戸建て賃貸を買うと儲かるのか(1)

セルフストレージ大家小原たけやです。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

近頃区分マンション投資が利回りが下がってきた(購入価格が上がってきた)せいでしょうか、利回りが比較的高いと言われている、戸建て一軒家への投資に人気がでているようです。そこで戸建て賃貸への投資についてみてみましょう。いろんな書籍が出版されていますし、仲介する不動産業者さんも増えてきました。

特に地方では裁判所の競売で戸建てが出やすいこともあり、若干過熱気味ですね。

地方の競売でブツ( ← 不動産のことね)を仕入れている地場の不動産業者さんからは時々、「最近素人大家さんが入ってきて落札価格が上がって商売になんねぇ」なんていうつぶやきもきこえてきます。

戸建て賃貸への投資の場合、多くのケースにおいて土地が所有権つきでついてきます。ときどき借地権の上に建てられた戸建てもありますけれども。

区分所有の場合でも、物件に土地の所有権がついてくるものは珍しくありません。

しかし区分所有の場合は一つの敷地を数十、数百のお部屋で共有する事になりまして不動産オーナーおひとりでの占有(独占的所有)ということができません。

区分マンションでは所有権はお部屋の広さの割合に応じた持ち分、たとえば共有だけれども権利は10万分の1500、などと言うことがよく起こります。たとえば10階建てのマンションで各フロア同じ面積の部屋が10室ある、全部で同じ部屋が100室あるような区分マンションですと、持ち分は100分の1ということになりますね。

これでは処分もできませんし、土地の持ち分がかなり小さくなります。

土地の持ち分が小さくてオーナー一人で土地の活用についてなにも決められない分、銀行は区分マンションには担保価値(銀行からみた資産価値)は限定的になってしまいます。

そのため区分マンションをローンを活用して買い進めようと思っても三部屋目くらいからローンがでにくくなり、先に進めなくなってしまうのです。私もこれまでに高給取りのエリートサラリーマンや勤務医の方々が新築中古に関わらず区分所有マンションを買い進めた結果、担保不足に陥ってどこからもローンがでない状態になっているのをみました。

つまり区分マンションへの投資は現金がたっぷりある方向けの投資と言うことになります。

これに対して戸建て賃貸への投資は、銀行融資を活用して収益物件を買い進めようと言う方には向いている手法といるかもしれません。

なぜなら、言うまでもないことですが、戸建ては土地も丸ごとあなたのもので共有者がいません。他の人と土地部分を共有している状態にないので、土地の持ち分といいますか専有面積は100%になるわけです。

区分マンションとくらべて土地の処分や建て替えの決定もしやすいです。

なんといっても、資産を加速度的に増やしたいときに重要なパートナーとなる、銀行も土地の比率が高い収益物件ということで価値が高いとみなしてくれ、融資しやすい分野となります。一棟もの投資は皆そうなんですけどね。

反面、戸建ては区分マンションと同じで賃借人が退去してしまうと全空物件となってしまうため、高額のローンは望めない分野ではあります。

明日に続きます。
(おそらく午後7時ごろの投稿になると思います。)


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

SNSでもご購読できます。