戸建て賃貸を買うと儲かるのか(5) 地方物件には○○○がないと致命傷になる!?

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、昨日の投稿に続きいて、さらに寄り道をして地方物件の別のワナと、再建築不可物件に出会った場合の考え方についてお話ししたいと思います。といいますのも、これがないと一見満室の物件でも購入後に空室で困ること間違いなしだからです。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

余談が多すぎる!と会社のスタッフから苦情がありましたが
人間、なにか事をなすためには、教科書的な知識だけではやっていけません。
昨日の雪庇(読み方覚えてます?)除雪費、やっている人しか知らなくて本に書かれていない、物件売ることで頭がいっぱいの業者さんは教えてくれない、そんな知識がたくさんあったほうがあなたも投資家として討ち死にせずに済む確率が上がります。

FXでも株でもゴールドでもビットコインでも何でもよいですが、投資で一番大事なことは死なないことです。継続は力なりで、コツコツ続けていくことさえできれば成功できる。それが投資の良いところだからです。

そういうわけで、あなたが不動産投資家として成功してくため、地方物件でないと致命傷になりがちなものについても頭の片隅にインプットしておいてください。

○○○にはなにが入ると思いますか?

答えは、「駐車場」です。

地方物件では駐車場がないと入居者募集の際に致命傷

になりかねませんから、注意してください。

都心や政令指定市で暮らしていると電車中心の暮らしをしている方も多いので駅徒歩○分の表示をみて駅近物件しか見ない方がいますが、それはみるべきところがずれています。 

地方では電車通勤、電車通学の人はごく一部です。車社会なのです。ですから駅前でもない限り駐車場は必須で、ファミリー向けであれば夫婦で一台ずつ、合計二台分の駐車場が必要です。だんなさんは通勤と仕事用に一台。奥様は子供の送り迎えやパート先への通勤に一台必要になります。

駐車場がない物件の場合、近隣の月極駐車場をかりるなどする必要があります。

(こんな駐車場の看板を見つけました。過激ですね~)
omosirokanbanimg_4

 

地方は車社会であることから、道路へのアクセスのしやすさ、ショッピングセンターへの行きやすさなども大切です。

特に道路として大切なのは国道、バイパスです。物件購入の前にレンタカーなど借りるなどして、仲介の不動産屋さん抜きで近隣を走ってみましょう。仲介さんだと見落としているところ、都合が悪くて見せていないかもしれない町の顔を見に行きましょう。 

区分所有マンションですと、建設時点で開発業者さんが地域の生活環境をある程度調査した上で建設されています。分譲マンションは売り切らないと建設用資金を銀行に返済できないので、調査に調査を重ねて建設しています(その分コストがかかるので、新築の分譲マンションを賃貸に出そうとしても価格が高すぎて割に合いません)。

一方、戸建て家屋や1棟アパートでは必ずしも立地周辺の需要調査をして建てているわけではないので、怠らずに調査しましょう。

 

 

「再建築不可」との記載のある不動産に出会ったら

投資物件を探していると、物件概要の中に「再建築不可」の記載があるものに時々出会います。

これは、現在の建築基準法では建築許可を出すための要件があるのですが、その要件を欠いている物件です。
昔は法規の関係で建築できたけれど、いまの建築基準法の条件下では建物が立ちませんよ、という土地の上に立っている物件がありますと、物件概要のところに「再建築不可」と書かれます。

たとえば現在の法規では前面道路に二メートル以上接道していないといけません。
2メートル。違和感ないですよね。
消防車や救急車などの緊急自動車の乗り入れの関係で決まっているという話だそうです。

昔は自動車があまり一般的でない時代というのがありました。マイカーという単語が一般化したのは昭和40年代。メートル法の普及が昭和30年代。

昔は尺貫法(しゃっかんほう)で寸法どりをしていました。
接道幅は六尺(約180cmつまり1.8メートル)でよかったのです。

このような物件ですと現行法令上は二メートル未満の接道となり、建築許可が降りません。そこで再建築不可という表記をいたします。

建物に大きな欠陥がなければ投資対象としては検討の価値ありと思います。駆体が木造の場合シロアリや土台の腐食があると致命的です。
修繕に大金をつぎ込むことになりますので、念のため購入前に大工さんや工務店の方、建築士(高層ビルを建てるわけではないので、二級建築士でも大丈夫です)の方などにざっとみていただきコメントをもらうようにしましょう。

修繕が必要であればどのくらいのコスト感なのか、粗見積もり(あらみつもり)をお願いしましょう。

ちなみに再建築は不可のままでも、リフォームなどの改装は禁止されていないのですね。
都市計画地域(まちのなか)であれば集合住宅など建築基準法上、特殊建築物と分類されている建物は何やるにしても建築確認が必要ですが、小規模な建物(床面積100㎡未満)ですと建築確認不要という例外規定がありますので、柱だけを残して壁や床を張り直し、さらに柱もこそっと補強したりしてあたかも新築のようにしてしまうという猛者もいるようです。

わたしはめんどくさがり屋なのと、ちょっと脱法行為的な香りがするので、やりませんが・・・。

明日からは再び、戸建て賃貸は地方ではもうかるのか?の話に戻ります。


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

SNSでもご購読できます。