(号外)業者に探りを入れられた話。トランクルームやりたいんだそうで。やれば?|vol.204

この記事を読むのに必要な時間は約 4 分です。


トランクルーム大家です。私の経営するトランクルームは岩手県盛岡市と東京圏にありますが、最近不思議な問い合わせ電話が時々あります。おそらく業者。

「〇〇店の一番安い部屋、空きありますか?」
満室だと答えると
「盛岡市青山の方にも店舗あるようだが」(東京都心だけでなく盛岡にも青山という地名があるのです)
「オープンしてからすぐに埋まるのか?」
「どのくらいの頻度で問合せが来るのか?」
と質問が矢継ぎ早に飛んできました。

一般のご利用者様ならこんなことは聞いてきません。収納スペースを探しているという割には空きが出たらお知らせしましょうか?というとそこまではしなくていいという。終始電話口でヘラヘラ薄ら笑いをしながら話が続き、社内には今回かかってきた電話番号からの問合せには注意するように通知を出しました。余計な情報は与えない。

最近多いんですよね・・・。アパート・マンション系の業者さんが空室に悩むオーナーさんにどつかれて(笑)一般人のふりをして探りに来るのです。業者かどうかは、口調や話しぶりですぐわかります。収納スペースを借りたいという熱意が全く感じられないですし、部屋を探している人特有の質問(内緒)を一切してこない。

まあ、それだけ、トランクルームに関心を持つ方が増えてきたということの裏返しでもあり、ずっと前から着目してコツコツ店舗を増やしてきた自分としてはまた「まねっこさん」が来たなぁ、という感じです。

探りなんかいれてる時間があるなら、さっさとやればいいのに。



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実は、経営顧問の仕事で先週一週間、シリコンバレーに行ってきました。アメリカ・カリフォルニア州のサンフランシスコという、路面電車で有名な海沿いの都市です。

ANAサンフランシスコ便の機内

路面電車が走ってます。終点ではターンテーブルがあって、人力で電車の方向を変えます。

生ガキがおいしかった。

起業家やエンジニアとも会いました。尊敬する大投資家ウォーレン・バフェットが買収・経営するチョコレート店「シーズ・キャンディーズ(Sees Candies)」でお土産を買って帰国しました。

エアポートラウンジのメニュー。美味。

今回の出張で立ち寄った謎の豪華宮殿(詳細は秘密)

守秘義務があって話せないことも多いですが、セミナーでお会いする方には旅の楽しみなどのお話も出来たらいいなと思っています。
少し仕事が落ち着いたらトランクルーム以外の楽しみについてもブログに書いていこうと思います。

東京行き飛行機が離陸するところを座席の窓からパチリ。たぶん7月か8月にまたここに来る気がする。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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レンタル収納以外の不動産活用とは~アパート経営と駐車場経営の特徴~|vol.203

この記事を読むのに必要な時間は約 5 分です。



トランクルーム大家です。個人で土地を所有している人にとって、馴染みのある不動産投資の代表はアパート経営といえるでしょう。アパート経営は賃貸住宅としての長期的な安定収入の選択肢として考えられるものですが、土地だけあったとしても資金が不足する人にとっては、建築に多額の借入金が発生し返済が問題となります。また、老朽化にともない市場の競合性が経営上の大きな課題となるのが特徴といえます。


アパート経営の特徴

建物の耐用年数を考慮し、借入期間を35年とする借入が多く、金利の条件についても影響を受けます。いかに長期での固定金利を選択できるかが重要な課題となります。長期的な経済予測が不可能なことから、住宅というベーシックな投資においても長期定的な投資リスクが発生します。

しかし、アパート経営における最大の問題は建物の老朽化に伴う市場での競合にあります。
新築のアパートの建築が次から次へと発生し、同じ賃料で顧客を集めることが困難となり、結果として賃料の低下を招き、当初計画との差異がでてくるのが実際のところです。

また、競合対策としてリフォームをするために修理費が必要となり、ますます収益が減る可能性がでてきます。
その他の問題点としては、賃貸借契約による居住権が生まれることから、居住者による様々な苦情が発生したり、トラブル当事者となる居住者を退去させる問題もでてきます。

アパート建築を土地所有者が選択する理由は税金上の問題です。 特に相続税対策でのウエイトが大きく、一番目に、相続税法上の小規模宅地の特例があります。200平方メートルまでの土地の評価額が50%減額されます。二番目に、土地は、貸家建付地として15%から40%の評価減となり、賃貸建物は、建築費総額の約40%程度の評価になります。

また、固定資産税では、居住用家屋の敷地に課せられる固定資産税は評価額が更地に比較し6分の1となり、都市計画税も3分の1となります。個人の所得税としては、減額となる可能性がでてきます。

その他のメリットとしては、アパート経営は家賃収入の絶対額があり、借金をすることなしに自己資金で建築可能であれば、老後の収入を確保する観点から選択する場合もあります。
単純利回りは10%から15%程度までが標準となります。また、小規模土地とはいうものの、収益性を狙ったアパートとなればある程度の土地面積は必要となります。



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駐車場経営の特徴


駐車場経営は何といっても投資する資金が少なく、気軽に始まられるのが特徴です。しかし、市場の競合から駐車料金の相場が固定し収益性は低いのが特徴です。市街地では違法駐車問題が厳しくなり、時間貸しの駐車場ニーズは増える側面はあるものの立地によりけりです。機械式、立体式になると建設費、メンテナンス費用がかさみます。

税金では、固定資産税、所得税の優遇措置がなく、土地としても更地の評価となるため相続税対策に有効とは言えません。
ただし、アスファルト舗装することにより、小規模宅地の特例を選択することで土地の評価が200平方メートルまで50%減額となります。
シャッター付き駐車場で店舗作業場がある場合は、貸家建付地となり相続税対策となりますが、賃貸借契約は発生します。1Fが駐車場、2Fがトランクルームなどの複合形態の場合は相続税の小規模宅地の特例の部分があります。

駐車場の選択は、短期的に、相続が発生した際の土地分割の容易さ、自己資金不足、滞納リスクが少ないなどの面倒な点が少ないのが特徴です。なお、駐車場の計画においては道路付けと地形にもよりますが、車1台当り7坪(約23平方メートル)で計算するのが一般的です。 車路も含んでおり、土地の面積を7坪で割れば駐車台数を想定可能です。

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土地や建物の条件など不動産の活用を決める条件とは|vol.202

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トランクルーム大家です。トランクルームやレンタル倉庫などのレンタル収納に関するビジネスの不動産は、どれも小規模なものが中心となっています。小規模不動産はマンション・ビルなど従来の不動産活用においては、しっかりと事業者の収益構造に乗らなかったためあまり注目を集めてきませんでした。

レンタル収納をビジネスとして選ぶ場合、他の不動産活用に比べて新しい分野であることから、その商売の特性をここで整理しておくことにします。


土地・建物の条件によって活用方法が決まる

土地または建築物における不動産の活用については、土地では駐車場、新規のマンション・アパート、オフィス・商業ビルなどの建築、可動性のある収納スペースの設置などとなり、既存の建築物ではリフォームやスペースの有効活用となります。
どれもその不動産のベースとなる土地・建物の条件と所有者・投資者の目的と考え方ならびに市場性により方法が決まってくるのです。

① 土地・建物の条件

土地については、形状、立地、面積、用途地域などが条件の要素となります。立地や用途地域によって建築物の種類はある程度決まってきます。また、同じ住居系でも立地、面積、用途地域、資金でマンションにするかアパートにするか変わってきます。

② 所有者・投資者における目的と考え方

所有者・投資者における不動産活用の目的には、以下のものがあります。

  • 相続税対策が必要か
  • 長期安定収入を希望か
  • 収益性を希望か
  • 経営・管理を委託したいのか
  • 借入をしてまでも投資するのか
  • 不動産の流動性、可変性を重視するのか
  • リスク分散の複合型の方法をとるのか

など多様な考え方、価値観が伴います。

③ 市場性

市場性については、賃貸住宅などの長期的な動向が検討対象となります。
日本では、今後も都市部に人口が偏る流れは続くものと推測され、住宅においても同様の現象があります。

都市におけるスペースの有効活用については、まだまだ課題が多いですが、費用の面からより低価格な費用の活用を求めて都市部郊外や地方へ市場がどういうふうに拡大していくかの市場予測が必要になります。
賃貸住宅については、高齢化から、高齢者市場でのシニアハウスなどの多様化が予測されます。



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小規模不動産の活用に関しては事業者も関心が薄く情報不足


デイベロッパー、ハウスメーカー、建設会社、信託銀行など、どれも不動産規模が大きくないと事業の収益が上がらないため、アパートに関するハウスメーカーを除いて、小規模不動産にはあまり大手企業は関心を寄せません。いわば事業者のハード的な商品が前提となっており、不動産の所有者・投資者本位ではありません。
また、新しい形態の活用方法は既存の不動産業者も対応しにくいのです。そのため、所有者および投資者自らが研究しなければありません。しかしながら、所有者のほとんどは不動産ビジネスについて知識がないため業者任せにするケースが多いのです。また、収益が低い場合でも手のかからない方法で行っているのが現状です。

小規模不動産の活用方法については以下のものがあります。

① アパート

小規模土地の所有者にとってはアパートの建築が身近に感じられる分野です。 土地を所有してない場合は資金的な面をクリアすればからマンション投資が中心となります。
住宅系の不動産は長期的な安定を図るために選択されます。

② 駐車場

手間がかからず幅広い地域で可能な立地性があります。
駐車場の種類では、上物の形態から、青空駐車場、シャッター付駐車場、立体駐車場、トランクルーム複合駐車場などがあり、利用形態から月極め、コイン式があります。

③ コインロッカー

駅や商業地周の辺、イベント施設などで検討の余地があります。立地によって左右されるビジネスです。長期利用の貸しロッカーや貸し金庫的なものもあり、レンタル収納の隣接もしくは傍流の位置にあります。

④ レンタル収納

ビル内のトランクルーム、 屋外のコンテナおよび物置、倉庫などがあります。

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2等・3等物件をレンタル収納として有効活用する|vol.201

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トランクルーム大家です。駐車場やアパートがある市場で供給過多となることで、賃料相場が下がるとともに、ビル・店舗にも空き物件が増えていることから、新しい物件の活用方法が模索され、不動産投資においてもスキマ的なジャンルのビジネスが注目を浴びています。
遊休不動産については、付加価値を加えることで他の用途に変え、より収益がアップする方法を検討するか、ビル・店舗ではリフォームして付加価値を上げることが選択肢として考えられます。


低収益の土地や建物で稼ぐために

また、長期的な計画を立てにくい物件については、短期事業の用途として開発するのであれば検討可能です。
特に2等物件・3等物件の活用方法として注目されているのがレンタル収納としての投資です。
では、レンタル収納ではどのような不動産が対象となるのかというと。

■ 土地

  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など
  • 地形-変形地のため駐車場や住宅にするとすれば占有面積の比率が低くなる土地など
  • 道路付け、道路幅-道路への接面幅(間口)が狭い土地や、接面している道路の幅が狭いために自動車が入るのに都合が悪い土地など
  • 住宅環境-住宅にふさわしくない、日照に問題がある土地、騒音問題のある土地など
  • 地積-土地の面積が少ない小規模地や用途により中途半端な土地など

■ 空きビル・空き店舗

  • 老朽化-中古老朽化したためにテナント撤退がある、または、物件競合のため安い賃料しか設定できない物件
  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など

■ 権利上の問題や税金対策の問題がある物件

借地契約、借家契約など権利上の制限があったり、抵当権設定のため長期契約の目途が立たない場合、相続上の問題で権利継承が未定であったり、将来的に処分の可能性があるなど流動的な状況がある場合など。

■ 大都市郊外圏・周辺地域の遊休地

手軽に出し入れ可能なレンタル収納とは異なり、事業用の分野で工具、機械・設備、材料などの置き場としてのニーズによる用途の可能性があります。

これらの物件を有効に活用したレンタル収納商売は、住居でもテナントでも賃料が高く収納スペースが少ない物件が多い日本の都市部では、安定的な需要があり堅実な付加価値策といえます。



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収納コンテナへの行政指導が強化されてきている。


既存ビルおよび店舗や新築の専用トランクルームは、建築物として建築確認後に建てられています。

しかし、収納コンテナについては、ほとんど建築確認申請をすることなく設置されている現状です。地方自治体が、収納コンテナを仮設置的な位置付けによる移動性のある動産ではなく、固定的に設置される建築物として位置付ける行政指導を強化すれば建築確認申請が必要になります。

そのため建築基準法の用途地域の建築制限から、第1種・第2種低層住宅専用地域や、原則建築物の建てられない調整区域では設置できなくなります。 既存のものについての対応方法などは地方自治体により個別に判断されると思われますが、一部コンテナの2段以上の積み重ねで地域住民から倒壊の危険性の指摘されたものや、地域の安全上問題となるものについては行政指導があると考えられます。

ただし、コンテナ収納自体に問題があるのではなく、建築物としての安全上及び地域の行政管理の問題です。建築物としての位置付けにより、建築確認申請には基礎工事が必要となってくるでしょう。

なお、倉庫業における倉庫については、用途地域としては、準住居・近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用の各地域になります。結果として倉庫業におけるトランクルームも地域的に限定されています。また、防火地域では建築基準法による防火上の規定が加わります。

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売りたい物件と買取りできる物件|vol.200

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不動産屋にとって「今すぐ売りたいお客様」ほど、利益は高くありません。

どういうことかと言うと、物件を即現金に変えたいお客様が今すぐ売りたいお客様であり、今すぐ売りたい物件は不良在庫になるリスクがあるからです。

売主にとっては「いくらで売れるか」よりも、「どれだけ早く現金になるのか」が重要なポイントになります。これは不動産以外の商売でもそうですが、そういうお客様は足元を見られ、買い叩かれてしまいます。


売りたい物件は安く買えてもリスクあり 安いのには理由がある

「買って欲しい」のは売主さんであり、不動産屋側からすれば「買ってもいいし、買わなくてもいい」わけで、圧倒的に優位に立つことができます。
「買ってもいいけど、そのかわり〇〇円だよ」と、売値の半値以下で買い叩くことも可能となります。

しかし、大幅に安く買ったとしても、今すぐ手放してもいい物件ですから、それなりの物件が多く、売れずに不良在庫になる可能性もあるので、そのリスクをしっかり検討して購入しなければなりません。
ものすごく安い価格で買取っても、利益が出ない場合もゼロではありません。

そうはいっても不動産屋が安く買取りすることで利益を上げているのは事実です。

例えば、
タウンページで「不動産」を開くとします。
そうすると、不動産買取りという広告がたくさん出てきます。
この広告の多さが何よりの証拠です。

タウンページに広告を掲載するとなると、決して安くはない費用がかかります。小さい枠でも年間数十万はするでしょう。し
かし、不動産の場合は利益額も大きいので年に1件でも買取できればそれぐらいの費用は捻出できます。
効果がなければどこの企業も広告などしません。

不動産買取りなどの広告は、年齢層を考えてもタウンページ広告の効果は高いようです。

実際のところは、「不動産買取り」と広告があっても、本当に買取できる不動産会社はわずかです。
不動産屋のほとんどは仲介業務がメインのため、買取できるほどの資金力がある企業は限られてくるのです。
それでも、「不動産買取りします」と言っておけば、売り物件を確保する絶好の機会となるのです。



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「買取します」と言っている業者が物件を買取りできない理由とは?


多いところでは、1日に数件の不動産買取り依頼の電話が来るそうです。
1か月ではなく、1日に数件だそうです。

こういった問い合わせがあると、不動産屋の営業マンは率先して担当しようとします。
それだけ、今すぐ現金を必要とする「売らざるを得ない状況」の人がいるということです。

しかし、不動産屋は、買取り依頼がきたとしてもすべての不動産を買取できるわけではありません。
売る側の気持ちとして少しでも高く売りたいと思うのは当たり前のことで、他社と比較して高いほうに決めるケースもあるのですが、理由はそれだけではありません。

他の不動産屋で買取りとなる分を考慮しても、問い合わせをする人の大多数は買取されていな
いのではないかと思います。
買取りしなかったというよりも、買取りできない理由があるからです。

買取りできなかった物件をみると、売却価格以上の抵当権が設定されているケースがあります。
これでは買取りできません。

売買するときは、その不動産につけられた銀行ローンの抵当権を抹消する必要があります。

売却価格内で抵当権が抹消できれば問題ありませんが、売却価格以上の抵当権があると買ってくれる人はいません。
当たり前ですが、銀行も売却を承認してくれませんので、売りたくても売れない、という状況になります。

売れたとしても一円も手元に残らず、かつ、抵当権を抹消できずに自己資金で抵当権を抹消して売却するケースは最悪です。

支払いできないから売却するはずが、その多くは抹消できるお金もなく、そして売却もできず、競売が執行されるか、銀行の債権処理で不動産屋が買取するかのどちらかになるのです。

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物件の本当の価値を知る方法とは|vol.199

この記事を読むのに必要な時間は約 6 分です。

前回のブログで書いたように、不動産屋は物件の本当の価値を知っているから利益を上げることができるのです。
よって、物件の本当の価値を知ることができれば、一般の人でも不動産屋と同じように利益を上げることができるはずです。

それが分からないから儲けることができないのですが・・・。


不動産本来の価値を計算式にすると?

でも、本当の価値を知る方法は意外と簡単です。
売れる価格-必要な利益=物件の価値
たったこれだけです。

簡単すぎてびっくりですよね。
基本的にはこれしかありません。たったこれだけですが、逆に儲からない人は次のように計算しています。
購入価格+諸経費=総費用(積み上げ方式、積算方式ともいう)

当然のことですが、 不動産業者の購入とは仕入れのことです。よって、「いくらで売れるか」「いくら儲かるのか」という計算を行い、判断するのです。

一方では、ほとんどの人は所有するために購入しているので、「全部でいくらになるのか」という視点で判断し、「毎月の支払ができるかどうか」が重要になります。これは不動産投資でも同じことです。
年間家賃収入/利回り=物件の価値
儲かる人はこのように「いくら儲けたいのか」で判断します。

儲けられない人の思考回路とは?

一方、儲からない人は、
年間家賃収入/総費用=利回り
利回り12%、15%、20%とよく使う言葉ですが、利益が結果論になっているのです。

不動産屋は購入資金の多くを銀行からの借入で調達します。
そのため、借入できなければ購入することはできず、利益を上げることもできません。だから借入する際は厳しく吟味します。

購入したものの、利益を上げることができませんでしたでは、今後どの銀行も融資してくれません。

よって、購入を決める前には「この物件を購入すれば、いくら儲かるのか」
そこが具体的に、詳細に分析できない限り購入しません。
いくら儲かるのか知るためには、「いくらで売れるのか、いくらで貸せるか」を知ることです。

それを知るためにはデータ分析が欠かせません。
過去にはいくらで売れたのか? いくらであれば売れなかったか?
実際の不動産の取引状況を不動産屋は調べています。
その過去データをベースに売れる金額はどのくらいか、貸すならどのくらいの金額かを判断しているのです。



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地道な努力の積み重ねによって判断できる力が養われる


「この物件はいくらで売れそうですか。」「この物件はいくらで貸せそうですか。」と真っ先に聞く方がいらっしゃいますが、その質問の答えはすぐに出すことができません。

日本全国その地域によってそのデータは異なります。

不動産の価値算定のはじめの一歩とは?

以下が分かって、ようやくスタートとなります。これが分からない限り、不動産を仕入れ
ることはできません。

  • その地域、その場所は坪単価どのくらいするのか?
  • その地域内で販売中の不動産はどのくらいあるのか?
  • その地域で人気のエリアはどこなのか?

不動産情報サイトや新聞などに目を通し、新しい物件はすぐ資料を取り寄せ、現地に見に行く。


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このようにして、週に数百件の物件のデータを入手していきます。なので、本当の価値を知ることは一見簡単そうですが、実際にはとても地道な努力が必要なのです。

物件を数多く見る努力をしているからこそ本当の価値が分かる、すなわち利益をあげることができるのです。
なので、一般の方でも物件を数多く見る努力のできる人は儲けることができるのです。

具体的には、基本としてなるべく多くの売物件の情報を見ることです。
しかし、これには時間を要するため、ほとんどの人はこの作業ができていないのが実際のところです。

不動産情報サイトや物件情報を見ることはあっても、現地を見に行き、試算シミュレーションをして本当の物件の価値を知るためのデータ作りをしていないと、不動産を判断するレベルが上がらないのです。
取引経験を積んで酸いも甘いも経験すると、素人投資家がブログやセミナーなどで「マイソク(業者作成の一見資料)届いた瞬間に現地みずに即買付!スピード勝負ですから」などと胸を張っているのを見ると、素人の人は何も知らないからこういうことをやっちゃうんだよなぁ。と、思います。

まぁ、業者は稼がないといけませんから、そういうお客さんを目の前にしたら、もちろんはいそうですかと買付申込書を頂戴しますけれども。

このブログを読んでくださっている方は、現地を見ずに買付証明を提出するような行為は愚かなことなのだと、胸に刻んでください。

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不動産屋が儲ける仕組み|vol.198

トランクルーム大家です。
どんなビジネスであれ利益は必要です。

利益があるから人を雇い、税金を納めることができます。税金を納める企業や個人があるからこそこの社会は保たれています。
そんなことは改めて言うまでもなく誰でも知っていますが、ではその利益はどのような仕組みになっているのでしょうか。また、どれだけ儲けて、誰にどう分配されていくのでしょうか。
この部分は一般の人からは見えにくくなっています。


本来の価値を知っていることは必ずしもプラスでない

もしかしたら、この部分が見えないからこそ、安心して売買や取引ができるのかもしれません。

例えば、200万円の車を買うことになりました。営業マンは一生懸命に世話してくれましたが、この取引で100万円の儲けになることを事前に知っていたらどうなるでしょうか。
営業マンの一生懸命さに心を揺さぶられるでしょうか。そんなに儲けるならこれぐらい一生懸命世話して当たり前と思ってしまうかもしれません。
自分が小売業やサービス業の立場で初めてそのような実態を知ってしまうと、まさに同じような気持ちになるはずです。

でも、「不動産屋の儲けのからくり」を知らなければ、不動産を「儲かる不動産」 に変えることはできません。このからくりを知ってしまえば、今までのように不動産を購入したり、建物を建てるのがバカらしくなることでしょう。
もし購入したとしても、気持ちよく支払うことができなくなるかもしれません。
知るということは、決してプラスになるだけではないのです。

不動産屋はどうやって仕入れているか

・転売益(キャピタル・ゲイン)狙いで売却する場合

売却価格-購入価格=売却益
売れた価格から実際購入した価格を引いたものが利益になります。

・賃料収入(インカム・ゲイン)狙いの場合

年間収入÷購入価格=利回り
購入した価格に対してリターンする額が多いほど投資効率が高くなります。

いずれにしても物件は安く買ったほうが儲かることになります。
不動産屋が儲かる理由として「安く買う」ということは当然のことです。そう、そんなことは当たり前のような気がしますが、安く買うということを正しく理解しなければなりません。


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不動産における「安い」とは?


経験を積んだ不動産のプロであれば、物件資料を見るだけで「安い」とその場でわかります。物件資料を見るだけで、一瞬でどのくらい儲かるのか計算できます。
正しく「安い」という意味を理解しているからです。

しかし、不動産投資で失敗する人の多くは「安い」を間違って理解していることが多々あります。

不動産投資が過熱し、競売に手を出す人も多くなりました。中古の区分所有マンションや、古い戸建住宅を購入している人も多くいます。

ここでいうところの安さとは「価格の安さ」です。少ない金額であることが安く買うことになっています。確かに自己資金の範囲で購入できれば、返済もなく、リスクは大きく減ります。しかし、金額が安いことは、「安く買うこと」とイコールにはならないのです。

高い価格の物件を買えばいいということでもありません。
安く買うというのは、あくまでも「価値の高いものを、安く買う」ということなのです。
価格が安い、イコールお得な物件とか、儲かる物件ではありません。

一般的に、安く購入する一つの目安として販売価格で判断しようとします。販売価格よりも価格が下がれば、安く買えたと勘違いしているのです。

このような判断をしていると、800万円から50万下がり、750万円になればほとんどの人は気持ちよく購入してしまうかもしれません。でも、その不動産の本来の価値が500万円しかなかったらどうでしょうか。これでは儲けようと思っても儲かるはずがありませんが、このようなことは珍しくありません。

不動産のデメリットとして、同じものは一つもないということがあります。不動産は一つひとつ違うので、スーパーマーケットのチラシを見比べるように、どちらの商品が安いのかと比較することはできないのです。

よく、「相場」という言葉を使いますが、不動産ほど曖昧な価格設定はありません。
なので、一般の人には本来の価値判断が難しいため儲けることが難しいのです。
不動産屋はこの500万円という本来の価値を知っています。そして、いくらで売れるのかもわかっています。
だから不動産屋は儲かっているのです。

つまり、一般の人が不動産ビジネスで利益をあげるためには、まず「物件本来の価値をどのようにして知るか」が重大なポイントになることが理解できるはずです。

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不動産ビジネスも工夫が必要|vol.197

トランクルーム大家です。不動産屋はどうやって収益を上げているのか?

不動産売買の利ザヤがその大きな収益源になっているとおり、「安く仕入れて儲ける」という方法があります。

中古住宅、土地など収益物件の物件資料を見ては、現地を確認する。そして、儲かりそうな不動産を探し出し、儲けるために「安く買う」ことがまずは条件となります。

一般の人でも閲覧可能な不動産情報サイトや新聞などからの情報でも儲かりそうな物件があれば仕入れて、転売するのです。

つまりは、一般の人が購入可能な物件からでも不動産屋は儲けることができるのです。むしろ、そのような物件にも目を向けなければビジネスにならないという事情もあります。

不動産ミニバブル期の現在は資金がなければいい物件を購入できません。
儲かりそうな物件はほとんど市場に出回る前に大口投資家が買い占めています。


儲かりそうな不動産はなかなか市場に出てこない

売り手側にとっても、広告費用などを使わずに売却できるので、市場に出す前に買い手を見つけたほうがお得なのです。だからこそ、100%即決で購入できる人に物件が集中するのです。
そのため、「市場に出る物件」イコール「売れ残り物件」といっても過言ではありません。
特にここ数年は、ファンド等の勢力が強くなっており、みんなが欲しいと思える「儲かる物件」を獲得する競争は激しくなっており、個人レベルでの購入は難しいのが実情です。


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一見価値がなさそうな不動産でも加工すると


そのような背景もあり、最初から儲かる物件を仕入れるのではなく、誰も見向きもしないような売れ残りで、一見すると価値のない「ボロ不動産」を仕入れ、加工して売るのです。
つまり、不動産屋にとっても加工のスキルとアイディアがなければ安定的に収益をあげることは難しくなってきています。

  • 売れない土地をどうにかして売却したい
  • 高額の税金を取られる遊休地からリスクを少なくして収入を得たい
  • マイホームを手放すことになったが、なるべく損をせず手放す方法を知りたい
  • 入居が芳しくないアパート・マンションを立て直したい
  • アパ・マンを少しでも高く売却したい

このような方にも、不動産を儲かる不動産に変えるためには工夫が必要となります。
既存物件を購入して放置しているだけでは素人でもできます。もちろん、いかにいい物件を安く仕入れるか、という前提はありますが。

ただ、前述したとおり、安くていい物件はなかなか市場に出てきません。
なので、価値がなさそうな「ボロ不動産」に加工可能かどうか、そしてどうやって加工するかが大切になってくるのです。

不動産投資の人気は下がる気配がありません。特にアパ・マンは供給過多状態にあるにもかかわらず、土地オーナーや個人投資家には絶対的な人気で、アパート建設、収益物件の購入は後を絶たないのが現状です。
ただ、購入したものの、結果手放すことになったという人も少なくありません。

この原因の一つとして「副業でも儲かる」「素人でも簡単にできる」などアパ・マン経営は誰でも簡単にできると誤解させてしまう不動産関連書籍が流出していることが大きいようです。
どんな不動産でも絶対はありません、持てば儲かるということはないのです。大切なのは「買った後にどうするか」です。

世の中に多くの不動産関連書籍が出ているにもかかわらず、それを教えてくれる本は意外に少ないのです。それには「真実を言えない事情」と「事実が見えていない人」が多いからだと思
います。
真実を教えてしまうと不動産屋は商売にならなくなってしまいます。
また、投資家は不動産のような大きな投資は自分で判断できないため、不動産業者に依存してしまうところが大きいのです。

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トランクルームビジネスにおけるトラブルと対策|vol.196

トランクルーム大家です。近年のトランクルームの普及により利用者が増加していますから、今後、トランクルームが抱える問題がさらに多くなっていくことでしょう。

なぜなら、トランクルームビジネス、特に不動産賃貸業者によるトランクルームビジネスには業界統一的なサービス品質基準のようなものはないため、似たり寄ったりのサービスを展開していてもサービス品質にばらつきがあるのです。

倉庫業者によるトランクルームビジネスは基本的に国土交通省の規制下にあり、収納庫の設置基準が厳格に定められているので品質のばらつきは相対的に少ないです。ただし、高品質ゆえ、賃料が高めになるという難点があります。

消費者センターに問い合わせがあったトランクルームサービスに関するトラブルには、保管した物品にカビや汚損が生じる、ホコリが付着するなどの内容が多くあげられます。


問題点の傾向と対策

さらに、利用者は倉庫事業者によるトランクルームと非倉庫事業者によるトランクルームに違いがあることをきちんと分かっていないケースが多かった、という結果が出ています。
保管収納スペースに対しては、利用者から、温度や湿度など環境面に関する不満の声もあがっています。

倉庫事業者におけるトランクルームでも、一部ではクオリティに関するクレームが聞かれましたが、概ね最低限のサービス水準に達しているところが多いです。
ただし、利用者の物品の保管責任を負うわけですから、倉庫事業者は現行レベルのさらなる向上に努める必要があります。

個人の利用者の割合が高い非倉庫事業者のサービスは、収納スペースの賃貸借であり、 物品の管理は利用者の自己責任に委ねられてはいますが、そのスペースを利用した際の品質面の不満 が多く、事業者としては、契約時にスペースの品質の程度に関して正確な説明を行うことが必要であるとともに、その品質を確実に提供する必要があります。

利用者からのトランクルームに関する苦情や問い合わせは、まず消費者センターに寄せられるケースが多いようです。しかし、消費者センター等の相談員は、ありとあらゆる分野の苦情や問い合わせ、相談などを受けています。よって、消費者センター等の相談員はトランクルームサービスの一律でないサービスを理解していない場合もあり、相談者にきちんとした正しい説明ができていないケースも見受けられます。
具体的には、倉庫事業者と非倉庫事業者のトランクルームサービスの違いや倉庫事業者の認定トランクルーム制度、非倉庫事業者のレンタル収納スペース推進協議会の存在等について十分な理解がなされていません。

利用者に対して、倉庫事業者と非倉庫事業者のサービスや契約形態、物品の保管責任等の違いをきちんと説明していない非倉庫事業者も見受けられます。
また、契約締結時に、契約内容について十分な説明をしていないケースから、サービス利用後のクレームやトラブルにつながるケースが増加傾向にあります。
消費者保護対策を強化する上で、消費者センター等との連携を今まで以上に強化していくことが必要であるとともに、消費者センターの相談員との情報提供や意見交換の場を積極的に設けていくことが大切になります。

最近では、倉庫事業者によるトランクルームサービスでは、保管料の滞納などによる貨物の処分について苦慮しているケースが見受けられます。
ほかには利用者の所在不明や料金未回収などのトラブルが多いようです。

非倉庫事業者のトランクルームサービスでは、賃貸借契約を締結しなければならないが、契約実務が適切に行われていないことからトラブルに発展するケースが少なくありません。
とくに、インターネットで申し込むケースが増えてきているので、申し込みの取り消しや解約に関するトラブルも多く発生してきています。

非倉庫事業者が賃貸借契約において、そのサービスの多くを倉産事業者と同様にトランクルームという名称を用いています。これが、利用者がサービスや契約内容の差異について正しく理解することの障壁となっている一因です。


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仲介業者を介したトラブル


近年は、引越サービス業者およびリフォームや住宅販売サービスを行う事業者等がトランクルームサービスを仲介する場合があります。
こうした仲介事業者は、自社の提供するサービスの一環として、家財道具等の一時的な収納をサービスとして提供するケースが見受けられ、その受け皿にトランクルームサービスを利用しています。

しかし、トランクルームサービスの仲介事業者が倒産等により所在が不明となり、物品が放置される状態となってしまうトラブルが最近増えています。トランクルームに収納している物品の所有者は、 仲介事業者に依頼した者ですが、トランクルームサービスとの契約当事者は仲介事業者であることから、 物品の本来の所有者が直接トランクルーム事業者と交渉しても問題が解決できないことが少なくありません。
この問題は、倉庫事業者、非倉庫事業者の両方で発生しています。
住宅仲介事業者などは、競争を勝ち抜くため、トランクルームサービスの仲介等付加価値をつけたサービスを提供するなどして差別化を図っています。今後、サービスの多様化を図る業者が増えていくことから、このようなトラブルは今後も増えていくでしょう。


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レンタル収納ビジネスを検討するにあたっての要点|vol.195

トランクルーム大家です。レンタル収納ビジネスのポイントは大きく4つあります。


トランクルームビジネスにおける4つのポイント

ポイント① 日本市場の成長性、安定性

住宅事情から面積が狭い日本では、収納は切実なかつ永遠の課題です。そして現在右肩上がりに伸びている市場です。

利用客の客層や価格帯としては、一般的な家庭を想定し、月額1万円前後のラインからスタートしました。

しかし、住宅事情において人気エリアが存在するように、収納にある程度お金をかけるという価値観は、地域的に存在すると思われます。
ただし、ターゲットとなる利用客層は、住宅面積が広い高額所得層とまではいかない中堅層がメインとなると思われます。

まずは、普段使わない荷物などを家からどかしたい家庭が主な利用客になってきます。

いずれは、駐車場代やマンション管理費のように、毎月発生するものして収納費が同じ位置づけになってくることもあるでしょう。
マンションを中心とした集合住宅が都市部郊外に拡大している現在、レンタル収納の市場も継続して拡大していくことが予想されます。

また、法人市場では元々が商品保管、在庫管理、発送代行における倉庫業の役割があり、トランクルームでは、書類や道具類の収納のための需要があります。

事務所よりは安い賃料の場所を収納スペースとして必要とする需要は常にあります。
法人市場は費用およびセキュリティの面での期待以上であれば、ますます展開が速くなる可能性があります。

そして、収納ビジネスには安定性があります。供給過多となるまでは、中長期的に安定的な展開が可能となります。


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ポイント② 外部委託

自己所有物件でレンタル収納ビジネスを展開している人のほとんどは、チェーン本部への管理委託契約もしくはサブリース契約により、自ら営業から管理まで行っていないのが実態です。
つまり、副業としてやっている人が多く、管理を委託しているので、安心して本業の仕事が可能です。

ポイント③ 利回り・投資回収

地域、立地、物件、委託先により違いますが、単純利回りは10%~30%となる可能性が見込めます。
コンテナ、物置となればより高い利回りが可能です。

もちろん、建築確認申請費用など設置に要する諸費用が発生しますからある程度のコストは想定しておく必要がありますが、アパート投資などに比べて投資額が少なく、高利回りと合わせて短期的に投資回収が可能となります。

ポイント④ 多店舗展開

物件を賃借して設備オーナーとしてレンタル収納ビジネスを展開することも可能です。

チェーンに加盟している人の中にもサブリース層が出始めてきています。
特に何の知識も持たずに初めてこのビジネスに参入する人は、加盟チェーン本部により、物件選択、立地選択、事業計画を行うことが無難な選択といえます。

また、多店舗展開を考えている人はチェーンに加盟しながらの多店舗展開や、自らチェーン展開したりすることも可能です。
多額の借入をすることなく、自己資金と事業での営業収入金で資金繰りを回せるかどうかがポイントです。
また、トランクルームであれば、空きビル・空き店舗対策への地域への貢献性もあり、不動産の有効活用、再生につながる社会性のある事業です。

逆に注意すべき点は、潜在市場の定着に時間を要するということです。
お金を払ってまで自宅以外の場所に収納スペースを利用するとなると、一定以上の収入がある家庭でなければできません。

どんな市場でも、潜在的な顧客層が顕在化するには、市場の熟成には時聞がかかります。
ただし、顕在化したときに参加するのでは、成功を勝ち取るには厳しくなってきます。
成功を勝ち取るには競合が多くなく、市場が発展段階にあるこの時期に、市場が未熟な地域で先手を打つことで有効となりますが、それ以上に、潜在市場の開拓には口コミでの浸透が欠かせません。

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脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

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