法人保険の魅力 その1 | vol.345


「保障」機能を活用し、攻めの会社作りを行う


これまでのブログでも、不動産投資において法人化してタックスメリットを活用する方法をご紹介してきましたが、今回からは法人保険を活用した節税効果についてご紹介していきたいと思います。

(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。
このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。

法人保険とは、一般的には法人が契約者となり、会社のお金で保険料の支払いをする保険契約のことです。
法人保険に加入することで享受できるメリットは、大きく分けて次の2つがあります。
①保障
②税金対策・財務調整

「保障のために保険に加入する」というのは、個人向けの保険と基本的には同じ考えです。
ただ、個人保険にはない法人保険加入の目的としては、経営者の身に何か起こった時に備えて経営者自身の死亡退職金として準備する、または、会社の借入金を返済したり、短期的な運転資金のために備えるといった使い方があります。
様々な手続きを行ったり、新しい会社体制を作らなければいけない大変なときに、資金面における不安が軽減されることは大きなメリットです。

また、経営者の勇退退職金準備にも法人保険は非常に有効です。
中小企業であっても創業経営者が勇退退職する場合、支払う退職金が1億円を超えるケースも珍しくありません。
しかし、実情としては、経営者が引退するときにそれだけの退職金を用意できる企業はそれほど多くありません。
そこで、法人保険を活用することにより、効率的に資金を準備し、計画的に勇退退職金を用意することが可能となります。

また、法人保険は、従業員のための保障を整備することにも利用できます。
「退職金制度がきちんとあるか」「万が一のときに遺族へ保障がしっかり支払われるか」などといった福利厚生制度は、従業員がその会社で働くうえで重視するポイントの一つとなります。
法人保険を活用して、福利厚生制度を厚くしておけば、優秀な人材を確保することにもつながります。
つまり、法人保険には「保障」という機能性があるため、「守り」だけではなく「攻め」にも利用できる商品といっていいでしょう。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



「税金対策、財務調整」というメリット


さらに、法人保険にはもう一つ 「税金対策、財務調整」という利点があります。
これが、法人保険を活用した最大のメリットといえます。

法人保険は、一部の個人特化型の生命保険会社を除けば、一般的な生命保険会社で契約することが可能です。法人保険専門の保険会社があるわけではありません。
また、損害保険も法人で契約することができますが、このブログでは法人向けの生命保険の活用方法についてご紹介していきます。
また、様々な規模の法人がありますが、このブログでは、一般的に法人保険のニーズが高い零細企業や、社員数が10人~100人ほどという規模の中小企業、医療法人などを「法人」と呼ぶとことにします。

法人保険といってもどんな商品に加入するかにもよりますが、法人保険に加入した場合としない場合とでは、支払う税金に大きな差が出ます。
法人保険を活用すれば、支払う保険料を「損金」に算入できるので、課税対象となる所得を減らすことができるのです。

当たり前のことですが、法人税は、売上に対してではなく、所得に課せられるものです。
所得は「益金(課税対象になる会社の稼ぎ等)-損金」で算出されます。
よって、損金に算入となる額が大きければ大きいほど、所得を少なくすることができ、節税につながるというわけです。

ただ、法人保険に加入することによって確かに損金算入額は増え、法人税等の負担を減らすことができますが、保険に加入すれば当然ながら保険料を納めなければなりません。
したがって、「法人税等の負担は減っても、その分高い保険料を支払うため、最終的に損するのではないか」と思われるかもしれません。
しかし、その点については、次回以降のブログで詳しくご紹介しますが、加入時にプランをしっかり練っておけば、支払った保険料に見合った節税効果を受けることができるようになるのです。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。



きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

「ブロック崩し」を人工知能にやらせみてみた(番外編)

きょうはいま話題の人工知能(AI)の話です。不動産にもAI化の波が?そもそもAIって、どんなものなのでしょう。何が得意で何が不得意?技術に詳しくない方でも直感的にわかるように、AIに昔懐かし「ブロックくずし」をプレイさせてみました。

トランクルーム会社のグループ会社にはシステム開発を行っている会社((株)トポロジ)があります。

モバイルアプリを作ったり、トランクルームのライバル店舗の入居状況を自動的に調べるシステムを運営していたり、人工知能開発をしたりしています。私のトランクルーム運営は彼らの日々の努力により少人数化ができているのです。そんな人工知能エンジニアのM君に、AIにゲームをさせるとどうなるか、試してもらいました。

今回題材として使ったゲームは、懐かしのゲーム「ブロック崩し」。

昔遊んだことのある方もいらっしゃるのでは?

人工知能がどのように学習して賢くなるかがこれを見るとなんとなくイメージがつかめるかもしれません。

ゲーム開始直後

1つ目の動画は学習開始直後。いかにもゲームが下手な人のプレイに似ていますね。プレーヤーのラケット(画面下部の棒)の動かし方に戦略がありません。

AIが試行錯誤と失敗を繰り返しています。高いスコアの戦略が残り、低いスコアの戦略は消えていきます。

AIによる学習完了直後

2つ目の動画は学習完了後。

一言、うまい。

AIによる学習が終了した後の、ブロック崩しのプレイ動画です

今回の動画でもそうですが、「ブロック縦に壊し、裏への通り道をつくって天井まで珠を飛ばして一気に点数を取る」ようにプレイしています。これ、AIの学習手法である強化学習をさせることでよく起こる現象です。

AIはなにも考えていない。統計的に処理しているだけ

マスコミ報道におけるAIの伝え方には違和感があります。

とくに、ビジネス誌のAI礼賛記事では「AIが考えて云々」という表現がよく出てきますが、あれは大きな間違いです。考えてそうなっているのではなく、でたらめに試行錯誤して高い得点を早く得られる戦略を残しているだけなので、それを人間の目で見て人間が後付けで「考えている!」と勘違いしているのです。学び方は、乳幼児がハイハイから歩き方を体得する試行錯誤に似ています。

AIに探索方法を教えるのも、さらに、過去に考え出した探索方法から派生した探索方法をランダムに試して良い方法を残すように指示する(プログラムを書いて指示する)ことも、また人間の大切な役目です。

AI、AIと声高に主張するとベンチャーキャピタルから資金が得られたり、国から補助金がもらえたり、いろんな事情でいろんな立場の方がいらっしゃるので、まあそういうものかなと。このへんの世の流れを読んで最適行動を「創り出す」ところも、人間の得意とするところですね。人間の愛すべき、素敵なところでもあります。


都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)


リフォーム代には経費にできるものとできないものがある。CFに影響。不動産投資における税務上の注意点 | vol.343


「修繕費」と「資本的支出」の違いとは


苦労して手に入れた物件も、年月が経てば雨風にさらされて屋根や外壁、共用部の廊下などに汚れが目立ったり、給排水設備などさまざまな設備も老朽化し、修繕をしなければならなくなります。

長期間安定したインカムゲインが見込める1棟買いでの収益物件であれば、屋根や外壁、エントランス、廊下および階段などの共用部分、エレベーターや給水ポンプといった機械設備など、さまざまな部分で定期的なメンテナンスと修繕は必須となります。

そのような物件の補修、修繕、リフォーム等にかかる支出は、当然すべて経費になると思われるでしょう。
しかし、税務上は「修繕費」と「資本的支出」の判断をしなければなりません。

税務上「修繕費」に該当すれば、一度に全額を経費計上できますが、「資本的支出」に該当すると、全額を経費計上できるわけでなく、いったん資産計上したうえで減価償却をしていく必要があります。

あなたのそのリフォーム、経費にできるかどうかを判断する基準とは?

このような「修繕費」と「資本的支出」の違いは、単に修繕やリフォームという名目によるのではなく、その実質的な価値が増加しているかどうかで判定されるため、その取り扱い方法について税務署と見解が相違することがあります。

そこで、「修繕費」と「資本的支出」の判断をする目安として、国税庁では以下の例示を示しています。詳しくは国税庁のHPをご参照ください。

・資本的支出の例示

法人(※)がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出となるのであるから、例えば次に掲げるような金額は、原則として資本的支出に該当する。

  1. 建物の避難階段の取付等物理的に付加した部分に係る費用の額
  2. 用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用の額
  3. 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合、その取替えに要した費用の額のうち、「通常の取替えの場合にその取替えに要すると認められる費用の額」を超える部分の金額

(注)建物の増築、構築物の拡張、延長等は建物等の取得に当たる。
(※) 法人でなくとも、個人事業主として不動産賃貸業を行っている場合は法人に準ずるものとしてみなされますので同じ考え方が適用されます。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)


・修繕費に含まれる費用

法人(個人事業主は上の※参照)がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額が修繕費となるのであるが、次に掲げるような金額は、修繕費に該当する。

  1. 建物の移えい又は解体移築をした場合(移えい又は解体移築を予定して取得した建物についてした場合を除く。)におけるその移えい又は移築に要した費用の額。
    ただし、解体移築にあっては、旧資材の70%以上がその性質上再使用できる場合であって、当該旧資材をそのまま利用して従前の建物と同一の規模及び構造の建物を再建築するものに限る。
  2. 機械装置の移設(に要した費用(解体費を含む。)の額
  3. 地盤沈下した土地を沈下前の状態に回復するために行う地盛りに要した費用の額。
    ただし、次に掲げる場合のその地盛りに要した費用の額を除く。

    1. 土地の取得後直ちに地盛りを行った場合
    2. 土地の利用目的の変更その他土地の効用を著しく増加するための地盛りを行った場合
    3. 地盤沈下により評価損を計上した土地について地盛りを行った場合
  4. 建物、機械装置等が地盤沈下により海水等の浸害を受けることとなったために行う床上げ、地上げ又は移設に要した費用の額。
    ただし、その床上工事等が従来の床面の構造、材質等を改良するものである等明らかに改良工事であると認められる場合のその改良部分に対応する金額を除く。
  5. 現に使用している土地の水はけを良くする等のために行う砂利、砕石等の敷設に要した費用の額及び砂利道又は砂利路面に砂利、砕石等を補充するために要した費用の額

・少額又は周期の短い費用の損金算入

一の計画に基づき同一の固定資産について行う修理、改良等が次のいずれかに該当する場合には、その修理、改良等のために要した費用の額については、修繕費として損金経理をすることができるものとする。

  1. その一の修理、改良等のために要した費用の額が20万円に満たない場合
  2. その修理、改良等がおおむね3年以内の期間を周期として行われることが既往の実績その他の事情からみて明らかである場合

(注) 本文の「同一の固定資産」は、一の設備が2以上の資産によって構成されている場合には当該一の設備を構成する個々の資産とし、送配管、送配電線、伝導装置等のように一定規模でなければその機能を発揮できないものについては、その最小規模として合理的に区分した区分ごととする

金額を基準として経費扱いできるかどうか判断する方法とは?

つまり、修理や補修に要した支出が20万円未満であれば、たとえ「資本的支出」に該当するものであってもすべて「修繕費」として経費計上することが可能です。
(ちなみに、現在の安倍政権下では租税特別措置法の定めにより、30万円未満であっても修繕費として経費計上することが認められています。租税特別措置法 第67条の5《中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例》関係 この法律は毎年延長されています。平成30年の通知はこちら。中小企業等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例の延長(財務省ホームページより)

少額の設備部品を修理したり、新品に交換するようなケースは、全額経費にして問題ないとうことになります。
そして、概ね3年以内の周期で定期的に実施されている修織や改良や明らかに原状回復に該当するものも、全額修繕費とすることができます。

例えば、入居者が退去した場合の、壁や床等の原状回復費用はすべて修繕費に該当します。

・形式基準による修繕費の判定

一の修理、改良等のために要した費用の額のうちに資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない金額がある場合において、その金額が次のいずれかに該当するときは、修繕費として損金経理をすることができるものとする。

  1. その金額が60万円に満たない場合
  2. その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね10%相当額以下である場合

外壁塗装の場合には注意が必要

前述した国税庁の指針に基づいて会計処理していくことになるのですが、よく問題になるのが、マンションの外壁塗装をしたケースです。

元々の外壁の状態に復旧させる塗装工事の場合には、数百万円の支出になったとしても原状回復費用ということで「修繕費」になります。

しかし、外壁を新しく全面的にタイル張りにしたり、新たに防水工事をしたり、実質的に建物の価値を高めたりしたケースでは、「資本的支出」となり、その場合は資産計上したうえで減価償却をしていくことになるので、修繕工事を行う場合は、工事内容等を確認したうえで事前に税理士に相談しておいたほうがいいでしょう。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

不動産投資における借入期間はどのぐらいにすればよいか | vol.342


「条件変更」は困難、「繰上げ返済」は簡単


お金に限らず全てのことに共通して「借りたものは早く返したほうがいい」というのは常識ですが、こと不動産投資については、その常識が当てはまらないこともあります。

たまに「金融機関からの借入期間はどのくらいにすればよいか」という相談をされることがあります。
これまでのブログでも何度かご紹介しているように、不動産投資の強みは「長期間低利な融資を受けられる」という点です。
結論からいえば、借入期間は最長で組んでおいたほうが有利です
一番の理由は、長期間の借入期間中ずっと高い入居率を維持していられればいいのですが、時には芳しくないときもくるかもしれません。
さらに、修繕費用などの大きな出費を強いられることもあります。
そういったときに、収入と返済額の差がほとんどないと、いざという時に資金繰りに苦労します。

融資実行後に事後的な「条件変更」をすることはお勧めしない

金融機関では、「条件変更」というのは非常にネガティブな事項でして、自己査定にも関わってきます。
つまり、一度条件変更してしまうと、その後の融資を受けるにあたっての審査も厳しくなります。
「条件変更」は申込みをして、次の日に「はい、分かりました」とすんなり簡単に認められるものではありません。
金融機関内で協議が必要となる案件で、借入側は事業再生計画などの提出を求められます。

事後的な「繰り上げ返済」はおススメ!

逆に、「繰上げ返済」は融資管理の面からすると、金融機関にとって非常に簡単なことであり、協議の必要がありません。(当然、収益面では困るのですが)
つまり、期間を長くとって借入し、借入期間中にお金が手元に多く残ったら、「一部繰上げ返済」をすればよいのです。

ですので、物件の構造や金融機関によって借入期間は異なりますが、「事業としての投資」で数十年の融資を受けられることのメリットは最大限活用したほうがいいでしょう。

金利が高くとも借入期間が長いほうが資金繰りが楽な場合とは?

例えば次のようなケースで考えてみましょう。
A銀行は金利4%で借入期間が30年、 B銀行は金利3%で借入期間が20年とします。
一見すると、金利が低いほうが有利に思えますが、借入期間が10年も短い分、金利が低くても月々の返済額は大きくなります。
そうなると、資金繰りが苦しくなります。
つまり、A銀行のほうが、金利が高くても毎月の返済額は少なく、キャッシュフローに余裕が持てるのです。

金銭的に破綻しにくい融資を組むための秘密の方程式とは?

金銭的に破綻しにくい融資を組むためには、以下の式が成立していることが必要です。

税引き後利益+減価償却 >年間借入返済額

当然ですが、これは会社経営における借入の原則です。

入りは多く、出は少なく、というのが経営の基本となりますから、無理なく返済できる金額から、借入期間を算出しなければなりません。

不動産投資の目的は、最終的にキャッシュフローを最大化させることですから、多少金利が高くなったとしても、借りられる期間は最大限活用すべきだと思います。

投資によさそうな不動産が見つかったら、まずは上の式をご自身で計算してみてください。
概算でもかまいません。

以下の式が成立しないなら、以下の対応を考えるのです。3つのうちのどれか1つの選択肢を選ぶこととなります。

  • その物件への不動産投資をやめる
  • 自己資金を積んで上の式が成立するようにする
  • 他行より長い期間の融資を行ってくれる金融機関を探す



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



不動産とファイナンスのプロをパートナーにしよう


投資物件の融資を受けるために、当然ながら金融機関との折衝が必要になります。

なぜなら、これまでのブログでご紹介してきたように不動産投資には、さまざまな要素が絡んできますし、同じ条件の物件は一つとしてありません。

さらにそのときの経済状況、金融機関を取り巻く環境、投資家の属性によっても違ってきます。

よって、こういったことを全てわかったうえで金融機関と交渉することは一般の人にはなかなかできません。
そういったとき、弊社のようなファイナンスの面倒も見てくれる不動産のプロがパートナーとしてサポートいたします。

金融機関側からすると、すでに案件実績があり、その不動産投資がうまく収益をあげていて借入の返済も滞ることがないことでよりファイナンスに取り組みやすくなります。

これから不動産投資を行おう、そのための法人をつくろうとする投資家の方は、不動産投資という新しいビジネスをはじめるにあたって、気になるポイント、クリアにしておきたいことがたくさんあると思います。
そうした相談を気軽にできる不動産とファイナンスのプロをパートナーとして持っているということは大きな強みになります。

ぜひ、お気軽に私の主催する満室経営研究会にご相談ください。相談は無料です。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

金融機関特有の判断基準。金融機関における物件の評価方法 | vol.341


一般的な不動産物件価値と金融機関の物件価値は異なる


みなさんが一生懸命自分の希望する物件を探して、ようやく購入したい物件が見つかったとします。
その後、不動産会社の紹介等で金融機関に融資を申し込みに行く訳ですが、一番気になることとしては、まず

  • 自分は融資が受けられるのか?
  • 融資が受けられるとしたらいくらの融資が受けられるのか?

ということではないでしょうか。

そこで、今回のブログでは、金融機関特有の判断基準があることについてご紹介したいと思います。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)


一般の人にとっての「いい物件」と、金融機関が考える「いい物件」は違う

まず、知っておいていただきたいのは、一般の人にとっての「いい物件」と、金融機関が考える「いい物件」というのは必ずしも同じではないということです。

例えば、駅から徒歩5分の距離にあり、少し築年数が経ってはいるものの常に満室状態の人気物件だからといって、金融機関が必ず融資を承諾するかというと、そんなことはありません。

銀行の考え方を知る手掛かりは、「ローントゥバリュー」

金融機関は、不動産投資対象物件に対して融資をする際にはローントゥバリュー(以下「LTV」という)という指標を使用します。

LTVとは、融資対象となる物件の評価額と、貸出金額の比率をあらわすもので、不動産の価格に対して負債がどのくらいあるのかを見る指標です。

一般的には以下の式で計算されます。
LTV=「貸出残高」÷「担保評価額」

計算例を紹介しますね。

  • 融資金額100:物件評価額100であれば、LTVは1(計算式 100÷100)
  • 融資金額150:物件評価額100の場合は、LTVは1.5(計算式150÷100)

LTVの値が小さいほど、融資の返済リスクが小さくなります。
逆に、この数値が高ければ高いほどリスクが高いことになります。

LTVは小さいほどデフォルト時に物件を処分して回収できる可能性が高くなるため、金融機関にとっては低リスクの貸出といえます。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


担保評価額の考え方。銀行は「担保掛目」を使っている

金融機関の審査においては、おおむね以下の手順で物件の価値を査定します。

  • 土地であれば路線価(路線価がなければ固定資産税評価)
  • 建物部分は再調達価格で見て、その対象物件に対する一定の比率を掛けた金額

以上を簡易査定と呼んでいる金融機関もあります。
金額が大きい場合は、不動産の価値を査定する専門家である国家資格保有者「不動産鑑定士」に依頼が行く場合もあります。鑑定士に依頼が行く場合は融資の内諾結果が出るまで、通常の融資よりも数週間余計に時間がかかります。

建物部分の査定の際に書ける「一定の比率」は、金融業界用語で「担保掛目」と呼ばれるものです。
中古の不動産物件の場合は、金融機関により担保掛目はことなりますが、基本的には最大でも80%ほどになります。

銀行は融資実行の際、資金源である預金者のみなさまからお預かりしている資金を貸し出しているわけですから、万が一焦げ付いた場合にはきちんと回収できますよ、と示しておくことができる状態で融資を行わなければいけません。

それがないがしろにされている金融機関は検査機関である金融庁や日本銀行から厳しく叱責されることとなります。万が一の担保不足が生じることの無いよう、査定金額に余裕を持たせる意味でこの担保掛目を設定するのです。

融資金額上限の計算例

計算例を紹介しますね。

例えば、購入する物件価格が4,000万円、融資相談に行った銀行さんの担保掛目が80%だった場合ですと、
担保としての価値: 4,000万円×80%=3,200万円となります。
そうなると、自己資金は最低でも800万円必要ということになります。

窓口で「御行の担保掛目は何%ですか?」と聞いても教えてくれません。若手担当者です途端に知らない場合がありますし、ベテラン担当者ですと他行に掛目の情報が流れてしまうと銀行同士でお互いの首を絞めることになるので、過剰な融資を抑制する観点から、表に出ないのです。

とはいえ、何棟か融資申請していくうちに、逆算すると掛目がわかるようになるのですが。

例外もある。新築物件の住宅ローンの場合

ここで、気をつけてほしい案件について少しご紹介します。

中古物件の場合の担保掛目は前述のとおりとなりますが、大手ディベロッパーが手掛ける新築物件の場合は、金融機関と提携しているケースが多く、提携融資商品として特別に90%~95%を借入することができることがあります。

これは新築戸建てや新築マンションなど、住宅ローンを使用する場合によく起こります。

国が住宅ローンを活発にしたいがために、新築物件建設を強く押し進めてきたからかもしれません。
気をつけてほしいことというのは、それだけ融資を受けられるからといって、物件の価値が必ずしも高いということではないということです。

この場合は、物件の価値査定とは別物で考える必要があります。

よく、不動産広告で「利回りのいい出物の新築収益マンション!提携ローンで銀行の融資も90%可能!」「95%可能!」というキャッチフレーズを見かけることがあると思いますが、このセールスに喰いついて「そんなに物件価値があるなら大丈夫」と考えるのは大変危険です。

なぜなら、ディベロッパーと提携している金融機関が、対象物件の担保評価ではなくて、本人の属性に重点を置いて融資しているケースがほとんどです。

「返済に困ってもその家に住み続けるわけなので、借入人の給与から一定割合補填し続けてもらえばそれでよい」というのが住宅ローンの考え方です。

所有権が移転した途端に、別銀行から見ると中古物件になりますから、うえでお話しした担保掛目に基づく物件の担保評価額を査定され、評価が大きく下がってしまう可能性もあります。

そうなると、いざ売却しようとしても、ファイナンスに苦労して、売却損が出てしまうこともあるのです。

トータル的に考えて中古の収益不動産物件であれば、金融機関の担保評価掛目が80%あれば、その物件は市場価値があると考えてもいいでしょう。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)




ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。


資金調達の仕方を変えてタックスメリットを享受する | vol.339


不動産投資の法人化形態とは ②・③


タックスメリットを得るための収益不動産投資の法人化形態のうち、1つ目の不動産保有法人を作る方法を前回のブログでご紹介しました。実はほかにもありますので、今回のブログでは残り2つをご紹介します。

②不動産管理会社をつくる形態

これまでの不動産投資における法人化の形態としては、多く見られました。

設立した不動産管理会社に物件の管理を委託することによって管理業務委託契約を行い、物件のメンテナンスから入退去の管理、賃料の回収などの業務を行います。

しかし、投資家が設立した管理法人が全ての管理業務を行うのは簡単なことではないので、 実務的には、管理業務の一部又は全部を、さらに専門の管理会社に外注することになります。

ただし、その場合、管理法人としての実態があるのかどうかを行政機関や税務署から指摘を受けやすくなるマイナス要因となってしまう恐れがあります。

管理科の相場は、第三者に外注する場合で5%ほどです。

仮に600万円の賃料収入があったとしても、3万円しか管理科として認められないのでは法人の維持管理コストも賄えません。
導入が容易であるという利点はありますが、費用対効果は、賃料収収入がかなり多くないと効率の悪い形態となってしまいます。

③サブリース法人をつくる形態(個人所有の不動産を法人に一括借り上げさせる)

今までのブログでも何度かサブリースについてご紹介してきました。

サブリースは簡単に言えば、「転貸を前提とした一括借り上げ」のことです。

不動産投資家つまりオーナーが管理会社に対して一括で物件を賃貸し(マスターリース)、その物件の部屋を管理会社が、第三者(入居者)に転貸(サブリース)する形態のことです。

この場合、オーナー(個人)と設立した管理会社でサブリース契約を締結し、相場賃料の85%程度で一括借り上げを行い、管理会社は差し引き15%の収益を得ることになります。

空室リスクはオーナー個人ではなく管理法人が負うことになります。

仮に600万円の賃料収入があれば、90万円の収益をサブリースを行う管理法人にシフトすることで、その分個人の課税を抑えることができます。

ただし、サブリース形態の場合も、税務署は契約ベースではなく実態ベースで判断するため、適切な契約かどうかを調査される際には、指摘を受けやすい恐れがあるので注意が必要です。

収益にかかる税制面の優遇およびリスクという点を考慮すると、相続対策上不利とならないように気をつければ、前回のブログでご紹介した不動産保有会社をつくる形態が、一番確実にタックスメリットを活かしやすいということがいえます。

そしてここからは、不動産保有会社を設立して、具体的に物件を取得する際の税務戦略として、効果的な方法をご紹介したいと思います。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



少人数私募債を使った資金調達


法人による収益不動産を購入する資金をどのようにして調達するか。

ここでも個人と法人を合わせて考え、手取りキャッシュフローを増やすための戦略が重要になります。

仮に、物件購入費用の頭金を投資家個人から法人に貸し付けるとします。

その場合、法人側はオーナー個人に借り入れ利息を支払う必要があります。

利息を受け取るオーナーは個人の雑所得として、総合課税による税率で、最高税率であれば50%が課税されます。50万円の利息であれば25万円が税金になるのです。

このようなケースでも、法人であれば対策を講じることが可能です。

社債(少人数私募債)の発行によって、投資資金を調達するとともに課税額を低くするというものです。
注:不特定多数(法律上は50名以上の人・法人に対して資金を募ることは、免許を取得していない者については禁止されていますのでご注意ください。)

つまり、オーナー個人が社債を引受けるというかたちで法人の資金調達を行うのです。
不特定多数の投資家を対象として発行する公募債と違って、少人数私募債は簡単に発行することが可能です。

そして、少人数私募債の大きな利点は、私募債引受者が受け取る利息収入は「利子所得」として源泉分離課税になり、15%の所得税と5%の住民税が源泉徴収されるだけになります。
よって、法人での不動産収益にかかる限界税率が20%を超であれば、節説になるといえます。

具体的な数字で例えると、50万円の受取利息を受け取ったとしても、40万円が手元に残ることになります。
この少人数私募債を使って、収益不動産物件を取得するスキームをつくることで、不動産投資家は個人としても法人としても、メリットを享受することができ、税引き後のキャッシュフローを増やすことにもつなげることが可能になります。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

不動産投資における税務戦略 | vol.338


満室にするための努力を無駄にしないために


不動産投資は、綿密なマーケティングとリスクコントロールを行うことで、他の投資に比べて「収益が計算」可能です。
株やFX、最近だと暗号通貨なんてのもありますね。一晩寝て起きたら地球の裏で大事件が起きていて大損したりですとかね。

不動産の場合、夜中寝ているときに相場が急変して大損するというようなことはまずありません。
枕を高くして眠ることができる投資が不動産投資の良いところです。

とはいっても、気をつけるべきことがあります。

収益を得ること、つまり税引き前キャッシュフローが大きくなるということは、納税額も大きくなるということです。
たとえ満室経営であっても、収益の半分を税金として納めると、空室率50%で経営している のとあまり変わりません。
税引き前ではなく、税引き後のキャッシュフローで見て、利回りがどれくらいになるかが重要です。

しかし、なぜか所有物件を満室にするための経営努力をしていても、税引き後キャッシュフローを大きくすることを考えない不動産投資家が多いのです。

税引き後キャッシュフローを大きくするために、収益だけでなく手元に残るお金を増やすために行わなければならないこと、それが「税務戦略」です。

税務戦略とは、税引き後のキャッシュフローを大きくするために税金を費用としてとらえ、現在の税制の中でそれを出来る限り小さくすることです。

税務は、投資を考えるうえで、どうしても「後回し」になってしまいがちですが、税務を収益不動産投資とセットで戦略的に組み込むことによって、満室経営の収益を絵に描いた餅に終わらせることなく、しっかり手元に残すことを実現可能となります。

いつでも「税金」を意識した考え方を持つ

例えば、事業を営む方が飲食店に食事に出かけたとします。

支払った食事代金が3千円だとしても、関係者と打ち合わせをしながらの食事代3千円と、友人との食事代は同じ3千円でも、税務上まったく価値が違います。

当然みなさんご存知だと思いますが、関係者との打ち合わせを伴う食事代は経費になりますが、友人との食事代は経費になりません。

もう少し詳しく説明すると、関係者との食事代は税引き前所得からの支出となり、友人との食事代は税引き後所得からの支出となります。

そう考えると、最高税率で友人との食事代には2倍の6千円分の価値があり、それだけ稼がなくては、その分の税引き後の支出を払えないということになります。

この例は、分かりやすくするために少し極端に書きましたが、税務戦略的な考え方ができるようになるには、税金に対してこのような考え方が自然にできるかどうかで違ってきます。

法人で不動産投資を行うということは、法人化すれば、あとは何をしなくてもよいということではなく、投資家の税務に対する意識も、変えていく必要があるのです。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



不動産投資の法人化形態とは ①


それでは、タックスメリットが得るための収益不動産投資の法人化とは、どのような形態なのか。
不動産投資を法人化して行う場合の、3つの形態うち今回のブログではまず1つをご紹介します。

①不動産保有法人をつくる形態

タックスメリットが一番大きいスタンダードな形態です。

親族などに給与を支払うことで所得分散できることに加え、自分自身も法人から報酬をもらうことで給与所得控除が可能となります。

さらに小規模企業共済などの制度を利用することで、個人で収益不動産を所有するよりも、実効税率を大幅に下げることができます。

ただし、既に個人で不動産を保有していて法人に移した場合、譲渡益課税が差額の20~39%かかってしまったり、不動産取得税や登録免許税が多くなることもあるため、やむを得ず法人に移さず管理会社方式にしたほうが有利なケースもあります。

また、法人が保有する不動産を相続税上評価する際には、取得後3年間は、路線価が適用できない、小規模宅地の特例が適用できない、といった相続対策上マイナスとなる場合もあります。

次回のブログでは、残りの2つの形態についてご紹介していきたいと思います。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。


ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM


運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。


不動産保有会社をつくる | vol337


法人設立手続きの流れ


今回のブログでは、実際に不動産保有会社を最初から設立するまでの流れを、簡単にご紹介しましょう。

法人設立を経験したことがないという方は、難しいイメージを持たれるかもしれませんが、法人設立に関しても正確にスムーズに行えるようなパートナーを味方につければ、意外に難しくありません。

①商号・本店所在地などの基本事項を決める

  • 商号:会社の名前を何にするか決めます。漢字はもちろん、ひらがな、カタカナ、アルファベットが使えます。
    会社の名前には、事業を行ううえでの目標や信念など、こうなりたいという気持ちを込める方が多いのではないでしょうか。
  • 本店所在地:会社の本店所在地を決めます。自宅でも問題ありません。
    本店所在地を管轄する税務署が所轄税務署になります。
  • 事業目的:これから行う事業のほか、この先行うことが想定される事業を決めます。
    また、許認可が必要な事業を行う場合には、事業目的に具体的に記入しておかなければなりません。
  • 資本金:設立時に払い込む金額で、資本金1円で会社設立できます。
    とはいっても、会社を運営していくうえで最低限必要な金額は用意しておいたほうがいいでしょう。
  • 発起人:最低1人必要です。あなた自身が発起人になればよいので、1人としてカウントできます。
  • 株式の譲渡制限:定款に「当会社の株式を譲渡する場合には、取締役会(取締役会がない場合は株主総会)の承認を受けなければならない」という旨の規定を設けます。
  • 取締役:会社の経営を実質的に行ないます。取締役会設置会社は3名以上必要となりますが、取締役会非設置会社は1名で構いません。個人で不動産保有会社を作る場合、取締役会は通常設置しなくても運営可能です。
  • 事業年度:法人の決算月を〇月〇日~△月△日と定めます。

②会社の印鑑をつくる

株式会社設立の際に、会社の代表者印を作成します。
株式会社設立後の実務を考えて銀行印、角印、実印の3点セットを用意することが一般的です。

③定款作成

定款とは、会社の目的や組織など会社の運営に関する基本事項を定めたもので、法人を設立する場合必ず必要となります。
「絶対的記載事項」として定款に必ず記載すべき事項は以下のとおりです。
「事業目的(事業の内容と)/「商号(社名)」/「本店の所在地」/「設立に際して出資される財産の価格または最低価格」/「発起人の氏名・住所」

④定款の認証

作成した定款を公証役場、または電子認証により、公証人の認証を受けることで法的に有効な定款となります。

⑤出資金の払い込み

出資金を金融機関に払い込みます。

⑥設立登記申請

会社の設立登記は、管轄の登記所(法務局)に申請して行います。
商業登記簿への登記をすることで、株式会社の設立が社会的に認められます。

⑦会社設立

設立登記申請を行ってから登記が完了するまでに数日かかります。
完了すると定款の写しや登記事項証明書を発行することができます。

  • 設立までの期間・・・約10日~2週間
  • 設立に関する費用・・・司法書士に業務委託する場合 約25万円



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



法人の運営、維持管理


法人設立したあとの手続きには、次のようなものがあります。

・法人設立後の届出書類

「法人設立・設置届出書」を税務署に設立の日から2か月以内、都道府県や市区町村に一定の期間内に提出する必要があります。
提出の際には、定款の写しや登記事項証明書を添付します。

・運営面の事務負担

個人事業主であれば、すべての判断は、事業主が1人で行います。
しかし、法人になると経営上の重要な事項に関しては、株主総会や取締役会の決議が必要になります。
実質社長1人だけの会社であったとしても、株主総会と取締役会の議事録は残しておく必要があります。

・会計事務所への事務委託

個人事業主として青色申告する場合には、複式簿記による会計帳簿の作成が必要となります。
法人の場合は、決算書として貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書を提出するだけでなく、法人事業概況書や勘定科目内訳書といった添付書類も作成することになります。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。


ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM


運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。


目的を達成するために必要な「PT」とは? | vol.336


不動産投資のマネジメントにおいてもPDCAを取り入れる


今日は、不動産投資を成功させるために欠かすことのできない2つの活動「PDCA」と「PT」の話をします。

これまでのブログでも幾度となく、目的をもった不動産投資をすることが大切ということをお伝えしてきていますが、不動産投資とは「チームで1つの目的を達成するプロジェクト」であると思っています。
プロジェクトであるということは、関係者がそれぞれ単独で業務を進めて最終的に擦り合わせするのではなくて、明確な計画のもとに、お互いに進捗状況を確認し、問題が発生すれば解決策を考え、最終的な目的を達成できるように一体となって進める必要があるのです。

よく、「全部、税理士さんに頼んでいるから大丈夫」という投資家の方がいます。
すべて丸投げで決算書や申告書を作成してもらってから税額が想定額より多くなったことに対して、後から対策を考えても、できることは限定されてしまいます。

そういった「後手後手」の処理ではなく、事前に「今年はこれぐらいのキャッシュフローを手にしたい。そのためには、具体的にこういう行動をしましょう」と、しっかり準備して、その計画を基に進める税務戦略と財務マネジメントがなければ、せっかく不動産投資で収益をあげても意味がなくなってしまいます。
これらは「予実管理」ともいわれますが、わかりやすい例でいうと業務管理や品質管理の基本であるPDCAというマネジメントサイクルを財務の分野でも取り入れましょうということです。

  1. Plan(計画):従来の実績や将来の予測などをもとにして収益計画を作成する
  2. Do(実施・実行):計画に沿って業務を行う
  3. Check(点検・評価):業務の実施が計画に沿っているかどうかを確認する
  4. Act(処置・改善):計画から乖離している実施部分を調べて対処をする

つまり、「今年はこのような決算(申告額)になりました」という結果から納税額が決まってしまうのではなく、どのような収益とキャッシュフローを手元に残したいかを考え、そのためにはどれくらいの納税額にするかをあらかじめ設定して、その計画に沿って不動産投資を行うということです。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



不動産のプ口と税務・会計のプ口によるチームを作るメリット


不動産投資を行うためのチームとは、投資家であるオーナー、収益不動産コンサルティングを行う収益不動産のプロ、そして税務・会計のプロの三者が基本となります。
賃貸管理報告書を基にチームで会議を行い、 収益とキャッシュフローを増やすために事業計画を実行していきます。

この会議では、タックスメリットを活かすために取り入れられる新しい保険商品の提案や検討、税制改正にあたっての対応策などの打ち合わせも行います。
生命保険の保険商品といっても、さまざまな商品があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

「節税になると言われ、付き合いで経営者保険に入った」という話をよく耳にしますが、保険内容を詳しく見てみると、掛け金に対して返戻率が低かったり、税務上のメリットがあまりない商品もあります。

チームで管理することにより、そのように、リスクヘッジするための商品が税務・財務上のリスクになるようなことも、プロの目でチェックすることで防ぐことができます。
そして、プロは、それぞれの分野で独自の情報ルートやサービスの入手ルートを持っています。
この部分は、素人が自分一人で開拓しようと思っても難しい分野です。

さらに、財務面から見て有利な商品やタックスメリットを、最新の税制や収益状況を確認しながら、どのように組み合わせれば最も効果があるのかを試算して提案するのは、不動産投資家とチームを組んでいるプロだからこそできることです。
そのようなトータルマネジメントは、各専門家とそれぞれに付きあっていてもできるものではありません。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。


ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM


運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。


街の不動産屋さんに収益不動産の相談に行くと失敗しに行くようなもの。「収益不動産のプロ」と町の不動産屋の違いとは | vol.335


「不動産屋」でも得意分野は異なる


前回のブログでは、不動産投資においては、収益をいかに増やすための税務・会計マネジメントとその仕組みを構築し、様々な問題に対応していくためには、収益不動産のプロと仕事をすることをおすすめしました。
では、プロと組むのなら、「町の不動産屋さん」ではダメなのか、という疑問を持たれる方もいるかもしれません。

素人の方には不動産屋の違いがわかりにくいと思いますが、ほとんどの「町の不動産屋さん」の主な業務は、物件の仲介をして売買や賃貸契約を成立させることです。
よって、マーケティングやコンサルティングといったことを行う不動産屋はまずありません。
収益不動産のプロも、物件の仲介業務を行いますが、それは、あくまでいくつかる業務の1つであって、それ以前に収益不動産のプロは、「どのような目的で不動産投資を行うか」「目的達成のためにどんな事業計画を立て、どんな物件を購入するか」「キャッシュフローを増やすための税務・会計マネジメントをどうするか」といったコンサルティングやアドバイスを必ず行います。

以前、個人でヨガスタジオを経営されていた方から、いずれチェーン化して個人店のような形態ではなく、きちんとした企業として経営したいという相談を受けたことがあります。
そのためにも、個人で行っている本業の収益を使って不動産投資をして将来に向けた事業基盤をつくりたいということだったのです。
ただ、その頃は、開業してそれほど年数が経っておらず、まだ経営者としての実績が十分でなかったため、経営されていたヨガスタジオが事業拡大のために金融機関から融資を受けるのは難しい状況でした。
オーナーさんの思惑としては、早く事業拡大、チェーン化したいために、本業ではない不動産投資ビジネスで事業拡大資金を稼ぎたかったのでしょう。

しかし、それではリスクが大きすぎますし、肝心の「経営力」が身に付くものではありません。
そこで、まずは自己資金で無理なく、区分所有という形で1部屋ずつ物件を購入し、10部屋の事業規模まで所有できるように投資していくという提案をしました。
その間、きちんと税金を支払い、収益を毎年増やしていき、企業体力をつけて、金融機関および社会的信用を築くという目標を立てることを助言しました。
それから、頻繁に経営相談に乗りながら、5年後には事業規模での収益不動産投資も行えるようになり、同時に本業についても金融機関から信用を得られるような「経営」ができるようになったのです。

このケースのように、収益不動産投資だけのパートナーというだけでなく、投資家の「不動産投資を通して実現させたいこと」を共有させていただくうえでも、「収益不動産のプロ」の力を借りたほうがよいと思っています。
そうすることにより、本業も不動産投資のどちらにおいても歯車が噛み合わない経営を回避できることが可能になると考えています。

ひとくちに不動産会社と言っても得意分野はそれぞれです。
地元の賃貸物件に特化した仲介業者、建売の専門業者、マンションの専門業者、地上げを専門とする業者、収益不動産の専門会社等々、様々な特徴があります。
投資家の方が自力で収益物件の優良情報を入手しようとして、不動産業者回りをしても非効率なうえになかなか条件に合った物件を見つけることができない可能性が高いです。
そこで、頼るべきなのが、自分の目的に合った不動産会社です。
よって、収益不動産を法人として経営し、タックスメリットを享受してキャッシュフローを増やしたいという方は「収益不動産の情報収集のプロ」をパートナーとすることにより、情報入手だけでなく、様々な経営アドバイスを得られるのです。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。


ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM


運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。


脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

error: Content is protected !!