1棟ものアパートへの投資と収支(4)地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回はローンを使った場合の分析でした。今回は、ここまでの考察をまとめてみたいと思います。

地方の一棟アパート投資の考察

地方の一棟ものアパート投資へのシミュレーションをご覧いただきました。地方アパートは投資対象として優れていることがなんとなくお分かりいただけたかと思います。節税の点、利回りの点で金銭的構造が優れているのです。

収益性が高いことから返済比率が低く済み、賃貸不動産を運営していくうえで重要な安定性が高い投資対象といえます。
これが都心の物件になりますと、収益性が低いため返済比率が高くなり、安定経営できなくなってしまいます。都心物件には都心物件なりのよさがあるので別途ご説明しますが、都心不動産をローンで多数保有しようとすると返済で悩む方が少なくありません。

私どもが考える、理想的な不動産投資戦略としては、地方の1棟ものアパート・マンションと後述するセルフストレージを買い進めていき、キャッシュフローを潤沢にして給与収入に頼らずとも生きていける、好きな仕事を選ぶことができる、セミ・リタイヤの状態に持っていくことです。

apartment3キャッシュフローが潤沢になれば、不動産への経験値も上がっていることと思いますので難易度の高い投資案件、例えば再生案件ですとかソシアルビル、商業ビル、都心1棟ものなどを買い進めていくことでさらに収益性を高めることができます。

最初に収益性の高い地方の一棟ものアパート・マンションまたはセルフストレージを購入し、キャッシュフローを積み上げていき、そのキャッシュフローを元手に、勤め人生活をやめて自由な生き方を満喫するというのが理想的な投資戦略です。

中古物件は数十年後には経年劣化で継続使用が難しくなる可能性がありますが、その時点までで十分なほどの投資資金が回収でき、さらに建物を解体して土地を売るということも可能です。木造や軽量鉄骨の場合、新車の国産車1台分よりも解体費用が安いことがよくあります。

土地に新しくアパートを建築するのもありだと思います。なぜなら残債のない土地になっていますから、その土地を担保にして銀行に建築計画付きで融資を受ければよいのです。地主さんが地方にアパートを建てて悠々自適な暮らしをしていらっしゃいますが、あなたもおなじようなことができるようになるのです。

実際に私共のお手伝いした方々にも数多くの方々がサラリーマンを辞めて自由に暮らしていらっしゃいます。はじめはゴロゴロしたり旅行に行ったりするようですね。そのうち暇すぎて余暇に没頭したり、ボランティア活動や子育てに専念したり、起業されたりなど新しい人生を歩まれるようです。


 


 

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(号外)だるま落としと玉突きばかりのアパートマンション経営 賃借人の奪い合いをどう生き残るか

新築不動産投資セミナーがあちこちで開催されています。私もときどき友達に誘われていくのです。

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?出典:日経新聞の同じ記事


毎回言ってることは同じなのですが、友達付き合いも大事ですね!でも、新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。買うなら中古のまあまあの築年のものを買いましょう。新築時の広告費や業者、仲介者へのバックマージン分が消滅していますから、賢い買い物をすると成功の確率が上がります。

以下は日本経済新聞、9月30日朝刊の記事です(抜粋)。

真相深層 アパート建設 空室率悪化で泣くオーナー
甘い皮算用、業者の「家賃保証」に落とし穴 2016/9/30 3:30 朝刊
 人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。
(記事抜粋、ここまで)

この先は日経新聞電子版で見ていただくとして・・・(確か月10件までは無料で閲覧できるはずです)

新築物件だから安心!え、それ本気で言ってるの!?酔ってない??

新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。

えっ、空室保証だから安心?(以前業者さんのセミナーに出席したときに言われたセリフ)
リスクを業者に転嫁しなきゃ勝てない地域なら、初めからやめたほうが良いよね。

新築だから長いローンが引ける?
それ中古物件でも大差ないから。あ、木造ならだいぶ違うか。木造でも、収益還元法で評価する銀行なら長いローン引けるけどねぇ(木造に収益還元、僕はあまりやらないし、すすめないけど。やりようはあるという意味で書いてます)。最近人気のハイグレード系はRCだから、けっきょく中古でも大差ないんだよね。このような一般消費者を誤認させてしまうようなアピールは、よくないですね。

だいじなのは商圏分析です。その地域に何人の賃貸物件への潜在需要があるのか。それに対して何室分の供給があるのか。
いくら需要があってもそれを上回る供給があるならダメ。他のお部屋から賃借人を奪わないといけない。

そう、どの地域もあなたが空を悠然と飛ぶ鳥の視線(英語ではbirds’ eyeviewという)になって、あなたのお部屋のある地域全体を眺めると、そこに見えるのは、空き部屋から空き部屋へと移る賃借人様のお姿。その移動をサポートする賃貸の客付け業者。

需要サイド。各地域の貸し出し可能な部屋の総数は減るどころか、増える一方

供給サイド。半面、賃借人の数変わらない(都心)または減る一方(地方都市)。地方の中核市では減っていないところもあるけれど、そういう都市の物件価格は、やはり高い。鵜の目鷹の目のライバルの中には、需給面を考えて探している人がいるという証拠だ。

アパート・マンション投資は椅子取りゲーム ゲームルールが変わり「椅子の役割」が変化

人口減少時代が到来するまでは、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれていました。
大家、新米大家が良い立地の取り合いをする椅子取りゲームだと。
土地やお部屋が椅子で、賃借人がその椅子の取り合いをしていたのですね。

私も若かりし頃、お部屋探しに苦労したのでなんとなく納得感があります。
大家さんにお部屋を貸していただく時代でした。

時代は変わりました。

じつは、
人口減少時代が到来した後も、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれています。

意味が変わったのです。椅子が土地やお部屋ではなく、賃借人が椅子になったのです。
限られた数の賃借人という椅子を巡って、大家さんが取り合いをする時代なのです。

大家さんは賃借人の方にお部屋を借りていただく時代になりました。

その移動のサポートをするのが仲介の不動産屋さん。
どっかの大家が空室で困っていても別にいいわけ。自社で管理する別の空き家が埋まるだけの話。地域を支配する賃貸屋さんなんてたかだか数社ですから、よくもわるくも寡占状態が成立している。そこでどこかの困った大家のために必死に走り回ってあげる動機はないわけです。

椅子取りゲームに参加したい!という土地持ちとローンがつくし新築だからなんとなく安全と言いくるめられたサラリーマンなどの新米大家さんがその不毛な椅子取りゲームに参加できるように算段を整えるのが、アパマンデベロッパー業者の皆様。

「初心者でも大丈夫ですよ。数珠ナイスの取り方を教えてあげます。椅子が取れなかったらと心配?だいじょうぶです、取れない場合には弊社が保証しますから。」
(でも負けが続くと保証が切り下がりますけどね)←これは、最終契約直前に判明するので、新米大家は逃げられなくて結局契約

どうやって?築浅のうちは賃料下げる。いきなり下げると新米大家さんが「話が違う!」といきりたって消費者庁とかにクレームに行くといけないので、丁重に接しながら、「市場の価格への反応度を見てみたいので500円でも1000円でもいいので、下げませんか?」という感じ。下げなくてもいいですけど、広告費かけて集めることになるので手元に残る現金はそんなに変わらず、実質的に賃料下げているのと同じ。数年たつと「想定に反し、競合が値下げを仕掛けている状況ではこの物件もそうせざるを得ません それに伴い賃料保証の料率も下げさせていただきます。なぜなら契約書第●条にそう書いておりまして・・・」となる。これはやってみた人しか知らない話。

新築物件、仲介業者は楽だから管理頼むとよろこんでやってくれるけどね。新しいほうが決まりやすいという事実はあるので、早めに決まるし築浅ゆえ建物の故障やクレームもあまりない。

いずれにせよ築年経過すると、頭を使って戦わなくてはいけないゾーンになる。
そのとき頼れるパートナーだと思っていた客付け業者が実は金を使う(ADを積む、フリーレント半年、広告を打つ)意外に策がないということを、そこで知るわけだ。(ほかにも策はあるんだけれど、世間一般の仲介さんは勉強していないので知らないという話 で、僕らみたいなあたまと行動力で勝負してきた大家のところに業者向けセミナーではなしてくださいよ~お茶代くらいは出すので、なんて話が来る)

どう頭を使えばいいのか?自分で考える。わからなければ、行動を起こす。

セミナーたくさんやってますね。無料セミナーでは小出しにしかしないのだろうけれど、それでも休憩時間などに質問するといっぱい、教えてくれます。

座したままこまったぁ~、こまったぁ~と言っているだけの大家さんが案外多いのです。

地元の仲介業者さんに相談に行ってもカモにされちゃうから、相談に行くならよく相手を見極めましょう。彼らの中でノウハウ持っているところはなかなかない。なぜなら、既存先の管理手数料で食っていけるので学ぶ意欲がない。逆に僕たちに教えてくれなんて虫のいいことを言ってくる、ムシのいいことをいう仲介業者さんもいます。舞台裏はそんな感じなんだ。それをしらずにセミナーでせっせとお勉強をして奥のリスクを抱えて参入してくる新築大家さん。受難の時代です。心が痛みます。

それでも新築賃貸にチャレンジして修業したい、または既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったというあなたへ。経験上、5年間は何とかなります。
でも毎年雨後のタケノコのように新築賃貸が建ってきます。空地、もと農地(農地法5条に基づく農地転用の手続きをすると建築可能)、あと築年の進んだ古家を取り壊しては新築が建つ。すべて、あなたのライバルです。

でも築5年くらいまでは新築と同じラインで見てもらえるので、無駄遣いせずお金を貯めましょう。

特に初年度は購入時の巨額経費が丸ごと経費計上できますから、納税額が初年度だけ激減し、手元の預金残高がびっくりするような金額になります。半数以上の新米大家はここで気が大きくなってベンツ買ったり(4年落ちの会社で節税~なんて調子こいて大家の会で自慢している人多し。。。)海外漫遊旅行に出たりするのです。

それはいけません。自分を厳しく律して、以降にやってくる激戦期に備えましょう。激戦期には、資金が必要になるから。資金力が大事な消耗戦の時期がやってくるのです。

そんな消耗戦で忙しくなるのは嫌だというあなた。
5年目あたりから売却登録をしましょう(こっそり相談したいならここ!満室経営研究会 問い合わせだけであれば売却依頼したことにはならないので、まずは相談)。じっくりと時間をかけて、好条件で売るのです。築浅大家の味方は、時間です。まだ待つことのできる状態のあなたなら、慌てて不利な状況で売り急がなくても大丈夫なはずなので。

これから始めたいあなたへ

どうしても新築がいいというなら、自分の持っている土地でやること。もっていないならせめて土地は自己資金で買うこと。これで地主さんとおなじ税務状態で戦うことが可能。

建築は大手に丸投げしない。自分で需要調査を行い、近隣の競合の分析。賃料設定、入居率、外面から見た強み・弱みの分析(SWOT分析といいますね)。おおまかなプランニングをする。設計士事務所に行き相談、建築業者は合い見積もりを取る。見積もりの前提が異ならないように設計士を使うことがポイント。

完成後の集客。建築確認申請が通ると賃貸物件は集客ができるようになる(これ、宅建士試験に出るよ!これ読んでる宅建業勤務の皆様)。
確認証のコピーと完成予想図などの図面を用意して駅前の不動産屋に相談に行く。1社ではなく、4~5社に話を持っていくこと。管理委託と集客は別。一緒くたにして話してくるので、それぞれ強味弱みを把握したうえで依頼する。集客は一般媒介でよい。賃貸物件の場合、どんなに専任でといわれてもこれだけ空室があふれている世の中、集客業者がらくになるだけであなたのお部屋はワンオブゼム(one of them = 余多あるに多様なお部屋の中の1つでしかないということ)。

ちなみにこの程度の内容で参加費用を取っている、または電子商材として販売している不動産屋さんやサラリーマン大家さんが結構いる。これが売れているのだからライバル大家のレベルは推して知るべしなんだけれども、あなたがその推して知るべしの群れの中に埋もれてしまわないことを切に祈り、この一文をしたためました。グッドラック。

おわりに

保有物件のうち、居住系を売り払ってセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、貸し物置の総称)に専念しだしたのは、圧倒的に供給が足りていないという事実が
日本中の主要都市、いたるところで見られるようになったからだったのです。
おかげさまで心穏やかに暮らすことができ、みなさまにトランクルームの良さを金もとらずにお知らせできる程度の心の余裕も持てるわけです。

ようは、みんなと同じこと、ブームになっていることをやっても投資っていうのは、だめなのよ。
興銀、みずほ、ゴールドマンなどで余多の超富裕層(億単位じゃなくて1桁2桁上の純資産(借金を含まない資産)をもつ方々)を見てきたので、この点に関しては自信あります。ブームになっていることに手を出して儲かるのは、ブームに乗ってお客になる人じゃない。ブームの前にサービスを提供できる側になっている人だけです。石油は買う側ではなく、油田を掘る側、精製プラントを作って一般消費者側に利用可能なガソリンを提供できる側に立つということ。石油のところを、時代時代で変わる人気商品や分野に置き換えて考えると、お分かりになると思います。

セルフストレージはまだ供給数が足りていないから、投資に値するのです。
アメリカで全世帯の中の利用率が10%(10世帯に1世帯)なのに、日本はまだ220世帯に1世帯。しかし着実に利用者が増えています。「静かな成長市場」です。この分野の良さに気付く方が一人でも多く生まれますことを祈っております。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(2)地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。第1弾は地方の一棟アパートの場合です。視覚的にイメージをつかみやすいよう説明を試みたいと思います。

地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

一棟もの物件の場合、金額が大きくなりますから投資家のほぼすべての方が銀行借り入れを組み合わせて不動産の物件取得を行います。

ですから、いままでのような全額現金での取得を前提とした分析とは異なり、ローン返済後にのこる金額で考えます。

これを、「キャッシュフロー」と呼びます。いままで紹介してきた投資物件と比べ、キャッシュフローがかなり良くなるのがおわかりになると思います。

※ 会計の世界ではキャッシュフローとは現金収支を見るための概念でありますので減価償却費、各種経費、税支払いなどを考慮する必要があります。

融資返済のみ見ることは片手落ちになってしまうのですが、投資不動産業界ではなぜか融資返済後をキャッシュフローと呼んでおりますので、ここでの説明もこれに準じます。

地方のアパートは一番おすすめとまでは申せませんが、他に選択肢がない場合には悪くない投資先です。筆者も保有しております。

ここではよくある例として、一部屋あたり月四万円の家賃が得られる部屋が八室ある物件を参考にしましょう。月収32万円、年収384万円のアパートです。
地方の一棟アパートに投資した場合の収益構造の例
アパートの運営費は他の収益物件、たとえばいままでお話してきましたシェアハウス、戸建て投資に比べますとだいぶ安く済みます。収益性を試算する場合には保守的に見積もって20%で試算しております。

実際のところ、一棟ものアパートで丁寧にメンテナンスされている物件ですとそこまでかかりません。体感値としては15%程度です。
しかしながら中古物件は購入後に想定外の大規模修繕が発生することがまれに起こりますので、少し保守的に見ておいたほうが安全であろうという考えから20%で経費率を見るよう、お勧めしています。

維持管理・運営費の観点からは、一棟ものアパートが最も投資への影響が少ない投資分野であるといえます。

それは、なぜでしょうか?
理由は比較的シンプルでして、一戸建て貸家と同じ程度の規模の賃貸アパートですと、おおむね単身者向けに4室から6室(4名から6名向け)の物件となります。

本文とは関係がありません

本文とは関係がありません


一戸建て貸家ですと一棟で得られる月家賃は6万円から8万円。8万円超の賃料設定が可能な貸家は新築時と東京都心を除けばレアケースですね。8万円超の家賃帯になりますと、「毎月8万10万支払えるのならば35年の住宅ローンを組んで自宅を購入したほうがお得!」と考えるご家庭の方の比率がぐっと上がるためです。そういうわけがありまして、おおむね6万円程度が戸建て貸家の賃料といったところです。

これに対して同じ規模の賃貸アパートですと、築古でも1室あたり3万円から4万円の月家賃を設定することは珍しいことではありません。地方の単身者で生活保護を受けている方の居住費は各自治体で決めているのですがその方々でも3万円弱です。例えば岩手県盛岡市ですと2万9千円です。このへんが賃料の底値になります。

それゆえ、3万円で4室なら月12万円、3万円で6室なら月18万円。縦のもの規模は変わらないので、部屋数分だけ水回りの配管などは増えていますが大局的にかかる維持管理費は建物規模に比例いたしますので、手残り感で比較しますと戸建て貸家よりも一棟ものアパートのほうがずいぶんとよいのです。

 

 

地方の木造アパートへ投資する、隠れた利点とは?

ここで紹介した例ですと、ひと月の家賃が32万円、年収で384万円です。この物件が3800万円で売っているとしますと、表面利回りで約10%(正確には10.1%)ということになります。実売価格で15%位のものものあります。15%ですと、物件価格は2560万円ということになります。

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。

表面利回り  15%(物件価格2560万円、満室時年収384万円)
運営費後利回り12%(経費控除後年収307.2万円)

中古のアパートの場合のもう一つの魅力が、節税効果が高いことです。
節税効果とは、納税額が他の投資手法に比べて少なくて済むことから手元に残る現金が多くなる効果を言います。

とにもかくにも手元にお金が残りやすいのです。

地方のアパートとなりますと、建物の構造は鉄筋コンクリートや重量鉄骨造のものは少なく、木造あるいは軽量鉄骨のものがほとんどです。

新築物件ですと、税法上の耐用年数は以下のようになります。
鉄筋コンクリート造 47年
重量鉄骨造 34年
木造 22年
軽量鉄骨造 19年

新築しますと上記の年数で建物価格を等分しまして、毎年の経費として申告することができます。全額自己資金で購入していれば手元の現金を先に支出して費用として認めてもらうのは新築後数十年。ちっともうれしくありません。

ところが不動産投資では融資を活用することができます。自己資金1割2割で残額全部銀行融資、場合によっては自己資金を使わずに全額銀行融資などという場合もあります。そうしますと、第三者の資金で不動産を購入したのに、ててもの部分の経費は(自腹でほとんど賄っていないにもかかわらず)あなたの経費として税務署に申告してよいのです。その分、あなたの手元に残る現金が増えます。これが節税の力です。

これを中古で買うとどうなるのでしょう。
税法上の耐用年数は以下のようになります※。

中古物件の耐用年数=①+②。ただし、1年未満の端数切捨て。計算結果の1年未満の端数は切り捨て、最短2年とする。

① 新築時の耐用年数-購入時点までに経過した年数。ただし、マイナスにならない。
② 経過年数の20%

(※ 国税庁ホームページに案内があります https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm )

例えば、築20年の木造アパートを買うと、どうなるのでしょう。
上の式に従って計算しますと
① 22年-20年=2年
② 20年x20%=4年
ですから、①+②=6年。
同じく築22年以上の木造アパートですと、どうなるのでしょう。
① 22年-22年(または22年以上)。マイナスにはならないルールなので、0年。
② 4年
ですから、①+②=4年。

つまり建物部分の価値をたった4年で全額費用計上できてしまうのです!
繰り返しになりますが大部分は金融機関から融資を受けたお金です。ロバート・キヨサキ(「金持ち父さん 貧乏父さん」著者)の言葉を借りればOPM(Other People’s Money=他人資本)です。金銭消費貸借契約書に書かれた金額だけきちっと返済してしまえば、このような費用計上に伴う税金の減少分は銀行にあげる必要は、ないのです。あなたのものです。

ただし中古物件を融資で購入する場合には若干のなやみもあります。
それは、築20年超の中古アパートに融資をしてくれる銀行は限られる、ということです。

なぜなら、民間銀行の大半が融資期間を「新築時の耐用年数―購入時の経過年数」で計算してしまうためです。

上の例ですと、築20年の木造アパートを買いたい・・・と思っても、融資期間が数年も取れません、という場合もあります。

しかしやり方はあります。
融資期間を税法上の年数にこだわりなく数十年の期間で設定してくれる金融機関もあるのです。

わたくしどもはそれらの長期融資対応可能な金融機関のリストとコネクションをもっており、定期的に銀行の担当者の方々から「融資したいので投資不動産案件を紹介してください」とお願いを受けています。そのため、15年から25年程度の融資期間であれば取り組み可能となっています。

銀行の融資姿勢によって増えたり減ったりしますが、ゼロになることはありません。融資対応可能地域も全国にわたっています。

ここまでは、全額自己資金で購入する前提のお話でした。
次回は、地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合のシミュレーションを行いたいと思います。


 


 

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ひとりごと

ちょっと、ゴシップ的なお話です。

相談に来る人、さいきんやたらと〇〇トーシ法(仮名 ※1)と霞ヶ浦系のおやおやさん(仮名 ※2)と青学の女子大生のシャンプーの残り香がまぶしい街にオフィスを構える、プレミアムな価値の傾斜路(仮名 ※3)がおおい。

おかしいな。

資産価値と収益性のバランスを見てどうのこうの、経済的自由を目指すあなたの味方ですとか業者に騙されないように特別に無料でン百ページの投資の教科書だか大百科事典を配っていた、庶民の味方のはずだったのに。

同業の悪口を言うつもりはないので正式名称は書きませんが。
心が痛みますね。

ウルトラマンもびっくりの速度で資産を拡大させ、1年たたずにしんどくなって売りに出しても買い手がつかない。相談するとおまえの客付けは工夫がなさすぎるなんて言われてね。満室でこの地域は安泰ですと言われたのに購入後3か月で半分空室とかね。

一棟もの居住物件のマーケットがすっ高値の現在、収益還元法でさらにフルローンまたはオーバーローンを組んだ物件を買わされたことに、皆、投資初心者ゆえ気づかないからだ。

これを読んでいるあなたはその者たちの餌食になりませんように。えっ、業者名を知りたいの?そういう人は満室経営研究会の投資相談にでも申し込んで、聞いてみてください。ネットには流れることのないマル秘業界情報がいろいろと集まっていますよ。以上ただのひとりごとでした。

※1のヒント:5年ほど前に一世を風靡した。電子商材屋さんのお兄ちゃんの話では3万円弱の不動産向けテキストの販売部数としてはいまでも史上最高記録なんだとか。一度業界から姿を消し、近年再復活。
※2のヒント:店舗は茨木にはなくて都心3区のどっかの有名交差点のビルの2フロア。パリッとツーブロックヘアでかっこよく決めてかっこいい。夕方店舗前の交差点で信号待ちをする姿をお見掛けします。目立つルックス、かつ露出多い方なのですれ違うひとが振り返ること多し。
※3のヒント:そのまま英語単語に置き換えましょう。在東京都中央区のプレミアムな街の築浅ゴージャスビル。

ちなみに投資不動産好きな方から立地から推測して指摘してきそうなのであらかじめ断っておきますが、青〇メインランドさん、第〇リアルターさん、けんさん、ではありません。こういう中堅~大手じゃないよ。新興系だよ!

気分転換が終わったので、しごとします
ばいばいきーん

1棟ものアパートへの投資と収支(1)はじめに

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか、様々な状況下でシミュレーションを行いたいと思います。

フルローン・オーバーローンはリスクとリターンがあっていないということは昨日お話ししました。
とはいえ、適切なレバレッジでアパート・マンションを購入して不動産投資を行うことは、資産形成の王道であります。

アパート、マンションへの投資はわたくしの経験から申しましてもおすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。

お勤めをされている方がお勤めの傍ら行う資産形成手法としては、おすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。比較的、利益が出やすい投資対象であると言えます。

ようは、変な業者につかまらなければいいだけ!です。

悪徳業者のイメージ(本文とは関係ありません)

悪徳業者のイメージ(本文とは関係ありません)

 

 

 

 

そこでここから5回から7回程度の連載形式で、経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います。

このシミュレーションは重要ですので、何度も読み返してしっかり理解することをおすすめします。
建物種類別に図解し、視覚的に理解できるようにしてありますから、難しいことはありません。
本質的なところをきちんと理解していれば仲介業者さんが頼りなくても、物件情報さえ持ってきてくれれば何とかなるというもの。

なお、ここでいう「1棟ものアパート」とは、一般的にいう木造アパート、軽量鉄骨アパートを指します。重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの大型マンションは次節「1棟ものマンション」の項にて説明します。

1棟もの物件をアパート、マンション別に分類する理由

なぜこういう、1棟アパート、1棟マンションといった分類の仕方をしているのかと申しますと、日本国内で定められた税法上の減価償却年限が関係しています。

建物は雨風にさらされ、灼熱の太陽光を浴び続けたりと、年月を経るにつれて建物が劣化していきます。
劣化の速度は部材の耐久性によって異なります。

そこで日本では、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などという分類を行い、建物分が各分類ごとに経年劣化していく部分は(キャッシュアウトはしませんが)会計上の「経費(コスト)」としてみなしてあげましょう、その分税金を安くしてあげましょう、という制度があるのですね。これが減価償却制度。

減価は(建物など資産の)価値が減ること、償却は(建物など資産の価値が減るので)減った価値分を捨ててしまえ、という意味ですね。

捨てるといっても、建物をちぎって捨てるわけにはいかないので、紙の上の(決算書上の)処理として、例えば1億円の建物が20年で朽ち果てると税法で便宜的に定めたならば、毎年20分の1の500万円分ずつ、課税対象所得金額から減らしてあげましょう、という制度です。

毎年所得税だ地方税だ消費税だと払ってばかりいると政府も税務署も敵に見えてしまうかもしれませんが、
このへん、マネーを生む資産の取得と蓄積に関して、政府は資産形成したいみなさんの味方なのです。
有効活用しましょう。

木造のアパートと軽量鉄骨のアパートは、耐久年数の関係で一緒と扱いことがほとんどです。
どちらも税法上の減価償却年限が最大22年と建物系としては比較的短めであるうえに、中古物件の最短償却年限もどちらもともに4年。計算方法が同じなので数字も同じになるわけですが、以上のような背景から木造アパートと軽量鉄骨アパートを1つのくくりとしてまとめるて考察します。

なお、重量鉄骨造ですと新築で34年、中古で最短6年。鉄筋コンクリート(RC、SRC)造ですと新築の住居系で最長47年、最短9年となります。

まずは、地方の一棟アパートへの投資するとどんなキャッシュフロー構造になるのか、イメージをつかみましょう。

明日に続きます。


 


 

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初めての方へ。トランクルーム大家マイクラのブログについてのご案内

私のブログを見に来ていただき、ありがとうございます。

検索エンジン最大手グーグル社によると、世界中にホームページは2京(けい)、すなわち1000兆の20倍のページが地球上に存在しているそうです。
(どうやって数えたんだろ)

見ていただけただけで奇跡みたいなものですよね!
ありがとうございます。

はじめまして。
トランクルーム大家のマイクラです。本名は、ページ下段のリンク先に掲載されている、会社案内の中にございます。
サラリーマン家庭出身、ふつうの家族子持ちの、おっさんです。

マイクラというのは、私が経営しているセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、レンタル物置の総称)のブランド名です。
マスコットキャラクターはくまの「まいくま」ちゃんです。

トランクルームのマイクラ マスコットキャラクターのまいくまちゃん

まいくまちゃんです。
21歳独身男性です。趣味は盆栽です。だいじにしているおきにいりの盆栽は松の「まいくま木」。


「マジ~?ウケルー」と、いまどきの若者に言われるのが好きです。

 

 

 

 

 

 

 

出身

私はもともと昭和の第2次ベビーブームのサラリーマン家庭に生ました。長嶋茂雄がジャイアンツは永遠ですと言って引退した年の2年前です。
ふ、ふるすぎる。

 

相続させてもらえそうな財産も田舎の一軒家(物件概要:所在地岩手県。最寄駅徒歩70分木造2階建て当時築35年)以外にないという、いわゆる日本中どこにでもあるような、フツ―のサラリーマン家庭です。
学校卒業後もサラリーマンをしていたので、これもよくある話と思います。

 

学生時代

家が裕福じゃないので(当時よくある話)金のない学生時代。
ほか弁でバイトした帰り道。
神田神保町の古本屋街をぶらっと歩いていた時、今は亡き投資の神様とよばれた作家の「邱永漢(きゅうえいかん)」さんの古本を手にしました。
立ち読みをして、ものすごい衝撃を覚えました。
こんなすごいひと、いるんだ。

 

今思えば、これが不動産投資という世界の存在を知った最初のきっかけです。
彼は不動産でレバレッジをかけつつも長期保有、株式投資と組み合わせることで莫大な富を築きました。

 

とはいえ当時の僕にはお金がないので、知っただけです。

 

行動を起こそうにも、起こせません。
まずは暮らしていかないと。
なにしろ、田舎から上京して大学の学費が高くて生活費を削るしかないような状況だったからです。

 

どのぐらい切り詰めていいたかというと、漫画のなかでしか見ないような生活を送っていました。
読めばわかると思いますが、悲壮感みたいなのは無くて若さゆえの勢いだけあって、必死だったから、
いま思い出してもちょっと可笑しい。
今やれって言われても、むり~。

 

日曜日の閉店間際の肉の量販店。
生活費を浮かせるために食材の豚小間切れ肉(100グラム68円の特売品)を週に1回、1キロ買う。680円。現金に余裕があれば2キロ。月に1~2度だけど。
学校帰りにある別のスーパーで金曜日の夜にタイムセールがあり、そこには売れ残りの野菜が安くかご積みになっているので買う。398円。
日曜の夜、肉と野菜を煮込んで1週間分のカレーを作る。
実家から送ってもらったコメを炊いて一週間カレーを食う(昼飯はその米で握った塩おにぎり)。

 

ガス代がもったいないので、カレーは寸胴のまま冷蔵庫に入れ、炊いたご飯の上にそのまま載せて食いました。

こうすると、カレーをあっためなくても、5分くらいでいい感じにぬるくあったまるのです。

サバイバルゲームって感じです。
東日本大震災の時、災害時出動の自衛隊員の方が冷めたご飯に冷たいままのレトルトカレーを掛けて食べている(あったかいものは被災者の方にという心配りなのだそう)のをみて、上には上がいるなぁ~と敬服しました。

 

 

アパートは板橋区成増(なります)1丁目のクリーニング店の2階にあった風呂無し築45年1K家賃3万6千円。
大家さんは人の好いおじいちゃんおばちゃん。
銭湯代が足りなくて台所で水浴びしたり。

 

ドラえもんの作者の藤子不二雄さんが若いころ、同じようなことをトキワ壮でしていたと本に書いてありました。
そんな暮らしをしていました。

 

学業の傍らバイトは4つ掛け持ち。弁当屋と塾講師と家庭教師と、プログラマ。

朝から授業が始まるまで、麹町の弁当屋で飯炊き。朝4時に起き、始発で麹町のほか弁にいき300人分の飯を炊き、唐揚げを揚げた。
当時は日テレが麹町にあったので朝、ロケに出発するロケバスが横付けして、ADさん?若い人がカレーとか唐揚げ弁当を50人前100人前といった感じで買っていきました。
テレビ局って金あるんだなーと思いました。

 

キャスターの櫻井よしこさんなどが、ときどき買いに来てくれました。やさしくて、美人だったなあ。

 

当時は不動産バブル景気のピークから終わりかけのころで、弁当屋の社長と店長が区分マンションを転がして500万儲けた、1000万儲けた、なんて話をしてました。
学生時代のうちにバブルも終わり、ここに書いたような暮らしぶりだったので、バブル景気の恩恵にはよくすることができず、ざんねんでした。

 

授業がない曜日は家庭教師と塾講師。
物覚えが悪く、勉強に苦労したせいか?逆に何がわからないかがわかるようになり、教えることは大得意。
英語や数学の偏差値30,40台のお子さんを偏差値60,70台にあげてあげたことが何度もあります。
あんなのは方法論があるので、子供と親御さんと先生の間の信頼関係ができれば、ふつーの脳みそを持った子なら、時間を半年から1年いただければ、そんなに難しくない。

 

電車代がもったいなくて、3駅4駅だったら歩きました。

 

あとは、プログラムを書くことができたので、
金に困ると単発の開発バイトにとびこんで、納期直前3日ユンケル飲んで徹夜して仕上げるのを手伝ったりしました。
こういうのは払いがいいので、分厚い教科書とか機材を買うときには重宝しました。

 

大学の学部を終わり、先生との良い出会いがあり、推薦状をもらって国立大学の大学院へ進学。
奨学金はもらえたけれど、返さないといけないので暮らしぶりは変わらず。
なんとか学生時代を修行僧のように生き延びて、社会人になりました。

 

サラリーマンになる

 

貧乏は嫌だなあ お金持ちになる秘訣を知りたいなあ そうだ、お金持ちがいっぱい集まるところで働けば、秘密がわかるのでは?
と、いうわけで、企業派遣で大学院に来ていた同級生に教えてもらった銀行をいくつか受け、サラリーマンになりました。

 

最初の勤務先は銀行で、そのあと外資系金融でした。日本の銀行や証券会社に投資性の金融商品を卸しているのが外資系金融です。
日本の銀行はグローバルの金融ピラミッドの頂点にはいないんだなー 金は貸すけど、担保は取るのでリスク取らないもんなーと
ぼんやり思って悲しかったのを覚えています。ちなみに保険会社、証券会社も同様です。残念ですけど。

(いまは自分で会社を経営するようになったので、ほぼ無リスクで自社のお客様に商品を販売して手数料だけいただけるのであれば、それはそれでよいのかなとも思ったりします。

当時は日本の政府や新聞テレビが世界を代表する金融機関とかなんとか報道しており、一方でグローバルにはぜんぜんそんなことはないと知り、新米サラリーマンなりにちょっとがっかり)

 

外資金融はリターンの源泉はリスクという発想がしっかり根付いており、計測可能なリスクならばとれるものは取ろうという文化がありました。
そこに超過利益の源泉があるからと。
不動産投資にもそのころの経験が生きています。

 

そこで資産運用などのお仕事をさせていただいている中で、資産数百億円というような超ド級の資産家が日本に少なからずいることを知りました。
そしてその多くが資産保全と資産運用の目的で不動産に資金を投じていること。

 

銀行とうまく付き合い、レバレッジをきかせてリターンを向上させながらも安定運用を実現していること。
昔読んだ邱永漢さんの本の内容がよみがえります。
不動産投資に、ますます関心が強まっていきました。

 

 

不動産投資を始める

いろいろ調べたり勉強したりはしたものの、実際に投資行動に移るまでには数年かかりました。お金を貸したり投資商品を売る立場と、身銭切ってリスクとって投資するのとでは、心持ちがだいぶ異なります。

それでも、2000年代初頭、勤務先の同僚が不動産投資でアーリーリタイアを果たしたのを見てついに決意。

 

不動産投資を始めました。

就職して給料をいただけるようになってからは毎月、手取り月給の一割とボーナスの半額をためる習慣が付いていました。

当時は今のように銀行が貸し先が見つからなくて個人にアパートローンでどんどん貸し付ける、というような時代ではありませんでした。

一部都銀が先駆的に収益還元評価で個人富裕層にハイレバレッジローンを出していた以外は、自己資金で二割は最低必要な時代でした。でも、軍資金はあったので、何とかなったのです。

(銀行業界はその後、その都銀傘下の関西系の地銀が同じ融資を始め、静岡のS銀が始め、横浜のY銀が他行の様子見ながら少しずつはじめ、千葉のC銀行が続いて、ノンバンク系のO信託が続いて。。。というように、融資競争が拡大していきました。みなさんはその流れの延長線上に、いるのです)

 

状況に応じてレバレッジをかけたり、かけなかったり。レバレッジも使いよう。善し悪しなので。

 

高利回り投資を追求する中でアパート・マンション・商業ビル・更地・トランクルーム投資、競売、任意売却、建て替え、不良債権化した収益物件への再生投資など各種不動産投資を経験。

 

「ミイラがミイラ取り」に!

chmsvhnuiaeab7r現在では、不動産好きが高じて宅地建物取引業免許を取得、業者向けデータベースREINS(レインズ)を直接見ることのできる立場になりました。
ミイラ取りが不動産屋、ミイラが不動産購入者とするならば、「ミイラ取りがミイラになった」ではなくて、「ミイラがミイラ取りになった」。

 

つまり不動産屋さんも経営しています(こちら。 満室経営研究会トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

 

2ブランドとも、同じ法人(日本公共収納(株)Public Storage Japan Co., Ltd.)で運営しています。お客さまが安心してお付き合いいただけるよう、資本金はどーんと積んで6290万(ほとんどが独立開業前に不動産投資をゼロから始めて得た資金です) そんじょそこらのぽっと出の宅建業者とちがい、財務基盤が盤石なので、私のブログにかいてあるような、ぽっと出の同業他社の所業、手数料欲しさに個人をだまくらかすような取引に手を染めることは、ありません。

 

このブログを読んでくださるあなたにお伝えしたいこと

その意味では新米大家さんではありませんし、ウキウキと心躍ることは書けません。

 

景気の山と谷を何度か経験してきた人間なので、ブログも内容が辛辣かもしれません。

 

これから1棟目に挑戦する方や1棟目を買ったばかりでウキウキな方は読まないほうがいいかもしれません。
はじめに謝っておきます。
ごめんなさい。

 

でも、このブログでは、いろんな裏話、経験談や、不動産への投資を通じて生き残っていくためのヒントをたくさん紹介しています。
生きた経験をもとに書いてありますから、読んでいるうちにあなたが経験したことであるかのように、
知識として蓄積していってほしいな、と願っています。

 

ブックマークなどして時々覗きに来ていただけると嬉しいです。

 

また、コメントやメッセージをいただけると執筆の励みになります。いただけると、うれしいです。

 

金融畑が長かった関係で、都銀、地銀はじめみなさんもお世話になっているかもしれない収益還元評価でおなじみのあの銀行やこの銀行ともお付き合いがあります。
また、ローン金額が伸びないと言われている巨大金融機関や保守的な地銀さんでも、ローンを引き出す方法は、あるのです。
自称ローン専門家がしらないだけ。

 

金融機関側にいた、いわゆる現場を知っている実践型の不動産投資家ですから、融資の話は、白黒見極めつけるのがものすごく速いです。
金融マンが融資稟議を書く状況を想像しながら話を進められるからです。

 

どこぞのセミナーでン万円払ってホニャララ投資法の教科書を買うより早いし手っ取り早いこと請け合い♪

 

つたない文章ですが、不動産投資を通じて経済的自由を獲得したい皆さんのために、業界に横たわるタブー、落とし穴、成功の秘訣、失敗談なども書いていきたいなと
思っています。

 

学生時代からここまでを振り返ってみて、今日まで無事に生き延びたことといろんな出会いにおどろくとともに、
いつ偏食とバイトのし過ぎで倒れてもおかしくない日々だったので(サバイバル感満載で、たのしかったけど)、
いまここで自己紹介文を書くことができて会社を数社所有することができて大家業で自活できてみなさんにトランクルーム投資の良さをお伝えすることができること自体
奇跡のように思えてきました。

そう。人生ま毎日が奇跡の連続。自分で未来を変えられる、やったことはすべて自分に跳ね返ってくる。
ここであなたにこの文章を読んでいただけたのも、確率を考えるとほとんど奇跡。

 

文章下手な私のブログを見に来ていただいて、ありがとうございました。

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1棟ものアパートへの投資と収支(0) フルローン、オーバーローンで購入された方の相談を受けました。心が痛みます。

トランクルーム大家のマイクラです。
トランクルームは満室利回りで控えめなものでも10~15%、実はある条件下では50%~60%の利回りになる物件も珍しくないのですが、まだまだ不動産投資としてはマイナーな分野ですよね。

世間ではアパート投資やマンション投資が大流行です。
物件情報を流すと問い合わせが来るのは良いにしても、フルローン、オーバーローンを当たり前のように業者に要求してくる投資家の多いこと、多いこと・・・・。

先日も相談を受けました。おなじみの手口で銀行が騙されているケース。最近増えています。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています

手口は、この業界に長くいれば誰でも知っている手法です(でもまともな人間ならやらないし、すすめない)。
手掛けているのは新興系仲介業者ばかり。

そもそも業歴の長いところ、信用第一のところは手を出しません。
新興系の一部イケイケ業者さんは経験が浅いためか、確信犯で店をたたむつもりだからなんでもいいやと思っているからなのか、よく見ると書類と書類の間にぼろが出ているスキームばかり。どことは言いません。
あえてヒントを出すならば、ギラギラしているところとでもいえばいいですかね。

個人投資家だと知らずに関与してしまうんですよね。
民法も宅建業法もしらないからね。ああ、あとは詐欺的手口だから刑法か。

知らないから、業者さんに言われてそんなもんかなと判を押す。エー見せ金用意するだけで実質負担なしで利回り10%の鉄筋コンクリートのマンションが手に入るの!?銀行が全額融資してくれて、手数料まで全部出してくれるって!そりゃおいしい!というわけで、定年までの給与所得を実質的な担保ととらえる住宅ローンと同じノリで、事業性の資産であるアパート、マンションのフルローン、オーバーローンに手を出します。

判を押してしまえば知らなかったでは済まされない。関与した業者は問題が噴出するころには廃業しているので、ご自身で何とかするしかない。いま駆け込みで相談に来ている方々は、まだ「不幸中の幸い」と呼べるレベルです。

持ち込まれる書類を見る。どれもこれもやり方は一緒なので通読するのに5分もかからない。毎回思う。手口が稚拙だ。
手口自体は大まかに分類して2流派ある。おそらく家元(?)が2つあるんだろう。。。

この画像は本文とは無関係です。たぶん。

この画像は本文とは無関係です。たぶん。


ここで書くとこのブログを見ている同業者がいるようなので(アクセスログ取ってるからわかるよ!)、真似されて犠牲者が出ないよう、書きません。

銀行員向けに手口を公開するシークレットセミナーでもやろうかな。
興味のある金融機関の方、できれば融資企画や審査の方などが理想なんですけれども、お声がけいただければ内幕暴露事例紹介セミナーなど、しますよ。お代はいりませんよ。

もと銀行員の私に言わせれば、銀行員はばかじゃない。取引よく見てるので結局そればれるよ?という手口が横行しているのです。

初回からこの手の取引に手を染めてしまうと、麻薬患者のようにやめられなくなるみたいです。社会的地位の高そうな方々が平気で要求してきます。ほんとにびっくりです。上場企業のエリートサラリーマンの方ですとか医療関係者ですとか・・・それも、一人二人ではないのです。

私どももまたかとは思いつつ、「いやいやちょっとおまちくださいよ、あなたが関与した取引はですね・・・・内幕はこう、エージェントはこのひと、指揮棒振ってるのはおそらくこの人、法的関係がこうなって、こじれた場合に、生じうる法的責任はこうで、お宅さんが逆上して訴えたとするとお宅さんも刀傷あびることになるよ~」と、できるだけ明るく説明します。

なぜ明るく説明するのか?
それは、みなさん次第に顔色が青白くなっていくからです。

そうなんです。きっと悪気はなくて、しらずに関与してしまったのですよね。

初めに出会った不動産屋がその手の業者さんだと、それが当たり前と感じてしまうようです。
ひなどりが生まれてすぐに見たものを母親だと思うように、投資不動産業界の取引とはこんなもんなんだと思いこんでしまうようです。

業者側も担当者が若手だったりすると、背景もよくわからないまま上司にこう説明しなさいと指導されていたりする。
自覚のないまま販売営業に当たっている者もいる。
こういう若者、報酬の大半が成果給だから一生懸命だ。これがまた始末に負えない。
屈託なく満面の笑みでセールスしてくるわけです。
熱心にね。

心を動かされたあなたはこの子がここまでやってくれるなら、信用するよ。と購入を決断。取引の詳細に入ると上司登場。みたいな。ドラマではなくて本当に起きている話です。

いずれにせよ、その種の取引の方々でそのまま運よく生き残る人は1割2割だとご理解ください。景気の山と谷を3回見てきており、毎回同じ風景を見ているので今回だけ、自分だけは大丈夫ということはないのです。

現在も購入後に立ち行かなくなった方々が私どもはじめ複数の空室対策専門屋に売買契約書を握りしてて来社され、売却の相談をされています。

物件取得時に仲介さんや自称ローンコンサルタントが手数料欲しさに違法な契約書を交わして購入させ、融資行が気が付かないように手続き。
手数料をもらって逃亡。または、後でクレームしても投資は自己責任なんだからと居直られる。

業界の横の情報交換によると、うちだけでなく複数の空室対策に強い不動産屋さんに駆け込んでいる人がいらっしゃるようです。

おそらく遠くない将来、手口がばれ、鋭意フルローン、オーバーローンを推進していた仲介会社が順次、銀行から出禁(融資禁止)となっていくと思います。これも何年かに一度みる風景だな。業界の品位を落とすからやめてほしい。みっともない。

日本中に宅建業者が12万5千社おります。毎年5千社が新規登録し、毎年5千社が廃業していきます。
生き残るためには厳しい生存競争を勝ち抜かなくてはならない業界ではあります。
ですが、だからと言ってやってよいことと悪いことはある。
自分の親兄弟家族子孫にたいして説明できない商売はやっちゃいかん。そうおもいます。おまえは理想論者だという同業者もいます。でも、やっちゃいかんもんは、やっちゃいかんのよ。

ほとんどのケースでは、フルローン、オーバーローンの意味が分かるのはマーケットが下り坂に転じて一年後くらいです。
いまは我が世の春を謳歌しているんでしょう。あと何棟でリタイアできるなーとか、南の島に住もうかなーとかうきうきしていることと思います。

でもね、この業界、まあ前半は銀行金融業界でしたけど、15年20年見ている人間にとってはデジャブ(dejavu=既視感)を見ているかのよう。

数年前にも同じ風景を見たなあ。メガ大家さん(当時はそんな単語はなく、億越え大家とか、1年で最速セミリタイヤとか、そんな呼び名だったような気がします。)がブログを書いて、本を出して、DVD出して、取材を受けて。そのあと連絡つかなくなる人も少なくないんですけどね。大家さんのみ会でビッグな話を聞かせてくれた彼は、げんきかなあ。。。

もちろん、ハイレバレッジ投資で生き残る人もいるので、ハサミとレバレッジは使いようで活きもすれば死にもすると思います。

不動産ではないですがソフトバンクの孫さんなどはお手本のような方です。彼は、融資期間中に起こりうるシナリオを1000通りも考え、それに対する対処法を考えて投資を実行するといいます。
ソフトバンクはもともとソフトウエア卸販売業、ついで出版会社だったソフトバンクはそうやって日本テレコムを買収して固定回線の電話事業に参入し、イー・アクセスを買収してADSL事業(昔ながらの銅線の電話回線を使った高速ネット通信サービス)に参入し、ボーダフォンを買収して携帯電話事業に参入した。米国の携帯電話会社スプリント(AT&T、ベライゾンに次ぐ米国三位の携帯電話会社)も買収した。そしていまはモバイルチップには欠かせない企業であるARMを買収した。そういう方もいらっしゃるわけです。

脳が千切れるほどに考えて考えて、シナリオ分析を行って対処方法を考え、納得ずくで投資を行うのであれば、それは一つのやり方であろうと思います。

借入金額の大小規模間はさておき、適切なレバレッジ(借入金を組み合わせることによるリターン向上策)を導入してアパート・マンションを購入し、不動産投資を行うことは、資産形成の王道であります。

事実として不動産投資で資産家となり悠々自適な人生を送っている人をわたくしも3桁に迫る人数、存じております。

ようは程度問題なのです。学力と社会的地位が高い年収1千万超えていてもマネーIQが低くキャッシュフロー計算ができずに失敗する人もいます。逆に、所得は世間並みかそれ以下であるけれどもこつこつと信頼できる業者と相談しながら安全確実な資産形成を続けている方もいらっしゃる。

長くなりました。
そこでここから5回から7回程度の連載形式で、経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートマンション投資の良し悪しと特徴を、直感的に理解できるよう図解などを用いて、説明してみたいと思います。


 


 

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満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

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戸建て賃貸を買うと儲かるのか(6) 都心一軒家でのシェアハウス

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の続き、都心でシェアハウスをしてみたらどうなのか、です。地方一軒家の収支イメージについては3日前の投稿に書きました。投資対象としてはまぁまぁ。戸建てなので、空室リスクが大きいところが悩ましいですね。

都心の一戸建ては価格が高すぎて論外というお話も致しました。

都心の一軒家を投資対象にする人はほとんどいないでしょう。

土地代が高すぎますし、戸建て一軒家となると空室リスクが大きすぎて借金してまで行う投資とは見なされてきませんでした。

戸建てを地方と同様に賃貸に出しますと、表面利回りで7%~8%、ふつうの賃貸に出した場合で運営経費を除いた利回りは4%~5%といったところです。ローンを使うと手残りはほぼゼロ。

最近注目されてきたのはシェアハウスが脚光を浴びてきたからです。わたしは賄いなしの自炊寮と呼んでおります。そうよぶと新規性はないのですが、カタカナで呼び名を変えると新しく聞こえたりするのがふしぎなところ。セミナーなども活況のようです。

シェアハウスは都心だけでなく、地方であっても政令指定市や中核市レベルであれば取り組み余地はあります。ここではシェアハウスの取り組み事例が多くある都心の場合について解説します。

世の中で出版されているシェアハウス本はたくさんありますが、都合の悪いことは本には書かれていないので、そのあたりについても書きたいと思います。

シェアハウスとは、テレビ番組「テラスハウス」などですっかり有名になった感はありますが2LDK以上に居室の多いお部屋を使い、一部屋に一人が入居してお風呂・トイレ・キッチンなどを共同利用する(シェア)方式の賃貸です。

戸建ての場合もありますし、区分所有マンションで部屋数が多めの分譲マンションなどを使ってサービス提供されている例があります。

たとえば5LDKの区分分譲マンションが都心にあるとしますと、23区内で山手線の内側の物件ですと賃貸相場では月の賃料は軒並み30万円超です。筆者は港区の麻布地域に住んでいますがファミリー向けの物件となりますと家賃50万円超はざらですね。麻布はすこし特殊かもしれませんが、目黒や恵比寿などでも似たような賃料水準です。

同じ地域の単身者向けマンションの賃貸相場は10万円から15万円、中心価格帯は13万円といったところです。しかも狭い。20平米あれば広い方です。

そこでシェアルームの出番となります。たとえば5LDK120平米のようなお部屋を5名に貸すのです。一人当たり賃料は11万円。合計で55万円の賃料収入となります。この手の物件は築古なものが多く、5LDKを丸ごと賃貸に出しても賃料相場は30万円から40万円。貸し主は差額分収益性を向上できるのです。

ではこのシェアルームのと言う手法、実際に投資手法としてどうなのかというと、実際にやってみるといろいろ難しい点が出てきます。

まず、複数の他人が同居するので入居者同士のトラブルが付き物です。管理者は仲裁にはいることも。

赤の他人が一つ屋根の下に暮らすこととなりますので、管理者は住民トラブルをいかに対応できるかがポイントです。

テレビなどでシェアハウスを紹介しているときに入居者同士のホームパーティーなどをしている映像がでていて楽しそうに見えるでしょう?

実はあれ、入居者が自発的に行っているシェアハウスは数少なく、大半は運営会社が入居者マネジメントのために行っていることがよくあります。

室内の清掃などは放置されがちなので水回りが汚れていきます。お掃除の人を雇って、シェアハウス専門の代行業者をつかうと、満室賃料の20%~30%位を請求されるのが相場なのです。手元に残るお金は、実はシェアルームにしないで貸し出したときとさほど変わらなかったりします。儲かるのはシェアルーム運営代行業者だけという、なんとも寂しい結果になることが多いようです。もちろんあなたが大家として皆と同居して自主管理すれば安く済むのですが。。。


 


 

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戸建て賃貸を買うと儲かるのか(5) 地方物件には○○○がないと致命傷になる!?

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、昨日の投稿に続きいて、さらに寄り道をして地方物件の別のワナと、再建築不可物件に出会った場合の考え方についてお話ししたいと思います。といいますのも、これがないと一見満室の物件でも購入後に空室で困ること間違いなしだからです。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

余談が多すぎる!と会社のスタッフから苦情がありましたが
人間、なにか事をなすためには、教科書的な知識だけではやっていけません。
昨日の雪庇(読み方覚えてます?)除雪費、やっている人しか知らなくて本に書かれていない、物件売ることで頭がいっぱいの業者さんは教えてくれない、そんな知識がたくさんあったほうがあなたも投資家として討ち死にせずに済む確率が上がります。

FXでも株でもゴールドでもビットコインでも何でもよいですが、投資で一番大事なことは死なないことです。継続は力なりで、コツコツ続けていくことさえできれば成功できる。それが投資の良いところだからです。

そういうわけで、あなたが不動産投資家として成功してくため、地方物件でないと致命傷になりがちなものについても頭の片隅にインプットしておいてください。

○○○にはなにが入ると思いますか?

答えは、「駐車場」です。

地方物件では駐車場がないと入居者募集の際に致命傷

になりかねませんから、注意してください。

都心や政令指定市で暮らしていると電車中心の暮らしをしている方も多いので駅徒歩○分の表示をみて駅近物件しか見ない方がいますが、それはみるべきところがずれています。 

地方では電車通勤、電車通学の人はごく一部です。車社会なのです。ですから駅前でもない限り駐車場は必須で、ファミリー向けであれば夫婦で一台ずつ、合計二台分の駐車場が必要です。だんなさんは通勤と仕事用に一台。奥様は子供の送り迎えやパート先への通勤に一台必要になります。

駐車場がない物件の場合、近隣の月極駐車場をかりるなどする必要があります。

(こんな駐車場の看板を見つけました。過激ですね~)
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地方は車社会であることから、道路へのアクセスのしやすさ、ショッピングセンターへの行きやすさなども大切です。

特に道路として大切なのは国道、バイパスです。物件購入の前にレンタカーなど借りるなどして、仲介の不動産屋さん抜きで近隣を走ってみましょう。仲介さんだと見落としているところ、都合が悪くて見せていないかもしれない町の顔を見に行きましょう。 

区分所有マンションですと、建設時点で開発業者さんが地域の生活環境をある程度調査した上で建設されています。分譲マンションは売り切らないと建設用資金を銀行に返済できないので、調査に調査を重ねて建設しています(その分コストがかかるので、新築の分譲マンションを賃貸に出そうとしても価格が高すぎて割に合いません)。

一方、戸建て家屋や1棟アパートでは必ずしも立地周辺の需要調査をして建てているわけではないので、怠らずに調査しましょう。

 

 

「再建築不可」との記載のある不動産に出会ったら

投資物件を探していると、物件概要の中に「再建築不可」の記載があるものに時々出会います。

これは、現在の建築基準法では建築許可を出すための要件があるのですが、その要件を欠いている物件です。
昔は法規の関係で建築できたけれど、いまの建築基準法の条件下では建物が立ちませんよ、という土地の上に立っている物件がありますと、物件概要のところに「再建築不可」と書かれます。

たとえば現在の法規では前面道路に二メートル以上接道していないといけません。
2メートル。違和感ないですよね。
消防車や救急車などの緊急自動車の乗り入れの関係で決まっているという話だそうです。

昔は自動車があまり一般的でない時代というのがありました。マイカーという単語が一般化したのは昭和40年代。メートル法の普及が昭和30年代。

昔は尺貫法(しゃっかんほう)で寸法どりをしていました。
接道幅は六尺(約180cmつまり1.8メートル)でよかったのです。

このような物件ですと現行法令上は二メートル未満の接道となり、建築許可が降りません。そこで再建築不可という表記をいたします。

建物に大きな欠陥がなければ投資対象としては検討の価値ありと思います。駆体が木造の場合シロアリや土台の腐食があると致命的です。
修繕に大金をつぎ込むことになりますので、念のため購入前に大工さんや工務店の方、建築士(高層ビルを建てるわけではないので、二級建築士でも大丈夫です)の方などにざっとみていただきコメントをもらうようにしましょう。

修繕が必要であればどのくらいのコスト感なのか、粗見積もり(あらみつもり)をお願いしましょう。

ちなみに再建築は不可のままでも、リフォームなどの改装は禁止されていないのですね。
都市計画地域(まちのなか)であれば集合住宅など建築基準法上、特殊建築物と分類されている建物は何やるにしても建築確認が必要ですが、小規模な建物(床面積100㎡未満)ですと建築確認不要という例外規定がありますので、柱だけを残して壁や床を張り直し、さらに柱もこそっと補強したりしてあたかも新築のようにしてしまうという猛者もいるようです。

わたしはめんどくさがり屋なのと、ちょっと脱法行為的な香りがするので、やりませんが・・・。

明日からは再び、戸建て賃貸は地方ではもうかるのか?の話に戻ります。


 


 

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満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
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開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

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戸建て賃貸を買うと儲かるのか(4) 雪国物件のワナと注意点

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、ちょっと寄り道をして雪国物件のワナについてお話ししたいと思います。といいますのも、フルローンで北海道の某豪雪地帯に1棟物のマンションを買うことになったけれども、どうもうまい話しすぎて心配で・・・というご相談がありまして。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

私が主催します満室経営研究会(http://www.manshitsu.jp ) にです。

ほぼ毎月、同じような相談が来ます。

セールスマンの満面の笑みを見ていたら不安になってきたとのこと。その皮膚感覚が素晴らしいなと思います。

そういうわけで今日の投稿は戸建て賃貸のお話を1日お休みしまして、雪国物件のワナと注意点についてお話ししたいと思います。
何を隠そう、このブログを書いているわたくしも岩手県出身!よ~く雪が降ります。

いまは東京に住んでいて、岩手においてある収益物件の様子を見に行ったり、自分で保有しているトランクルームの管理状況を見に行ったり、月に一度ほど往復しているだけですが、小学生中学生のころなどは、冬は朝四時にたたき起こされる毎日でした。なんでかって?そりゃもちろん。「雪かき」(除雪のこと)です。

豪雪地帯では子供も貴重な労働力であります。おかげで足腰が鍛えられました。

雪の中を歩いても、走っても、さらにアイスバーンの上をチャリンコで学校に通っていたのでチャリンコの運転もお手の物であります。

さて、雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。
東京で満室時表面利回り7~9%で売られている時期、北国の豪雪地帯では3~4%高い利回りで売られているので
おもわず仲介業者さんに問い合わせをして、池袋や新宿や大手町や銀座や品川などにある、会社の豪華な応接室で営業マンと名刺交換をして・・・なんて方も読者の中にはいらっしゃるかもしれません。

(お客さんが男性だと、なぜか目がキラキラした20代の女子が出てきたりしてね。逆に女性だと、ナイスミドルな感じのダブルスーツのかっこいいおじさんが出てきたりしてね。
年金と老後不安と日本財政とかを語ってきたりして、自分の将来は自分で守らないとねなんて演説してもらったりしてね。。。。
いや、どこの業者さんというわけではないのですが。時々いますよね。)

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

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北国物件の中には掘り出し物もありますから、備えあれば憂いなし、だまされずに良い投資ができるはず、です。

以下に書いてある事項を、仲介さんに会ったときに聞いてみましょう。
即答できないやつは、まちがいなく「北国物件のシロウト」です。

そんなひとにあなたの人生を任せては、いけません。

だって、借金しょって一世一代の1棟物件をかうのでしょう?
「あの営業さんいい人そうだから」と、マイホームを買うノリで買ってはいけません。

ちなみにその1が北国初心者レベルで、その2が中級レベルになります。上級レベルは・・・・書いていたら長くなったので、気が向いたらまた書きます。

雪国育ちでない方が雪国物件を購入する場合に注意してほしいこと

その1:除雪費

雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。

健美家や投資homesなどの仲介サイトで利回りで検索した方の中には雪国物件の安さ、利回りの高さに気づいている方もいらっしゃるかもしれません。

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

雪国、たとえば北東北、北海道、北陸地域などですが、雪国ではその地域特有のコストとして除雪費がかかります。

基本的にどの雪国地域でも公道は行政が公費で除雪してくれます。

一方、私道はやってくれません。自力除雪となり、私道接道の不動産オーナーはそこに住んでいれば早起きして自力で除雪作業をしますし、住んでいなければ業者に頼んで除雪してもらいます。

また、地域によっては幅員4m未満の公道でも除雪してくれない市町村もあります。

面談前に、物件所在地の市町村役場の道路課に電話して聞くと、大体の状況がわかります。
わかったうえで知らんぷりして仲介さんに会いに行き、「除雪費の負担はどのようになっているのですかぁ~♪」と明るく聞いてみて
仲介さんのどきどきするそぶりを観察するのもおつなものです。

動揺せずに堂々と助言をしてくれる仲介さんなら、その2の知識を持っているか、聞いてみましょう。

その2:雪庇( ← なんとよむ?)

雪庇の読み方を知らない方は、雪国不動産オーナーとして完全に勉強不足で地元の不動産屋によそもんだな?と、足元を見られますから、せめて読み方は覚えましょう。雪庇は「せっぴ」とよみます。

(さらに余談ですが、アクセントは(筆者の経験則としては)西日本だと「せ」に置く方が多いですし、東日本だと「ぴ」に置く方が多い気がします。)

せっぴってご存知ですか。漢字で書くと雪庇。

漢字で書いて、これなんて読むんですかね?って面談時に聞いてみると読めない仲介さんがいたりするので面白いです。
昔20台の、どうみてもアンタノリだけで物件売ってきただろっ!という感じの美人のおねーさんに聞いてみたら、
「ゆきかばい?ですかね?」
っていわれて身もだえしました。性格悪くてすいません。

雪が積もると、雪庇ができます。
さて雪庇ですが、どこにできるのでしょう。

雪が降り積もると、屋根に雪が残りますね。そのあとまた雪が降り、屋根に積み重なります。これが続くと屋根の上の雪の層がパイ生地というかミルフィーユのようになりまして、雪の重みでトタン屋根と接している面が固まり、氷になります。

そして自重で屋根から少しずつ滑り始めます。まるで、北極大陸の氷河が自らの重みで海へとせり出し、崩れていくように。

屋根の雪を放っておくと雪の層は屋根のへりからせりだして、丸く固まっていきます。こるが、雪庇です。

こんな感じです。
c0189970_10483465
(出典:pds.exblog.jp/pds/1/201201/20/70/c0189970_10483465.jpg)

雪庇自信の重さで屋根から地上に落下します。屋根下の駐車場に車が駐車してあれば車が破損し、不動産オーナーは損害賠償責任を負います。

雪庇被害が対物損害である分にはまだましなのです。屋根下を歩いている人に直撃したら?考えるだけでも恐ろしいですね。これも賠償責任の対象となります。

落とさないためには「雪ノコ」なる、柄の長いのこぎりのようなもので雪庇を切り取ったりします。結構重労働なのですが、子供と一緒にやると楽しいです。
こどもがキャッキャ言ってはしゃぐので。
つららとかついていたりするので、あたるとあぶねーべよ!と親は怒鳴りながら雪庇を落とします。
落としてできた雪山で、雪だるまとか即席のかまくらなどをつくるお子様たち・・・・このやろぉ親の苦労も知らないで無邪気に遊びやがって・・・・

と、思うこともありますが、今にして思えば自分も小さい頃は同じ事してたな。
屋根の下にたまった雪の山で、長いトンネルを掘ったりとかね(雪の重みでつぶれると、中にいる子供は窒息死してしまうのでやらないほうがいいです)。

先に述べました除雪に関しても、雪を捨てる場所がありまして、市町村によっては有料となります。

このように、雪国では路面の除雪費、雪庇被害を未然に防ぐために定期的に雪下ろし費、万一の被害発生に備えた保険料など、追加で費用がかかります。

雪国の収益不動産の表面利回りが都会に比べて高くみえるのは、そんな事情が背景にあるためです。地元投資家がそのあたりの追加コストをわかっているので、売買価格の低下(利回りの上昇)という形で反映されているのですね。

決して、田舎の大家がアホで価格設定を誤ったからではない(まれにおかしな価格もありますが)ので、雪国物件の所有・運営経験のない仲介業者の口車に乗せられませんように。

なお、賢い大家さんは事前に「スノーストッパー」とか「スノーバスター」(だったかな)というストッパーをつけているので、あまり心配しなくてもいいです。
50センチ60センチ積もってきたら屋上に上がって雪下ろしせんとけんけどねぇ。。。。

ちなみにストッパーは、こんなかんじです。ネットで検索するといっぱい出てきます。そんなに高いものでもないので、物件購入時についていなければ雪が降る前につけておきましょう。設置費で数万(人件費+若干の工賃)かかりますが、ストッパー自体はそんなに高いものでもないので積雪時のメンテコスト低減と損害賠償リスク軽減に役立ちます。

suno-basuta

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書きすぎて指がつかれたので、きょうはここまで!


 


 

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