確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その3)

この記事はその2の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

やり方はそんなに難しくありません。

手順1 業者による物件仕入

まず、業者が物件を仕入れます。
(厳密には宅建業者が任意売却物件などを金融機関から相場比安く仕入れ、以下に述べる手順で加工を施すので、業者がこの物件の採取的な売主となります。)
 仕入れる際、銀行の対象物件の評価ルール上、融資金額が伸びそうな物件かどうかを考えたうえで仕入れを行うことがとても大切です。
 土地面積、前面道路路線価、建物の構造、経過築年数、延床面積の5つの情報があれば大まかに概算できます。
 これにレントロール(賃料一覧)が加わるとなおよし。

手順2 修繕工事などのバリューアップ工事

 
屋上防水工事などの修繕工事を、手順1で物件を購入した業者の負担で行います。
売主が宅建業者の場合、販売後2年間は瑕疵担保責任を負うため、ここは丁寧に行っていると予想されます(宅建業法40条)。

また、販売時には「資産価値向上のための修繕工事済みですので当面の間大規模な修繕工事関連の支出は見込まなくても大丈夫です!」
と見込み客の方々にアピールすることもできます。

業者負担分、と書きましたが、転売時の価格に乗せて回収します。
商売ですので当然ですね。

手順3 疑似的に満室状態をつくる

 

既存空室の募集を行いつつ、当該空室に対して賃料保証を付け、
実質満室状態のレントロール(賃料明細)を提示できるようにします。

この物件を最終的にフルローン・オーバーローンで買う初心者大家さんは
購入後は満室状態で安心ですね。賃料保証対象の部屋に業者が客付けを行い、
入居者が決まりますと、その部屋についての賃料保証は解除となります。

さあ、この入居者が退去した後、初心者大家さんはどうやって集客するんですかね?
地元の有力な賃貸専門業者が付いているので大丈夫です!
と、今回ご相談の方は営業担当のキラキラ女子に言われたのだそう。

そんなキラキラ女子のムードをぶち壊す一言を送ります。
あなたの物件はその地域のオンリーワン物件ではありません。
他にも空き室はたくさんあるのです。あなたの空き室は、あまたある空き室の一つでしかありません。

がんばって内装工事にお金をかけて、客付け業者さんに広告費4か月払って
最優先で客付けしてもらいましょう(^^♪ 
(すべての地域がこうだというわけではないです。この方が買おうとした極北の大都市はそうだという意味です)

手順4 ざっくり担保価値評価を行う

 

ざっくりと担保価値評価を行い、最大でいくらまでなら融資できそうかを概算します。
今回の場合ですと2億から2.1億くらいだったのかな?と思います。
手元の電卓で計算したら土地が3千万。残りの1.7億が全部コンクリートの躯体部分の価値だった。

減価償却費がたくさん計上できていいですね(^^♪
(築10年ほどだったので、40年均等計上となり、毎年の節税効果はたかが知れていますが・・・・)

担保価値評価はどこの銀行も細かい差はあれど考え方はほぼ共通ですので、そんなにぶれることはありません。不動産屋も取引件数が増えるにつれ自然とわかるようになりますし、業者によっては銀行出身者が転職してきたりするので、銀行と通じていなくとも大体のことはわかっているわけです。

手順5 銀行向け価格設定と売買契約書1の作成

 

自己資金2割を要求する銀行の利用を想定する場合、物件価格を手順4の価格の2割増し、2億4千万円に設定。

物件価格2億で表面利回り9%ということは、2.4億で表面利回り7.5%で銀行側に打診するわけですね。

銀行に事前にどの程度までなら(属性の良いサラリーマンの方などに)アパートローンで融資可能か、感触を探っておきます。
ま、予想通りに「2億前後ですかねぇ」(自己資金で4~5千万出せる人でないと、危なっかしくて融資できませんねぇ 担保評価上もせいぜい2億程度だし)といった反応を得ていたと思います。

その4に続きます。

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その2)

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延べ3時間ほどいろいろお話を聞いているうちに、なぜ物件価格の8割強しか融資しない銀行がオーバーローンを提供しているのか理由がわかり、その巧妙さに驚くとともに、ぞっとしました。

こんなことやって銀行をだまして高額の融資を引っ張りだし、素人同然の「不労所得を夢見る初心者大家さん」にハイレバレッジ・ローンをはめ込む業者さん、モラルとしてどうなのよ?とおもいましたので、ここでシェアします。

前もってお断りしておきますが以下の方法に取り組み、発覚すると銀行取引停止になるだけでなく、銀行ローン契約上、満期を待たずに一括全額返済を求められても借入人であるサラリーマン大家さんは一切抗弁できません。

ハイレバ投資、オーバーローン投資は昔からある手法ではあります。これまでにあまたのサラリーマン大家初心者くんが犠牲になり、入居率低下時に返済が追い付かずに破産の憂き目にあっている手法です。お取組みは慎重に。収益不動産投資は買うこと自体が目的になってはなりません。購入後に安定経営をし、安定的に利益を作り出すことが目的なのです。

また、破綻してしまっては立ち直るまでのダメージが大きすぎますし、今回紹介する手法に巻き込まれると復活できなくなる可能性大です。また、今回紹介する手法を推進した仲介業者はその銀行とは取引できなくなります。

ではどんな手法なのでしょう。

結論から言うと、同一の物件に対し、契約書を2重に用意します。
昔からある手法です。
今回のケースはちょっとだけひねりをきかせているのですが、本質的には売買契約書の偽造です。

過去の手法では売買契約書を2種類作ることを物件購入者も仲介業者も自覚しているので両者に自覚があります。
今回の手法は物件購入者が自覚せずに加担するよう巧妙に仕組まれています。

よく考えればやばい取引であることに気づくはずなんだけどなぁ~~ でも騙されて取引をしているのか、確信犯的に無知なふりして取引に乗ってしまうのか。

ポジティブにとらえると、それだけ不動産投資のすそ野が拡大し、素人投資家が増えてきたということなんでしょうか。ああ、任意売却の物件の列ができる数年後が見えるようだ。。。。いつか見た風景ではありますが。

その3に続きます。

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その1)

公私ともども忙しく更新サボってました。

不動産再生と不動産投資をテーマにした会社を1つ経営しています。

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不動産仲介業をテクノロジー(モバイルアプリ、位置情報、人工知能などなど)の力でもっと利用者に使いやすいサービスにしようと思って日々開発に明け暮れています。不動産テックベンチャーとも呼ばれます。

開発費を捻出する関係で、かつ、主要メンバーがメガバンク、外資金融、不動産出身者でキャリアの長いものがいるので、売買仲介や購入時の第三者的な意見を求められることがあります。

では、タイトルにもある「オーバーローン・フルローンで不動産投資が可能な事例に遭遇」の話です。

ちなみに物件価格同額までローン調達するとフルローン、物件価格以上調達するとオーバーローンといいます。10年前ならともかく現在は物件価格の1~2割の自己資金を要求されますから、ありえないんですけどね。

さて、以下実話です。
自分の不動産会社のブログに書くにはあまりに生々しすぎたので、ここに書くことにします。

年末年始のころ、1棟もの専業の収益不動産仲介会社(カタカナ英語のの社名の会社さん、プレミアムな価値観をほうふつとされる高級感あるリッチな感じのお名前)の仲介でRC(鉄筋コンクリート)の地方1棟マンションの購入を検討している方からご相談を受けました。

私どもの調査によりますと、類似の手法を行っている業者さんは7~8社あるようです。

聞くと、人口百万超の地方都市、新幹線開業で盛り上がる街の1棟もの物件。築15年未満。でもなぜか空室率30%。満室時表面利回り(※1)9%。の購入を検討しているとのこと。

満室であれば年間賃料収入1800万円の物件ですね。

空いている30%の部屋については、購入後1年?間は不動産会社が空室保証を付けてくれる。
現在入居している部屋については保証外ですが、購入時点で理論上は満室ですね。
空室保証を付けた部屋については、仲介会社さんの持ち出しになってしまうので頑張ってうめます!とのこと。
仲介手数料(物件価格の3%+6万円、税別)はお支払いいただかなくて構いません、仲介手数料無料ですとのこと。

2億の物件ですと手数料は税前で600万円を超えますから、購入側にとっていい話です。
さらに3割の空室部分に1年間賃料保証が付く。満室で1800万だから、1800×30%=540万円を会社が負担してくれているようなもの。ますますお得な気がしますね。

お話を聞く限り対象物件は土地も建物床面積も広く、銀行評価も伸びそう。でも地方で中古物件で利回り9%とはずいぶんチャレンジング。

価格は2億。初心者の個人に2億出す銀行もどうかと思うが地方で9%利回りで販売を推奨する不動産屋もどうかと思う。

北国は除雪費用など東京都は違ったコストがかかるので都心と同じ基準で評価していると、おおむね失敗する。

ご相談いただいた方いわく、
「最初はいいかなって思っていたんですけど、話がうますぎるので・・・・」
「物件を紹介してくれた会社さんはちゃんと宅建業免許をお持ちでしたが、担当営業の子(女性でした)は宅建士持っていないようだし、物件の説明もおぼつかないし・・・・。」
「取引の際は社内の宅建士が担当するので問題ないというけれど、どうも心配なんですよね。」
「新卒2~3年くらいの子で、キラキラした目で熱心に物件の良さを説明してくれるのだけれど買った後で全リスクを負うのは自分だし、不安なんですよね。ほんとうに相手を信じて買っていいんでしょうか」
などなど。

さらに話が進むにつれ、驚きの情報が。
まずこの物件、物件価格2億に対し、フルローンで2億の融資が内定しているという。2億以上必要でしたら若干のオーバーローンもOKですよと言われたんだとか。

それもなんと、融資しているのがメガバンクだという。
(ヒント:以前収益還元融資で突っ走りすぎ、融資基準を厳格化したところ)

はじめのうちは何かの冗談かと思っていたが、詳しく聞いてみるとあながち嘘でもないらしい。

あそこの銀行は基本的に資産家じゃないと融資しない方針に変更されたはず、でもこの方は一般の務め人なので該当しないはずで、最低でも自己資金を物件価格の1割から2割要求してくるはずだ。
一番ハイレバレッジな案件でも必ず1割は要求するはずなのに、なぜフルローンだのオーバーローンが出るのだろう?

好奇心が頭の中でむくむくと起き上がってきて、いろいろ質問していくうちに、全貌が分かってきたのでした。銀行が融資基準を緩和したのではなかったのです。

ではなぜ銀行が融資基準を緩和していないのに、フルローンやオーバーローンが出る案件が生まれているのでしょう?

その2に続きます

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用語の解説
※1 満室時表面利回り:
(経費、返済、税金などを考慮しない)賃料収入÷物件価格で割って、投資商品の利回りのように物件価格の何%が毎年最大で得られるかを示した指標。
単に「表面利回り」「利回り」「グロス利回り」などとも呼ばれる。 

How to setup CentOS virtual machine environment on Windows (part2) / Windows上にLINUX(CentOS)の仮想マシンを作成する方法(2)

この記事は前回のつづきです。

VirtualBoxをインストールし、参考資料を見ながらVagrantをインストールしCentOS6.5環境をインストールしたものの、SSH(シェル)にログインしようとしてもできませんでした。なぜだろう。

検索していろいろ記事を読んでみると、同様にうまくいかずに苦労している人が少なくないようです。

その後の顛末を記しました。

Vagrantのバージョンは、1.8.1です。vagrant –versionコマンドで確認しました。記事執筆時点(2016.1.24)の最新版です。

CentOS6.5用ボックスファイル(環境設定ファイル)の追加
http://www.vagrantbox.es/
にいくと、現在追加可能なボックスファイルの名前を確認することができます。

コマンドプロンプトから以下のコマンドを入力。
vagrant box add {適当な名前} {boxファイルURL}
{適当な名前}のところには自分で識別するときにわかりやすい名前を入力。今回はcentos6.5をインストールするのでcentos65。
{boxファイルURL}には、導入対象となるボックスファイルが保存されているアドレスを入力します。

入力例:
cd vagrant
vagrant box add centos65 https://github.com/2creatives/vagrant-centos/releases/download/v6.5.3/centos65-x86_64-20140116.box

仮想マシンを作成する
Windowsのコマンドプロンプト(「ファイル名を指定して実行(R)」からcmdと入力するとコマンドプロンプトに入ることができます)から、仮想マシンを作成します。
centosという名前のフォルダを作成します。
今回は、C:直下にvagrantというフォルダを用意し、その下に作成します。

cd c:\vagrant
mkdir centos

作成したcentosフォルダに移動し、vagrantfileを作成します。
cd centos
vagrant init CentOS65

生成が完了したというメッセージが出れば成功です。
dirコマンドを実行すると、vagrantfileが生成されていることが確認できます。

vagrantfileの変更
コマンドプロンプトからnotepad vagrantfileと入力し、vagrantfileを開きましょう。初期設定を変更します。

確認事項1 config.vm.box = “CentOS65” となっていればOK。コメントアウトされている、または別の名前になっている場合は修正する。
コメントアウトされている行は冒頭に半角の#がついていますので、#を削除することでコメントアウトを解除できます。
確認事項2 config.vm.network “private_network”, ip: “192.168.33.10” がコメントアウトされていないこと。されていれば#を削除。
確認事項3 config.vm.synced_folder “../share”, “/var/www/html/share”の追加。

確認事項3は、ファイル共有を可能にするための1行です。
これで、C:\vagrantfile\share というフォルダを仮想OS上でも閲覧可能になります。

C:\vagrantfile の下にshareというフォルダを作成します。
ついで、C:\vagrantfile\shareの下に、index.htmlファイルを作成します。
中身は以下のような簡単なものでかまいません。
(index.htmlファイルの中身の記載例 ここから)
<h1>Hello Vagrant!
(ここまで <hはここでは全角になっていますが、実際に作成する場合には半角にしてください。)

次に説明するCentOSの起動を行った後、以下の状態になっていれば共有フォルダとして認識されていることが確認できます。

【条件1】CentOSを起動し、
【条件2】/var/www/html の下にshareというディレクトリがある
【条件3】shareの下にindex.htmlがある

CentOSの起動方法
コマンドプロンプトから、先ほど作成したvagrantfileのおいてあるディレクトリに移動します。
vagrant upと入力してください。
これで起動可能です。
初回だけ初期設定の関係で3~5分の待ち時間がかかります。
他のvagrantコマンドは、前回の投稿を参照してください。

SSH接続をする
Macの場合はvagrant sshで接続できるそうですがwindowsでは接続できないので、Tera Termを使用して接続します。Tera Term以外でもお使いのsshクライアントソフトであれば接続可能です。まだお持ちで無い方はフリーでダウンロードできます。

Tera Termからのアクセス方法
Tera Termを開き
・ホスト(T) 192.168.33.10 (上記確認事項2で記載のIPアドレス)
・TCPポート 22
・サービス SSH
でOKボタンをクリックしてください。バージョンはSSH2、プロトコルはUNSPEC
vagrant2-1無題

 

ここで接続できないあなた!!!

 

わたくしもここで1週間足止めを食らいました。
下記の記事のリンク、英語記事を見て回っていて気がつきました!

記事を漁っていて気がついたこと:
Intel Virtual technologyがBIOSレベルでenableになっていないとVirtual machine自体とのPC本体とのコミュニケーションがうまくいかないらしい。

私の行った対応:
私の使っているThinkpad W540を再起動しF1キーでBIOSに入り、Intel Virtual technologyがDisabledになっていたところをenabledに変更し、保存して再起動。Windows起動後virtual upすると変なメッセージが消えてSSHクライアントソフトのtera termからログインできました!!!
vagrant2-2

login ID = vagrant
login password = vagrant
で、CentOS shellにログインできます。
vagrant2-3

この記事のBIOS設定変更より上の部分の作業をしても、昨日と同じところでとまってしまいSSH接続できませんでしたので、そもそも今回の記事の前半の作業は実は不要で、BIOS設定変更だけしていれば解決したのかもしれません。

いずれにせよ、Windows7上でCentOS6.5のバーチャル環境を設定することができました。

参考1:【Windows7(64bit)】VirtualBox+VagrantでCentOSの仮想環境構築http://qiita.com/kobaboy/items/5469523a2b0bf8b61e8e
参考2:http://qiita.com/super-hot-engineer/items/21e4456b8318db877f5b
参考3:http://qiita.com/nabeo5656/items/fd77fd0746fbb95f8373
参考4:http://blog.suusuke.info/2013/12/03/vagrant-up-%E3%81%A7%E3%82%A8%E3%83%A9%E3%83%BC%E3%81%8C%E5%87%BA%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AB%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%93%E3%81%A8/
参考5:http://qiita.com/kobaboy/items/5469523a2b0bf8b61e8e

How to setup CentOS virtual machine environment on Windows / Windows上にLINUX(CentOS)の仮想マシンを作成する方法(1)

Windows上にLINUX(CentOS)の仮想マシンを作成する方法。その1

なぜ、Windows上にCentOSをインストールするのか?
Webシステム構築、webプログラミングはLinuxサーバ上で行いますが
毎日あちこち移動している私としては、手元で開発できるのがい一番効率が良い。
ネットに接続していなくても、windowsマシンから仮想環境上のCentOSにログインすれば開発環境がでてくるわけで、これは助かる。

ということで自分のWindows環境に導入すべく、やることをまとめました。
筆者はWindows7 Professional 64bit版上での作業です。

手順は大まかに分けると以下の3段階です。ネットにつながっている環境下で作業すれば、10分程度で完了します。

手順1:VirtualBox by OracleをWindows上にインストールします。
手順2:CentOSのマシンイメージを一発でダウンロードできるVagrantというツールをダウンロードして利用します。
手順3:仮想マシンの追加作業

手順1:VirtualBoxのインストール

VirtualBoxを利用します。VirtualBoxは以下のアドレスからダウンロード可能です。
http://www.virtualbox.org/wiki/Downloads

ダウンロード後、インストーラーの指示に従ってください。

手順2:Vagrantの実行

Vagrantは以下のアドレスからダウンロード可能です。
http://www.vagrantupcom/downloads.html

手順3:Vagrantの実行

まず、仮想マシンを作成したいディレクトリ上にフォルダを作成します。
私はC: の直下にVagrantというディレクトリを作成しました。

コマンドプロンプトを起動し、いま作成したVagrantディレクトリに移動します。
vagrant
コマンド”vagrant init”を実行します。
Vagrantのファイルが自動的に作成され、実行が完了すると以下のメッセージが表示されます。
vagrant2

vagrantフォルダの下にVagrantfileというテキストファイルができてきます。
テキストエディタ(メモ帳などで可)を使い、初期設定を少しだけ書き換えます。

変更前のVagrantfile
白黒反転させて表示している行が、変更対象となる行です。
vagrant3_orig

変更後のVagrantfile
オリジナルの行を#(半角のシャープ)でコメントアウトし、1行追加しました(スペルミスに注意!)。
vagrant3_new
ちなみに、最新版や他のパッケージを導入したい場合はhttps://vagrantcloud.com にいくと、ほかにもいろいろな仮想マシンのboxが登録されています。

以上で仮想マシンの準備は完了です。

コマンドプロンプトから以下のコマンドを実行すると、仮想マシンが起動します。初回だけ、ネットから必要なファイルのダウンロードを行うため時間がかかります。

vagrant4_startup

仮想マシンのコマンド一覧

Windowsのコマンドプロンプト上から実行します。

vagrant status
起動状態の調査
vagrant up
仮想マシンの起動
vagrant halt
仮想マシンの停止
vagrant suspend
仮想マシンをスリープさせる
vagrant resume
仮想マシンをスリープから復帰させる
vagrant reload
仮想マシンの再起動
vagrant status
仮想マシンの状態の確認
vagrant destroy
仮想マシンを破棄
vagrant ssh
仮想マシンへログインする
vagrant –version
バージョンを確認する
vagrant box list
インストールしたBox名の確認
vagrant box remove CentOS7
Boxの削除(CentOS7というBoxを削除した場合)

Windowsで仮想マシンにログインするにはsshクライアントソフトが必要

Windowsには標準でSSHクライアントソフトがインストールされていないので、コマンドプロンプト上でvagrant sshを実行しようとすると、以下のSSH接続用情報が表示されるのみで、ログインはできません。
vagrant5_ssh
Windows用のSSHクライアントソフトとしてはTeraTerm, Poderosaなどがあります。

ここではTera Termを使いました。
コマンドプロンプト上に表示された情報を入力し、ログインします。
Tera Term1画面目
vagrant6_teraterm_ssh

Tera Term2画面目
vagrant7_teraterm_ssh

これでうまくいくはずでした。が、しかし!tera termからsshに接続しようとしてもうまくいかない!!なぜだろう??(その2へつづく)

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11/10 Fintech meetup

I attended fintech meetup at Grand South Tokyo Tower, with 180+ attendants. many of them wear suits, it doesn’t look like venture meetup at all.

There are increasing number of big companies, including 3 megabanks, IT developers, settlement service providers, etc etc. Currently the number of support member companies becomes more than 40 from big companies but less than 20 from venture firms.

During the discussion after presentation was quite funny. One of the big consumer group guy raised his hand saying,
“My boss asked our team with 10 people to think something looking like fintech.but we dont know what to do were at a loss. Please tell us what should we discuss first to avoid mistake and failure.”
I laughed but no one laughed other than me. This guy dosent understand what is venture, what is entrepreneurship. 99% guys in the same room belong to him. I remembered the air, atmosphere when I was Mizuho, Japanese bank ;-(

 

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北海道湧別町食堂 市ヶ谷駅前

本日はドメイン名のオークションがあり深夜までPCの画面とにらめっこです。ドメイン名?オークション?ドメイン名を入札で買うの?はいそうなんです。くわしくはここでは書けませんが(笑)興味のある方には直接お話ししますよ。。。。。

知床鶏ザンギ葱タレ定食950円。ごはん大盛り無料(太るから頼まないけど、なべ底のおこげがうまい)。うますぎる!