不動産は「売れない」ではなく「売らない」事情がある|vol.210

この記事を読むのに必要な時間は約 6 分です。


所有する不動産を売買もしくは、賃貸に出すときは不動産屋に任せるのが普通です。

「この不動産屋ならなんとかしてくれるはずだ」と、不動産屋を信頼して期待してお願いするのでしょう。
しかし、不動産業者側の世界に入って実際に見聞きすることの中には、お客様の利益を最優先に考えて営業してくれる不動産屋ばかりとは限らない、というのが残念な実情です。


不動産業界独特の風習とは?

不動産業界には独特のルールのようなものがあります。
これは表面上のルールではなく、裏のルールです。

どういう裏ルールかといいますと、
「俺の縄張りは荒らすなよ!荒らしたら、お前は出入り禁止にするぞ!」
言葉を悪くいうとこんな感じです。

不動産会社の本来あるべき姿を考えると、情報を共有して商売をするのですから、ほかの会社と仲良く情報交換していかなければ、お客様にも物件を紹介することができません。
しかし、裏のルールを破った者には様々な制裁が待っています。

例えば、不動産会社の中で賃貸業務を行っていたとします。
主な仕事内容は売買物件を販売し、不動産の管理物件を増やすことです。

管理物件を増やすためには、他社で管理しているものこちらに切り替えしてもらわないと増えません。
オーナーに説明し、自社のメリットを伝え、管理会社をこちらに変更してもらいます。

他の業界のビジネスとしては当然のことです。

しかし、不動産業界でそういうことをすれば、元の管理会社に怒られます。
正々堂々と自社のメリットのみをオーナーに説明し、管理を変更してもらうために営業しただけです。
元の会社が本当にいいサービスを提供し、オーナーが満足しているのであれば、どれだけこちらが提案したところで管理会社を変更するはずはありません。

本来であれば、他の業界であれば、そうやって互いに切磋琢磨して、業界のレベルが上がっていくはずです。

でも、裏のルールを破ったことで、業界から要注意人物のマークをされます。
出入りを禁止されることもあります。



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お客様最優先とはならないときもある?


では一体、要注意人物になると、どうなるのでしょうか?
まず、その不動産屋で扱っている不動産を売ることができなくなります。たとえ、一般の人に売却を依頼されている物件であっても、その不動産屋は「売らない」ことを選択します。

例えば、お客様から土地探しを依頼され、ちょうど、そのお客様のニーズにピッタリ合った土地がある不動産屋で売っている情報を入手したとします。道路付けも、形も、面積も、価格もすべてが要望と一致していたとします。

早速、その不動産会社に電話します。

「〇町〇丁目の売り地はまだ残っていますか?」

電話の女性が「まだ売れていませんよ」と答えたので、そのままをお客様に伝えます。

ふつう、その場でお客様はその物件を買うことを決めてくれますよね。
ずっと探してようやく希望の土地が見つかったため、急いでその不動産屋へ、お客様に書いてもらった買付証明をもって契約日の打ち合わせにいきます。
しかし、絶対にこの土地は売れないというのです。その物件は不動産屋が所有している物件ではなく、あくまでも個人の売主さんに依頼されて販売している物件です。

それなのに、不動産屋の事情で売らないというのです。
理由は、要注意人物が仲介だからです。

信じられないかもしれませんが、これだけの理由です。
お客様も不信感でいっぱいになり、その物件を購入することはしません。


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また、似たようなケースとして、不動産屋は依頼を受けている物件を早く売ることよりも、自社の利益を取ることを優先するときがあります。
不動産屋は売れていないのに売れたことにすることがあるのです。

理由は、他社が買主をつけると買主分の手数料はもらえないからです。自社で買主を見つけると、買主と売主両方から手数料をもらえます。

こういったケースのように、「売れない」のではなく、不動産屋の都合で「売らない」こともあるのです。
なかなか難しい業界です。

「ありえない!」という声が聞こえてきそうですが、不動産を売ろうとお考えの方は、頭の片隅にこのような輩がいることを入れつつ、信頼のおけそうな業者さんか否かを見極めるていかなければなりません。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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高く売りたい、そんな人は逆に手玉に取られているかも|vol.209

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様々な理由で、いきなり不動産を売らなければならないことがあると思います。

借入金の返済。急な入用。勤務先に内緒でアパート・マンション経営をしていたのがばれて売却しなくてはならなくなった。などなど・・・。

そんなとき、あなたはどこの不動産屋に頼みますか?
大手の不動産屋、近所の不動産屋、街の老舗の不動産屋・・・。

どこの不動産屋に頼めばいいか悩むものです。
悩む理由は・・・


売却するならどこの不動産屋を選ぶか

悩む理由は、1円でも高く売りたいから、高く売ってくれる会社に頼みたいと思うからです。
したがいまして、売却時の仲介会社の選定の第一歩は、「聞くこと」です。

複数の不動産屋に一体いくらであれば売ることができるのか、その価格を聞きます。
そして、最も高い価格を提示した不動産屋に売却の依頼をすることになるわけです。
高く売りたいと思うので、それは当然のことです。

しかし、ここに落とし穴が待っているのです。

言葉が適切でないかもしれませんが、悪意のある不動産屋であれば、みなさんが行いそうなことを、逆手に取るのです。
わたしもいち個人投資家であったころ、何度か似たような経験をしましたので、ここでお話ししたいと思います。



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高い価格を提示する不動産屋の本当の目的とは?


以下でお話しする事態が発生する背景はとてもシンプルです。

簡単に説明すると、不動産屋は仲介できる物件を確保しないと、売る物件がありません。
よって、まさにこのタイミングでその物件を確実に確保しておきたいわけです。

つまり、価格を提示するときには、高すぎて売れない価格だと承知の上で「このくらいの値段でも売れると思います」とわざと高い価格を提示するのです。
理由は簡単です。高い価格を提示すれば、売主が選んでくれるからです。

このときの不動産屋の目的は「専任媒介契約(略して「専任」)を取る」ことであります。

「物件を売る」ことではありません(ここ重要!)。

専任契約を取ることにより、もし売買が成立すれば仲介手数料をもらうことができます。
もしも別の不動産屋買主を見つけたとしても、売主さんからの仲介手数料が入ってきます。

「売れない限り手数料が入らないのであれば、高い価格を提示することに意味はあるの?」
このように思うかもしれませんが、不動産屋は物件がたとえ売却できなくても大きなデメリットはありません。

売却できれば手数料が入りますが、仕入れをするわけでもないので大きい費用負担は発生しません。

売却できないからといって手数料を支払う必要もありません。
不動産市場に出して、問い合わせがあれば値引きすればよく、売主と値引きの相談をして売却価格を決めればいいわけです。

このあたりも不動産屋の手法なのです。

例を使って説明しますね。

仮に、あなたがいま持っている不動産は1,500万円が適正価格だとします。
良心的な不動産屋に聞きに行けば、適切な価格設定は相場、築年、設備等から総合的に判断し1,500万円と答える不動産です。

それに対して、不動産屋が(専任媒介契約が欲しいので)「1,800万円でも売却可能」とあなたにアピールし、専任契約をしたとします。
専任契約後、1,800万円で市場に出します。

本当にその物件に関心を持つ人は1,800万円であっても問い合わせをしてきます。
不動産屋は問い合わせがくれば、絶対ものにしようとします。


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そして、不動産屋はこういう口説き文句を言います。
「もし、これが1,500万円に値引きできたら、買いますか?」と。

「あなたがどうしても欲しいなら、無理は承知で売主さんに交渉してみます。

ただし、売主さんに交渉するためには、購入する意思が必要となります。1,500万円になっても買わない可能性があるのであれば、 売主さんに交渉できません。その意思表示として、買付証明書を出していただくことは可能ですか?」

買主は「分かりました。1,500万円であれば買います。買付証明を出しましょう」と答える可能性が高いです。

そして、不動産屋は売主に次のように説明します。
「 1,800万円で頑張ってみたのですが・・・1,500万円であれば購入したいと言っていますがどうしますか?」
加えて、「問い合わせが何件か来ましたが、この方のほかに購入見込みのある方はいませんし、この機会を逃せばいつ売れるか分かりませんよ。どうしますか?」

あなたならどうするでしょうか?
よもや、一番高く売ってくれるはずの不動産屋でこのようなことになるとは。

不動産売却に限ったことではなく、欲を出しすぎると痛い目に遭うものです。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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不動産屋はどのような物件を仕入れるのか|vol.208

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不動産屋がどうしてそんなに儲かるのか?
その理由は「回転が速い」からです。

「回転」とは、売買回転のことで、仕入れた不動産を販売し、売却完了で1回転となります。1回転に要する期間が回転期間。回転期間が短ければ短いほど、「回転が速い」と言えます。

不動産の販売回転率


分譲地や分譲マンションのような一つの地区に何区画も売物件がある場合や、申請などが必要な場合は別ですが、1物件単位では取得してから大体3ヶ月以内には完売しています。

物件によって違いはあるものの、「仕入の段階で見立てに間違いがなければ」、 1ヶ月以内で売却できることもありますし、6か月近くかかることもありますが、平均すればおおむね3ヶ月以内には売却できています。
でも、これはたまたま3ヶ月になったのではありません。3ヶ月で売却できるように計画しているからです。締切から逆算し、価格を設定し、計画的に実行しているわけです。

なぜそのように計画するかというと、大きな理由は2つあります。

不動産業者が販売回転を上げる理由1:決算

1つ目の理由は、一言でいえば決算があるからです。
不動産会社に限らずですが、決算書はその会社の生命線のようなものです。
不動産会社は金融機関からの借入によって不動産の仕入をしていることは、前のブログでも触れましたが、決算書の内容が良好でなければ、融資を受けることはできません。

融資を受けるイコール決算書の内容如何です。
金融機関は、決算書の内容が良ければ融資に積極的になるし、決算書の内容が悪ければ、融資は消極的になります。不動産会社は融資を受けられないと、どんなにいい物件があったとしても、その物件を仕入れることができないのです。

不動産業者が販売回転を上げる理由2:銀行の融資スキーム

2つ目の理由は、融資期間の短さです。
”ぽっと出”の不動産会社がこの種の仕入れ販売をするとなりますと、銀行の融資期間は1年程度、優良先で3年程度であることが通常です(例外もあります)。近年上場した不動産会社の取締役の方とお話しした際(どの会社さんなのかは秘密ですが、セミナーにお越しの方には差し支えない範囲でお話ししましょう)、上場によって社債発行含め資金調達の幅が広がった結果融資期間が5年迄伸びた、大変助かるという趣旨のお話をされていました。



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このブログを読んでいる方の99%は個人で、1%ほどはプロの不動産業者さんです(アクセスログによると)。個人の方で5年のローンで不動産を買う方は、まずいないでしょうね。アパートローンなどで15年から35年のローンを組んで不動産を購入していると思います。

それはなぜか、考えたことはありますか。

個人の方がローンで不動産を買う場合、十中八九、給与所得者であることから、定年までの生活費は給与から得られるキャッシュフローを充当できる(場合によっては、当該不動産の返済も給与から一部充当する)という前提でローン・ストラクチャーを考えます。アパートローンもこの種の商品の一種です。もちろん対象不動産の資産性によりローン年限が伸びたり縮んだり、金額が伸びたり縮んだりしますし、対象物件に対する事業性も加味はしますが、ローン実施の大前提として勤め人であることが重要となります。したがって、給与所得者でも特に「属性が良い」と言われる方々、例えば医師や看護師、公務員、サムライ業(弁護士、税理士、会計士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士、建築士 などなど)、大企業正社員などはローンの金額が伸びやすいです。銀行側の審査担当者も人間ですので、「本業が安定していそうか」「高給が維持されそうか」といった面のイメージに影響されやすいのですね。

もちろん、こつこつ投資資金をためてきた方、過去の不動産賃貸事業への取り組み実績が優秀な方は属性如何とは別に高い評価を得られます。

実際のところ、私のところに相談にお見えになる方の半分は後者ですね。


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販売回転速度の巧拙が銀行からみた不動産会社の評価に直結

以上のように販売回転速度を上げる必要が制度上あるのが不動産会社の宿命であります。
いずれにせよ、どんなにいい物件が見つかったとしても融資を受けられる範囲内でしか仕入れることはきません。
金融機関は会社ごとに正常先、要注意先など(正常先の中でもさらにランク分け)に分類し、ある程度の貸出金の限度を決めています。
A社は2,000万円、 B社は3,000万円、 C社には1億円といった具合に。
不動産会社は借入できる範囲内で資金繰りを行います。
その範囲内で、資金を回して返済していかなければ、限度額の余力は増えていきません。
B社は、5,000万円借入して仕入れをしても、年に1回転であれば5,000万円の売上です。 A社は2,000万円の借入であっても年に3回転すれば6,000万円の売上となります。

このように、どれだけ早く販売できるかが不動産会社の売上を伸ばすためには欠かせないのです。
そして、売上増、収益アップは、決算書にダイレクトにつながり、金融機関からの融資額増加にも関わってきます。

3ヶ月は1年の1/4にあたるため、四半期と言います。目標達成するためには、3ヶ月間でどれだけ利益を上げるかを考えます。
よって、物件を仕入れる時も、3ヶ月で売却できる物件かどうかで判断します。

売れる可能性があっても、売却に時間がかかりそうなものは仕入れません。

資金が潤沢にあれば別ですが、限られた資金の中で回転を上げるためには売れる物件に特化する必要があるのです。
3ヶ月の売却計画に合うような、現実的な物件だけを選んで仕入れをしています。
重要なことは、売れるために必要な事項を決定し、それに沿って行動すれば、限られた期間内でも結果を残すことができる、ということです。

「利益を上げるためにはリスクもあるし、簡単にはできそうがない」、「長年の不動産経験がなければ儲けることはできないのか」 そのように感じられたかもしれません。
ただ、素人が、不動産屋と同じ方法を実践したところで同じように利益を上げることはできません。

このブログを読んでいる多くの方は不動産屋ではないと思います。 目的は、不動産屋のように不動産を仕入れ、販売することではありません。
皆さんが所有している不動産を「儲かる不動産」に変えることです。

この種の不動産屋は、売買回転率を上げるために専属で人を貼り付け、円滑な融資環境の維持のために銀行巡りをし、仕入対象不動産の情報収集のための専門業者(通称「物上げ屋さん」)とコミュニケーションをとりながら、これはという物件が出ると光の速さで購入に至ります。
つまり、それくらい専念していないと彼らと同じ土俵で稼ぎつづけることは難しいということです。

個人の方が見様見真似で同じことをしても、
不動産屋と同じことをしても利益を上げるどころか、失敗してしまうリスクも大きくなります。

一方で、ここまで注意深くわたくしの原稿を読んでくださった方であれば、専業不動産屋の構造的な弱点にお気づきになったのではないでしょうか。
そこが専業不動産屋には入っていけない領域なので、個人の素人の方でも戦う余地はあるのです。
素人の方でもどうにかできる方法について、また次回以降書いていきたいと思います

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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不動産ビジネスにはお金の体力が必要|vol.207

この記事を読むのに必要な時間は約 5 分です。


自分が所有している不動産はいくらぐらいで売れそうか、いくらぐらいの価値があるのか、誰でも気になるのがほんとのところです。

ほとんどの方は自分の不動産はこのくらいで売れるはずだという予想や思い込みをしているものです。
「1年前、近くの土地が坪30万円で売れた」「自分が買った時は坪40万円したから、最低でもそれくらいで売れるだろう」「この辺は環境が素晴らしいし、めったに売りに出ない土地だから相当高く売れるだろう」

このような予想を勝手にしながら、不動産屋がいくらで査定してくれるのかを楽しみにしています。しかし、そのほとんどの不動産は、予想を大きく下回り、不動産オーナーを落胆させてしまうことが多々あります。


自分の不動産の価値はどれぐらいか

土地の面積や形状、位置や道路付け、売買時期などによって不動産の価格は全く異なります。極端なことを言えば、隣の土地が坪60万円であっても、自分の土地は30万円以下に査定される場合もあります。
そのような土地査定価格を知った時、利益を上げようとする人は自分で価値をつくって、より高い利益を得ようとします。

「このままで売れば2,000万円だけど、 300万円お金をかければ3,000万円になるかもしれない」
本当にその投資で付加価値をつけることができれば、上手くいくこともあるかもしれません。 私が実際に不動産屋の知り合いから聞いた話ですが、不動産屋に売れば損をするからといって2,000坪以上の土地を自分で分譲した方がいたそうです。
数千万円の造成費を金融機関から借入し、自分で分譲開発したそうなのです。
計画では、すべて完売できれば、不動産業者に売るよりも利益は2倍以上になる予定でした。
しかし、この計画は失敗に終わったようです。
このエリアはもともと、それほど需要が多いわけではなく、これだけの区画数を完売するため には3年以上かかるような場所だったのが実態だったわけです。

また、区割りについても、それほど専門知識がない不動産屋の言うとおりに計画し、予算規模からみても、購入者の需要にマッチせず、サラリーマンが購入するには土地面積が大きすぎだったようなのです。

そんな背景のため、計画通りに売れず、1年経っても売れた土地は1、2区画。時間が経過し、金融機関への返済が始まりました。当初計画では売れた土地の代金で返済するつもりでしたが、まったくと言っていいほど売れないため、返済ができません。



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それから数ヵ月後に差し押さえとなりました。
一体、どうしてこのような結果になってしまったのか。
それは、売れるまで持ちこたえる期間を見ていなかったからです。そして、不動産屋に売るより大きくなるであろう利益に目がくらんだからです。

マンションの分譲業者が、販売計画を作成する企画段階時点では、利益額は50%以上あ
るそうです。すべて販売して、20億円の売上があれば、10億円は利益となる計画です。
しかし、完売したときに手元に残る利益は20%あれば十分だそうです。 不動産プロの分譲業者でさえ、計画にズレはあるのです。
また、売れるまでには費用負担もそれなりに重くのしかかります。
マンションのモデルルームに行くとわかりますが、1棟のマンションを売るためには仮設のモデルルームを建設し、営業や受付だけでも相当な人数がいます。
新聞折込広告やポスティングチラシ、これだけで月々の経費は相当な額になります。
そうこうしているうちに、金融機関への返済も始まります。

全部売れればどれだけ利益をあげられるのかということが頭にあると、その利益の大きさに他のことやリスクが小さく思えるものです。
しかし、机上の利益は高くても、実際売却できなければ収入はありません。
手元キャッシュフローはマイナスになる場合もあるのです。
この期間を持ちこたえることができなければ、利益を上げることはできないのです。


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不動産ビジネスにおいて儲けるために伴うリスク|vol.206

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前回のブログで書いたとおり、不動産に付加価値をつけるためには、技術とアイディアが必要となりますが、もうひとつ欠かせないのが資金つまりお金です。


付加価値にはお金が必要

バブル前の不動産神話のように地価、賃料が上昇すれば、不動産をただ継続的に所有するだけで莫大な利益を上げることができるでしょう。
しかし、今はほとんどそのようなことはありません。とはいっても、少し前まで海外投資家による日本市場への参入などから不動産バブルのような状態になりましたが、それも長くは続かないでしょう。

つまり、ただ値上がりを期待して不動産を所有すること自体時代、錯誤でリスクが大きいことは不動産屋でなくても誰でもわかっていることです。



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区画整理や再開発等で所有している土地がその計画区域にあれば、多少は高く売れるかもしれませんが、そこに期待するのは、宝くじを何年もかけて当たるまで買い続けるようなものです。
不動産ビジネスで利益を上げるためには、他人任せにするのではなく、自ら行動することが需要なのです。
しかし、自ら行動し、実践するには決して少なくない資金が必要になります。

不動産屋は利益を上げるために付加価値をつけていますが、当然ながらその付加価値をつけるためにお金を投じています。

砂利を舗装したり、土地を分譲するために建物を解体したり、整地したり、分筆するだけでも数十万の費用がかかります。

建物室内をリフォームするにしても、クリーニングやクロスの張替え、水回り用品を交換するのもすべてお金がかかります。かければかけるだけその価値は増大します。
つまり、使ったお金が大きい分、利益も大きくなるのです。
お金をかけられることが一見すると、プラスになるように思いますが、利益が大きいということはそれだけデメリットも大きいのです。


他人任せで成功するほど甘くない


また、最近はアパート・マンション経営も大家さんが他人任せにしているのであれば、満室経営を実践できなくなってきています。
バブル期のように管理会社に任せているだけでは利益をあげることはできません。
では、具体的に何をどうすればいいのかは、後ほど触れますが、成功している大家さんは自らそれを実践する時間を使っているからこそ、しっかりと利益をあげて安定した経営ができているのです。
大家さんが時間を使うというのは、お金がかからないことのように思いますが、タイムイズマネーと言われるとおり、時間もお金であると言えます。
だから、それと同じように不動産屋が自ら所有する物件を満室にできるのも、時間とお金をかけて考え、行動しているからなのです。

不動産投資を事業として行い、儲けている会社は、空室だらけのアパート・マンションや商業ビルを購入し、それを満室物件に変えていますが、そういったことができるのも日々の行動の積み重ねにほかなりません。

  • 付加価値をつけるにはどうしたらよいか?
  • 家賃収入をどうやって増やしていくか?
  • 空室だらけのアパート・マンションをどうやったら埋めることができるのか?
  • 工事費用を抑えるにはどうしたらいいのか?
  • 案内数を増やすにはどうしたらいいのか?
  • お客様からの申込みを増やすにはどうしたらいいのか?

不動産会社の社員は、工事担当者と打ち合わせをし、業者と密にしているから、成果もつくれます。
また、ネット広告やチラシなどの費用も相当なものです。
売物件や貸物件には現地看板がありますが、看板だけでお客様を呼ぶことはできません。
看板だけで売れることなど、年に1回あれば良いほうです。片手間で楽をして儲けることができるほど甘いビジネスではないのです。


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不動産屋の儲けの仕組みとは|vol.205

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みなさんは不動産屋が儲かる本当の理由をご存知ですか?
不動産屋とは価値のないところに価値をつくるから儲かるようになっています。


不動産に付加価値をつける

有名で大規模なところで言うと、六本木ヒルズや表参道ヒルズを手がけた森ビル株式会社。
森ビルを不動産屋に例えると規模が大きな話に感じられますが、総合デイベロッパーとして何百棟以上のビルを所有し、売上高2,000億円を超えるほどの超優良企業になれたのは不動産に付加価値をつけたからといっても過言ではないと思っています。

六本木ヒルズと言えば、セレブのシンボルタワーみたいなところもありますが、1か月の賃料数百万の超高級マンションがあり、そうそうたる大企業のオフィスが連ね、起業家なら誰もが一度は憧れる成功者のステータスと言ってもいいでしょう。

一言で簡単に言ってしまえば、賃貸事業なのですが、いい建物をつくるのは当たり前のことであり、さらに、店子さんにとっても様々なメリットを考えているから、周辺の相場よりも高い賃料を取ることができ、高い利回りの投資が可能になっているわけです。

身近な規模のところで言えば、中古住宅再生の株式会社カチタス。いまや日本全国の不動産を買い取りしている不動産屋の代表格の企業と言ってもいいかもしれません。


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中古住宅を安く仕入れ、新築同然にリフォームし、新築に近い価格で販売し、儲けることが可能なのも、カチタス独自の価値のつけ方があるからです。

住友不動産株式会社の新築そっくりさんも近年同様にして販売実績を伸ばしています。
森ビルにしてもカチタスにしても、ただ不動産を賃貸や販売するだけでなく、その不動産に付加価値をつけてプラスアルファの価値をつけています。

仕入れた不動産に様々な付加価値をつけて、それが借りる人や買う人を引き付ける要因となり、周辺の相場よりも高い賃料や販売価格をつけることができるのです。
仕入れた状態の不動産をそのまま付加価値をつけることなく、ただ市場に出しても、その不動産は本来のポテンシャルの不動産価値だけなので、それほど利益を上げることはできません。

規模はだいぶ小さくなりますが、街の不動産屋でも実は同じようなことをして利益をあげています。これは不動産競売を見ればよく分かります。
裁判所で行なう不動産競売の改札に足を運んでみると分かるのですが、裁判所にいけば誰がどの物件をいくらで落札したのかを知ることができます。 そして、落札した人の中には不動産屋も多くいます。

その数か月後、落札した不動産屋のホームページや新聞広告を見てみてください。
その後、その物件はいくらで販売されているのかを知ることができます。

落札した際の物件の状態と、販売されているときの状態を比べてみるとすぐに違いが分かります。解体工事を行ったり、リフォームしたり、リノベーションしていることにより、販売価格が落札したときの金額より大幅に上がっているはずです。



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では、 不動産屋はその付加価値によってどれだけの利益を得たのでしょうか。
付加価値にいくら費やしたのかによって当然利益は違ってきますが、経費を除くと、単純に買い値と売り値を計算すればどれだけ儲けが出ているのかわかるはずです。かなりの差益が出ているはずです。付加価値をつけるのにどれだけ費用がかかるかはまた別の機会に触れますが、結構な利益になっていることは間違いありません。

そのようにして、不動産屋は買取った物件に付加価値を加え、物件を様変わりさせて市場に戻しています。

プラスにとらえると、価値をつくるための技術とアイディアです。マイナスにとらえると、よく見せるためのごまかしです。
不動産に詳しい人でないと分からない部分かもしれませんが、やり方を知っている人とやり方を知らない人では大きな差になってくるのです。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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(号外)業者に探りを入れられた話。トランクルームやりたいんだそうで。やれば?|vol.204

この記事を読むのに必要な時間は約 4 分です。


トランクルーム大家です。私の経営するトランクルームは岩手県盛岡市と東京圏にありますが、最近不思議な問い合わせ電話が時々あります。おそらく業者。

「〇〇店の一番安い部屋、空きありますか?」
満室だと答えると
「盛岡市青山の方にも店舗あるようだが」(東京都心だけでなく盛岡にも青山という地名があるのです)
「オープンしてからすぐに埋まるのか?」
「どのくらいの頻度で問合せが来るのか?」
と質問が矢継ぎ早に飛んできました。

一般のご利用者様ならこんなことは聞いてきません。収納スペースを探しているという割には空きが出たらお知らせしましょうか?というとそこまではしなくていいという。終始電話口でヘラヘラ薄ら笑いをしながら話が続き、社内には今回かかってきた電話番号からの問合せには注意するように通知を出しました。余計な情報は与えない。

最近多いんですよね・・・。アパート・マンション系の業者さんが空室に悩むオーナーさんにどつかれて(笑)一般人のふりをして探りに来るのです。業者かどうかは、口調や話しぶりですぐわかります。収納スペースを借りたいという熱意が全く感じられないですし、部屋を探している人特有の質問(内緒)を一切してこない。

まあ、それだけ、トランクルームに関心を持つ方が増えてきたということの裏返しでもあり、ずっと前から着目してコツコツ店舗を増やしてきた自分としてはまた「まねっこさん」が来たなぁ、という感じです。

探りなんかいれてる時間があるなら、さっさとやればいいのに。



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実は、経営顧問の仕事で先週一週間、シリコンバレーに行ってきました。アメリカ・カリフォルニア州のサンフランシスコという、路面電車で有名な海沿いの都市です。

ANAサンフランシスコ便の機内

路面電車が走ってます。終点ではターンテーブルがあって、人力で電車の方向を変えます。

生ガキがおいしかった。

起業家やエンジニアとも会いました。尊敬する大投資家ウォーレン・バフェットが買収・経営するチョコレート店「シーズ・キャンディーズ(Sees Candies)」でお土産を買って帰国しました。

エアポートラウンジのメニュー。美味。

今回の出張で立ち寄った謎の豪華宮殿(詳細は秘密)

守秘義務があって話せないことも多いですが、セミナーでお会いする方には旅の楽しみなどのお話も出来たらいいなと思っています。
少し仕事が落ち着いたらトランクルーム以外の楽しみについてもブログに書いていこうと思います。

東京行き飛行機が離陸するところを座席の窓からパチリ。たぶん7月か8月にまたここに来る気がする。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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レンタル収納以外の不動産活用とは~アパート経営と駐車場経営の特徴~|vol.203

この記事を読むのに必要な時間は約 5 分です。



トランクルーム大家です。個人で土地を所有している人にとって、馴染みのある不動産投資の代表はアパート経営といえるでしょう。アパート経営は賃貸住宅としての長期的な安定収入の選択肢として考えられるものですが、土地だけあったとしても資金が不足する人にとっては、建築に多額の借入金が発生し返済が問題となります。また、老朽化にともない市場の競合性が経営上の大きな課題となるのが特徴といえます。


アパート経営の特徴

建物の耐用年数を考慮し、借入期間を35年とする借入が多く、金利の条件についても影響を受けます。いかに長期での固定金利を選択できるかが重要な課題となります。長期的な経済予測が不可能なことから、住宅というベーシックな投資においても長期定的な投資リスクが発生します。

しかし、アパート経営における最大の問題は建物の老朽化に伴う市場での競合にあります。
新築のアパートの建築が次から次へと発生し、同じ賃料で顧客を集めることが困難となり、結果として賃料の低下を招き、当初計画との差異がでてくるのが実際のところです。

また、競合対策としてリフォームをするために修理費が必要となり、ますます収益が減る可能性がでてきます。
その他の問題点としては、賃貸借契約による居住権が生まれることから、居住者による様々な苦情が発生したり、トラブル当事者となる居住者を退去させる問題もでてきます。

アパート建築を土地所有者が選択する理由は税金上の問題です。 特に相続税対策でのウエイトが大きく、一番目に、相続税法上の小規模宅地の特例があります。200平方メートルまでの土地の評価額が50%減額されます。二番目に、土地は、貸家建付地として15%から40%の評価減となり、賃貸建物は、建築費総額の約40%程度の評価になります。

また、固定資産税では、居住用家屋の敷地に課せられる固定資産税は評価額が更地に比較し6分の1となり、都市計画税も3分の1となります。個人の所得税としては、減額となる可能性がでてきます。

その他のメリットとしては、アパート経営は家賃収入の絶対額があり、借金をすることなしに自己資金で建築可能であれば、老後の収入を確保する観点から選択する場合もあります。
単純利回りは10%から15%程度までが標準となります。また、小規模土地とはいうものの、収益性を狙ったアパートとなればある程度の土地面積は必要となります。



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駐車場経営の特徴


駐車場経営は何といっても投資する資金が少なく、気軽に始まられるのが特徴です。しかし、市場の競合から駐車料金の相場が固定し収益性は低いのが特徴です。市街地では違法駐車問題が厳しくなり、時間貸しの駐車場ニーズは増える側面はあるものの立地によりけりです。機械式、立体式になると建設費、メンテナンス費用がかさみます。

税金では、固定資産税、所得税の優遇措置がなく、土地としても更地の評価となるため相続税対策に有効とは言えません。
ただし、アスファルト舗装することにより、小規模宅地の特例を選択することで土地の評価が200平方メートルまで50%減額となります。
シャッター付き駐車場で店舗作業場がある場合は、貸家建付地となり相続税対策となりますが、賃貸借契約は発生します。1Fが駐車場、2Fがトランクルームなどの複合形態の場合は相続税の小規模宅地の特例の部分があります。

駐車場の選択は、短期的に、相続が発生した際の土地分割の容易さ、自己資金不足、滞納リスクが少ないなどの面倒な点が少ないのが特徴です。なお、駐車場の計画においては道路付けと地形にもよりますが、車1台当り7坪(約23平方メートル)で計算するのが一般的です。 車路も含んでおり、土地の面積を7坪で割れば駐車台数を想定可能です。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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土地や建物の条件など不動産の活用を決める条件とは|vol.202

この記事を読むのに必要な時間は約 5 分です。


トランクルーム大家です。トランクルームやレンタル倉庫などのレンタル収納に関するビジネスの不動産は、どれも小規模なものが中心となっています。小規模不動産はマンション・ビルなど従来の不動産活用においては、しっかりと事業者の収益構造に乗らなかったためあまり注目を集めてきませんでした。

レンタル収納をビジネスとして選ぶ場合、他の不動産活用に比べて新しい分野であることから、その商売の特性をここで整理しておくことにします。


土地・建物の条件によって活用方法が決まる

土地または建築物における不動産の活用については、土地では駐車場、新規のマンション・アパート、オフィス・商業ビルなどの建築、可動性のある収納スペースの設置などとなり、既存の建築物ではリフォームやスペースの有効活用となります。
どれもその不動産のベースとなる土地・建物の条件と所有者・投資者の目的と考え方ならびに市場性により方法が決まってくるのです。

① 土地・建物の条件

土地については、形状、立地、面積、用途地域などが条件の要素となります。立地や用途地域によって建築物の種類はある程度決まってきます。また、同じ住居系でも立地、面積、用途地域、資金でマンションにするかアパートにするか変わってきます。

② 所有者・投資者における目的と考え方

所有者・投資者における不動産活用の目的には、以下のものがあります。

  • 相続税対策が必要か
  • 長期安定収入を希望か
  • 収益性を希望か
  • 経営・管理を委託したいのか
  • 借入をしてまでも投資するのか
  • 不動産の流動性、可変性を重視するのか
  • リスク分散の複合型の方法をとるのか

など多様な考え方、価値観が伴います。

③ 市場性

市場性については、賃貸住宅などの長期的な動向が検討対象となります。
日本では、今後も都市部に人口が偏る流れは続くものと推測され、住宅においても同様の現象があります。

都市におけるスペースの有効活用については、まだまだ課題が多いですが、費用の面からより低価格な費用の活用を求めて都市部郊外や地方へ市場がどういうふうに拡大していくかの市場予測が必要になります。
賃貸住宅については、高齢化から、高齢者市場でのシニアハウスなどの多様化が予測されます。



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小規模不動産の活用に関しては事業者も関心が薄く情報不足


デイベロッパー、ハウスメーカー、建設会社、信託銀行など、どれも不動産規模が大きくないと事業の収益が上がらないため、アパートに関するハウスメーカーを除いて、小規模不動産にはあまり大手企業は関心を寄せません。いわば事業者のハード的な商品が前提となっており、不動産の所有者・投資者本位ではありません。
また、新しい形態の活用方法は既存の不動産業者も対応しにくいのです。そのため、所有者および投資者自らが研究しなければありません。しかしながら、所有者のほとんどは不動産ビジネスについて知識がないため業者任せにするケースが多いのです。また、収益が低い場合でも手のかからない方法で行っているのが現状です。

小規模不動産の活用方法については以下のものがあります。

① アパート

小規模土地の所有者にとってはアパートの建築が身近に感じられる分野です。 土地を所有してない場合は資金的な面をクリアすればからマンション投資が中心となります。
住宅系の不動産は長期的な安定を図るために選択されます。

② 駐車場

手間がかからず幅広い地域で可能な立地性があります。
駐車場の種類では、上物の形態から、青空駐車場、シャッター付駐車場、立体駐車場、トランクルーム複合駐車場などがあり、利用形態から月極め、コイン式があります。

③ コインロッカー

駅や商業地周の辺、イベント施設などで検討の余地があります。立地によって左右されるビジネスです。長期利用の貸しロッカーや貸し金庫的なものもあり、レンタル収納の隣接もしくは傍流の位置にあります。

④ レンタル収納

ビル内のトランクルーム、 屋外のコンテナおよび物置、倉庫などがあります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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2等・3等物件をレンタル収納として有効活用する|vol.201

この記事を読むのに必要な時間は約 5 分です。

トランクルーム大家です。駐車場やアパートがある市場で供給過多となることで、賃料相場が下がるとともに、ビル・店舗にも空き物件が増えていることから、新しい物件の活用方法が模索され、不動産投資においてもスキマ的なジャンルのビジネスが注目を浴びています。
遊休不動産については、付加価値を加えることで他の用途に変え、より収益がアップする方法を検討するか、ビル・店舗ではリフォームして付加価値を上げることが選択肢として考えられます。


低収益の土地や建物で稼ぐために

また、長期的な計画を立てにくい物件については、短期事業の用途として開発するのであれば検討可能です。
特に2等物件・3等物件の活用方法として注目されているのがレンタル収納としての投資です。
では、レンタル収納ではどのような不動産が対象となるのかというと。

■ 土地

  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など
  • 地形-変形地のため駐車場や住宅にするとすれば占有面積の比率が低くなる土地など
  • 道路付け、道路幅-道路への接面幅(間口)が狭い土地や、接面している道路の幅が狭いために自動車が入るのに都合が悪い土地など
  • 住宅環境-住宅にふさわしくない、日照に問題がある土地、騒音問題のある土地など
  • 地積-土地の面積が少ない小規模地や用途により中途半端な土地など

■ 空きビル・空き店舗

  • 老朽化-中古老朽化したためにテナント撤退がある、または、物件競合のため安い賃料しか設定できない物件
  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など

■ 権利上の問題や税金対策の問題がある物件

借地契約、借家契約など権利上の制限があったり、抵当権設定のため長期契約の目途が立たない場合、相続上の問題で権利継承が未定であったり、将来的に処分の可能性があるなど流動的な状況がある場合など。

■ 大都市郊外圏・周辺地域の遊休地

手軽に出し入れ可能なレンタル収納とは異なり、事業用の分野で工具、機械・設備、材料などの置き場としてのニーズによる用途の可能性があります。

これらの物件を有効に活用したレンタル収納商売は、住居でもテナントでも賃料が高く収納スペースが少ない物件が多い日本の都市部では、安定的な需要があり堅実な付加価値策といえます。



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収納コンテナへの行政指導が強化されてきている。


既存ビルおよび店舗や新築の専用トランクルームは、建築物として建築確認後に建てられています。

しかし、収納コンテナについては、ほとんど建築確認申請をすることなく設置されている現状です。地方自治体が、収納コンテナを仮設置的な位置付けによる移動性のある動産ではなく、固定的に設置される建築物として位置付ける行政指導を強化すれば建築確認申請が必要になります。

そのため建築基準法の用途地域の建築制限から、第1種・第2種低層住宅専用地域や、原則建築物の建てられない調整区域では設置できなくなります。 既存のものについての対応方法などは地方自治体により個別に判断されると思われますが、一部コンテナの2段以上の積み重ねで地域住民から倒壊の危険性の指摘されたものや、地域の安全上問題となるものについては行政指導があると考えられます。

ただし、コンテナ収納自体に問題があるのではなく、建築物としての安全上及び地域の行政管理の問題です。建築物としての位置付けにより、建築確認申請には基礎工事が必要となってくるでしょう。

なお、倉庫業における倉庫については、用途地域としては、準住居・近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用の各地域になります。結果として倉庫業におけるトランクルームも地域的に限定されています。また、防火地域では建築基準法による防火上の規定が加わります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資に集中しています。企業オーナ兼投資家。3社経営6社投資。日本興業銀行(IBJ)、Goldman Sachs出身。

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