確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その1)

公私ともども忙しく更新サボってました。

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不動産仲介業をテクノロジー(モバイルアプリ、位置情報、人工知能などなど)の力でもっと利用者に使いやすいサービスにしようと思って日々開発に明け暮れています。不動産テックベンチャーとも呼ばれます。

開発費を捻出する関係で、かつ、主要メンバーがメガバンク、外資金融、不動産出身者でキャリアの長いものがいるので、売買仲介や購入時の第三者的な意見を求められることがあります。

では、タイトルにもある「オーバーローン・フルローンで不動産投資が可能な事例に遭遇」の話です。

ちなみに物件価格同額までローン調達するとフルローン、物件価格以上調達するとオーバーローンといいます。10年前ならともかく現在は物件価格の1~2割の自己資金を要求されますから、ありえないんですけどね。

さて、以下実話です。
自分の不動産会社のブログに書くにはあまりに生々しすぎたので、ここに書くことにします。

年末年始のころ、1棟もの専業の収益不動産仲介会社(カタカナ英語のの社名の会社さん、プレミアムな価値観をほうふつとされる高級感あるリッチな感じのお名前)の仲介でRC(鉄筋コンクリート)の地方1棟マンションの購入を検討している方からご相談を受けました。

私どもの調査によりますと、類似の手法を行っている業者さんは7~8社あるようです。

聞くと、人口百万超の地方都市、新幹線開業で盛り上がる街の1棟もの物件。築15年未満。でもなぜか空室率30%。満室時表面利回り(※1)9%。の購入を検討しているとのこと。

満室であれば年間賃料収入1800万円の物件ですね。

空いている30%の部屋については、購入後1年?間は不動産会社が空室保証を付けてくれる。
現在入居している部屋については保証外ですが、購入時点で理論上は満室ですね。
空室保証を付けた部屋については、仲介会社さんの持ち出しになってしまうので頑張ってうめます!とのこと。
仲介手数料(物件価格の3%+6万円、税別)はお支払いいただかなくて構いません、仲介手数料無料ですとのこと。

2億の物件ですと手数料は税前で600万円を超えますから、購入側にとっていい話です。
さらに3割の空室部分に1年間賃料保証が付く。満室で1800万だから、1800×30%=540万円を会社が負担してくれているようなもの。ますますお得な気がしますね。

お話を聞く限り対象物件は土地も建物床面積も広く、銀行評価も伸びそう。でも地方で中古物件で利回り9%とはずいぶんチャレンジング。

価格は2億。初心者の個人に2億出す銀行もどうかと思うが地方で9%利回りで販売を推奨する不動産屋もどうかと思う。

北国は除雪費用など東京都は違ったコストがかかるので都心と同じ基準で評価していると、おおむね失敗する。

ご相談いただいた方いわく、
「最初はいいかなって思っていたんですけど、話がうますぎるので・・・・」
「物件を紹介してくれた会社さんはちゃんと宅建業免許をお持ちでしたが、担当営業の子(女性でした)は宅建士持っていないようだし、物件の説明もおぼつかないし・・・・。」
「取引の際は社内の宅建士が担当するので問題ないというけれど、どうも心配なんですよね。」
「新卒2~3年くらいの子で、キラキラした目で熱心に物件の良さを説明してくれるのだけれど買った後で全リスクを負うのは自分だし、不安なんですよね。ほんとうに相手を信じて買っていいんでしょうか」
などなど。

さらに話が進むにつれ、驚きの情報が。
まずこの物件、物件価格2億に対し、フルローンで2億の融資が内定しているという。2億以上必要でしたら若干のオーバーローンもOKですよと言われたんだとか。

それもなんと、融資しているのがメガバンクだという。
(ヒント:以前収益還元融資で突っ走りすぎ、融資基準を厳格化したところ)

はじめのうちは何かの冗談かと思っていたが、詳しく聞いてみるとあながち嘘でもないらしい。

あそこの銀行は基本的に資産家じゃないと融資しない方針に変更されたはず、でもこの方は一般の務め人なので該当しないはずで、最低でも自己資金を物件価格の1割から2割要求してくるはずだ。
一番ハイレバレッジな案件でも必ず1割は要求するはずなのに、なぜフルローンだのオーバーローンが出るのだろう?

好奇心が頭の中でむくむくと起き上がってきて、いろいろ質問していくうちに、全貌が分かってきたのでした。銀行が融資基準を緩和したのではなかったのです。

ではなぜ銀行が融資基準を緩和していないのに、フルローンやオーバーローンが出る案件が生まれているのでしょう?

その2に続きます

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用語の解説
※1 満室時表面利回り:
(経費、返済、税金などを考慮しない)賃料収入÷物件価格で割って、投資商品の利回りのように物件価格の何%が毎年最大で得られるかを示した指標。
単に「表面利回り」「利回り」「グロス利回り」などとも呼ばれる。 

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