戸建て賃貸を買うと儲かるのか(2) 都心の一戸建て

セルフストレージ大家小原たけやです。読者の方に、都心の一軒家と地方の一軒家、どちらがいいでしょうか?という質問を受けました。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

都心の一戸建てはサラリーマン大家さんには不向き、専業大家さんなら可能性あり

地方の戸建て賃貸はまぁまぁ魅力的なのでそちらのお話をしたいのですが、地方に触れる前に都心の戸建て賃貸への投資について簡単に触れたいと思います。

サラリーマン大家さんが都心の一戸建てを買っても、投資としてはまずうまくいきません。

理由は簡単。

地価が高すぎるのと、都心はエリートサラリーマンの皆様が高額の住宅ローンを引っ張ってきて新築・中古構わず購入します。
新築は購入の翌日に売りに出すと、およそ2~3割、販売価格が下がります。
嘘だと思うなら新築買って価格査定に出してみてください。

なぜ、購入直後に価格が2割も3割も減ってしまうのでしょう。

これも理由は簡単。

広告費、営業マンへのインセンティブ(営業成果報酬)を上乗せして販売しているからです。
加えて住宅ローンで購入していますので、表面利回りで3%~4%くらいの価格で買われていきます。

戸建て分譲住宅はそもそも個人の方が終(つい)の住みかとするべく、給与所得を実質的な担保とみなした住宅ローンで購入する商品です。物件担保価値プラス給与所得の一部を返済原資として加算し、融資額を考慮します。

主に個人の大家さん向けに、物件の収益性を評価しますよ、というのがアパートローン。
副業で大家さんをしている方も多いことから、賃料収入を返済原資として物件担保価値に加算し、融資額を考慮します。

それだと返済がきつそうという場合でも他行との競争上、融資を出さなければならない場合もあります。
こういう場合は補助的に給与所得の一部を返済原資としてみますが、万が一の補助的な返済原資なので融資額への影響は住宅ローンと比べると小さいですね。

さらに住宅ローンのなかでも住宅支援機構(旧・住宅金融公庫)の提供する「フラット35」ローンを使っている場合、銀行が負担するリスクは融資実行時から機構へ住宅ローンを譲渡(売却)するまでの2~3か月間だけです。

機構は購入した皆さんの住宅ローンをまとめて300億円から1000億円のまとまりにし、これを「機構RMBS(住宅支援機構住宅ローン担保債権)」という金融商品にして、生命保険会社等に運用商品として販売。生命保険会社等は死亡保険という超長期のリスクをしょっているので、保険料収入を原資にリスク発生期間の長さに見合う長期、超長期の運用をするのです。普段は生保さんは長期の日本国債を買うのです。10年物、15年、20年、30年・・・といった年限で買っています。しかし昨今のゼロ金利下では運用のしようがありませんよね。

住宅ローン担保債権はその点、とても魅力的なのです。最長で35年の債券ですが、住宅ローンを抱えている皆さんは勤勉な日本人の方たちばかりなので、35年間予定通りに返済するという方がとても少ないのです。滞納?いいえとんでもない。その逆で、ボーナスをコツコツためたり退職金の一部を使って、前倒し返済するのです。
その結果35年のはずの債券が、ローン残高を使って全借入人の平均返済期間を算出すると、なんと、12~15年くらいになり、それでいてさらに同じ年限の日本国債よりも150bp~200bp(bpはべーしすポイント。100bpが1%)も利回りが高いのです。10億円以上の資金がないと購入できませんが、なかなか魅力的な投資商品ですね。

話が脱線しましたが、そんなこんなでして、銀行からするとローン実行から2~3か月だけの融資リスクを取ればよく、あとは機構の売却して貸付金が回収できなくなるリスクからさよならできまして、低リスクでローン手数料が入ってくる。

これは、おいしい。
おいしい商品のため、販売に積極的。
ローン実施時のルールさえ守っていれば機構がお買い上げくださるので、ルールの範囲内でぎりぎりまでローンを出してくれます。

それでも都心の一戸建てがいいという人は

つまり、融資が最もつきやすいのがこのジャンルなので、特に都心のこのジャンルなので、物件価格が高止まりしてしまって利回りで考えるととても取り組む意味がなくなるということです。

表面利回りでこの水準では、自己資金半分出しても投資として機能しません。
元利返済、メンテナンスコスト支払、将来の修繕への積み立て、管理会社への支払・・・など考えていきますと
どうしても毎月赤字になってしまいます。

接道していない再建築不可な築古を買うという手段もありますが、築古過ぎてどうしようもなくなっている物件が多いですね。再生に取り組むとなると本業をそっちのけで取り組む必要がありますし、そもそも銀行ローンが出にくいので、事業性ローン(プロパーローン)で取り組み可能な専業大家さん、地上げ屋さん以外は取り組むだけ時間の無駄であります。

またはシェアハウス的な運用を行うという選択肢もあります。でも、世の中で喧伝されているほど甘い投資じゃないですね。これについては安易に飛びついて苦労され、わたくしのところに相談に来ている方が何名かおられましたので、別途取り上げます。

そういう背景もあり、戸建て賃貸を購入して家賃収入を得よう!と思いますと、自然な流れで地方の戸建て賃貸に目が向くわけです。
戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 


 


 

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