件をいつ売却するのか」という出口の戦略が明確でなければ、家賃収入が落ち込んでも物件を所有し続けたり、最終的に利益が赤字になってしまう可能性もあります。
不動産投資における「入口」とは「購入」のことを指し、「出口」とは「売却」のことを指します。

マイホームの売却と投資用不動産の売却は考え方が異なる

マイホームを購入する場合には、資産価値が下がることと関係なく住み続けることもありますが、不動産投資の場合は、家賃収入や売却などで利益を得てこそ成り立ちます。
よって、不動産投資が成功したかどうかは、ある一時点で評価するのではなく、購入から売却までを終えてはじめて投資に成功したかどうかを判断することができるのです。

そこで、購入から10年後を見据えた計画を立てることが大切になります。
「将来の売却から逆算して購入を考える」ことがとても大切です。

将来の売却から逆算して購入を考える

たとえば、1億円の物件を所有し、毎年のキャッシュのフローが200万円の場合、10年間のキャッシュフローは、200万円×10年間で2,000万円になります。
そのキャッシュフローに対してローンの残高も、5年後はこのくらい、10年後はこのくらいということが大体予想がつきます。
10年後、そのローン残高に対していくらで売却すれば売却益を得られるかをしっかり考えておくことが大切です。
仮に売却益が1,000万円だった場合、累積のキャッシュフロー2,000万円と、1,000万円のキャピタルゲインで合計3,000万円の収益になります(税引き前)。

建物価値を下げないための努力も予算に組み込んでおく

また、建物の資産価値を維持していくためには、適切な時期に外壁の補修などの大規模修繕工事を行わなければなりません。
大規模修繕は多額の費用がかかるため収益を圧迫してしまいます。
しかし、購入からおおよそ10年以内あれば、大規模修繕も必要もなく、物件の見た目はそれほど劣化していないため、市場を見計らって売却することができます。

不動産投資では収入の減少や建物の老朽化など、今後のリスクを想定するとともに、さまざまな選択肢を準備しておきましょう。
10年先を見据えた計画を常に意識しながら、その状況に柔軟に対応できるように出口を用意しておくことが大切です。



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売却先を探す方法


売却をするときに前提となるのは、買主は「少しでも安く買いたい」ということです。
しかし、自分が安い物件を購入した不動産会社に物件を売却しようとしても、不動産会社は物件を安く販売しているので、当たり前ですが安い価格でしか売却できません。
高く売却するためには、まずサラリーマンオーナーの考え方と、一般的に富裕層といわれる人の買い方、取引の考え方が別物であるということを認識しておく必要があります。

富裕層とサラリーマンでは不動産購入の動機が異なる

富裕層の人たちはキャッシュフローを得る目的で不動産を購入するというよりも、その物件の資産性を重視したり、相続税対策に購入することが多いのです。
物件の隣に住んでいる人や、キャッシュで購入できる地主などの富裕層に対しての相続税対策というケースが、高く売却できる可能性があります。

サラリーマンでオーナーが投資目的で不動産を購入するのと、売却したときの買主のモチベーションとは目的が違うので、そこで差額が生まれて高く売れるかもしれません。
では、 そのような買主をどこで見つければいいのでしょうか。

一般的には、大手不動産会社と取引しているケースが多いようです。
そのような不動産会社に売却の情報を提供すると、富裕層の買主を見つけてくれる可能性があります。


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不動産の売却をいつにすべきか | vol.313


売却時にかかる税金


リフォーム、リノベをして物件価値を上げた不動産を売却すると売却益が巨額になることがあります。
所有物件を売却するにあたって重要なことは、ローンの残高に対して、いくらで売れるかを考えることです。
そして、売却を検討する前に、確認しておきたいのが、売却時にかかる税金です。
不動産の購入時には、物件本体以外にも様々な費用がかかるように、不動産の売却時にも仲介手数料や税金などの費用が発生します。

不動産売却にかかる譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得=収入額(売却金額)-取得費-譲渡費用

購入時の価格より高く売却できれば得したことになり、譲渡所得が概ねプラスになりますが、購入時の価格より安く売ると「売却損」が出ることになります。
この売却損のことを税法上は「譲渡損失」と呼んでいます。
なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費は、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算することになっています。
相続した物件などで取得費が不明な場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることが可能です。
譲渡費用としては仲介手数料や税金のほか、建物の解体費用や測量費などが含まれます。
ただし、土地の造成費用は譲渡費用ではなく、取得費になったりするので注意が必要です。

仲介手数料については、媒介契約を締結する際に判明するのですが、税金については不動産の種類や面積などの各種条件や、いつ譲渡するかによっても税額が変わってきますので、事前に売却時にかかる税金についてしっかり勉強しておく必要があります。
しかし、売却時にかかる税金は、税法によって細かく規定されており、さらに税率が微妙に変わることもあるため、一般の人々には分かりにくい内容となっています。

不動産を売却した際には、前述した譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。
税金の計算は次のようになります。

  • 売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得
  • 課税譲渡所得×税率=所得税・住民税



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長期譲渡所得と短期譲渡所得


さらに不動産を売却した際にかかる所得税、住民税の税率は、売却した年の1月1日現在でのその建物の所有期間によって次のように決められています。

【所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)】

所得税 (15%) +復興特別所得税(0.315%)+住民税 (5%)=20.315%

【所有期間が 5年以下の場合(短期譲渡所得)】

所得税 (30% )+復興特別所得税(0.63%)住民税 (9%)=39.63%

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が加算されます。

このように所有期間が 5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく違ってきます。
短期譲渡所得より長期譲渡所得の方が税率は低くなりますが、ここでいう「5年以上」という所有期間の計算が特殊なので注意が必要となります。
譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までを基準とします。
具体的に説明すると、平成21年6月に購入した不動産を平成26年7月に売却した場合、所有期間は5年以上ですが、基準日が譲渡した年、つまり、平成26年の1月1日となります。よって、この場合は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。

翌年の平成27年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となります。
物件を購入してから1月1日が何回あったかを数えると分かりやすいでしょう。
所有期間を間違ってしまうと、高い税金を納めることになりますから、不動産を売却する際には事前にしっかり確認しておくことが大切です。


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リフォーム&リノベーションを活用しよう | vol.312


低い予算でもリフォームできる


前回はリスク削減の方法として保険をフル活用しようというお話でした。
あとは入居者がたくさん来て下されば安心というもの。

入居率を上げるための効果的な方法として、物件をリフォーム、あるいはリノベーションするという選択肢があります。

一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことをいいます。
なお、英語で「reform」とは「(社会的制度・事態などを)改正する、改善する」ということを意味します。
例えば、古くなったキッチン設備を新しくする、壁紙を張り替えする、外装を塗り直すことです。
ちょっとしたクロスの張り替えや古くなった設備の取替えから、大がかりな改修や増築まで、すべてを「リフォーム」と呼ぶこともありますが、マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すという意味合いとして使われることが一般的です。

一方,「リノベーション」とは、現状の建物に大規模な工事を行ない、新築のときよりも性能をアップさせたり、利便性を向上させたりすることを指します。
英語で「renovation」は「修復、刷新」という意味を持っており、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味を持っているのに対して、リノベーションはそこから新しい機能や使いやすさを改善させることを意味します。
古い建物の活かせる点を残しながら、各種設備などを全面的に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、部屋数や間取りを変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を生み出す手法としてよく使われます。

主なリノベーションとしては以下のような工事があげられます。

  • 耐震、防火、防水、防音、省エネなどなど、住宅の性能を向上させるもの
  • 2LDKから1LDKに変更するといった部屋数の変更をともなうものや、部屋数は変わらずとも各部屋の面積が変更されるもの
  • 内装や設備をいったんすべて撤去・解体して「スケルトン(骨組)状態」にしたうえで、デザインや機能を根本的に刷新するもの

最近では、不動産投資や住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建てを購入し、大規模な改修を行うことを総称して「リノベーション」と呼ぶことが多くなっています。

しかし、部屋数の変更や間取りの変更を行ったり、抜本的に設備やデザインを新しくするには相当の費用がかかります。
たとえば、リフォームやリノベーションをするために200万円かけたとして、その費用を毎月の家賃収入で回収するのには長い年月が必要になりますし、仮に回収できてもそれほど高い利回りが見込めるとは限りません。

そこで、できるだけお金をかけずにリフォームやリノベーションをすることをおすすめします。手軽に始められるものとしては、まずクロスの張り替えです。
アクセントクロスは平米単価がだいたい900~1,000円と安い価格で購入できすし、少し柄が入っているクロスでも、平米単価1,200円ほどで購入可能です。
真っ白い無地のクロスとアクセントクロスでは、金額は少ししか変わりませんが部屋の印象ががらりと変わり、入居者がすぐに決まる場合もあるのでおすすめです。
他にも3万円程度で購入できるウォシュレットをつけたり、テレビモニター付インターホンをつけたりすることでも、部屋の魅力は格段にあがります。
古くなったドアもそれほど値段が高くないカッティングシートで貼り替えただけで、大きく印象が変わります。
ドアノブであれば1個4,000円程度で新品に交換可能です。
このように、それほどお金をかけなくても入居率アップにつながる効果的なリフォームの方法は数多くあります。

前述したようなリフォームであれば、手軽に購入ができるうえ、入居の決定率のアップが期待できますので、空室が目立つ物件であれば、低コストでできるリフォームを検討してみてください。



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家賃滞納者への対策 | vol.310


家賃保証会社を利用する


前回は「サブリース」と「フリーレント」についてご紹介しましたが、今回は「家賃滞納時の対策」についてご紹介したいと思います。

賃貸物件を所有している場合、家賃を滞納している人がいると、当然ながら家賃収入が減り、その部屋は収入的には空室と同じ状態になります。
また、何か月も続けて家賃の支払いが遅れる入居者をそのままにしておくと、その先には家賃を滞納する可能性があるため、滞納者だけでなく延滞者にも管理監督を行うことが必要です。
家賃の滞納が2か月続けてあると、その後はさらに滞納が続く場合があります。
オーナーとっては、家賃滞納者が多くなると、家賃収入が減るだけでなく、自身の負担や疲労が増えることになります。

それでは、ここから家賃滞納者への対策について触れていきます。

滞納している家賃の催促業務においては、ほとんどのオーナーが家賃回収のプロではないため、滞納者とのトラブルにならないような注意が必要となります。
オーナー自らが滞納中の家賃を催促する際に、言い方を誤ったり、プライバシーを侵したりしてしまい、トラブルとなるケースは少なくありません。

そこで、入居者とのトラブルを避けるとともに、家賃収入の保証もしてくれる家賃保証会社をつけることが、家賃滞納対策として最も賢明な選択といっていいかもしれません。
家賃保証会社とは、借主が家賃を延滞したときに、貸主に対して立替え払いをしてくれる会社です。
借主から保証料を払ってもらい、家賃の連帯保証を行います。
契約の初回時には、借りる物件の月額賃料などの合計に対し、家賃の30~100%という設定が多くなっています。
再契約時にはこれよりも安くなり、月額賃料の10%程度になることが一般的です。
家賃保証会社に対して連帯保証人を付けることもあります。

なお、保証会社の利用には審査があります。
一般的には年収に対する賃料の割合や過去の賃料の滞納履歴などが審査の基準となります。
審査内容は、利用する保証会社によって異なります。
利用形態はさまざまで、利用者が連帯保証人の代わりに利用するケースもあれば、不動産会社が指定の保証会社に加入を必須とするケースもあります。

家賃回収が困難な状況に陥っても保証会社が家賃を保証してくれるので、オーナーにとっては安心できるスキームとなっています。
また借主が、連帯保証人を付けることができない人にとっても役立つ仕組みと言えます。



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入居申込みの段階でしっかり審査を行う


家賃滞納に対する対策として、家賃保証会社を利用することも有効ですが、入居申込みの段階で申込書類の内容をしつかりと見て審査をすることも大切です

たとえば、部屋の大きさや間取りにより異なりますが、入居者には高齢者や生活保護の受給者など、さまざまな属性があります。
高齢者の方であれば、年金収入が家賃支払いの財源になりますし、生活保護の人に関しては、役所が家賃を代わりに払うことになります。
生活保護の場合は、一般の人に3万円で貸している部屋でも4万円の家賃が確保できるなど、市場相場に関係なく、高めの家賃設定ができる場合があります。
しかし、役所から受け取った家賃相当額を生活保護の人が、オーナーに本当に払ってくれるかどうかというリスクもあります。

このように、入居者にはさまざまな属性や社会的背景があることが考えられますので、オーナーが自ら入居申込書の内容をきちんと確認し、入居申込の段階でしっかりと審査を行うことが重要です。
高齢者の方であれば、年金通知書の写しや通帳の写しをもらい、申込に記載の収入額と合っているかを確認したほうがいいでしょう。
目先の家賃収入を得たいがために、入居審査が疎かになってしまうと、後々家賃滞納や、オーナー自身の負担が増えることに繋がってしまいます。
また、入居者本人の審査に加えて、万が一の際の家賃保証は誰がしてくれるのかも把握しておきましょう。


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地震などの災害や火災発生時の対策 | vol.311


総合保険や様々な特約を検討する


賃貸大家さんのリスクは前回お話しした家賃滞納のリスクだけではありません。今月も西日本で、豪雨による大きな災害が起こったばかりですが、近年、地震や台風、豪雨などの自然災害や火災などで住宅や店舗・工場などが著しく被害を受ける様子をニュースなどで目にする機会が増えてきています。

温暖化が原因とされているようですが、だとすると今後もますますこういった災害は増えていく可能性は十分にあります。
購入した物件が万が一被災してしまった場合に備え、保険に加人しておく必要があります。
加入する保険については、自分で決める、もしくは、売主側の不動産会社が提携している保険会社から選ぶことになります。
物件購入資金を借入する場合には、金融機関が提携する保険会社の保険に加入するのが一般的です。
なぜなら、金融機関は物件を担保にしていますので、その物件が火事などで損害を受けないよう、火災保険への加入を義務づけているためです。

火災以外の災害に備えるには「総合保険」を活用しよう

また、火災以外の災害にも備えておく必要があります。
その場合、総合的に補償が受けられる「総合保険」という保険があります。
総合保険では、火災、落雷、台風、水害、ガス漏れによる破裂、給排水設備の事故による水漏れ、盗難などの損害を補償します。

「施設賠償責任保険」の利用がベスト!

最近では、総合保険にプラスして「施設賠償責任保険」にも加入するオーナーが増えてきています。
「施設賠償責任保険」とは、建物の維持管理の不備や構造上の欠陥によって他人にケガを負わせてしまった場合(対人事故)、他人の物を壊したりしてしまった場合(対物事故)の賠償金を補償してくれる保険のことです。
なお、施設賠償責任保険の保険金が支払われるのは第三者に対する法律上の損害賠償責任を負担する場合のみとなっています。
ここが火災保険や地震保険とは大きく異なる点です。

施設賠償責任保険が適用となる代表的なケースは以下のとおりです。

  • 所有物件の看板や外壁等が落下して、通行人に怪我を負わせた
  • 通行中の自動車に損害を与えた

また、通行人や自動車以外にも、入居者や入居者の所有物も対象となります。
室内のフローリングからトゲが出ていたために入居者にケガを負わせてしまったり、給排水設備が水漏れを起こして家財を壊してしまったりといった場合にも、賠償金が補償されることがあります。

火災保険のオプションの活用も検討を!

さらに火災保険のオプションとして、「建物電気的・機械的事故特約」という特約もあります。
これは、保険の対象である建物に付加された空調設備、電気設備、給排水・衛生設備、消火設備、昇降設備、駐車機械設備などについて、電気的・機械的事故により損害が生じた場合に補償する特約です。
火災保険のほかにも、万一のときに備える保険には色々なタイプの商品がありますので、必要に応じて比較検討してみてください。



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地震保険加入は必須


日本は地震大国ですから、万一のときに備えるという点では、「地震保険」にも加入しておいたほうがいいでしょう。
特に今後、南海トラフや都市型直下地震など大きな地震が起こると予測される地域では、地震保険への加入は必須だと思います。

地震保険は、地震等を直接または間接の原因とする火災、損壊、埋没または流失によって保険の対象に生じた損害が全損、大半損、小半損、または一部損となった場合に保険金が支払われます。

知ってた!?地震が起きても全額保証されないという話

地震による火災・津波による損害は地震補償保険で補償されます。
通常の火災保険では補償されないため、倒壊だけでなく火災も想定すると、地震保険に加入すべきでしょう。
新しいマンションであれば、耐震性に優れているため、地震保険に入らなくても大丈夫と考えている人もいるかもしれませんが、地震による火災も想定するべきです。

また、地震保険は、火災保険とセットでしか申込みができないということ、そして、その火災保険の保険金額の30~50%の範囲でしか契約できないということに注意しましょう。


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サブリースとフリーレントは利用すべきか | vol.309


管理会社の選び方


今回は前回のブログに続き「管理業務と管理会社」についてご紹介していき、その後、「サブリース」と「フリーレント」についてご紹介したいと思います。

まずは、管理会社の選び方について。

サラリーマンなどが不動産ビジネスを副業としてやるのであれば、ほとんどの人は自主管理ではなく管理会社を利用することと思います。
しかし、空室がなかなか埋まらない状況になってしまうと、大きな負債だけを抱えることになるため、管理会社は慎重に選ばなければなりません。
初めて不動産ビジネスを始める方は、管理会社は世間で名前が通るような大きな会社に任せておけば安心だと思いがちです。

しかし、大切なことは、規模の大小ではなく、それぞれの物件の特性に合った管理会社を見極めることです。
ファミリー向けのマンションが得意な管理会社もあれば、ワンルームマンションが得意な管理会社もあるように、それぞれの管理会社には得意なジャンルがあるのです。
そのため、一概に「大きな会社だから安心」とは言えないケースがあります。

地元の商店街で古くから経営している不動産会社は、規模は小さいものの、地元に根づいているからこそ、その地域の不動産に関する情報をどこよりも詳しく知っているので、客付けが強く、高い入居率をずっと維持できるといった場合もあります。
つまり、会社のネームバリューだけで管理会社を選ばない方がいいでしょう。



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サブリースのリスク


最近、新聞やニュースでよく問題が取り沙汰されている「サブリース」という制度。
不動産ビジネスにこれまで興味がなかった人でも聞いたことがあるのではないでしょうか。

サブリースとは、不動産会社などの事業者が、土地や建物のオーナーから不動産を一括して借り上げて、一般の入居者に転貸することでオーナーに代わって賃貸経営を行う仕組みです。
不動産経営のノウハウがなくても、サブリース会社が代わりに事業展開し、空室、滞納などのリスクを負い、オーナーは何もしなくても毎月定額の固定賃料を受け取れるのです。
これだけ見ると、ものすごくおいしい話にしか聞こえないと思います。
しかし、うまい話には必ず訳があります。
リスクなしに何もしないので固定収入が入るのであれば、誰でも不動産経営をします。

そもそも、サブリースは建設とセットで契約するパターンが多く、サブリース契約をする代わりに建設費が高くなっていることが多いのです。
一般の方は、他の業者と相見積もりを取るということをしません。
よって、その建設費をそのまま受けてしまうのです。

また、家賃保証にも「2年ごとの見直し」や「免責保証」などサブリース会社がリスクを回避できる条項を契約書に盛り込んでいるのが一般的です。

そして、一番のリスクは、サブリースの会社が破綻してしまったら、家賃保証も何もあったものではありません。

サブリース会社にすべて任せるという方法もありますが、やはり最初は自分自身で、管理会社を決定し、客付けも自分が主体となって行い、どうしたら入居者が決まるのか、長く入居してもらうにはどうしたらいいのか、どうしたら空室が出てしまうのかというのを学ぶことが必要ではないでしょうか。
サブリースという仕組みは、一見リスクが少ないように見えるかもしれませんが、実はリスクはオーナーにすべてあるということを認識しておきましょう。


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フリーレントを有効に活用しよう


不動産投資における一番の問題は、空室が発生することです。
空室を埋めるための方法としては、家賃を下げることが最も即効性があります。
しかし、家賃を下げてしまうとすでに入居している人から不満が出たり、利回りが低くなるなどの間題が発生してしまいます。

そこで、空室を減らすために「フリーレント」を活用するという選択肢があります。
フリーレントとは、入居後の家賃を1~3カ月ほど無料とする不動産賃貸借契約の形態のことです。
部屋を借りるにあたって、「敷金」「礼金」「事務手数料」などの初期費用は、賃借人に大きな負担となります。
フリーレントは、転居にかかる費用を抑えることから部屋を借りる人の負担が軽減されるとともに、不動産のオーナーにとっては入居者を獲得しやすくなるという利点があります。

フリーレントに加えて、家電製品をあらかじめ備え付ける、 女性が喜ぶような入居者限定の特典を付けるとより入居率が上がります。
空室リスクの懸念がある場合は、フリーレントを活用することによって入居率向上が期待できるので、前向きに検討してみるのもいいでしょう。

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物件を所有してからが不動産ビジネスにおける本当のスタート | vol.308


賃貸管理と建物管理


前回は不動産投資における「金融機関との付き合い方」
についてご紹介しましたが、今回のブログでは、「管理業務と管理会社」についてご紹介していきたいと思います。

ここからは、物件購入後にとても重要となる「物件の管理運営」についてご紹介します。
物件を所有すると、必ず「管理」に関する業務が必要になります。
業務の内容は、「賃貸管理」と「建物管理」の2つに大きく分けられます。
賃貸管理は、入居者の募集にはじまり、契約の事務手続き、家賃の回収、滞納者への催促、入
居者のクレーム対応などの業務となります。
建物管理は、建物共用部の定期的清掃や法定点検、設備修繕など建物の状態を維持するために行う業務のことです。

それでは、「賃貸管理」と「建物管理」の主な業務内容について、それぞれ具体的な例を挙げながら触れていきます。

<賃貸管理の主な業務内容>

① 入居者の募集

所有する物件に入居してもらい、安定的な家賃収入を得る。
言うまでもなく、このことが不動産投資をするうえで最も重要です。
家賃収入を得るためには、物件への入居募集は欠かせません。
現在は、人口減少とアパート・マンションの供給過多という状況ですが、今後、既存アパート・マンションの空室率はますます上昇していくことが予想されます。
そうした中で、他の物件にはない独自性や強み、付加価値を打ち出すことにより入居者を確保していくことが、不動産投資を成功させるポイントになるでしょう。

② 家賃の回収

家賃の回収は、昔はオーナー自らが入居者の部屋を訪れ、他愛もない話をしたうえで、現金で回収していましたが、最近ではほとんど銀行振込です。
毎月指定の口座に入居者から家賃が振り込まれているかどうかを確認しなければなりません。
それでも、銀行振込ですと、現金で回収するよりはるかに手間は省けます。
しかし、銀行振り込みの場合は、入居者の顔がよく見えないというデメリットがあります。

契約締結時以外、入居者と会うことはめったにありませんので、入居者が部屋をどう使っているか、元気にしているか、などの現況が全く分からないのです。
一方で、部屋を訪れて現金で回収すると、入居者一人一人と会話をしますので、それが部屋や共用部を丁寧に利用することを間接的に促すことになります。
また、元気に仕事しているかなど現在の状況を確認でき、家賃滞納への予防線を張ることができます。

家賃滞納は、オーナーにとって、非常に切実な問題です。
そのため、家賃を確実に回収することはとても重要な業務となります。
家賃の滞納が生じた場合は、できる限り早く対策を講じる必要があります。
数か月も滞納が続く場合には、賃貸借契約書の条文に基づき、退去を前提としてアクションを起こさなければなりません。

③ クレーム対応

賃貸物件を所有していると、入居者から「設備・機械の故障」「近隣住民とのトラブル」などのクレームが入ることがあります。
クレームは急ぎで対応を求められることが多く、この対応が遅れてしまうと、設備故障以外の部分へのクレームに発展してしまう可能性があります。
よって、クレーム処理は、できるだけ迅速に対応するよう心がけましょう。

<建物管理の主な業務内容>

①共用部の清掃

共用部の廊下や階段、照明、郵便ポスト、自転車置き場、ゴミ集積所など多くの箇所の清掃が必要となります。
入居者を募集する、入居者に長期間入居してもらうためにも、共用部は定期的に清掃を行い、物件の価値を下げないように努めなければなりません。
清掃費は経費に計上できるため、専門業者に委託するのがいいでしょう。

②法定点検

法定点検とは、建築基準法や消防法などにより、共同住宅に義務づけられている点検・検査のことです。
この検査を実施できるのは有資格者のみとされています。
物件の階数や延べ床面積によって必要な検査内容が異なるので、必ず不動産会社に確認しておきましょう。

③設備修繕

建物は、年月が経つにつれ必ず劣化してきます。
この劣化を食い止めるためには、外壁の補修や塗装、排水管の取り替え工事などの修繕工事が必要となります。
大規模な修繕工事は10年度に一度程度ですが、一度にかかる費用が大きくなるため、事前に資金準備を行っておく必要があります。



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金融機関と付き合っていくために | vol.307


融資戦略上、借入人の属性は計画的に高める必要がある


前回は「金利タイプと返済方法」と「金融機関の融資審査における属性」についてご紹介しましたが、今回は「金融機関との付き合い方」についてご紹介していきたいと思います。

前回のブログでもご紹介しましたが、金融機関の審査において、「属性」がとても重要になります。

不動産投資を始めるにあたって、金融機関から不動産購入資金を借入しようとする際には、融資をしてくれる金融機関の担当者との信頼関係の構築が必要不可欠となります。
不動産投資と金融機関の付き合い方についての本を読むと「属性(ぞくせい)」という言葉が何度も出てきます。

「属性」とは一言でいえば、「あなたが金融機関から見て『お金を借りてください!』とおもわずお願いしたくなるような人物であるかどうか」です。
属性の高い人物であればあるほど、融資を活用した不動産投資戦略の成功の確率が上がります。
初めからピカピカの属性でなくてもいいのです。取引を通じてピカピカになっていってもよいのです。

属性のおもな構成要素

「属性」は、書類上の勤務先や勤続年数、年収だけではなく、面談してみての人柄や人間性も評価対象となります。
よって、面談時において、自分のことをしっかりと理解してくれる担当者が必要となるのです。

しかし、融資を受けるために銀行など金融機関に一人でいきなり出向いて事前審査の申込をしたとしても、熱意をもって対応してもらえるとは限りません。
いきなり出向いては、担当者が不在のときもあるでしょうし、面談の場を設けてくれても、その場ですぐに融資を前向きに進めるといった具合にはいきません。

急な属性の改善はムリでも融資を前向きに進めてもらう方法はある

そこでおすすめしたいのが、金融機関の担当者もしくは上席の方とコネクションを持っている不動産投資家や不動産会社からの紹介です。
特に、不動産会社からの紹介は効果的です。

普段から不動産会社と金融機関では様々な取引がされていますし、中には金融機関から見れば優良取引先かもしれません。
そういった先からの紹介であれば、信用性があり、金融機関もある程度の心構えができているため、初めから融資を前提としてしっかりとした面談の場を設けてくれます。

さらに、そういった融資案件を何件か紹介し、成約に結び付けている不動産会社であれば、どのように計画を立て、どのような組み立てであれば、担当者が金融機関内で稟議を通してくれるのかなど、その金融機関の融資スタンスを踏まえてアドバイスしてくれます。

また、同じ内容の融資の案件であっても、Aという担当者であれば、 その金融機関内でしっかり稟議を通すことができるのに対して、Bという担当者では稟議が通らないということもあります。

日常的にその金融機関と取引をしている不動産会社であれば、 どの担当者であれば、案件を確実に決裁まで持っていってくれるかを熟知しています。
よって、「融資を受ける」いう面において、不動産会社が大きなサポートをしてくれることになるのです。
また、不動産投資用ローンについては、金融機関が不動産会社と提携して販売している商品もあります。
融資の条件がクリアできていれば、不動産会社が金融機関に対して事前相談などを進めてくれる場合もありますので、初めて不動産投資をする人にとっては非常に心強い存在となります。

初めての金融機関からの借入の場合は、いきなり一人で全部行うのは相当苦労します。
不動産会社と提携している金融機関のローン商品を上手に活用していきましょう。



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金融機関との付き合い方


金融機関との上手な付き合い方の前提として、自分は金融機関からお金を貸してもらっている側だという認識を持つことが大切です。
その立ち位置をわきまえ、約定日にきちんと返済するは当たり前のことです。

金融機関は何よりも「信用」を重んじます。

金融機関の融資担当者に対しては真摯に対応することも重要です。
また、取引している金融機関に定期預金を預けたり、家賃の振込口座を指定したりすると、次の融資の話があった際には前向きに審査してくれます。
金融機関から見れば、預金によって貸出しの保全が図られるからです。
よって、預金取引についても、銀行と良好な関係を築くために、積極的に行っていったほうがいいでしょう。


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「金利タイプと返済方法」と「融資審査の属性」 | vol.306


変動金利と固定金利


不動産投資の利益の源は「イールドギャップ」利回りの差をとることにあるというお話をしました。融資の活用がカギとなります。今回のブログでは、変動金利と固定金利、元利均等返済と元金均等返済についてまずご紹介し、その後は、金融機関の融資審査における属性についてご紹介していきたいと思います。

まずは、ローンの基本である金利についてご紹介します。
金利には変動金利と固定金利の 2種類があります。

固定金利は、その名前のとおり借入期間中の金利は固定です。
中には、3年固定、5年固定、10年固定など固定年数を選択できる当初固定金利タイプのものもあります。
固定年数が長いほど、金利が高くなります。

不動産投資用ローンの場合、変動金利型が多いようですが、変動金利は、なんといっても金利上昇リスクがあります。
変動金利の場合、半年に一度、金利の見直しがされますが、急な金利上昇時にいきなり大幅に返済額が増えないように、元の金利から1.25倍以上金利を上げることなく、5年間は金利を一定にするというルールがあります。
しかし、ローンの条件に「1.25倍ルールなし、返済額5年据置なし」と書かれている場合は、このルールが適用にならないため、より注意が必要となります。

【一部繰り上げ返済を利用しよう】

金利上昇リスクに対しては、一部繰り上げ返済が有効となります。
繰り上げ返済とは、毎月の決まった約定返済額以外に、まとまったお金を随時返済することです。
繰り上げ返済分は、元本の返済に充当されるため、繰り上げ返済額相当期間分の利息を支払わなくて済むとともに、返済期間が短縮となるという大きなメリットがあります。

【元利均等方式と元金均等方式の違い】

返済方法には、元利均等方式と元金均等方式の2つの方法があります。
一般的に使われる元利均等方式は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。
元金均等方式は、毎月の返済額の「元金」が一定となる方法で、利息はローン残高に対して一定の金利で算出されますので、借入した当初は返済額が大きく、返済期間が経過するにつれて返済額は減少していきます。



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金融機関の審査で重要になる「属性」


不動産投資において、金融機関から借り入れる金額は大きくなり、返済期間も長くなります。
よって、金融機関は融資に慎重になります。
万一、返済が滞ると大きな損失を被ることになるため、「きちんとできるか」「万一返済できなくなっても元金は回収できるか」といった点を審査します。
前回のブログでもご紹介したように、最近のアパート・マンション過剰供給やスルガ銀行の件から、審査はさらに厳格化しています。

そこで大切になるが物件の評価とともに「借りる人がどんな人なのか」という点です。
この「どんな人なのか」という点が、不動産投資ローンにおける「属性」のことです。
その人の「属性」把握することで、「不動産投資ローンを融資しても大丈夫な人か」「どのくらいの金額なら融資が可能か」「物件の入居状況が芳しくなくても、本業の収入で返済可能か」などを判断しています。

個人で借り入れる場合に第一に重要なのは「年収」

個人の属性でまず重要になるのが年収です。
年収が高い人であれば不動産ビジネスがうまくいかなくても本業の収入から返済する能力がある人と評価されます。
さらに勤続年数は長いほどプラス要因になります。
一方で転職回数が多い人や転職したばかりの人は、審査が通りにくくなることがあります。

借入人属性を高めていくことは借入戦略上最重要

また、年収数千万の方でも審査に通りにくい方もいらっしゃいます。通帳残高などをみて残高の増えていない人は散財、浪費家なのではないかとみられてしまい、金融機関の心証がよろしくありません。年収数百万の中ほど、前半の方でも審査に通りやすい方がいらっしゃいます。残高が着実に増えているひと、資産を少しずつでも積み上げてきている人などです。

前回、不動産投資の利益の源は融資返済と賃料収入の差、イールド・ギャップを取りに行くことだとお話ししましたね。
銀行もある意味あなたの収入と支出の差、蓄積された残高や資産の履歴、つまりあなたの「イールド・ギャップ」をみて、あなたが融資対象として信用に足る相手か否かを見ているところがあるのです。お互い様ですね。

このように個人の属性評価では、「収入は多いのか」「ほかに借入はないか」「人間的に信用できるか」などを総合的に判断して、金融機関は融資しても間題ないかを審査します。
たとえ、物件の評価がどんなに高くても属性に問題があれば、融資の審査は通りにくくなります。
属性はローン審査に多大な影響を与える重要な要素なのです。

なお、プロフェッショナル系のご職業の方限定の話なのですが、外資系金融機関のように、担当業務が同じでヘッドハンティングで外資系から外資系へと移籍しているような人の場合は、経歴を説明する際にその点がわかるように記載してください。関東圏の金融機関さんですと似たような事例の取り扱い経験をお持ちの金融機関が増えていますので、経歴書で説明するだけで特段問題ない場合が多いようです。地方金融機関だとたまたま担当者が本店勤務経験や東京営業部(東京支店)勤務の経験があれば事情ご存知の方もいらっしゃいますが、その地域にずっと勤務されている銀行員の方ですとその辺の事情が分からない場合がありますので、丁寧に説明する必要があります。

借入人属性についてはいくら強調してもしすぎることはないといえるほど、とても重要な項目ですので、次回の記事でもより細かくお話ししていきたいと思います。


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物件購入にあたっての自己資金とイールドギャップについて | vol.305


どのような条件で物件購入資金を借入するか


最近融資条件が厳しくなってきたせいで買うのが難しいという人が増えていますが、逆に新規参入を狙っている人にとってチャンスです。融資が伸びないことによって不動産価格そのものが伸びない、つまり買手にとっては安く買えるということです。

実際に物件購入資金を借入する際には、金利、期間、自己資金によってどの金融機関を使うべきでしょうか。
例えば、メガバンクから借入すると、借入金利は1%台など低いのですが、融資期間は20年と短い傾向にあります。
なおかつ、自己資金を2,000万円は用意しなければいけないという厳しい条件があります。自己資金を十分に持っている人の場合は、このような融資を受けることもできるかもしれません。
同じ1億円の物件を買おうとしても、メガバンクから金利1%で借入できる人もいれば、借入できない人もいます。

では、メガバンクから融資を受けられない人はどうするかというと、金利2~3%台のローンを組むことになります。
金利はメガバンクに比べて高くても、借入期間が35年など長期間で借入できる場合があります。
また、以前は、自己資金がそれほどなくても、融資してくれるケースもありました。

ただし、前回のブログでご紹介したとおり、今年に入って特にも各金融機関の融資スタンスは厳しさを増しています。
今はどの金融機関でも自己資金がある程度必要になるでしょう。

【同じ1億円の物件でも返済額は異なる】
具体的な数字を挙げてご紹介しましょう。
<例> 1億円のアパートを購入する場合(元利均等方式)
•金融機関Aで融資を組む場合:金利2% 、期間20年、自己資金2,000万円
借人金額8,000万円 毎月の返済額40万4,706円

•金融機関B で融資を組む場合:金利3.5% 、期間35年、自己資金0円
借入済額1億円 毎月の返済額41万3,290円

金融機関Aで融資を受けた場合、金利が低く、自己資金を2,000万円入れており、返済期間は20年と、早く完済できます。
返済が早く終われば、自然とキャッシュフローはよくなります。
しかし、自己資金2,000万円を用意できる方はそう多くありません。
そうなると、金融機関Bから融資を受けることになります。
金融機関Bで融資を受ける場合、自己資金がなくても1億円の融資を受けることができ(実際は自己資金0円では融資を受けることは難しいですが)、借入期間を35年にすることができます。

毎月の支払額をだけを比べると、金融機関AとBでは、ほとんど変わりません。
しかし、返済期間において15年も差が出てきます。
築年数が経てば経つほどリスクは大きくなるのですから、15年返済し続けるのと、キャッシュフローが増えるのとでは全然違ってきますよね。

このように、同じ1億円の物件を購入するにしても、借入の方法によって、毎月の返済額や返済期間が大きく変わってくるのです。
そのため、融資を組むうえでも、どのような「戦略」でどのような「結果」を求めるのかが重要になります。



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イールドギャップを知っておこう


不動産投資で理解しておきたい用語として「イールドギャップ」というものがあります。
これは利回りから長期金利を引いた数値を指します。
次の2つを比較しながらご紹介していきましょう。

<例>
物件A 鉄筋コンクリート 利回り6% 金利2%
物件B 木造 利回り10% 金利4%

金利だけで見ると、物件Aのほうが、条件がいいように感じます。
しかし、イールドギャップで比較してみましょう。

物件A 6-2=4%
物件B 10-4=6%

イールドギャップは物件Bの方が高くなります。
銀行は物件Bのほうがリスクは少ないと評価するため、物件Bのほうが融資の審査が通りやすくなります。
実際のところ、鉄筋コンクリートのアパートよりも木造のアパートのほうが収益性は高く、サラリーマン投資家に人気があります。
このように不動産投資を行う際には、利回りや金利だけで判断するのではなく、イールドギャップを高めていくことが大切になります。
物件を検討する際には、利回りや借入金利以外に、イールドギャップについても併せて考えましょう。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
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脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

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