倉庫業開業後の変更廃止などの手続きについて |vol.271

レンタル収納と異なり、倉庫業トランクルームは手続きが難解です。倉庫業の新規登録申請を行い、無事に登録された後に変更が生じたら、その旨を申請する必要があります。


変更内容によって申請書が異なることに注意

変更内容によって申請書が異なるので注意が必要です。

なお、倉庫業におけるトランクルームについては、トランクルーム開業後に、認定申請を行うこともできます。
認定を受けたい場合には倉庫業法に基づく手続きをしなければなりません。

① 倉庫施設などを変更する場合(倉庫業法7条)

次の書類を添付のうえ、「倉庫施設等変更登録申請書」を提出します。

a 新築・買入・借入れなど、新たに営業に使用する倉庫について変更がある場合(増築・移築などの規模の拡大を伴う主要構造の変更を含む)

  • 倉庫明細書(第 1号様式)および冷蔵倉庫にあっては冷蔵施設明細書
  • 倉庫およびその敷地(水面を含む)についての使用権原を証する書類
  • 建築確認済証や建具キープランなどの倉庫が種類ごとに関係法令等に適合していることを証するものとして国土交通大臣の定める書類
  • 倉庫の平面図、立面図と断面図
  • 倉庫付近の見取図と倉庫の配置図
  • 発券倉庫業者にあっては、集荷見積書ならびに所要資金およびその調達方法に関する説明書(第6号様式)

b 減坪・移動・倉庫の種別変更など規模の拡大を伴わない主要構造の一部の変更の場合

  • 倉庫明細書(さらに、倉庫の種類を冷蔵倉庫に変更する場合は冷蔵施設明細書も添付する必要がある)
  • 建築確認済証や建具キープランなどの倉庫が種類ごとに関係法令等に適合していることを証するものとして国土交通大臣の定める書類
  • 倉庫の平面図、立面図と断面図

c 冷蔵倉庫の圧縮機、蒸発器または防熱装置の変更の場合

  • 冷蔵施設明細書



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② 倉庫の用途廃止その他の軽微な変更をする場合(倉庫業法施行規則4条の2)

「軽微変更届出書」を提出しますが、「軽微な変更」とは以下のことを言います。
a 倉庫の用途の廃止
b 氏名または名称および住所並びに法人については、その代表者の氏名を変更する場合
c 倉庫の所在地を変更する場合
d 営業所の名称、所在地および連絡先を変更する場合
e 資本金または出資の総額を変更する場合
登記事項証明書または資産調書を添付します。
f 倉庫の名称および使用権原の内容の変更
使用権原の内容変更の場合には、倉庫およびその敷地についての使用権原を証する書類
g 倉庫業者が現に営業に使用している倉庫を現状のまま引き続き他の倉庫業者がその営業に使用する場合
倉庫およびその敷地についての使用権原を証する書類
h 倉庫の主要構造以外の構造の変更または屋根及び外壁に係る配管の設置その他の構造耐力上支障がない軽微な変更

③法人の役員を変更した場合(倉庫業法施行規則24条2項)

倉庫業者が法人の場合で、役員に変更があった場合は、その日から30日以内に「役員変更届出書」を提出します。
なお、添付書類は、当該変更に係る役員が欠格事由に該当しない旨の宣誓書です。

④料金を設定または変更した場合(倉庫業法施行規則24条1項)

倉庫保管料および倉庫荷役料その他の営業に関する料金を定めた、または変更したときは、料金の設定または変更後30日以内に、「料金設定届出書」または「料金変更届出書」(同一書式)を提出します。

⑤トランクルームにかかわる変更についての特例

そもそもトランクルームとして認められるためには、一類倉庫の基準を満たす必要があります。
よって、倉庫の種類にトランクルームを追加する場合、原則として関係法令に適合していることを証明する書類の添付は不要となります。
一方、既存倉庫の一部をトランクルームに変更する場合は「区画を明示した当該倉庫の図面」を提出しなければなりません。


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認定トランクルームの認定基準とその手続きについて | vol270

前回のブログでは、倉庫業開業手続きについて、倉庫業の新規登録に必要な提出書類について紹介しましたが、今回は「認定トランクルーム」をご紹介します。


認定トランクルームとは?

前回のブログでも書きましたが、トランクルーム(倉庫業における)とは、あくまでも数ある倉庫の種類のうちの1つです(倉庫業法施行規則3条)。

よって、通常の倉庫と同様に登録を受ける必要があります。

しかし、通常の倉庫と異なり、トランクルームは個人の型が顧客になることがほとんどという特徴があるため、消費者保護という観点がより大切になります。

よって、この消費者保護を図るべく、倉庫業法では「認定トランクルーム」という制度が設けられることになりました(倉庫業法25条)。

認定トランクルームとは、 一定の基準を満たしたトランクルームについて、国土交通大臣が優良なトランクルームと認定する制度です。

認定を受けた倉庫業者は、認定番号のつけられた「認定マーク」をつけて営業することができます。

もし、この認定を受けていない業者が、認定トランクルームもしくは優良トランクルームという名称またはこれらと紛らわしい名称を使った場合には、30万円以下の罰金に処せられます(倉庫業法30条)。

手続きとしては、まず新規の登録を受けたうえで、認定トランクルームの申請を行います。
登録免許税は、 トランクルーム1個につき1万円となります。
認定されると、遅滞なくその旨が通知されるとともに、国土交通大臣により公示されます。

【認定トランクルームの特徴と注意点】

トランクルームの特徴は 一般消費者の家財を保管する点
  ↓ ただし
トランクルームは一類倉庫と 同様の施設基準を備えることが必要
  ↓ ただし
一定の基準を満たすと認定 トランクルームとして扱われる

倉庫業において認定トランクルームの認定を受けることができない場合とは

欠格要件として、以下の者は、認定を受けることができません(倉庫業法25条の3)。

  • 申請者が1年以上の懲役または禁鋼の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が、登録の取消により当該申請者についての認定がその効力を失い、その効力を失った日から2年を経過しない者
    または一定の事由により認定の取消しを受けた場合、その取消しの日から 2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が法人である場合において、その役員が以上のいずれか該当する者であるとき

倉庫業において認定トランクルームの認定を受けるための必要書類

提出書類は以下のとおりです。
① 認定申請書
② 認定基準を証する書類



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トランクルームの認定基準はどうなっているのか


認定基準は、以下のように定められています。

1. 施設および設備の基準(倉庫業法施行規則21条)
トランクルームは保管する物品によっては、一定の性能を備えていなければなりません。
物品の種類と備えていなければならないトランクルームの性能については以下の表のとおりです。

物品の種類 性能
a. 酒類その他の温度により変質しやすい物品 定温性能
b. 漆器類その他の湿度により変質しやすい物品 定湿性能
c. 精密機械、楽器その他の粉塵からの保護を必要とする物品 防塵性能
d. 絹製品、毛皮類その他の害虫による被害を受けやすい物品 防虫性能
e. 磁気テープ、磁気ディスクその他の磁気による影響を受けやすい物品 防磁性能
f. 温度又は湿度により変質し難い物品、または上記aからeまで
の性能を有するトランクルームにおける保管を行う必要がないものとして寄託者の同意の得られた物品
           常温及び
常湿性能

2. 寄託約款の基準
トランクルームにおいて行われる保管が、国土交通省告示の「標準トランクルームサービス約款」と同等の内容、またはこれよりも消費者に有利な内容を有するトランクルーム寄託約款に基づき行われるものであることが必要です。

3.営業の基準
以下の基準を満たしている必要があります。

  • 営業所ごとに、 トランクルームの利用者からの相談の窓口が置かれていること
  • 相談窓口にトランクルームの営業に係る必要な知識と能力を有している者が置かれていること
  • 申請者が寄託契約について不正または不誠実な行為をするおそれが明らかでないこと、その他トランクルームにおいて行われる営業が消費者の利益の保護を図るものとして不適当であると認められないこと


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倉庫業を開業するにあたっての手続き その2 | vol.269

前回のブログでは、倉庫業開業手続きについて、倉庫業の新規登録に必要な提出書類を5つご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介します。


倉庫業登録の必要書類6~10

6.倉庫付近の見取図および倉庫の配置図

見取図には、主要な道路、線路、河川、橋梁等やその周辺の主な建物を記載したうえで、倉庫の位置関係を明示します。
詳細な地図等を使って当該倉庫を明示しても問題ありません。
一方、配置図については、まず300分の1から1,200分の1の縮尺のものを使用します。

次に配置図の記載事項については、倉庫、事務所、消火栓、外灯、警報機、排水溝、柵、フェンス等敷地内にあるすべての施設、設備を記載します。
また、周辺の所在するすべての建物を記載し、敷地からの距離も記入します。

7.倉庫管理主任者の配置の状況及び当該倉庫管理主任者の資格を記載した書類

倉庫管理主任者とは、 倉庫業法施行規則で定める基準を満たし、倉庫の適切な管理に必要な知識と能力を有していると認められた人のことです。
倉庫管理主任者になるための要件については、倉庫業法施行規則9条に明示されています。
倉庫管理主任者は原則として、1棟ごとに1名ずつ配置します。
ただし複数の倉庫であっても、同一の営業所が直接管理または監督していて、かつ合計有効面積が10,000平方メートル以内であれば、同一の者を倉庫管理主任者とすることが可能です。

8.申請者に関する書類

申請者によって提出書類が異なります。
申請者が設立中の法人の場合には、設立趣意書、定款、宣誓書、株式引受または出資状況及び見込書類を提出します。
一方、申請者が既存法人の場合には、登記簿謄本、宣誓書の提出となります。
申請者が個人の場合には、戸籍抄本、宣誓書、資産調書の提出が必要になります。

9.倉庫寄託約款

倉庫業務を行う上で基本事項を定めた倉庫寄託約款を提出しなければなりません。
手続上、本来は「倉庫寄託約款届出」の提出が必要なのですが、許可申請の際の申請書に倉庫寄託約款を添付することになるので、「倉庫寄託約款届出」の提出は省略できます。

10.その他の書類

倉庫業者は、その営業に関する倉庫保管料及び倉庫荷役料その他営業に関する料金を定め、又は変更したときは、料金の設定又は変更後30日以内に、氏名や料金の種別を記載した倉庫料金届出書を国土交通大臣又は地方運輸局長に堤出しなければなりません。
また、倉庫明細書の付属施設欄に警備保証について記載した場合には、警備状況を説明する書類を提出します。
警備会社と契約している場合には、 警備契約書の写しも添付します。

以上、倉庫業の新規登録において必要な提出書類になります。



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国土交通省が定める倉庫業の規定とは


倉庫業におけるトランクルームについて確認しておきたいと思います。

国土交通省の規定によると、倉庫業とは「寄託を受けた物品を倉庫における保管を行う営業」を言います。

「物品を倉庫における保管を行う営業」とは、当該物品の滅失、致損を防ぎ、寄託された時点の状態を維持して保管しておくことに対して、対価を得る営業であるとされています。

つまり、スペースだけ提供するガレージや貸し倉庫等は倉庫業には含まれません。

また、自社所有の物品を保管するための倉庫も倉庫業には含まれませんし、運送業等の一時保管も倉庫業には含まれません。

倉庫業のトランクルームとは、その全部または一部を、寄託を受けた個人(事業としてまたは事業のために寄託契約の当事者となる場合におけるものを除く)の物品の保管の用に供する倉庫をいいます。

倉庫業におけるトランクルームは一類倉庫と同様の施設基準を満たしていなければなりません。


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倉庫業を開業するにあたっての手続き その1 | vol.268

前回のブログでは、倉庫業の基となる法律や開業資格についてご紹介してきましたが、今回は倉庫業開業手続きについてご紹介していきます。


倉庫業の開業にあたっては、建築基準法・消防法も勉強する必要がある

倉庫業を開業するには、国土交通大臣の登録を受けなければなりませんが、実際の登録申請の窓口は、主たる営業所の所在地を管轄する運輸支局などになります。

申請にあたっては「倉庫業登録申請書」を提出する必要があります。

提出後、前回のブログでご紹介した登録の拒否事由に該当しなければ、「倉庫業者登録簿」に登録されて開業できるようになります。

倉庫業の開業においては、施設設備の基準が最も重要となります。
計画の段階から基準をしっかり学び、建築基準法、消防法なども勉強しておくべきです。



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提出書類1~5


倉庫は、倉庫自体が大きく、その中に危険物を含む様々なものを管理しなければなりません。
よって、倉庫業の新規登録を受けるためには倉庫の安全性の確保が徹底されている必要があり、提出する書類も多数あります。

今回は、新規登録にあたって必要となる書類のうち5つを書いておきます。
なお、提出書類の詳細については、倉庫業法・倉庫業法施行令・倉庫業法施行規則・国土交通省関東運局公表の倉庫業登録申請の手引き・国土交通省総合政策局貨物流通施設課公表の倉庫管理主任者マニュアルに掲載されています。

1.倉庫業登録申請書
営業所の各称、資本金の額、保管物品の種類といった倉庫業を開業するうえでの基本的事項を記入する書類です。

2.倉庫明細書
冷蔵倉庫の場合は「冷蔵倉庫明細書」も提出します。

3.倉庫及び敷地についての使用権原を証する書類
具体例としては、不動産登記簿謄本、抄本、賃貸借承諾書、転貸承諾書、使用許可書、建築確認書、建築見積書、請負契約書などを提出します。
倉庫および敷地の使用権原の性質によって提出する書類は変わってきますので、あらかじめ土地の使用形態を確認しておく必要があります。

4.倉庫の種類ごとに関係法令等に適合していることを証する書類
具体的には、建築確認済証、他法令の適合証、矩計図 ・断面詳細図、建具表、建具キープラン(建具の位置を記載する、設計の際用いられる図)などの提出が必要になります。
倉庫業は倉庫法だけでなく、建築基準法、都市計画法、港湾法、消防法などの法律とも関係するので、これらの法律で定める基準も満たさなければ開業が認められません。
注意すべき点は、倉庫の種類によって提出書類が異なる点です。
特に、危険品倉庫の場合、災害発生の危険が高いので、「高圧ガス保安法」や「液化石油ガス保安法」によって要求される許可書や届出書を提出する必要があります。
また、食品を管理する倉庫の場合、食品衛生法上必要な基準も満たさなければなりません。

5.倉庫の平面図・立面図・断面図
立面図(縮尺1/50~ 1/200)は4面の立面図を作成し、断面図 (縮尺1/50)には部材の材料、種別、寸法を記載します。
平面図に記載する事項の注意点は、以下のとおりです。
ア 各階とも消火器の位置、消火栓、火災報知機等を明示する
イ 主要部材の材料、種別、寸法を記載する
ウ 倉庫出入口に円を記入すること。
その際、円の中心は 2ルクス(ルクスは照度の単位)以上の照度が得られる照明設備とする
エ 倉庫有効面積部分を色分けし、求積の式を明示する
なお、いずれの図面とも、明瞭かつ縮尺を明記します。
やむを得ず設計図面を縮小する場合には、縮小率の記載で足りますが、その場合も、主要部材の材料、種別、寸法が判読できるように記載する必要があります。

提出書類の残りは次回のブログでご紹介します。


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倉庫業を営む倉庫の法律と必要資格 | vol.267

前回のブログまでは、不動産投資をテーマにしていました。不動投資で成功する人は「スケコマシ」でしたね。
私はトランクルーム大家ですから、今回からはテーマをトランクルームに戻して、トランクルームの一類型である「倉庫業を営む倉庫」についてその基となる法律や申請手続きについてご紹介したいと思います。

「倉庫業を営む倉庫」は、街中で見かけるトランクルーム(不動産賃貸業のトランクルーム、通称「レンタル収納」「収納スペース」。)とは営業形態、根拠法、免許が異なります。


倉庫業を開業するには国への登録が必要

倉庫業と聞くと、港や工業団地に並んでいる大きな倉庫を思い浮かべる方が多いと思います。

そのような倉庫に商品、工業製品の原材料などを預かり、保管しておくのが倉庫業ですが、 倉庫業法では、倉庫業についてその第2条で「寄託を受けた物品の倉庫における保管を行う営業」と定義しています。

これまで倉庫業の大半は、物流業界内部の取引を中心としていましたが、最近では、一般消費者の日用品などの寄託を受けるトランクルームが多く開業されるようになりました。(※)

これも、倉庫業に該当します。
※不動産賃貸業のトランクルーム、通称「レンタル収納」「収納スペース」とは別になります。

倉庫業はいろいろな物品の寄託を受けて保管します。
保管する物品の中には、専門的な知識を必要とする場合もあります。

また、危険なものもあります。
それらが、きちんと保管されないと、依頼主だけでなく、近隣の住民などに迷惑をかけてしまいます。

さらに、保管する物品をそのまま取引するために「倉庫証券」が発行されますが、この取引が安全かつ円滑になされるためには、それなりのルールが定められていなければなりません。

そのために制定されたのが、倉庫業法です。
倉庫業法は第1条で、その目的を「倉庫業の適正な運営を確保し、倉庫の利用者の利益を保護するとともに、 倉庫証券の円滑な流通を確保すること」と定めています。
そして、第3条では「倉庫業を営もうとする者は、国土交通大臣の行う登録を受けなければならない」として、登録制を採用しています。
よって、倉庫業を開業するには、登録が必要となるのです。

ただし、以下の場合については、倉庫業法に基づく登録は不要になり、 他の規制立法があれば、それに従います。

  • 港湾運送事業において一時保管の用に供される上屋(船で運ばれ てきた貨物や積み荷を一時的に整理するための中継用施設)
  • 貨物自動車運送業において一時保管の用に供される保管庫など
  • 銀行法その他の規定による保護預かり(銀行の貸金庫など)
  • 駅での携行品の 一時預り(手荷物預り所、コインロッカーなど)
  • 一時預りの駐車場や駐輪場



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倉庫の種類と保管可能物品


倉庫業に該当するケースが広範囲になるため、倉庫業法施行規則3条は、倉庫の種類を8種類に分けて、それぞれ保管することのできる物品規定しています。
その上で、倉庫の種類に応じて必要な基準を定めて、適正な規制を施しています。

具体的には、倉庫の種類ごとに、建築基準法、消防法、高圧ガス保安法、液化石油ガス保安法、石油コンビナート等災害防止法、 食品衛生法が適用されることになります。

倉庫業の開業を検討する場合は、寄託を受けて保管する物品との関係から、どの種類の倉庫で営業するのか、基準はクリアしているのかを考え、登録を申請することになります。

なお、もっとも多くの物品を収納できる倉庫は、一類倉庫になります。


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開業のための必要な資格


次に、倉庫業を開業するための資格についてご紹介します。

倉庫業を開業するにあたって何か特別な資格が必要なわけではないのですが、以下の事由に該当する場合には、登録を受けることができません。

  • 申請者が1年以上の懲役または禁鋼の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が登録の取消しを受け、その取消しの日から2年を経過しない者であるとき
  • 申請者が法人の場合、その役員について1.2のいずれかに該当する事由があるとき
  • 倉庫の施設または設備が倉庫の種類に応じて倉庫業法施行規則3条の3で定める基準に適合しないとき
  • 管理主任者(倉庫の適切な管理に必要な知識と能力を有するものとして認められた者のこと)を確実に選任すると認められないとき

次回は、倉庫業開業にあたっての手続きについてご紹介します。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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不動産ビジネスの成功の鍵も「人」にある | vol.266

前回のブログでは、「不動産ビジネスを始めるにあたっての心構えと基本的な流れ」についてご紹介しましたが、今回は不動産ビジネスに向いている人とはどんな人なのか、そして不動産ビジネスの目的について書いていきたいと思います。


不動産投資に向いているひと、いないひと

まずは、「向いていないひと」の傾向からお話ししますね。私どもも不動産投資家さんや初心者の方含め数千人の方とセミナーや面談の場でお話を伺い、賃貸不動産経営についてお付き合いさせてきましたので、最近では20~30分お話しさせていただくだけで、何となく、向いていないひとかどうかがわかるようになりました。


不動産投資に向いていないひとの共通点

まず、どんな性格の人が不動産投資に向いていないのかについてご紹介します。
それは、完璧主義の人です。

極端なことをいうと、不動産ビジネスにおいて、完璧な物件などめったにありません。

完璧を求めていては、そもそもスタートラインに立てないのです。

不動産ビジネスでは、いちばんはじめに購入する時こそが、最も判断が難しいとよく言われます。

自分で勉強すればするほど、「買えない状態」に陥ってしまうのです。
専門家に任せるところは任せたほうがいいのです。


不動産投資に向いているひとの共通点は「スケコマシ」!?

逆に不動産投資に向いている人はどういう人か。

一言でいうと
「スケコマシ」
な人です。

スケベな人という意味のスケコマシではありませんよ。
(す)素直な人
(け)謙虚な人
(こ)行動や判断が早い人
(ま)学ぶ(し)姿勢のある人

の頭文字をとって、「すけこまし」と呼ぶのです。

(す)素直な人と(け)謙虚な人は、信頼できる不動産屋を見つけることができる人です。
 不動産屋も人間ですので、素直な人と謙虚な人には情報が届きやすいです。
(こ)行動や決断が速い人、これは成功のための必須要素です。
良い物件ほど「足が速い」つまりよその行動や決断が速いベテラン投資家にもっていかれがちです。
(ま)学ぶ(し)姿勢のある人は、知識の宝庫であるその不動産屋から貪欲に学び、納得できたらある程度のことを任せられる人です。

不動産屋の営業担当者は、レスポンスが早く、素直で、学ぶ姿勢のある人にいい物件情報が来たら教えてあげようと思います。私もそうですし、部下も同僚も同業者も同じことを言います。
結果として、そういう人には、不動産会社からいい情報が入りやすくなるのです。

「成功してほしいな」
「自分の業界知識でもっと成功するように助けてあげたいな」
不動産営業マンにそう思わせてしまう「スケコマシ」なあなた!

投資を始める前から成功の階段を上り始めていること、間違いありません。
おめでとうございます!

不動産ビジネスは、情報戦と言っても過言ではありません。
よって、いい情報を得るには、いい情報をたくさん持っている不動産屋とがっちりとした関係を築く必要があるのです。

いま「スケコマシ」の項目を読み返して感じたことですが、このような方は不動産投資だけでなく人生でも、ご本業のお仕事でも成功をおさめそうな気がします。

「スケコマシ」でないと、高収入でもうまくいかない

たとえば、高収入の人だからといって、その人にいい物件情報が集まるかといえばそうではありません。

その人がどういう人なのか、広い見識を持っているか、横柄な態度でないか、学ぶ姿勢があるか、決断力があるかなどを見て、不動産屋の営業担当者は情報提供をするかどうかを決めます。

言い換えれば、傲慢で、不動産屋の言うことを聞かない人にはあまりいい情報を教えたくないのです。

情報を提供するのは、最終的には人ですから当然と言えば当然のことですが。
つまり、不動産屋と良好な関係を築けて、不動産屋と二人三脚でできる人が不動産投資に向いている人と言えます。

不動産屋に購入物件を探してもらう際にも、どのように伝えるかで、不動産屋の力の入れ方が変わってきます。
漠然と「利回りが高い物件が欲しい」などと言うのではなく、なるべく具体的に伝えるようにしましょう。



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不動産ビジネスをする目的をしっかり持とう


みなさんは何のために不動産投資をするのでしょうか?

「将来のお金のことが心配だからなんとなく」「周りが始めているから」という漠然とした目標でも始めようと思えば、できてしまいます。

しかし、長く続けていくためには、なんとなくの目標だけではなく、具体的な人生設計が持ったうえで始めたほうがいいでしょう。

何のために不動産投資をやるのか。お金を増やしたいのが理由であれば、不動産投資でなくてもいいわけです。
不動産投資をやって成功している人はその答えが明確です。

明確である人ほど、難しい問題が起きても自ら考え行動し、目標を達成しようとします。

うまくいけば、の話ですが、不動産投資を行うと、生活レベルを変えることができます。
例えば、50代で年収が800万円、子どもが2人いる一般的な4人家族だとすると、子ども2人が大学に進学している(一人暮らししていればなおさら)となると、家計が苦しいのが実情です。

そこで不動産ビジネスを行うことによって、年間プラス300万ぐらい入ってくると、どうでしょうか。

大学の授業料、仕送り分などが不動産収入から支払うことができます。
不動産投資がうまくいけば、人生設計を考える上でプラスになりますし、日々の生活レベルが変わってきます。

どんな人生を歩んでいきたいのか。どれぐらい年収を増やしたいのか。
これを明確にすることが、不動産ビジネスを行っていくうえでの重要な物差しになってくるでしょう。


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不動産ビジネスを始めるにあたっての心構えと基本的な流れ | vol.265

前回・前々回のブログでは、不動産のリスクについてご紹介してきましたが、今回のブログでは不動産ビジネスを始めるにあたっての心構えと基本的な流れについてご紹介します。


不動産ビジネスで成功するためには「すべてお任せ」ではダメ

まずは、不動産ビジネスを成功させるにあたり、オーナーが持つべき心構えというのが非常に重要なファクターになります。

その心構えとは「不動産ビジネスによって、不労所得が手に入る」という考え方は捨ててほしいということです。

不動産ビジネスのことを、「一度物件を買ってしまえば、オーナーはほとんど何もする必要がない」「不動産屋にお任せで、家賃収人を得られる」といった甘い言葉を信じてしまい、購入後のことをしっかり考えていない方が少なくありません。

トランクルーム経営のように、開店後1~2年たつと不労所得化してしまう分野もありますが、一般の賃貸住居や賃貸店舗はあきらかに供給過剰なので、そこまでおいしい話ではないです。オーナーさんがなにがしかの労働力を投入する必要があります。

しかし、現実的にはそれほど甘いものではありません。

空室が埋まらなければ、色々な対策を考えなければなりませんし、オーナー自ら管理会社に働きかける必要があります。
同じようなマンションが立ち並ぶ地域であっても、どの管理会社に任せるかによって、不動産投資の収支が大きく変わってくる可能性もあるのです。

管理会社としつかり向き合って物件を管理することで、物件の収益が決まってくると言っても過言ではありません。
たとえ、駅から離れていて、築年数も10年以上のアパートで現状空室が目立っているとしても、購入後も空室のままになるとは限りません。

もちろん、何らかの策を講じれば、ですが。

入居募集を行う管理会社がその地域のマーケティング調査をしっかりと行い、どういうニーズが多いのかを把握し、そのニーズに合ったリフォーム等を行っていけば、いくらでも満室経営にできるチャンスがあるのです。



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不動産ビジネスの基本的な流れ


そうした考えを持つことを前提として、ここからは不動産ビジネスの基本的な流れについて説明します。

① 不動産投資の目的を明確にする

不動産ビジネスは物件を所有してからが本当のスタートにはなりますが、それ以前に「何のために不動産投資を行うのか」という目的を明確にすることが大切です。

② 投資予算(投下可能自己資金の上限)を決める

そして、年収、年齢、ライフプランを考えたうえで、不動産ビジネスに投資できる予算を決めます。

③ 投資対象不動産の分野を決める

その次に、マンションの区分所有なのか、アパート1棟から始めるのか、など購入する物件の条件を決めます。

④ 事業パートナーとなる不動産会社を決める

条件が決まったら、今後付き合っていく不動産会社を決めます。
これは非常に重要な決断となりますので、細心の注意を要します。

当然ながら無免許業者はだめです。

いるとGood!賃貸不動産経営管理士(略称「賃管士」)

賃貸建物の管理は現在は無免許でも可能ですが、実際に付き合ってみると頼りないですし、無責任な業者も散見されます。賃貸不動産経営管理士という業界専門資格者を配置している業者さんには担当物権繁栄への意識の強い方が多い印象があります。

賃貸住居の管理に強い資格としては、他にもマン管(マンション管理士)が在籍している会社さんも比較的安心してお付き合いできるかと思います。マン管は区分マンションなどの区分所有物件の管理に特化した資格です。

いるとGood!ビル経営管理士(略称「ビル経管士」)

商業不動産でしたら、大手に偏りがちですがビル経営管理士の資格保有者が在籍している会社さんは割としっかりしています。

ちなみにビル経営管理士は一発合格するには大変な試験で、テキスト2700ページを読みこなして丸一日がかりの試験に合格しなければなりません。取得費用も高い!専門課程の受講料と試験の受験料だけで軽く15万円を超えます。

逆にいうと、このような資格を取得できている人材が在籍している会社は、提供するサービスの質を高めるために企業内で従業員教育に力を入れていることが透けて見えますから、無資格者だけの会社よりも安心してお付き合いが可能と思います。

最低限必須!宅地建物取引士(略称「宅建士」)、宅地建物取引業免許

これらを持っていなくとも、最低限、自動車業界でいう運転免許である宅地建物取引士(略称 宅建士)の在籍している、宅地建物取引業免許を持っている会社さんにしましょう。そうしないと、いざ困ったという場合や賃借人との間でトラブル発生時に対応に困ることになります。

⑤ 候補物件をチェック!数をこなして”目利き力”アップ!

不動産会社に相談に行き、いい物件が見つかったら、現地に足を運び実際に自分の目で、自分がお客様の立場になって物件を事細かに調査します。

現在は、インターネットで簡単に物件探しができるようになりましたが、気になる物件が見つかったならば、その物件情報をもらい、必ずすべての物件を実査するようにしましょう。
数多くの物件を見ていくうちに、いい物件とそうでない物件の違いがわかるようになってきます。

⑥ 購入前にはシミュレーションを忘れずに!大家さんになった後のイメージトレーニングになる

現地調査を経て、購入したいと思える物件が見つかったら、前回・前々回のブログでご紹介したリスクを踏まえて、様々な角度からシミュレーションをしていきます。

そして不動産屋と一緒にマーケット調査をしかり行い、計画に無理がないかどうかを精査します。

⑦ 購入申込み、借入の申し込み、売買契約、決済

その後、購入申し込みを行い、金融機関に借入の申込み(相談)を行い、融資が承認となったならば、売買契約を行い、その後は、融資を受けて決済をします。

⑧ 入居者募集開始!

それから管理会社を決め、空室があれば、管理会社と対策を講じて、入居者募集開始です。

以上が不動産ビジネスの基本的な流れです。
経営が安定して、次の物件購入の資金的な目途が立ち、「これぞ」という物件が見つかったら、また同じことを繰り返していき、少しずつ物件を増やしていくのです。


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不動産投資におけるリスク その2 | vol.264

前回は、不動産投資のリスクとして、空室リスク・家賃滞納のリスク・老朽化リスクをご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介したいと思います。


リスクコントロールできるように様々なケースを想定しよう

3.火事や自然災害、事故のリスク

ご存知のとおり、日本は地震大国ですから、地震を起因とする倒壊・ひび割れ・土砂災害などの自然災害によって建物が被害を受けるリスクがあります。

地震のほかにも、台風や水害、火事などでアパート・マンションが損害を受ける可能性があります。

これらのリスクには、火災保険だけでなく、地震保険、総合保険などで対応することができます。

一般的には、不動産会社が保険代理店になっていたり、提携している保険代理店があるので、物件購入時に不動産会社を通して加入することが多いことと思います。

どこの会社の保険であれ、火災保険に加入することは必須と考えてください。

できれば、火災保険に自然災害などの補償もついた総合保険へ加入することをおすすめします。

総合保険は、火災、落雷、台風、集中豪雨、ガス漏れによる破裂、給排水設備の事故による水漏れなどの損害も補償してくれます。

もちろん、地震保険にも加入したほうがいいでしょう。
地震保険を申込む時点での注意点としては、地震保険単独では加入できない、ということです。
火災保険とセットでないと申込できないのです。

なお、もしくは金融機関から融資を受ける場合には、担保にした物件が火事などで損害を受けないよう火災保険加入は必須条件となっています。

また、最近では、自然災害以外の事故等があった場合に備えた保険も登場しています。

4.金利上昇リスク

次に、金利上昇のリスクについてご紹介します。

金融機関から物件取得資金を借入する方が、借入期間が長期間で変動金利を選択する場合は、金利が上昇するリスクがあります。

金利が上昇すると、 元金均等払いの場合は、毎月の返済額(利息額)が増えます。

そのため、手元キャッシュフローが減少し、資金繰りが苦しくなってきます。

金利上昇リスクの対策としては、あらかじめ固定金利を選択する、もしくは、資金繰りに余裕ができたときに一部繰り上げ返済を行って、借入期間を短縮することが望ましいです。

なお、一部繰り上げ返済を行うことによって、支払利息の減少にもつながります。



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(コラム)知ってた?変動金利だからと言って金利が急上昇するわけではない

ちなみに、変動金利だからといって、金利がいきなりあがるというわけではありません。

変動金利の場合、返済額の変更は5年に一度で、1.25倍ルールというものがあります。

「元の金利より1.25倍以上にまで金利を上げてはいけない」というルールです。

また、金利上昇の兆しを見逃さないように、日々の経済情報を新聞等でチェックすることも大切です。

5.流動性リスク

不動産は、株や投資信託に比べて、流動性が低いというリスクがあります。

このリスクは売却時に問題となります。
今はまだ不動産市場が活発なので流動性もそれほど低くありませんが、市場が停滞しているときに売却しようとすると、買い手がなかなか見つからない可能性があります。

これは、不動産特有のリスクかもしれません。

株や投資信託は売却してすぐに換金できますが、不動産は買い手が見つからない限り、売却して手元にお金が入るまでに、平均して4~5カ月ぐらいはかかります。

売却をいつ、どのくらいの金額なら、といった「出口戦略」を事前に練っておくことが重要です。
色々なケースをシミュレーションしてくことで柔軟に対応できます。

* * *

前回、今回と不動産投資の色々なリスクについてご紹介してきました。
ご紹介したようにどのリスクにも対応策はあります。
リスクを恐れるのではなくて、リスクを正しく理解し、リスクを回避するために早め早めに行動を起こしていきましょう。


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不動産投資におけるリスク その1 | vol.263

前回までのブログでは、「土地を相続する際の土地評価および還付請求と余分な相続税を払わず節税する方法」についてご紹介してきました。

今回からまた不動産投資にテーマを戻して書いていきたいと思います。


リスクを恐れるのではなく、リスクコントロールして対策を講じることが大切

まずは、不動産投資のリスクについてご紹介します。
リスクを知ることによって、不用意にリスクを恐れたり不安に感じたりするのではなく、リスクについて理解した上で、しつかりとリスクをコントロールしていくことが大切となります。

その1.空室リスク

不動産投資における最大のリスクは、空室リスクです。
このブログを読んでいる方はすでにご存じの方も多いと思いますが、現在、空き家が大きな社会問題になっています。
アパート・マンションはもはやコンビニ並みに競争が激化しており、築年数が経ち空室が多くなれば、物件の環境が悪くなり、退去者が増えるといった悪循環に陥り、空き物件はますます空室リスクが高くなります。
そして、空室率が高くなれば、物件購入時に融資を受けたローンの返済が困難になり、不動産投資によって人生そのものが大きく左右されてしまいます。

空室を埋めるために、内装をリフォームしたり、外観を塗り直すといった対策はあります。
しかし、その前に、物件購入を検討する時点で、近隣の不動産屋に何度も足を運び、マーケティング調査をしっかりと行うことが重要です。
不動産屋を訪問した際には、以下の点を聞くようにしましょう。

  • 検討しているエリアの平均空室率
  • 最寄り駅の乗降者数(主に首都圏)
  • 物件がある地区の人口推移
  • ライバル物件の入居率
  • 購入する物件の入退去率の推移

さらに、東京都心以外であれば、車を所有する方がほとんどなので、駐車場があるかどうかも重要なポイントになります。

その2.家賃滞納のリスク

空室リスクの次にあげられるのが、入居者の家賃滞納リスクです。
たとえ満室であったとしても、入居者全員が必ず毎月に家賃を払うとは限りません。
借地借家法の観点からも、入居者の権利が優先されることになっているため、家賃を1カ月滞納したからといって、すぐに追い出すというわけにもいきません。(契約書上での取り決め内容にもよりますが)
アパート・マンションの所有者の中には、長期間にわたって家賃を滞納され、裁判を起こしたケースもあります。
この家賃滞納リスクに対しても、空室リスクと同じく、入居前に策を講じることが大切です。
入居申込時点で、入居者に家賃保証会社の家賃保証制度に加入させることを必須条件とする(保証会社では連帯保証人をつけるケースが多い)ことが有効です。
家賃保証制度とは、入居者が家賃を滞納した際に、家賃保証会社が代わりに家賃を支払ってくれる制度で、最近増加傾向にあります。
契約時に家賃の0.5カ月~1カ月分相当額を家賃保証会社に入居者が支払うといった入居者のイニシャルコストが増えてしまいますが、それぐらいの金額を支払いできない入居申込者であれば入居後も滞納リスクが高いと言えるので、入居時点で一つの審査ハードルを設けることにもつながります。
この制度が浸透した背景には、連帯保証人となる両親などが高齢化し、年金生活で保証人になれない、滞納したときに家賃を支払えないといった状況が増えてきたことがあります。
この制度を積極的に活用して、滞納リスクに備えることをおすすめします。

その3.老朽化リスク

不動産は当たり前ですが、年々老朽化し、劣化もしてきます。
その修繕やリフォームにはそれなりのお金がかかってきます。
アパートや賃貸マンションは分譲マンションのような修繕積立金がないため、自ら修繕資金を積立ておかなくてはなりません。
よって、ただでさえ老朽化リスクがあるので、購入時には最初から欠陥部分や劣化部分がないか自分だけでなく専門家にしつかり見てもらうことが大切になります。



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相続税の還付請求はプロに任せたほうがいい | vol.262

前回のブログでは、相続税の計算方法についてご紹介しましたが、今回は実際の相続税の還付請求についてそのおすすめの方法をご紹介したいと思います。

相続が発生してから5年10ヵ月以内であれば、払いすぎてしまった相続税の還付請求ができます。
相続税の更正の請求書を提出することをいわゆる還付請求といいます。
還付請求の書式自体は税務署に備え付けているほか、インターネットで国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
よって、更正の請求書は個人でも作成することができます。


不動産鑑定士に直接依頼するより、還付請求に詳しい税理士に依頼しよう

しかしながら、更正の請求書を1枚書けば、それで還付請求手続きが終わりというわけではありません。

最初に提出した申告書のどの点を間違えたので更正の請求をするのか、税務当局を説得できる資料を作成する必要があるのです。
自ら調査するのは素人には高いハードルとなりますし、不動産鑑定士に依頼すれば、それなりの費用が発生します。

もし、不動産鑑定士などのプロに調査依頼して還付請求をしても、税務当局に否認されれば、無駄なお金を支払うだけになります。

それに比べると、還付請求を得意にしている税理士に依頼する場合、一般的には成功報酬です。
税理士は、提出済みの申告書や添付資料をもとに、申告内容を検討します。

申告書の中身は、宅地だけでなくすべてについて精査します。

そのうえで、ポイントになる土地の評価を検討します。
土地については、まず不整形地や無道路地、広大地などがあるかどうかを見ます。

これらは減額幅が大きいにもかかわらず、きちんと評価がされていないことが少なくないからです。
そこで、工夫の余地があって還付の可能性があれば、その旨を依頼主に説明し、正式に依頼を受けてから、報酬額を決めて調査に入ります。

そして、調査が終わったら、それをもとに更正の請求書を作成して税務署に提出する流れとなります。
もちろん還付請求に詳しい税理士に依頼したからといって必ず還付されるとは言い切れませんが、否認された場合税理士は報酬をもらわないのが一般的です。

要する時間は、現地調査に2~3週間かかり、その後、更正の請求書を作成するので、トータルで1ヵ月ほどです。


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。




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土地の相続における税理士と不動産鑑定士


前回までのブログでも書いたように、還付請求の理由のほとんどは「土地」の評価が適切ではなかったことにつきます。
過大に評価してしまうために相続税の払いすぎが起こっているのです。

相続税の申告というと、相続人が真っ先に依頼するのが税理士の存在だと思います。
税理士は税金のプロです。
しかし、税理士は税金のプロとはいえ、それぞれ得意分野があります。
会社の申告においては、プロの税理士でも、土地評価となると深い知識がなく、土地を税法に基づいて表面的に評価してしまう人もいるようです。

一方で、土地(不動産)の「鑑定評価業務」を行うのが不動産鑑定士です。
この鑑定評価業務ですが、一般的な不動産の査定とは異なります。
一般的な不動産の査定は、その不動産がいくらで売れそうかという目安を算出するのに対して、不動産の鑑定評価とは、理論的な根拠と実証的なデータを使って、不動産の利用価値を決めます。
よって、不動産鑑定士の業務には、国や都道府県が行う「地価公示」や「都道府県地価調査」「相続税標準地の評価」「固定資産税標準宅地の評価」があります。
ほかにも公共用地の取得や裁判上の評価、会社合併時の資産評価なども行います。
その中でも、相続に関わる土地の評価は大きな割合を占めています。

相続の場面において、不動産鑑定士は税理士の依頼によって調査を行い、税理士の弱点を補う役割を果たしています。
相続申告時には、はじめから税金と不動産のプロに依頼することをおすすめします。
そうすれば、しっかりとした申告書が作成できるので、還付請求をする必要もありません。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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