確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その3)

この記事はその2の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

やり方はそんなに難しくありません。

手順1 業者による物件仕入

まず、業者が物件を仕入れます。
(厳密には宅建業者が任意売却物件などを金融機関から相場比安く仕入れ、以下に述べる手順で加工を施すので、業者がこの物件の採取的な売主となります。)
 仕入れる際、銀行の対象物件の評価ルール上、融資金額が伸びそうな物件かどうかを考えたうえで仕入れを行うことがとても大切です。
 土地面積、前面道路路線価、建物の構造、経過築年数、延床面積の5つの情報があれば大まかに概算できます。
 これにレントロール(賃料一覧)が加わるとなおよし。

手順2 修繕工事などのバリューアップ工事

 
屋上防水工事などの修繕工事を、手順1で物件を購入した業者の負担で行います。
売主が宅建業者の場合、販売後2年間は瑕疵担保責任を負うため、ここは丁寧に行っていると予想されます(宅建業法40条)。

また、販売時には「資産価値向上のための修繕工事済みですので当面の間大規模な修繕工事関連の支出は見込まなくても大丈夫です!」
と見込み客の方々にアピールすることもできます。

業者負担分、と書きましたが、転売時の価格に乗せて回収します。
商売ですので当然ですね。

手順3 疑似的に満室状態をつくる

 

既存空室の募集を行いつつ、当該空室に対して賃料保証を付け、
実質満室状態のレントロール(賃料明細)を提示できるようにします。

この物件を最終的にフルローン・オーバーローンで買う初心者大家さんは
購入後は満室状態で安心ですね。賃料保証対象の部屋に業者が客付けを行い、
入居者が決まりますと、その部屋についての賃料保証は解除となります。

さあ、この入居者が退去した後、初心者大家さんはどうやって集客するんですかね?
地元の有力な賃貸専門業者が付いているので大丈夫です!
と、今回ご相談の方は営業担当のキラキラ女子に言われたのだそう。

そんなキラキラ女子のムードをぶち壊す一言を送ります。
あなたの物件はその地域のオンリーワン物件ではありません。
他にも空き室はたくさんあるのです。あなたの空き室は、あまたある空き室の一つでしかありません。

がんばって内装工事にお金をかけて、客付け業者さんに広告費4か月払って
最優先で客付けしてもらいましょう(^^♪ 
(すべての地域がこうだというわけではないです。この方が買おうとした極北の大都市はそうだという意味です)

手順4 ざっくり担保価値評価を行う

 

ざっくりと担保価値評価を行い、最大でいくらまでなら融資できそうかを概算します。
今回の場合ですと2億から2.1億くらいだったのかな?と思います。
手元の電卓で計算したら土地が3千万。残りの1.7億が全部コンクリートの躯体部分の価値だった。

減価償却費がたくさん計上できていいですね(^^♪
(築10年ほどだったので、40年均等計上となり、毎年の節税効果はたかが知れていますが・・・・)

担保価値評価はどこの銀行も細かい差はあれど考え方はほぼ共通ですので、そんなにぶれることはありません。不動産屋も取引件数が増えるにつれ自然とわかるようになりますし、業者によっては銀行出身者が転職してきたりするので、銀行と通じていなくとも大体のことはわかっているわけです。

手順5 銀行向け価格設定と売買契約書1の作成

 

自己資金2割を要求する銀行の利用を想定する場合、物件価格を手順4の価格の2割増し、2億4千万円に設定。

物件価格2億で表面利回り9%ということは、2.4億で表面利回り7.5%で銀行側に打診するわけですね。

銀行に事前にどの程度までなら(属性の良いサラリーマンの方などに)アパートローンで融資可能か、感触を探っておきます。
ま、予想通りに「2億前後ですかねぇ」(自己資金で4~5千万出せる人でないと、危なっかしくて融資できませんねぇ 担保評価上もせいぜい2億程度だし)といった反応を得ていたと思います。

その4に続きます。

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