至誠天地を動かさん|vol.177

今日は(今日も?)トランクルームと一見関係ないように見えますが、投資に向き合う、事業に向き合う心構えとして自らに言い聞かせていることを書きました。

題名にある文言。

至誠天地を動かさん

といわれて、ピンとくるかたは、以下のうちのいずれかに該当する方でしょう。

  1. 吉田松陰が大好きすぎてたまらない!
  2. 中国の古典、特に孟子が好きで好きでたまらない。
  3. 私の出身高校(岩手のド田舎)の同窓生


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選択肢1の方。あなたはきっといいやつだ。
選択肢2の方。この分野を専門に飯を食おうとするとご苦労されることと推察されますが、きっといいやつだ。飲み屋で出会う友達に1~2名こういう人がいてほしい。
選択肢3の方。隕石に当たるくらいの確率でしか遭遇できないので、偶然の遭遇に感謝します。

選択肢3の事象が、本当に今夜起こったのです。
神楽坂にある、知る人ぞ知る銘店。わたしも存じ上げませんでした。尊敬する経営者の方からご紹介いただいたのです。紹介制なので店名は申しません。

そこの調理場に、彼はいたのでした。修行の身でありました。胸が熱くなりました。酔っぱらいのおっさんが高校の校歌の歌詞を口にしているのを耳にし、おもわず会話に参加したと。私の一回り以上年下の若者でした。

さて、題名に戻ります。
至誠天地を動かさん。は、正確には
「至誠にして動かざる者は未だこれあらざるなり」
であります(吉田松陰「留魂録」)。

「至誠天地を動かさん」を漢文で書くと?

漢文表記であれば
至誠而不動者 未之有也
です(孟子「離婁章句」)。

「至誠天地を動かさん」英語で書くと?

うーん、むずかしい。日本語から訳すより、中国語の原文から直訳した方がわかりやすい気がします。たとえば、
Never has there been one possessed of complete sincerity, who did not move others.
ですかね。原文がかしこまっているので、文語表現で倒置表現にしてみました。

通常の表現であれば
There has never been one possessed of complete sincerity, who did not move others. (真に真心を持つものはいない、そしてそのような者は他者を動かすことはできない。)

もっと簡単にすると
If a person who has complete sincerity, the person can move others.
(他者を動かす力を持つものは必ず真の真心を持つ者である)
ですかね。声に出して音読してみると、一番最初の英文が一番かっこよく聞こえました。知的な感じで、文章にリズムがある。

仕事、人間関係、困難な状況、幸せなひと時。どんなときであろうとも、礼節を重んじ誠の心を以て目の前の物事と向き合い、真剣に取り組んでいくことで、物事の向こうの人々、そしてひとたび時節を得れば人々の集合である社会をも動かすことができるのだ。そんな意味の表現であります。

吉田松陰先生は良いことをおっしゃっておられますね。

  • 夢なき者に理想なし、理想なき者に計画なし、計画なき者に実行なし、実行なき者に成功なし。故に、夢なき者に成功なし。
  • 私心さえ除き去るなら、進むもよし退くもよし、出るもよし出ざるもよし。
  • 一日一字を記さば一年にして三百六十字を得、一夜一時を怠らば、百歳の間三万六千時を失う。
  • 大器を作るには、急いではいけない。時間がかかる。
  • 人間はみななにほどかの純金を持って生まれている。聖人の純金もわれわれの純金も変わりはない。
  • 小人が恥じるのは自分の外面である、君子が恥じるのは自分の内面である。人間たる者、自分への約束をやぶる者がもっともくだらぬ。
  • 自分の価値観で人を責めない。一つの失敗で全て否定しない。長所を見て短所を見ない。心を見て結果を見ない。そうすれば人は必ず集まってくる。
  • 君子は何事に臨んでも、それが道理に合っているか否かと考えて、その上で行動する。小人は何事に臨んでも、それが利益になるか否かと考えて、その上で行動する。

(ブログ「吉田松陰の言葉・名言」より抜粋 http://kormun.com/blog-entry-366.html)

毎日の小事の積み重ねをおろそかにしない。物事に誠実に毎日向き合う。毎日ちょっとだけでもいいから昨日よりも進歩する。

トランクルームビジネスは小さなお部屋を貸し出す契約をコツコツと積み重ねていくビジネスです。投資家・オーナー様のことを考えているか。ご利用者の皆様にとってわかりやすく、使いやすく、安心して使うことのできる施設になっているか。商売に正解はありません。自問自答を続けながら、これで正しいのか?と自問自答しながらトランクルーム事業に取り組んで、法人化前から数えると四捨五入して10年に差し掛かるようになりました。

誠の欠けた商売は瞬間的には儲かるのでしょう。しかし、長続きしません。楽して大儲けしようとして売買契約書を2重に作って銀行を欺いたり、できもしない30年間空室保証をつけてシェアハウスを売ったり、そんな商売が長続きするわけがない。このブログでも何度も警告してきました。二重売契の不法性と個人投資家が抱えてしまう危険については、このブログが一番初めに指摘をしていましたねと個人投資家の方数名からご指摘いただきました。

私は自ら派手に宣伝をしたり、本を出したりということをしません。それでも、見ている人は、見ているのですね。ありがとうございます。

トランクルームは地味なビジネスですが、オープンから入居率が上がるまでの期間を待つことのできる人にとっては、その後空室率上昇で悩むこともほぼ無く、利回りも世にはびこるアパート・マンション投資やREITなどと比べても高く、最高のビジネスだと確信しています。これからも、小事をおろそかにせず、誠実に向き合いたいと思います。


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レンタル収納・トランクルーム賃貸とはどんな商売なのか?(2)|vol.176

レンタル収納系のトランクルームは倉庫と違い借り手が鍵を持ち、出し入れの時間制限もないので、スペースを貸す側としては、それだけ気楽な商売ということができるでしょう。借りる側は衣類や食器、家具、レジャー用品などを預けるのに適切なスペースです。


一般のレンタル収納と倉庫業法によるトランクルーム



◎一般のレンタル収納
・契約の法的基礎 
(賃貸借) 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することに よって、その効力を生ずる(民法 601 条) 。
(賃貸人の義務) 使用収益をさせる義務・修繕義務 ・費用償還義務
・サービスの特徴
保管物自体につい ての保管責任を負わないことが可能なため、無人による物の出し入れ自由などの利便性がある。

◎倉庫業法によるトランクルーム
・契約の法的基礎 
(寄託) 寄託は、当事者の一方が相手方のために保管をすることを約してある物を受け取ることによって、その効力を生ずる(民法 657 条)。
(受寄者〈寄託を受ける者〉の義務) 保管義務 ・保管に付随する義務 ・返還義務がある
・サービスの特徴
物の出し入れなどの立会い、保管物の管理などの責任がともなうため、保管に注意を要するものなどに適している。立地上の制限があります。


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レンタル収納・トランクルーム賃貸とはどんな商売なのか?(1)|vol.175


トランクルーム大家です。新しい年度も始まったことから、すでにトランクルーム投資に関心をお持ちの方にも、そうでない方にも、このブログを読んでトランクルームへの投資を考えるきっかけになればと思い、今回のブログからしばらくはトランクルーム投資のイロハから投資戦略まで、「トランクルーム投資とは」について書いていこうと思います。


新業態だけにPR次第で、 まだまだ成長する余地の大きい商売


トランクルーム投資とは、アパートやマンションや事務所店舗ビルなどいわゆる収益不動産投資の一種です。

米国や欧州、豪州、東南アジアでも香港やシンガポールなどでは40年程前から知られている投資ですが、日本で注目を浴び始めたのはここ10年ほどのことです。最近は日本でも、トランクルーム自体の認知度も上がってきたため、100世帯に1世帯程度の利用率となっております。
ちなみにトランクルーム先進国の米国では10世帯に1世帯が利用しておりますから、日本もそう遠くない将来20世帯に1世帯、10世帯に1世帯といった感じの利用率になるかもしれません。

どうですか?早速トランクルーム投資に興味が沸いてきたのではないでしょうか?

ここからはトランクルーム投資のイロハについて少しおさらいしますね。

トランクルーム商売(投資)とは〜個人の家庭や事業所では収納しきれない物品を、お金をもらって預かる商売〜

トランクルームやコンテナなどのレンタル収納とは、個人の家財道具や本、雑誌、ビデオ、美術品・衣類・書類等を預かる商売です。

また、企業の事務機器や書類など商品ではない物品を預かる形態もあります。

つまり、個人の家庭や事業所では収納しきれない物品を、顧客からお金をもらって預かる商売と考えればいいでしょう。

レンタル収納の事業形態は大きく分けて2種類あります。
ひとつ目は倉庫業を主力事業とする会社が、一般消費者や企業を対象にして家財道具や衣類・事務 機器・書類などの非商品を自社の所有する倉庫に保管し、顧客からの物品預かり料が売上金となります。

もうひとつは、賃貸業を商売としている会社や空きスペースを保有している個人が顧客の物品を預かり、賃料を支払ってもらう形態です。
いわゆる室内型トランクルームと呼ばれる形態では、建物の部屋をパーテーションで間仕切りし、お客の荷物収納スペースをレンタルします。

前者は、もともと倉庫業を専門にしているので法的な規程があり、保管した物品の安全性や空調管理がしっかりして、人の立会いの管理がされています。しかしながら、その分、保管料が割高です。

物品の出し入れに関しては24時間サービスの会社もありますが、場合によっては時間制限を設けているため、倉庫の営業時間内に物品を出し入れしなければならないという不便さがあります。こうしたトランクルームは宝石や美術品、重要な書類などを預かるのに向いています。

一方、後者は専門的な保管サービスを必要としない顧客を対象にスペースを提供して物品を預かります。専門の倉庫業者のように保管の責任範囲は少なく、住居の賃貸と同じように、あくまで空きスペースを貸すビジネスです。

借り手が鍵を持ち、出し入れの時間制限もないので、スペースを貸す側としては、それだけ気楽な商売ということができるでしょう。借りる側は衣類や食器、家具、レジャー用品などを預けるのに適切なスペースです。


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【注意!】マイクロソフトを騙る不思議なメールが来た|vol.174

トランクルーム大家です。マイクロソフトを騙る不思議なメールが来ました。調べてみたところ詐欺メールの一種で、Office系商品を使っている場合にマイクロソフト・アカウント情報を抜き出そうとしているようです。見た目、色使い、フォントの種類や大きさまでマイクロソフトのデザインをまねていたので、うっかり騙されそうになりました。


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マイクロソフト社で運営しているWEBサイトがありまして、そこと「デザインがそっくり」なメールが届きます。文面をよく読むと日本人が書いた文章にしてはやや不自然なのですが、忙しい時に流し読みするとうっかり引っ掛かりそうな文面です。こんなメールです。

対処方法としては、触らぬ神に祟りなし、というか、クリックしないことが一番です。詳しくは以下のページに記載されています。

不動産の記事ではないので、トランクルーム会社の子会社で検索エンジン対策や集客システムの開発運用を手掛けている会社があるので、そちらのブログに載せておきました。うちのエンジニアはウクライナ人、ブルネイ人、日本人、ベトナム人など国際色豊かな割にはあまり露出させてこなかったので、新しくブログを作ることにしたのですが、まさか1記事目がこれとは。。。。

ご参考ください。【注意喚起】Microsoftアカウントの不審なサインイン


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ビル経営管理士の資格証明書が届いた|vol.173

トランクルーム大家です。今日の記事は初心者素人の方向けの記事ではないかもしれず、難しかったらごめんなさい。「あの」ビル経営管理士試験に合格し、経歴審査にも合格し、資格証明書が届きました。こちらがビル経営管理士資格証明書の写真です(偽造防止のため、印影等はぼかしてあります)。

ビル経営管理士とは?

ビル経営管理の公的な専門資格です。
国土交通省や金融庁へ不動産ファンド免許を申請する際の資格者の要件にも認められている、投資不動産業界でもプロの方々しか知らない資格です。

さらに、この試験、試験に受かっただけでは資格証明書は交付されないのです。

不動産投資業界歴や実際に商業ビルや貸店舗などの企画運営業務をビルオーナーとして、またはビル管理会社の人間として複数年経験していることを証明できないと交付されない仕組みになっています。「できているふり」「やっているふり」で不動産売ってしまったら連絡できなくしてサヨウナラ、という不動産屋や不動産営業マンがよくいますが、この種の不動産屋だと売買仲介の経験しかないので、この資格を取得できません。

一般の宅建業者さん、投資不動産業者さんはお持ちの方はほとんどいらっしゃらないと思います。国土交通省のホームページにあるビル経営管理士の資料(後出7ページ)によると、資格者の9割以上が旧財閥系不動産会社、金融機関(都銀、信託銀行等)などのいわゆるちゃんとした大企業さんでして、私の経営している会社のようなトランクルーム専業企業経営者がこの種の資格を取得するというのは、かなり珍しいのではないかと考えられます。

プロ向けの資格ですので、素人の方が興味本位で取りに行くと後悔する資格でもあります。なぜなら、自学自習と講習、課題論文の提出を経て資格試験を受験する必要がありまして、まず自学自習のところで心が折れます。届いたテキストがなんとテキストページ総数2700ページ(!)、7巻セットだったのです。電話帳が7冊来たような感じでした。こちらが7巻セットであります。


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わたしは宅建士の勉強の時は、LECのテキスト「権利関係(民法、借地借家法などの法律関係)」「宅建業法(宅地建物取引業法)」「法令上の制限・税・その他」の3冊を基準として、各対応分野の過去問題集(LECの「でる順」)を順番に解いていき、不正解な問題、たまたま正解だったけれど理解があいまいだと感じている問題の理解と知識の暗記のためにこの3冊のテキストを使用しました。テキスト3冊の総ページ数は700ページくらいだったと記憶しています。さらにLECのテキストは変形B5版でしたがビル経営管理士のテキストは一回り大きいA4版です。LECのテキストと同じ大きさで活字を組みなおしたら、4000ページくらいになってしまいそうです。

私の本棚にまだ鎮座しているテキストたち。

さらに受講料が12万5千円(!)、集合研修が1万円ほど、受験料が3万円ほど。個人の方が趣味で取得するには高いですよね。実際のところ受験者の大半は大手・超大手の不動産会社や不動産証券化系のファンドを組成している金融機関や不動産ファンドの皆さんでした。

さらに試験に合格しても、ビル経営管理士を名乗ることができないというのがこの資格の難しいところであります。経歴審査があり、原則として「商業用ビル総床面積1000平米以上のものの企画運営業務を複数年おこなった経験」が必要であるためです。単に賃貸の客付をしているだけ、売買の仲介をしているだけですと、経験者として認められません。

世間の宅建業者さんですと売買仲介をしているだけ、賃貸仲介をしているだけですので、大枚はたいて受講し受験し運良く受かったとしても、実務経験面で不足していると登録が許可されない資格なのです。ただの勉強好きな方だと、お金の払い損になってしまうのかもしれませんね。

ビル経営管理士とは何をする資格?

さて、不動産の資格といえば宅地建物取引士、略して宅建士が有名です。宅建士は不動産の売買を媒介する(一般用語ですと「仲介する」)行為を許可してもらうための資格といえます。では、このビル経営管理士は何をする資格なのでしょう。

資格管理団体である一般財団法人 日本ビルヂング経営センターによりますと、以下の説明がされています。

  • 国土交通大臣登録証明事業として行っている公的資格。国土交通大臣認定資格であり、上級宅建士向けの資格として知られる不動産コンサルティング技能登録者、不動産証券化協会認定マスターと同様の資格として位置づけられている
  • ビル経営に関する企画・立案から賃貸営業および管理・運営にいたるまで、ビル経営管理のスペシャリストとして必要な知識と経験を有する者に与えられる資格
  • 以下の不動産運用のプロとしての営業免許申請時に要因として人員を配置していることを求められている資格
    • 不動産特定共同事業法の業務管理者の要件
    • 総合不動産投資顧問業登録の人的要件
    • 金融商品取引法の不動産関連特定投資運用業登録の要件

また、ビル経営管理士の資格の説明については国土交通省のビル経営管理士資格についてのPRページも存在しており公的な性格の強い資格といえます。

なお、俗にビル管、ビル管理技術者、ビル管理士などと呼ばれる建築物環境衛生管理技術者とビル経営管理士が混同されることがありますが、ビル管は建物としてのビル自体のメンテナンス関連知識を問う資格であり、ビル経営管理士とは別の資格です。

投資不動産業界のプレーヤーたち

投資不動産業界のプレーヤーを大きく分けると、以下のようになります。

  • 【オーナー】所有者ともいう。地主、投資家、不動産保有法人の株主など。
  • 【AM】エーエムと読む。AMは英語の「アセット・マネジメント」(Asset Management)の略。投資家から預かった資金を利益最大化のために最も有効な資産配分となるよう尽力する。
  • 【PM(広義の)】ピーエムと読む。PMは英語の「プロパティ・マネジメント」(Property Management)の略。AMが選定しオーナーが購入した投資対象不動産の管理運用を行う。個別ビル・店舗等の管理運用状況をAMと共に(またはAM経由で)オーナーに報告する。業務が多岐にわたるため、資金運用に専念したいAMはPMに以下の業者のとりまとめも併せて依頼することが多い。
    • 〖狭義ののPM〗プロパティ・マネジメントメンテナンス・清掃・警備会社等と連携しビル管理の日常業務を遂行する。
    • 〖LM〗エルエムと読む。LMはリーシング・マネジメント(Leasing Management)の略。世に数多ある外部仲介会社と連携し、入居付けと契約更新タイミングを見ながら賃料アップに尽力する。
    • 〖CM〗シーエムとよむ。CMはコンストラクション・マネジメント(Construction Management)の略施工業者・設計事務所等と連携し、物件価値の維持向上に尽力する。

ビル経営管理士の専門とする範疇は、上記分類における【広義のPM】業務です。では、広義のPMが取りまとめ役として指揮棒を振る必要がある「狭義のPM」「LM」「CM」は、何をしているのでしょうか。

〖狭義のプロパティ・マネジメント(PM)〗の仕事とは

大きく分けて以下の3分野です。中項目としては以下の項目があります。

  1. 管理業務の統括
    • 管理運営業務の個別項目の評価と必要性の助言、効果測定、成果報告
  2. 運営業務(ソフト分野の管理業務)
    • 管理企画業務
    • 渉外業務
    • 利用者管理業務
    • 事務業務
    • 出納業務
  3. 管理業務(ハード分野の管理業務)
    • 清掃衛生業務
    • 設備管理業務
    • 保安警備業務
    • 安全管理業務
    • コスト削減業務

〖リーシング・マネジメント(LM)〗の仕事とは

賃貸関連業務全般で、中項目としては以下の項目があります。

  1. 賃貸関連業務
    • 管理運営業務の評価
    • テナント誘致業務
    • 契約管理業務
    • テナント交渉業務
    • 入退室管理業務

〖コンストラクション・マネジメント(CM)〗の仕事とは

不動産の資産価値を維持向上させるための機能であり、中長期的な資産保全関連業務です。中項目としては以下の項目があります。

  1. 長期的な資産保全業務
    • 改修・修繕の必要性検討とAMおよびオーナー様への助言
    • 大規模修繕、中規模修繕および改修計画
    • 大規模修繕、中規模修繕および改修の個別の実施計画
    • 渉外業務

ビル経営管理士の専門分野

ビル経営管理士は、前節で触れた「広義のプロパティ・マネジメント業務(PM業務)」の指揮棒を振る専門的知識経験を具備する人材である必要があります。したがって、ビルやトランクルームをはじめとする商業用不動産の一生涯にわたる高度な知識を総合的に有している必要があります。(1)企画・立案業務 (2) 賃貸営業業務 (3)管理・運営業務の3分野の知識が問われます。

ビル経営管理士の専門分野

  1. 企画・立案業務ビルを経営・管理していくうえで、必要となる計画を策定します。
    • 事業企画
    • ビルの商品企画(例えば、トランクルームに用途転換しましょう、など)
    • 資金調達計画
    • 収支・損益計算
    • 修繕計画の策定
    • 更新計画の策定
  2. 賃貸営業業務テナント間で契約交渉・賃料収受等を行います。
    • テナント募集
    • 契約締結と更新
    • 賃料・共益費の収受
    • クレームの処理
    • テナント向けサービス提供
    • テナント契約管理。入退室、増室、同居、転貸等
  3. 管理・運営業務建物の維持保全のための業務。この項に関する知識を以てメンテナンス事業者の選定、発注、監督を行います。
    • 館内規則の策定
    • 管理体制・管理士用の策定
    • 日常管理業務の管理。施設、設備、警備、防災、環境衛生等。入居者満足に直結するのでビル採算制上重要です。
    • エネルギー管理。光熱費に直接影響するのでビル採算性重要です。
    • 修繕工事管理

このように、多岐にわたる分野の知識と実務経験を問われる資格なのです。

逆に申せば、このくらいの水準の知識を広範に保有し知識向上に努めていなければ、競争の激しい賃貸不動産市場でオーナーさんは勝ち組になるのは難しいのです。

オーナー・投資家の皆様が、大切な資産である土地やビル、店舗、トランクルーム等の経営管理を安心して依頼できる、それが資格者の存在により外形的に確認可能とすることが大切と考えて資格を取得しました。

快適かつ安全なオフィス空間の提供等テナントに対するサービス水準の
向上が図られ、適正な管理計画・修繕計画を経営に反映させることにより、優良な賃貸不動産というストック(蓄積)性の財産形成をお手伝いしたいと考えております。

また、トランクルームにせよ、オフィスビルにせよ、不動産証券化が一層進展している現在、投資対象である店舗や事務所など不動産の経営管理の良し悪しが直接収益に大きく影響する時代になっていますから、そのプロともいうべき
「ビル経営管理士」有資格者数、または在籍しているか否かを、今後の皆様の不動産投資の際にお付き合いされるであろう不動産業者さん選定の際のバロメーターに加えてみてはいかがでしょうか。

皆さんの不動産投資ビジネスに関係しそうな免許や資格はほかにもありますから、今後も時々紹介したいと思います。

お付き合いする業者さんを考える際、いたずらにあおって急いで交わされて購入後の集客やメンテナンスがおろそかにならないよう、有資格者数やお任せする会社さんの保有する免許や許可の種類などもきちんと確認することをお勧めします。

長期にわたって勝ち続ける不動産オーナーであるために、ぜひともお勧めしたいです。


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「待てる人なら大儲け」個人や中小企業でもできる、小額から取り組み可能で低リスク・ミドルリターンな不動産ビジネス(2)|vol.172

トランクルーム大家です。マンション投資への関心が根強くみられるのは、主に不動産を持たないサラリーマン層の皆さまです。借入は発生しますが、利回りの高い物件を見つければあまり手をかけない副業ビジネスが成立すると思いが違からです。投資マンション販売業者もそのように宣伝しますし、事実、築浅特に築年1桁のころは空いてもわりと早期に空室が埋まります。

サラリーマンを続け給与所得という安定した収入源を維持しながら、同時に小口の不動産オーナーとして、管理運営を専門業者に委託することが可能なはずでした。

問題はそれだけの収益性の高い、資金的に対応できる物件、優良物件があるかどうかです。
ところが居住用の賃貸不動産は供給過多になってしまって、優良物件を探すことは大変難しくなりました。


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そこで注目されるのが、高額借入が不要で流動性の高い、トランクルームをはじめとしたレンタル収納分野です。
トランクルームとカタカナで書いてピンとこない方へは、ようするに「貸物置」のことですとお伝えしています。

賃貸不動産としてのレンタル収納。際立った特徴

レンタル収納(トランクルーム、貸物置)という賃貸ビジネスは低収益・低稼働不動産の活用手法として発達してきました。

例えば、このようなニーズです。

  • 空きビルや空き店舗などの賃料の下落化した物件の再活用。スペースを小さく分割して貸し出しますので、1区画の賃料はアパマンよりも高く設定できます。
  • 他の用途では使い切れていない未利用地の利用。将来の相続の際に処分が容易な更地で土地を持っている土地オーナーさんなども取り組んでいます。トランクルームは設置も撤去もビルやアパート・マンションよりも容易で費用負担も軽めで済むからです。
  • 日照・騒音などにより居住に適さない物件の利活用。居住用としては適していなくても、収納する荷物は騒音など気にしませんし、日当たりが悪い方が荷物の保管には適しているという側面もあります。
  • そのほか、用途地域・地形・立地などの諸事情により低収益の利用しかされていない物件。

レンタル収納ビジネスとは、所有不動産を活用するか、低コストの賃料でスペースを仕入れ、付加価値を増す施策を施し、高付加価値化した収納利用を提案することによって坪賃料・平米賃料をアップさせ、相対的に高い賃料で貸す商売です。相対的に高い賃料で貸し出せますから、差額によって利益を得ることができます。

投資コストはアパート・マンションよりも低額で済みます。1件当たり数百万円の前半から中盤で済んでいる案件をよく見かけます。初期投資費用が一般的なアパート・マンション投資やビル投資に比べて圧倒的に安いことが特徴です。

また、収納庫の中には人間は居住しません。荷物を収納するだけですので、賃貸借契約は居住権を前提としない、つまり賃借人を保護する目的で制定された借地借家法(民法特例法)の対象から外れるため、借地借家法の発生しない利用契約によりサービス提供が可能ですから流動性の高いスペース活用が可能です。

また、更地にレンタル収納を設置する場合ですと駐車場より高い収益性が確保できますので、駐車場ビジネスと比較しても事業性として有望です。

中古アパート・マンションビジネスと比較して1つだけ我慢しなければならない点をあえて挙げるとしたら、オープンから満室になるまでに1年前後かかるということくらいでしょうか。ただこれは、1棟もののビルを新築などしますと規模の大きいビルですと満室迄2年以上かかることもよくある話ですので、不動産賃貸ビジネスに新築から取り組む場合にトランクルームビジネス特有の問題というわけではありません。

高利回りが可能で、設備投資が少額で済み、アパート・マンションと比較して投資金額が膨らみすぎることが無く、ローンを活用しても相対的にリスクの科類・又はリスク限定的な不動産投資事業が可能です。
ぜひこの機会にあなたもレンタル収納商売を検討してみてください。


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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

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「待てる人なら大儲け」個人や中小企業でもできる、小額から取り組み可能で低リスク・ミドルリターンな不動産ビジネス(1)|vol.171

トランクルーム大家です。居住用不動産への投資、セミナーに行くとリスクが無い無い利回り高い安定収益で老後安泰…というようにいいことづくめで宣伝され、セミナーの終わりに業者さんの在庫一覧が公開され「早い者勝ちです!」あおられておもわず申し込んでしまう方々をいつもお気の毒に思っております。

資産運用や副業・投資関連の本を見てみますと、一般的に、アパートやマンションなどの居住系・住宅系の不動産に投資することは長期的な安定性が高いといわれてきました。

一方でこの考え方を広めた側の人間があえて伝えていないリスクがあります。


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不動産投資で成功するには必ず需給(需要と供給)のバランスを考える!

それは「需給(じゅきゅう)」、すなわち需要と供給という側面です。

アパートやマンションなどの居住系不動産への投資はロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」をはじめとして様々な書籍で喧伝されています。誰でも容易に思い付き、書籍を読めば誰でも納得感のある不動産投資手法です。
ここに、ワナがあります。

誰でもできる、みんなができる不動産投資手法であり、金融機関も土地建物を担保として積極的にお金を貸してくれますから、物件の競合が冒頭のオフィスビルと同様激しくなります。ドンドン新築が建っていきます。東京の都心などもう空地がほとんどないところでも要注意。空地はないですが、政府が都市部の建築規制を度ドンドン緩和していき、高層階の建物が建て安くなっているので、供給戸数自体は増えているのです。

地方も供給過多。都市部も供給過多。これが居住系の不動産物件に投資する際の実態です。

新築不動産が毎年コンスタントに増加し続けると、過去に建てられた不動産はどうなってしまうのでしょう。

地域的に供給過多になり、既存物件は経年劣化・老朽化していきます。経年劣化・デザインの陳腐化、老朽化に伴い、新しい賃貸不動産物件との競合上、賃借希望者の皆さんに「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、賃料を下げなくてはいけません。したがって物件競合による賃料下落が継続的に起こります。

勝ち続ける対象は、築浅物件だけではありません。似た築年数どうしの賃貸不動産の中で「えらんでいただける不動産」であり続けなくてはなりません。一般的には中古物件の築年数プラスマイナス3年以内の全物件が競合としてとらえられるといいます。

また、インターネット経由で賃貸不動産を探す比率が高まっていることから、スーモやホームズなどの賃貸不動産の情報サイトの検索条件にも影響を受けます。築年が5の倍数で一緒くたにされて検索されますから、5年目まで、10年目まで、15年目まで、20年目まで、20年以上というようなグルーピングをされてしまうのです。築10年でギリギリ築浅と思っていたあなたの不動産がいきなり築古予備軍の10年超15年以内にグルーピングされると、賃料を近隣の築11年~15年の不動産に合わせていかないと問い合わせがいきなり減ります。管理業者さんでもこのことに気が付いていないところがとても多い。

似た築年同士の不動産の中で勝ち残って「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、リフォーム費用がかさみます。競合非有利な募集をしてもらうためには仲介不動産会社にAD(広告費)も用意しなくてはなりません。収支の悪化は避けられません。中古物件で築20年前後移行が売りに出る理由は(デッドクロスなどのテクニカルな要因も確かにありますが)

居住系不動産で賃貸ビジネスを行う場合の問題はそのほかにもあります。建設コストが高いこと、35年などの長期ローンが発生し、人が住む賃貸借契約のため借地借家法という民法特例法の存在により賃借人が手厚く保護されており居住権が発生しオーナー都合の契約の変更や退去勧告が難しいこと、収益性が悪くても固定化し状況悪化時に身動きを取るのが難しい投資になってしまうことです。

明日の投稿に続きます。


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ダメ物件を金の卵に生まれ変わらせる方法|トランクルーム大家日記|vol.170

トランクルーム大家です。日本の税制のゆがみにより、すでに空室3割時代にもかかわらず新築が建つという話をしました。物件数がどんどん増える。困ったものです。自分のアパマンだけは特別で満室経営が続く?ご自分で客付会社(賃貸不動産の仲介会社さんのことを、業界では客付とよびます)を経営している方なら、可能かもしれませんね。お客様を優先的時に者物件に誘導する。これ、地方の客付会社で時々見かけます。会社のオーナーが資産家や地主だった、というケースですね。


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不動産のニュービジネスの例

一方、新築不動産がどんどん増えるということは、中古不動産がトコロテン方式にどんどん増えるということでもあります。
去年新築だった不動産は今年は築1年。去年生まれた子供が高校に入るころには築15年。だんだん、新規募集しても決まりづらくなってきて、修繕費やリフォーム費用がかさみ始める。築20年、25年はすぐやってきます。そのまま同じ業態で貸し続けていると、築年数で築浅物件に負けてしまうのですね。

これらの現象に対し、中古不動産を利活用しようという観点から、不動産のニュービジネスも生まれてきています。

たとえば、以下のようなビジネスです。

  1. 【不動産証券ビジネス】(これは2000年前後からありますが、一般的に広がってきたという意味で)好立地で一定規模のビルについては証券化という形で流動化をはかる。小口で投資したいそうにリスクを分散し、投資家は好立地で値の張る不動産であっても小口投資が可能となる。
  2. 【付加価値化ビジネス】 リフォームをほどこし、賃料をアップし新しいテナントをつけ転売する。
  3. 【コンバージョン・ビジネス】 ビルを住宅化する。用途変更の手続が必要。
  4. 【その他】
  5.  野立て太陽光発電、コインランドリー、シェアハウス、AirBnBを使った古民家投資など。

用途を変更するという観点で特徴のある方法としては、「スペースの小割り、小口分散化」の発想があります。

ビルのフロアをパーティション区切り、1~2坪のスペースに小割りしSOHOオフィス(住まいと仕事場を一緒にしたオフィス)に貸します。

共通の接客スペース、受付機能、OA機器などを設置。
少額の保証金、低額の家賃での利用を可能とし、起業家層やSOHOオフィス需要などの新しい顧客層を開拓するのです。

トランクルームも小口分散化ビジネスの一種

この「小割り」にするという発想で空きビルフロアをパーティションで区切り、収納スペース化したものがトランクルームです。

大都市や県庁所在地レベルの人口密度の高い地域では特に、スペース単価が高騰し収納スペースを十分に確保することが難しくなったことから、新用途分野としてレンタル収納は人気を集めています。

オフィス、マンションの家賃よりも安いコストで収納スペースを提供することにより、国土の狭い都市部へ産業と住宅が集中しがちで高コスト化する構造から、永続性の高いスペースビジネスが生まれました。

不動産の有効活用は国土の狭い日本では永遠のテーマです。特に都市部ではスペースビジネスは最も持続的なビジネスといえるでしょう。


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おねがいだ!もう新しい建物を建てないで!|トランクルーム大家日記|vol.169

トランクルーム大家です。きょうは、なぜ空室率3割時代にドンドン新築が建つのかという話をします。

この記事を書いているのは2018年の3月ですが、現在、東京の中心部である丸の内や日本橋、汐留、品川などでは、高層オフィスビルや高層マンションがどんどん建設されています。

地方都市においても、相続対策と称して地主の持つ土地に金融機関が融資を行い、相続税対策用の1棟マンションや1棟アパートが雨後の筍のように建てられています。

日本の税制は更地に厳しく、建物付き土地にやさしくできています。たとえば、都市計画区域内(みなさんがご自宅やマンション、商店やビルを見かけるような地域が該当します)の更地の税金はとても高い。都内ですと大企業サラリーマンの月給の数か月分くらい平気でとられます。ところが、その更地の上に住居、賃貸マンション、アパートなどを建てたとしましょう。すると、土地にかかる税金が6分の1になるのです。租税特別措置法という法律の中の、「小規模宅地等の課税特例」というルールで定められています。


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相続税も同じ考えに従って課税されますので、更地で持っているよりは建物を建てたほうが相続税が減ります。相続制度では債権(土地建物や預金などの財産)と債務(借金)は相殺して良いことになっているので、更地に建物を建てる際に銀行から借金をすれば、財産と借金の差額は微々たるものとなり、上手に借金をこさえてビルやマンションを建てると、ご家庭内でご不幸が起こって相続が発生しても、実質無税となる場合があるのです。

これが、どんどん1棟もののビルやアパート・マンションが建つ、大きな理由です。

先日も東京都心のベッドタウンである、埼玉県春日部市から越谷市にかけてに仕事で行ってきたのですが、少し前まで畑だった土地がどんどん開発され、鉄筋コンクリート造の立派な賃貸マンションが次から次へと建っているさまを見て、ある種の戦慄のようなものを覚えました。

新しい建物ができて賃貸募集が始まると、賃借人は新しい建物に引っ張られて引っ越していきます。

新築で高機能で駅近の高アクセスの新ビルが誕生すれば、都内の事務所の大移動が起こります。

そう、都内の新築ビルへ、中小ビルや築古ビルから新しいオフィスへの移動です。まさしく大移動です。
当然、今まで入居していたビルは空き、賃料が下がり、移動の連鎖はより中古、中小、築古のビルへ波及していきます。

結果として、老朽化した中古の中小ビルは空きビル化していきます。
供給過剰現象です。

神田地区などでは一階に店舗だけが入り、後は最上階のオーナーの自宅フロアだけが埋まっていて、他のフロアは空室化している現象が広がっています。

築古賃貸不動産をこの1~2年で取得されたオーナーさんは、オーナーになってからこの現象に気付きます。都心だけではなく、郊外でもそうです。供給過多な地域が多いのでどうしようもないですが、日本の金融制度上、土地と建物を担保に出せばそれなりに融資してもらえるので、どんどん新しい建物が建っていきます。人口減少社会のはずなのに。

まさしく「もう新しく建てるのをやめてくれ!」という気持ちのオーナー様は、少なく無いのではないでしょうか?


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1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件が金の卵に生まれ変わる|トランクルーム大家日記|vol.168

トランクルーム大家です!トランクルーム・レンタル収納ビジネスは、1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件を金の卵に生まれ変わらせることができる可能性を秘めた不動産再生手法です。低稼働不動産再生の「必殺技」だと思っています。

単に、空き物件やダメ物件が生きてくる空きスペース活用の切り札だというだけではありません。
モノが増えすぎて置き場所に困っている方々のための、収納スペース提供を行うサービス事業です。

老人ホームに入居されている方、入院中の方、急な転勤で家財道具の置き場に困っている方、家庭環境の変化で引っ越しを迫られている方、そのようなお困りの方に対して人生の大事な持ち物の仮置き場を提供する、社会的意義の高いサービスを提供しているのだと思っています。

収納物はご利用者様によって実に様々多様性に富みますが、一般家庭の家財道具からゴルフバッグ、企業の書類や防災用備品、オフィス備品まで様々なものが収納されています。

狭い日本、収納ビジネスは大都市部でも地方都市でも着実に成長を重ねています。


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もともと収納ビジネスは昔からあったものです。一番進んでいる米国ではセルフストレージと呼んでいます。セルフは自分という意味の英単語(Self)。ストレージは貯蔵・収納の意味の英単語(Storage)。

(明日の投稿に続きます。)

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脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

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