1棟もの収益マンションへの投資と収支(4)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。不動産賃貸業でアパート・マンションオーナーが売上(賃料収入)を向上させるには、どうすればいいのでしょう。賃料アップは近隣の類似物件に負けてしまう原因となるのでなかなか難しい。ヒントは、「抱き合わせ販売(抱き合わせ賃貸)」です。

きょう携帯電話大手AU-KDDIがインターネットプロバイダ大手のビッグローブを買収するというニュースが公表されました。おねだん800億円。4月ごろから案件としては出回っていたのですが(で、トランクルーム大家は業界関係者だったので非公開情報でインサイダー規制の関係から口をつぐんでいたのですが)、当時の価格帯はもっと低かったんだけどな。AUはお金持ちだなぁ。800億では単体の投資としては利回りが低すぎるとだけ申しておきましょう。

でもAUの既存顧客に携帯電話以外のメニューとしてセット販売すれば顧客層を拡大できるので、そのへんが評価アップ要素となったのでしょう。

ビッグローブという事業会社単体での収益性でみると800億出せない、たとえば500億とか700億とかしか出せませんという話になりがちです。ですが、すでに近しい事業基盤があって事業基盤内の顧客を送客する、または買収先企業の顧客を自社基盤へ送客することで、単体の評価では出せない追加収益源が得られるわけです。

 

不動産賃貸業でも同じことはできます。わたしはトランクルーム大家なのでトランクルームを使って実現しています。

例えば、賃貸住居の平米賃料の2倍~3倍を狙えるトランクルームビジネスをアナタがお持ちの物件の空地部分や空き部屋部分に設置するのです。資金に余裕があるなら隣接地や近隣の空地や古家あり土地を使ってトランクルームを設置するのです。設置コストはモノにもよりますが平米単価で8~10万円くらいあれば可能です。建築確認申請を通す場合はもう少しかかります。

一般向けには相場並みの賃料で貸してよいわけですが、それでは空室リスクが心配であったり、新規開店から入居者であふれかえるようになる1年から1年半を待つことができない方もいらっしゃることでしょう。

そのような場合にはあなたの物件の入居者に抱き合わせ販売と言いますか抱き合わせ貸し出しをすればよいのです。賃料をおまけしてあげたり、フリーレント期間を設けてお試し利用を募ります。大概の場合は一度使い始めるとなかなか解約しません。長期入居者の場合はとくにモノにあふれて困っている方が少なくなく、かといって広い部屋に引っ越すのも一苦労だし引っ越し代もかかるし、というわけで消去法的に近所のトランクルームに収納している方が結構いらっしゃいます。トランクルーム大家だからこそ知っている事実というやつですね。

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さて、
前回の投稿では地方1棟ものマンションの収支例をご紹介しました。

今回は、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 

地方の一棟ものマンションをローンで購入する場合のシミュレーション

それでは、地方の一棟ものマンションを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
30年ローン、金利2%、借入金額10,000万円、元利均等返済の場合で考えてみましょう。
アパートへの投資分析の際にもご紹介しましたが、ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。
 
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
jhla_screenshot
購入対象の1棟ものマンションは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。
1棟アパート
構造 RC(鉄筋コンクリート)
築年 22年
満室時年収 1200万円(月100万円)
販売価格 10,000万円(表面利回り12%)
(運営費・維持管理費を賃料の25%と想定した場合の純利回り9%)

【返済例の試算】

借入額は満額の10,000万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。
  •  商品タイプ 「民間金融機関ローン」
  • 借入期間 30年
  • 金利タイプ 全期間固定
  • 借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
  • 借入金額 10000万円
  • 返済方法 元利均等
  • ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
  • 他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
  • 現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

【試算結果】

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。
 
次回は、 返済比率の計算をしてみましょう。



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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。〇〇〇〇契約に知らずに加担してひどい目に合わないように、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(3)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。ロードサイドの更地に2件買付を出したという話の続きです。1件買付通りもう1件返事待ちですが前者、身寄りのない方のお宅の売却ということで相続管財人弁護士という方が出てまいりました。裁判所の認可が必要で承認の手続きに入っているのだそう。えっ、弁護士!?裁判所!?とちょっとドキドキしましたが、知り合いの司法書士の方に聞いたところご高齢で相続人が不在のケースでままあることなのだそうです。

不動産は(自分が書い手の場合は)売主様、(自分が売り手の場合は)買主様、任意売却なら債権者の方々、賃貸物件なら入居者の方々など、いろんな人間模様に触れることとなります。今回の相続人不在のままお亡くなりになった方の所有不動産売却物件のケースというのは、大家さんブログ系では見かけたことがありません。別途、取引が一段落したらブログ記事にまとめて大家さんと未来の大家さんの参考になるよう情報提供したいと思います。

 

さて、前回の投稿では地方の1棟ものマンション投資の収益性のお話の途中でした。収支構造の話に戻りましょう。

地方1棟ものマンションの収支例の図解をもう一度載せておきます。

3-5-2

 

運営費の中に固定資産税の増分が含まれるのですが、それでも月の運営費に直すと、賃料収入比で数%の前半程度にしかなりません。

ここでは念のために多めに見積もっておりまして、満室時賃料の5%程度と想定して計算例を作成しています。

総額でアパートの場合ですと満室時賃料比で20%でしたが、マンションの場合は満室時賃料比で25%で例を作成しています。

 

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。
表面利回り  12%(物件価格10,000万円、満室時年収1200万円)
運営費後利回り 9%(経費控除後年収900万円)
 
地方の一棟ものアパートよりも少し利回りが落ちますね。
キャッシュフローが出やすいのと、銀行ローンが出やすいので物件として人気があるのです。物件として人気があるので物件価格が少し上がり、利回りに反映されます。
また、資産価値が高いと銀行がみなしてくれることが多いので、融資上も有利です。つまり、ローン金額と期間が伸びやすい物件なので、そのことを知っている人が増えると価格が上がり気味になります。
 
一棟アパートのところで税法上の耐用年数と銀行ローンのローン期間のお話をしました。
 
一棟アパートのところでは銀行が長期ローンを出してくれるところとなりますと、銀行の数に限りがあります。なぜなら、各銀行には融資規定というものがありまして、どのような分野の案件ではどのような融資期間を定めるかというルールを社内規定として整備しています。
 
担当者が異動しても(一般的に銀行は3年周期で異動があります)、融資担当者や審査担当者が変わるたびにコロコロと融資内容が変わるようでは銀行経営上も問題ですしお金を借りる側も困ってしまいますから、融資基準集というマニュアルを作成して対応しているのです。
 
融資基準集は各銀行まちまちに作成しているのですが、銀行同士の横のつながり、地銀会ですとか信金会という、営業企画担当者や融資企画担当者の横のつながりがありまして、どこかの銀行がとびぬけでよい条件で融資しないように情報交換なども行われます。
 
1行だけとびぬけた融資をし始めると、融資残高が集まってよいことは良いのですが、半面で他行が融資できないようなリスクの高い案件が集まってしまうので、そのような事態を避けるためです。
 
とびぬけた融資を行った典型例としては、数年前に破綻してしまいましたが新銀行東京の例がありますね。中小企業への無担保融資や不動産融資でもリスクの高い分野への融資を積極的に行った結果、銀行が破たん。信用不安が他行に波及しないように金融庁と財務省と地銀協会が骨を折りました。過去にも銀行の破たんが何度もありましたよね。銀行が破たんすると、地域経済への影響が半端なレベルではないので、銀行間の横並び意識というのはとても強いですし、監督官庁のほうでもその辺の横並びの姿勢は大目に見ている感じがします。
 
このように、横並び意識が強く、融資基準集というルールブックに従って融資のルール体系を構築している銀行の多くが、減価償却年限を超えた融資には消極的になります。
 
ですから、一棟ものアパートで高利回りのものを見つけて喜び勇んで銀行に持ち込んでも、あなたは買うことができないのです。一時期積極的に融資していたことで有名だった静岡のS銀行も門を閉じ、他の地方銀行と同じように減価償却年限を超える融資にはあまり取り組まなくなりました。
 
一方で一棟マンションは減価償却年限が新築時で47年(居住用物件の場合)もしくは50年(商業用物件の場合)です。とても長いのです。ですから、築年で20年25年経過していても、償却年限がまだ30年から25年程度残っているので、長期のローンを提供可能なわけです。長期のローンを引くことができるので毎月の返済額を低く抑えることができ、キャッシュフローが長期にわたって出やすいのです。
 
建物の資産性も高く評価してもらえますから、アパート購入時に比べて融資金額を大きくできます。
 
そしてもう一つ大切なこと。それは貸す側に動機があるということ。銀行の融資担当者は貸出残高をいくら伸ばすことができたか、月単位、四半期単位、半期単位、年単位で査定されています。彼らも銀行に勤めるサラリーマン。融資団高目標をクリアしないとボーナスが増えないので真剣です。とはいえ銀行内の融資基準を破ってまで融資するわけにもいきません。一棟マンションはそういう意味で、ルール内で対応可能で金額も大きく、貸出後に問題があっても担保に押さえている不動産を差押えて現金を回収すればよく焦げ付きリスクが少ない。大変好都合な融資対象なのです。
 
築20年前後の物件を購入する際、銀行に相談に言って喜ばれるのはそういった理由からです。
 
次回の投稿では、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 


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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。〇〇〇〇契約に知らずに加担してひどい目に合わないように、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(2)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。ロードサイドの更地に2件買付を出し、1件通り1件返事待ちです。以前セルフストレージ売却で1億6千万儲けた話を書きました。キャピタルゲインから納税予定額を取っておきますと残りがまるまる投資資金として活用できることになります。3~5千万をトランクルームへの再投資に使うことにしました。3千万をベンチャー企業育成のためも事業投資資金に使うことにしました。不動産への投資は長期安定で再投資することで複利運用ができ、資金が倍々ゲームで増やせますが爆発的に1000倍5000倍ということにはなりません。ですから今回の出資も含めてすでに複数社に分散して投資を行っています。私なりに分散効果を考えたポートフォリオです。

 

だいぶ資金が余りますが長期安定成長が可能な不動産賃貸事業と言えどいつ何が起きるかわからないもの。仲良しの銀行さんに定期で〇千万積んでおきます。

 

資金を寝かせていてはもったいないという社長仲間もおりますが、トランクルーム投資で十分儲かる。

 

都心や政令指定都市でグロスで12~15%ネット(経費控除後)で7~8%の物件というのは、賃貸レジ(residential=居住系)や賃貸オフィスビルではなかなかあるものではありません。地方の県庁所在地や人口10万人超の都市で取り組んでもやりようによってはグロス利回りで15~30%、ネットで10~25%を叩き出せる。半額借入組み合わせてレバレッジを効かせれば利回りはざっと倍近くなる。

 

自己資金10%程度でレバレッジ9~10倍という高レバレッジで自己資金利回り15%~20%を創り出すアパマン投資と異なり、トランクルーム投資は低レバレッジでまたはレバレッジを掛けなくても、自己資金利回り(CCR=Cash-on-Cash Return)で20~50%を叩き出せるわけです。

 

しかも低空室率リスクときたものだ。安心して枕を高くして眠れるというものです。ちまたの二重売買契約系の業者さんにあおられてやれフルローンオーバーローンと騒がずに、地に足をつけてセルフストレージ投資をやっていれば未来は明るいというわけです。

 

事業投資の話とトランクルーム再投資のお話はリクエストがあれば気が向いた時に書こうと思います。リクエストはコメント欄へお願いします。

 

さて前回の不動産投資系の投稿から41日ぶりの投稿です(前回の投稿はこちら)。

 

「経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います」と、前回書きました。そこで、続きを書こうと思います。

地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

では、地方の一棟マンションの投資シミュレーションを見ていきましょう。
アパートの時との一番の違いは、キャッシュフローの規模感です。
アパートですと、一棟当たりの価格が数千万円の前半から中ごろです。
前回お話しした例ですと一棟当たりの価格が2560万円、手元に残るキャッシュフローが152.4万円でした。
利回りは良かったのですが、規模が小さいのでこれで「勤め人人生」を卒業するというわけにはいきませんよね。
すくなくとも月のキャッシュフロー(経費支払や返済をした後の手元にのこる資金)で100万円越え、年収で1200万円越えは狙っていきたいところですが、一棟アパートですと月のキャッシュフローの増加額が10万円から15万円といったところ。空室が続く時期には月数万円程度です。

 

年収換算で100万円前後です。キャッシュフローは生まれますが、規模が小さいので微々たるものでした。

これでは、勤め人を引退しようと思ったらアパートを10棟15棟と買わなくてはならず、その分管理も煩雑になりますし入退去があちこちで起こることとなるので、アパート経営にやたらと時間を取られるようになります。
一棟マンションですと、一棟当たりの価格が上がります。
物件のグレードが良いからですが、その分賃料設定もアパートより有利にできますし、銀行が足の長い(返済期限の長い)ローンを出してくれます。足の長いローンが使えるということは、毎月の返済額を抑えることができ、手元に残るキャッシュフローが厚くなるということです。このキャッシュフローを手元に温存しておき、2棟、3棟と物件数を増やしていくことができます。

地方アパート投資ではキャッシュフローの規模が小さいのですが、一棟マンションですと規模が大きくなるにしたがって、比例してキャッシュフローも大きくなります。あなたが勤め人暮らしとさよならすることができるスピードがぐっとあがり、上手な人ですと1年半から2年程度でアーリー・リタイアが可能となります。

木造・軽量鉄骨造のアパートと違い、重厚なつくりのマンションは数十年にわたってマネーをあなたにもたらしてくれますから、私的年金代わりにもなり、老後の備えにもなりますね。
古くなったマンションは売却するか、残債がぐっと減った状態になっているでしょうから蓄積された豊富なキャッシュを使って建て替えし新築マンションとして再度賃貸するなり、分譲物件として販売してしまえばよいのです。
まずは、キャッシュフローの大きさに驚かれることと思います。その辺に着目しながら知識をインプットしていってください。
ここではよくある例として、一部屋あたり月5万円の家賃が得られる、部屋が20室ある物件を参考にしましょう。月収100万円、年収1200万円のアパートです。
3-5-2
金額の規模感が違うので、アパートとマンションで金額を比較しやすいように縦軸の長さを金額比にしてみました。
 
地方一棟ものの特徴がお分かりになりましたでしょうか。
そうです。アパートに比べて規模が大きいので、毎月獲得可能な家賃が多いのです。
一部屋分では5万円の家賃しか取れませんが、20戸あれば月に100万円が入ってきます。
アパートよりも運営費が若干高めになっています。これは、マンションはグレードが上がる分、固定資産税が高くなるところを反映させています。
基本的に固定資産税というのは、土地部分は国が定める公示地価を基準に決められています。これはアパートでもマンションでも同じ。
建物部分は、基本的に構築時にかかったコストに見合う形で設定されます(経年による価値の減少も考慮します)。木材や薄い(厚さ4mm以下の)鉄骨で作られたアパート(木造、もしくは軽量鉄骨造)と、堅固につくられたマンション(重量鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC※1)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC※2)造)では構築原価が異なるのは、当然ですね。
※1 Reinforced(英:強化された) Concrete(英:コンクリート素材)の頭文字をとった略称で、RC造といいます。
※2 Structured(英:構造化された)RCということで、SRC造といいます。RCのところは※1と同じです。ちなみにプロ度の高い不動産屋さんならRCとSRCが何の略か当然、ご存じのはずですのでお会いする際に知らない振りして聞いてみましょう。基礎知識のある担当者かどうか一発でわかります。
国土交通省(旧建設省)では毎年、建築着工統計という統計データを公開しておりまして、そこを見ますと日本全体の建物コストの平均値がわかります。木造ですと平米で16万円前後、RCですと平米で22万円前後。時期により変動しますが、目安としてはこのくらいです。これが原価なのですが新築マンションですとなぜか平米で30万円40万円になっているものもよく見かけます。これは、分譲業者さんや間に入っている方たちへの謝礼や広告費、地権者への無償での区分所有居室の提供費用などが乗っているためです。
話が脱線しました。
明日の投稿では、収支構造の話に戻ります。

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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。〇〇〇〇契約に知らずに加担してひどい目に合わないように、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(1)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。22日ぶりの投稿です。新規トランクルームへの問い合わせが殺到して対応に追われておりました。さらに、某社の買収案件の調査と助言。
経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います。

おすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。比較的、利益が出やすい投資対象であると言えます。

1棟ものアパート以上にキャッシュフローが出ます。その点で、資産に組み込んでおくべき投資対象です。

この分野の物件を買い進めている投資家の多くがセミリタイヤを達成しています。また、再現性も高いです。

実際には1棟ものマンションだけを買っている人というのはあまり多くなく、1棟ものマンションと1棟ものアパートを交互に買っている人が多いですね。

このシミュレーションは重要ですので、何度も読み返してしっかり理解してください。

そのまえに・・・ 地方の一棟アパート投資の復習


では、地方の一等マンションの投資シミュレーションを見ていくまえに、前の節でお話ししました、地方の一棟アパート投資の投資採算性について復習しましょう。

たとえば前の節で紹介した典型例ですと、2560万円の物件を買うと、満室時の賃料収入が384万円(表面利回り15%)、運営費と維持管理費を除くと手取り家賃が307万2千円(純利回り12%)、ローン返済後の手取り家賃、すなわちキャッシュフローが年152.4万円となるというお話でした。

以下、復習を兼ねて再掲します。

満室時年収 384万円(月32万円)
販売価格 2560万円(表面利回り15%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の手取り家賃 307万2千円。純利回り12%)

毎月の支払額が12万9千円、年154万8千円。返済後に手元に残る家賃(キャッシュフロー)は
152.4万円/年、12.7万円/月。物件価格に対するキャッシュフロー利回り5.9%(=152.4÷2560)。
これは物件価格と同額のローンを調達して買った場合でした。

購入時には仲介手数料、不動産取得税、登記手数料、銀行へのローン手数料などがかかりまして、おおよそですが物件価格の7%~8%程度です。
そこの部分だけあなたの自己資金から捻出したとしますと、180万円になります。

あなたが懐から180万円出すことで毎年、維持管理費やらローン返済をした後でも152.4万円残る。
拠出自己資金に対するキャッシュフローの割合を「キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン(Cash-on-Cash Return(略称CCR)、自己資金利回り)」といいます。

ですから、このアパートに投資した場合のCCR(自己資金利回り)は年率84.6%(=152.4÷180)。
融資時に銀行さんから物件価格の1割程度の頭金を求められることがあります。

その場合ですと180万円のほかに2560x10%で256万円の自己資金を追加投入します。その場合のCCR(自己資金利回り)は年率34.9%(=152.4÷436。436万は180万+256万の意味)
年率84.6%の投資ですか!
ローンに頭金を1割入れても年率34.9%の投資!!
すごいですね!

これを知ったら、皆さんこぞって争うように物件を買っていきそうです。

実際には空室リスクの問題があります。売りに出ているアパートは築20年前後からそれ以上のものが多いので、実際には2~3割の空室があります。満室で売りに出ているアパートでも、実際に買えばわかるのですが買って間もなく空き始めます。リフォームしても集客には苦労すると思います。賃料を下げるか、広告料を仲介業者に払って優先的に入居者を案内してもらわないといけませんが、収益性の悪化要因となります。

ですので、実際の運用イメージとしては、空室が続いて客付けやリフォームに支出がかさむ時期には、キャッシュフローのところが7掛けから6掛け位になる場合があるということだけ、頭の片隅においてください。6掛けになってもフルローンの場合のCCRは50.8%(=91.44万円÷180万円。91.44万円は満室時キャッシュフロー152.4万円の6掛け)。
頭金を1割出してもCCRは20.9%(=91.44÷436)。

次いで、地方の一棟マンションへの投資シミュレーションを見ていきましょう。

次回に続きます。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(6)都心の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。昨日の続きで、都心の一棟アパートを買ったらどうなるのか、です。

都心の一棟アパート投資の考察


以上考察してまいりましたが、利回りが低すぎて都心の一棟もの物件では銀行ローンを使った不動産投資をしようにも、要求される自己資金の基準が高すぎて取り組むのが難しいという現状があります。

まれに都心でも利回り10%級のアパートやマンション、ビルが出回ることがあります。

返済比率の面からみても融資してもらえそうですが、残念ながらこのような物件が一般市場に出回ることは、まずありません。

買取業者という資金力潤沢な転売専門の不動産業者がおりまして、彼らが世の中に出回る前に買って行ってしまうのです。

彼らは、購入した不動産を修繕し、世の中で流通している利回り近辺に価格設定をし(つまり、値段を上げて売りに出し)半年から1年くらいの期間で数千万円稼ぎます。保有現金が潤沢にあればこそできるやり方ですね。

このように、キャッシュフローの出る物件をローンを使って購入して手元のキャッシュフローを育てていこうという方には向かないといえます。

都心の一棟アパート投資が向いている方は、すでにキャッシュフローが潤沢な方、自己資金を3割4割と拠出できる方です。都心物件は売ろうと思えばあっという間に売れる(流動性が高い、という表現がよく使われます)ので、転売利益が見込めそうな物件を狙ってある程度の自己資金で取り組むのであれば魅力的な分野ではあります。

ですから、地方の一棟ものアパート、マンション、セルフストレージなどを買い進めて行ってキャッシュフローを潤沢にしたうえで参入することで、転売益を狙うこともできますから投資規模を加速度的に拡大できるという点で都心一棟ものは将来の投資対象としてはよろしいかもしれません。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(5)都心の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回までは地方物件のお話でした。最善ではないけれど、事前の選択としてはいいというお話でした。今回は、都心の一棟アパートを買ったらどうなるのか、です。

考え方は地方アパートの場合と同じです。地方と都心は地価が段違いに異なりまして、その点が収益性に大きく影響してきます。

ここではよくある例として、一部屋あたり月6万円の家賃が得られる部屋が八室ある物件を参考にしましょう。月収48万円、年収576万円のアパートです。

3-5

地方に比べて都心アパートは地価を反映した分、家賃が若干高いです。

ただし、収益性となると若干、頭の痛い物件となります。いかんせん地価が高いため、底地の価値分物件の価格が上がってしまうのです。収益性を上回る物件価格の上昇があると、全体で見た利回りは下がります。

利回りが下がると、購入資金の大半を融資でまかなおうにも返済計画が成り立ちにくくなります。返済計画を成り立たせるには相応の自己資金の投入が必要となります。

前に説明したシェアハウスなどは都心の低収益率アパートの再生手法として誕生しました。結局のところ運営費がかかりすぎ、ふつうにアパート経営をしていても手取りは変わらないなどという物件が少なくないのですが。

前提条件

アパート(本文とは関係ありません)

アパート(本文とは関係ありません)

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。

表面利回り  8%(物件価格7200万円、満室時年収576万円)
運営費後利回り 6.4%(経費控除後年収460.8万円)

都心では1坪単価で数百万の地域も珍しくありませんので、どうしても物件価格が上がってしまいます。

【返済例の試算】
返済率を見ていきましょう。
先ほどと同様、住宅支援機構の計算ツールを使います。

購入対象の1棟ものアパートは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。

1棟アパート
構造 木造
築年 22年
満室時年収 576万円(月48万円)
販売価格 7200万円(表面利回り8%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の利回り6.4%)

返済例の試算

借入額は満額の7200万円で申請してみましょう。
読み進めていくとわかりますが、なぜ都心物件だと銀行員が自己資金を要求してきたり、都内のメガバンクが「保有金融資産1億円以上の方しか融資しません」などと言ってくるのか背景がわかると思います。

日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。
・商品タイプ 「民間金融機関ローン」
・借入期間 20年
・金利タイプ 全期間固定
・借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
・借入金額 7200万円
・返済方法 元利均等
・ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
・他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
・現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

試算結果


毎月の支払額が36万4千円、金利と元本を合わせた、20年通しての総支払額が8741万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、20年かけて少しずつ返済していくわけです。

毎月の返済が36万円ほど、これに対して月収は最大48万円です。
地方の木造アパートと比べると、余裕があまりないような気がしますね。数字で確認してみましょう。

余裕度である「返済比率」を計算してみます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

返済比率の計算


毎月の返済額が364,236円で、年間4,370,832円です。
年間の家賃収入は576万円ですから

家賃収入 576万円
返済額  437万832円(家賃収入に対する比率 76.01%)
運営費  115.2万円(家賃収入に対する比率 20%)
残    22万968円(家賃収入に対する比率 3.99%)
です。

家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。
残額が家賃収入の3.99%!

1室空いたら、金利が上がり始めたら、とても返済を維持できませんよね。
つまり銀行員からすると「借りすぎ」(彼らの視点で言えば貸しすぎで融資審査がOKとならない)のです。

このように、都心のアパートを市場並みの利回りで買っても、借入主体で買ってしまうと破たんリスクが高いのです。事業計画としても成り立っていないことがお分かりになるかと思います。

なお、自己資金を半額の3600万円ほど用意できますと、
返済額 218万5416円(月182,118円、家賃収入に対する比率 37.9%)
となりますので、先ほどご紹介した地方の一棟ものアパート投資とそん色ない、安定性の高い融資案件となります。
半額、すくなくとも3割以上自己資金を出せる方であれば融資審査もOKとなるでしょうね。

都心の銀行が、自己資金半分出せるならであるとか、金融資産1億円以上の方なら検討しますということを言ってきますが、これには以上のようなロジックがあるあめです。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(3)地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回は現金買いが前提でした。今回は、ローンを活用する効果についてお話ししたいと思います。視覚的にイメージをつかみやすいよう説明を試みたいと思います。

地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合のシミュレーション

では、地方の一棟ものアパートを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

仮に20年ローン、金利2%の場合で考えてみましょう。

ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。

日本住宅支援機構(旧 住宅金融公庫)
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
%e8%ab%96%e3%82%b7%e3%83%9f%e3%83%a5%e3%83%ac%e3%83%bc%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%83%80%e3%82%a6%e3%83%b3%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%89

 

 

 

購入対象の1棟ものアパートは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。

1棟アパート
構造 木造
築年 22年
満室時年収 384万円(月32万円)
販売価格 2560万円(表面利回り15%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の利回り12%)

 

 

 

返済例の試算


借入額は満額の2560万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。

・商品タイプ 「民間金融機関ローン」
・借入期間 20年
・金利タイプ 全期間固定
・借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
・借入金額 2560万円
・返済方法 元利均等
・ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
・他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
・現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

試算結果


毎月の支払額が12万9千円、金利と元本を合わせた、20年通しての総支払額が3108万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、20年かけて少しずつ返済していくわけです。

毎月の返済が13万円弱、これに対して月収は最大32万円ですから、だいぶ余裕がありそうですね。

この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

返済比率の計算

毎月の返済額が129,506円で、年間1,554,072円です。
年間の家賃収入は384万円ですから

アパート(本文とは関係ありあせん)

アパート(本文とは関係ありあせん)

家賃収入 384万円
返済額  155万4072円(家賃収入に対する比率 40.48%)
運営費  76.8万円(家賃収入に対する比率 20%)
残    151万7928円(家賃収入に対する比率 39.52%)
です。

家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。

わたしどもはこれまでに千棟ちかい投資不動産の売買と売買仲介を行ってきましたが、経験上、満室賃料に対する返済比率は5割を下回るような物件を探すようにアドバイスしています。4割を切る物件は少ないですが、見つけることができればお勧めです。

なぜなら、上の返済比率の計算で見ましたように、家賃収入の4割近くが手元に残りますから、突発的な事態、たとえば一時的に2室~3室同時に退去してしまったとか、急な修繕が必要になったなどしても、余裕を持って対処可能な水準だからです。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(4)地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回はローンを使った場合の分析でした。今回は、ここまでの考察をまとめてみたいと思います。

地方の一棟アパート投資の考察

地方の一棟ものアパート投資へのシミュレーションをご覧いただきました。地方アパートは投資対象として優れていることがなんとなくお分かりいただけたかと思います。節税の点、利回りの点で金銭的構造が優れているのです。

収益性が高いことから返済比率が低く済み、賃貸不動産を運営していくうえで重要な安定性が高い投資対象といえます。
これが都心の物件になりますと、収益性が低いため返済比率が高くなり、安定経営できなくなってしまいます。都心物件には都心物件なりのよさがあるので別途ご説明しますが、都心不動産をローンで多数保有しようとすると返済で悩む方が少なくありません。

私どもが考える、理想的な不動産投資戦略としては、地方の1棟ものアパート・マンションと後述するセルフストレージを買い進めていき、キャッシュフローを潤沢にして給与収入に頼らずとも生きていける、好きな仕事を選ぶことができる、セミ・リタイヤの状態に持っていくことです。

apartment3キャッシュフローが潤沢になれば、不動産への経験値も上がっていることと思いますので難易度の高い投資案件、例えば再生案件ですとかソシアルビル、商業ビル、都心1棟ものなどを買い進めていくことでさらに収益性を高めることができます。

最初に収益性の高い地方の一棟ものアパート・マンションまたはセルフストレージを購入し、キャッシュフローを積み上げていき、そのキャッシュフローを元手に、勤め人生活をやめて自由な生き方を満喫するというのが理想的な投資戦略です。

中古物件は数十年後には経年劣化で継続使用が難しくなる可能性がありますが、その時点までで十分なほどの投資資金が回収でき、さらに建物を解体して土地を売るということも可能です。木造や軽量鉄骨の場合、新車の国産車1台分よりも解体費用が安いことがよくあります。

土地に新しくアパートを建築するのもありだと思います。なぜなら残債のない土地になっていますから、その土地を担保にして銀行に建築計画付きで融資を受ければよいのです。地主さんが地方にアパートを建てて悠々自適な暮らしをしていらっしゃいますが、あなたもおなじようなことができるようになるのです。

実際に私共のお手伝いした方々にも数多くの方々がサラリーマンを辞めて自由に暮らしていらっしゃいます。はじめはゴロゴロしたり旅行に行ったりするようですね。そのうち暇すぎて余暇に没頭したり、ボランティア活動や子育てに専念したり、起業されたりなど新しい人生を歩まれるようです。


 


 

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(号外)だるま落としと玉突きばかりのアパートマンション経営 賃借人の奪い合いをどう生き残るか

新築不動産投資セミナーがあちこちで開催されています。私もときどき友達に誘われていくのです。

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?出典:日経新聞の同じ記事


毎回言ってることは同じなのですが、友達付き合いも大事ですね!でも、新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。買うなら中古のまあまあの築年のものを買いましょう。新築時の広告費や業者、仲介者へのバックマージン分が消滅していますから、賢い買い物をすると成功の確率が上がります。

以下は日本経済新聞、9月30日朝刊の記事です(抜粋)。

真相深層 アパート建設 空室率悪化で泣くオーナー
甘い皮算用、業者の「家賃保証」に落とし穴 2016/9/30 3:30 朝刊
 人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。
(記事抜粋、ここまで)

この先は日経新聞電子版で見ていただくとして・・・(確か月10件までは無料で閲覧できるはずです)

新築物件だから安心!え、それ本気で言ってるの!?酔ってない??

新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。

えっ、空室保証だから安心?(以前業者さんのセミナーに出席したときに言われたセリフ)
リスクを業者に転嫁しなきゃ勝てない地域なら、初めからやめたほうが良いよね。

新築だから長いローンが引ける?
それ中古物件でも大差ないから。あ、木造ならだいぶ違うか。木造でも、収益還元法で評価する銀行なら長いローン引けるけどねぇ(木造に収益還元、僕はあまりやらないし、すすめないけど。やりようはあるという意味で書いてます)。最近人気のハイグレード系はRCだから、けっきょく中古でも大差ないんだよね。このような一般消費者を誤認させてしまうようなアピールは、よくないですね。

だいじなのは商圏分析です。その地域に何人の賃貸物件への潜在需要があるのか。それに対して何室分の供給があるのか。
いくら需要があってもそれを上回る供給があるならダメ。他のお部屋から賃借人を奪わないといけない。

そう、どの地域もあなたが空を悠然と飛ぶ鳥の視線(英語ではbirds’ eyeviewという)になって、あなたのお部屋のある地域全体を眺めると、そこに見えるのは、空き部屋から空き部屋へと移る賃借人様のお姿。その移動をサポートする賃貸の客付け業者。

需要サイド。各地域の貸し出し可能な部屋の総数は減るどころか、増える一方

供給サイド。半面、賃借人の数変わらない(都心)または減る一方(地方都市)。地方の中核市では減っていないところもあるけれど、そういう都市の物件価格は、やはり高い。鵜の目鷹の目のライバルの中には、需給面を考えて探している人がいるという証拠だ。

アパート・マンション投資は椅子取りゲーム ゲームルールが変わり「椅子の役割」が変化

人口減少時代が到来するまでは、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれていました。
大家、新米大家が良い立地の取り合いをする椅子取りゲームだと。
土地やお部屋が椅子で、賃借人がその椅子の取り合いをしていたのですね。

私も若かりし頃、お部屋探しに苦労したのでなんとなく納得感があります。
大家さんにお部屋を貸していただく時代でした。

時代は変わりました。

じつは、
人口減少時代が到来した後も、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれています。

意味が変わったのです。椅子が土地やお部屋ではなく、賃借人が椅子になったのです。
限られた数の賃借人という椅子を巡って、大家さんが取り合いをする時代なのです。

大家さんは賃借人の方にお部屋を借りていただく時代になりました。

その移動のサポートをするのが仲介の不動産屋さん。
どっかの大家が空室で困っていても別にいいわけ。自社で管理する別の空き家が埋まるだけの話。地域を支配する賃貸屋さんなんてたかだか数社ですから、よくもわるくも寡占状態が成立している。そこでどこかの困った大家のために必死に走り回ってあげる動機はないわけです。

椅子取りゲームに参加したい!という土地持ちとローンがつくし新築だからなんとなく安全と言いくるめられたサラリーマンなどの新米大家さんがその不毛な椅子取りゲームに参加できるように算段を整えるのが、アパマンデベロッパー業者の皆様。

「初心者でも大丈夫ですよ。数珠ナイスの取り方を教えてあげます。椅子が取れなかったらと心配?だいじょうぶです、取れない場合には弊社が保証しますから。」
(でも負けが続くと保証が切り下がりますけどね)←これは、最終契約直前に判明するので、新米大家は逃げられなくて結局契約

どうやって?築浅のうちは賃料下げる。いきなり下げると新米大家さんが「話が違う!」といきりたって消費者庁とかにクレームに行くといけないので、丁重に接しながら、「市場の価格への反応度を見てみたいので500円でも1000円でもいいので、下げませんか?」という感じ。下げなくてもいいですけど、広告費かけて集めることになるので手元に残る現金はそんなに変わらず、実質的に賃料下げているのと同じ。数年たつと「想定に反し、競合が値下げを仕掛けている状況ではこの物件もそうせざるを得ません それに伴い賃料保証の料率も下げさせていただきます。なぜなら契約書第●条にそう書いておりまして・・・」となる。これはやってみた人しか知らない話。

新築物件、仲介業者は楽だから管理頼むとよろこんでやってくれるけどね。新しいほうが決まりやすいという事実はあるので、早めに決まるし築浅ゆえ建物の故障やクレームもあまりない。

いずれにせよ築年経過すると、頭を使って戦わなくてはいけないゾーンになる。
そのとき頼れるパートナーだと思っていた客付け業者が実は金を使う(ADを積む、フリーレント半年、広告を打つ)意外に策がないということを、そこで知るわけだ。(ほかにも策はあるんだけれど、世間一般の仲介さんは勉強していないので知らないという話 で、僕らみたいなあたまと行動力で勝負してきた大家のところに業者向けセミナーではなしてくださいよ~お茶代くらいは出すので、なんて話が来る)

どう頭を使えばいいのか?自分で考える。わからなければ、行動を起こす。

セミナーたくさんやってますね。無料セミナーでは小出しにしかしないのだろうけれど、それでも休憩時間などに質問するといっぱい、教えてくれます。

座したままこまったぁ~、こまったぁ~と言っているだけの大家さんが案外多いのです。

地元の仲介業者さんに相談に行ってもカモにされちゃうから、相談に行くならよく相手を見極めましょう。彼らの中でノウハウ持っているところはなかなかない。なぜなら、既存先の管理手数料で食っていけるので学ぶ意欲がない。逆に僕たちに教えてくれなんて虫のいいことを言ってくる、ムシのいいことをいう仲介業者さんもいます。舞台裏はそんな感じなんだ。それをしらずにセミナーでせっせとお勉強をして奥のリスクを抱えて参入してくる新築大家さん。受難の時代です。心が痛みます。

それでも新築賃貸にチャレンジして修業したい、または既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったというあなたへ。経験上、5年間は何とかなります。
でも毎年雨後のタケノコのように新築賃貸が建ってきます。空地、もと農地(農地法5条に基づく農地転用の手続きをすると建築可能)、あと築年の進んだ古家を取り壊しては新築が建つ。すべて、あなたのライバルです。

でも築5年くらいまでは新築と同じラインで見てもらえるので、無駄遣いせずお金を貯めましょう。

特に初年度は購入時の巨額経費が丸ごと経費計上できますから、納税額が初年度だけ激減し、手元の預金残高がびっくりするような金額になります。半数以上の新米大家はここで気が大きくなってベンツ買ったり(4年落ちの会社で節税~なんて調子こいて大家の会で自慢している人多し。。。)海外漫遊旅行に出たりするのです。

それはいけません。自分を厳しく律して、以降にやってくる激戦期に備えましょう。激戦期には、資金が必要になるから。資金力が大事な消耗戦の時期がやってくるのです。

そんな消耗戦で忙しくなるのは嫌だというあなた。
5年目あたりから売却登録をしましょう(こっそり相談したいならここ!満室経営研究会 問い合わせだけであれば売却依頼したことにはならないので、まずは相談)。じっくりと時間をかけて、好条件で売るのです。築浅大家の味方は、時間です。まだ待つことのできる状態のあなたなら、慌てて不利な状況で売り急がなくても大丈夫なはずなので。

これから始めたいあなたへ

どうしても新築がいいというなら、自分の持っている土地でやること。もっていないならせめて土地は自己資金で買うこと。これで地主さんとおなじ税務状態で戦うことが可能。

建築は大手に丸投げしない。自分で需要調査を行い、近隣の競合の分析。賃料設定、入居率、外面から見た強み・弱みの分析(SWOT分析といいますね)。おおまかなプランニングをする。設計士事務所に行き相談、建築業者は合い見積もりを取る。見積もりの前提が異ならないように設計士を使うことがポイント。

完成後の集客。建築確認申請が通ると賃貸物件は集客ができるようになる(これ、宅建士試験に出るよ!これ読んでる宅建業勤務の皆様)。
確認証のコピーと完成予想図などの図面を用意して駅前の不動産屋に相談に行く。1社ではなく、4~5社に話を持っていくこと。管理委託と集客は別。一緒くたにして話してくるので、それぞれ強味弱みを把握したうえで依頼する。集客は一般媒介でよい。賃貸物件の場合、どんなに専任でといわれてもこれだけ空室があふれている世の中、集客業者がらくになるだけであなたのお部屋はワンオブゼム(one of them = 余多あるに多様なお部屋の中の1つでしかないということ)。

ちなみにこの程度の内容で参加費用を取っている、または電子商材として販売している不動産屋さんやサラリーマン大家さんが結構いる。これが売れているのだからライバル大家のレベルは推して知るべしなんだけれども、あなたがその推して知るべしの群れの中に埋もれてしまわないことを切に祈り、この一文をしたためました。グッドラック。

おわりに

保有物件のうち、居住系を売り払ってセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、貸し物置の総称)に専念しだしたのは、圧倒的に供給が足りていないという事実が
日本中の主要都市、いたるところで見られるようになったからだったのです。
おかげさまで心穏やかに暮らすことができ、みなさまにトランクルームの良さを金もとらずにお知らせできる程度の心の余裕も持てるわけです。

ようは、みんなと同じこと、ブームになっていることをやっても投資っていうのは、だめなのよ。
興銀、みずほ、ゴールドマンなどで余多の超富裕層(億単位じゃなくて1桁2桁上の純資産(借金を含まない資産)をもつ方々)を見てきたので、この点に関しては自信あります。ブームになっていることに手を出して儲かるのは、ブームに乗ってお客になる人じゃない。ブームの前にサービスを提供できる側になっている人だけです。石油は買う側ではなく、油田を掘る側、精製プラントを作って一般消費者側に利用可能なガソリンを提供できる側に立つということ。石油のところを、時代時代で変わる人気商品や分野に置き換えて考えると、お分かりになると思います。

セルフストレージはまだ供給数が足りていないから、投資に値するのです。
アメリカで全世帯の中の利用率が10%(10世帯に1世帯)なのに、日本はまだ220世帯に1世帯。しかし着実に利用者が増えています。「静かな成長市場」です。この分野の良さに気付く方が一人でも多く生まれますことを祈っております。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(2)地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。第1弾は地方の一棟アパートの場合です。視覚的にイメージをつかみやすいよう説明を試みたいと思います。

地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

一棟もの物件の場合、金額が大きくなりますから投資家のほぼすべての方が銀行借り入れを組み合わせて不動産の物件取得を行います。

ですから、いままでのような全額現金での取得を前提とした分析とは異なり、ローン返済後にのこる金額で考えます。

これを、「キャッシュフロー」と呼びます。いままで紹介してきた投資物件と比べ、キャッシュフローがかなり良くなるのがおわかりになると思います。

※ 会計の世界ではキャッシュフローとは現金収支を見るための概念でありますので減価償却費、各種経費、税支払いなどを考慮する必要があります。

融資返済のみ見ることは片手落ちになってしまうのですが、投資不動産業界ではなぜか融資返済後をキャッシュフローと呼んでおりますので、ここでの説明もこれに準じます。

地方のアパートは一番おすすめとまでは申せませんが、他に選択肢がない場合には悪くない投資先です。筆者も保有しております。

ここではよくある例として、一部屋あたり月四万円の家賃が得られる部屋が八室ある物件を参考にしましょう。月収32万円、年収384万円のアパートです。
地方の一棟アパートに投資した場合の収益構造の例
アパートの運営費は他の収益物件、たとえばいままでお話してきましたシェアハウス、戸建て投資に比べますとだいぶ安く済みます。収益性を試算する場合には保守的に見積もって20%で試算しております。

実際のところ、一棟ものアパートで丁寧にメンテナンスされている物件ですとそこまでかかりません。体感値としては15%程度です。
しかしながら中古物件は購入後に想定外の大規模修繕が発生することがまれに起こりますので、少し保守的に見ておいたほうが安全であろうという考えから20%で経費率を見るよう、お勧めしています。

維持管理・運営費の観点からは、一棟ものアパートが最も投資への影響が少ない投資分野であるといえます。

それは、なぜでしょうか?
理由は比較的シンプルでして、一戸建て貸家と同じ程度の規模の賃貸アパートですと、おおむね単身者向けに4室から6室(4名から6名向け)の物件となります。

本文とは関係がありません

本文とは関係がありません


一戸建て貸家ですと一棟で得られる月家賃は6万円から8万円。8万円超の賃料設定が可能な貸家は新築時と東京都心を除けばレアケースですね。8万円超の家賃帯になりますと、「毎月8万10万支払えるのならば35年の住宅ローンを組んで自宅を購入したほうがお得!」と考えるご家庭の方の比率がぐっと上がるためです。そういうわけがありまして、おおむね6万円程度が戸建て貸家の賃料といったところです。

これに対して同じ規模の賃貸アパートですと、築古でも1室あたり3万円から4万円の月家賃を設定することは珍しいことではありません。地方の単身者で生活保護を受けている方の居住費は各自治体で決めているのですがその方々でも3万円弱です。例えば岩手県盛岡市ですと2万9千円です。このへんが賃料の底値になります。

それゆえ、3万円で4室なら月12万円、3万円で6室なら月18万円。縦のもの規模は変わらないので、部屋数分だけ水回りの配管などは増えていますが大局的にかかる維持管理費は建物規模に比例いたしますので、手残り感で比較しますと戸建て貸家よりも一棟ものアパートのほうがずいぶんとよいのです。

 

 

地方の木造アパートへ投資する、隠れた利点とは?

ここで紹介した例ですと、ひと月の家賃が32万円、年収で384万円です。この物件が3800万円で売っているとしますと、表面利回りで約10%(正確には10.1%)ということになります。実売価格で15%位のものものあります。15%ですと、物件価格は2560万円ということになります。

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。

表面利回り  15%(物件価格2560万円、満室時年収384万円)
運営費後利回り12%(経費控除後年収307.2万円)

中古のアパートの場合のもう一つの魅力が、節税効果が高いことです。
節税効果とは、納税額が他の投資手法に比べて少なくて済むことから手元に残る現金が多くなる効果を言います。

とにもかくにも手元にお金が残りやすいのです。

地方のアパートとなりますと、建物の構造は鉄筋コンクリートや重量鉄骨造のものは少なく、木造あるいは軽量鉄骨のものがほとんどです。

新築物件ですと、税法上の耐用年数は以下のようになります。
鉄筋コンクリート造 47年
重量鉄骨造 34年
木造 22年
軽量鉄骨造 19年

新築しますと上記の年数で建物価格を等分しまして、毎年の経費として申告することができます。全額自己資金で購入していれば手元の現金を先に支出して費用として認めてもらうのは新築後数十年。ちっともうれしくありません。

ところが不動産投資では融資を活用することができます。自己資金1割2割で残額全部銀行融資、場合によっては自己資金を使わずに全額銀行融資などという場合もあります。そうしますと、第三者の資金で不動産を購入したのに、ててもの部分の経費は(自腹でほとんど賄っていないにもかかわらず)あなたの経費として税務署に申告してよいのです。その分、あなたの手元に残る現金が増えます。これが節税の力です。

これを中古で買うとどうなるのでしょう。
税法上の耐用年数は以下のようになります※。

中古物件の耐用年数=①+②。ただし、1年未満の端数切捨て。計算結果の1年未満の端数は切り捨て、最短2年とする。

① 新築時の耐用年数-購入時点までに経過した年数。ただし、マイナスにならない。
② 経過年数の20%

(※ 国税庁ホームページに案内があります https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm )

例えば、築20年の木造アパートを買うと、どうなるのでしょう。
上の式に従って計算しますと
① 22年-20年=2年
② 20年x20%=4年
ですから、①+②=6年。
同じく築22年以上の木造アパートですと、どうなるのでしょう。
① 22年-22年(または22年以上)。マイナスにはならないルールなので、0年。
② 4年
ですから、①+②=4年。

つまり建物部分の価値をたった4年で全額費用計上できてしまうのです!
繰り返しになりますが大部分は金融機関から融資を受けたお金です。ロバート・キヨサキ(「金持ち父さん 貧乏父さん」著者)の言葉を借りればOPM(Other People’s Money=他人資本)です。金銭消費貸借契約書に書かれた金額だけきちっと返済してしまえば、このような費用計上に伴う税金の減少分は銀行にあげる必要は、ないのです。あなたのものです。

ただし中古物件を融資で購入する場合には若干のなやみもあります。
それは、築20年超の中古アパートに融資をしてくれる銀行は限られる、ということです。

なぜなら、民間銀行の大半が融資期間を「新築時の耐用年数―購入時の経過年数」で計算してしまうためです。

上の例ですと、築20年の木造アパートを買いたい・・・と思っても、融資期間が数年も取れません、という場合もあります。

しかしやり方はあります。
融資期間を税法上の年数にこだわりなく数十年の期間で設定してくれる金融機関もあるのです。

わたくしどもはそれらの長期融資対応可能な金融機関のリストとコネクションをもっており、定期的に銀行の担当者の方々から「融資したいので投資不動産案件を紹介してください」とお願いを受けています。そのため、15年から25年程度の融資期間であれば取り組み可能となっています。

銀行の融資姿勢によって増えたり減ったりしますが、ゼロになることはありません。融資対応可能地域も全国にわたっています。

ここまでは、全額自己資金で購入する前提のお話でした。
次回は、地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合のシミュレーションを行いたいと思います。


 


 

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