太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その5)

(この記事はその4の記事の続きです。)

節税効果も加味したうえでの、太陽光発電とトランクルームの投資比較を行います。

***余談***
新築アパ・マンは無視しましょう。なぜなら節税部分の影響がとても小さく、計算するだけ時間の無駄だからです。

 

なぜ時間の無駄なのでしょうか。建物部分をRC(鉄筋コンクリート)造なら47分割して毎年計上するだけ、木造および軽量鉄骨造であれば22分割して計上するだけでだからです。RCなら建物価格に占める費用計上部分は毎年2.1%(=1/47 オフィスなら2.0%=1/50)でしかなく、木造・軽量鉄骨造なら毎年4.5%(=1/22)でしかありません。

効果が小さすぎるので、計算するだけ時間の無駄なのです。

新米大家さんを言いくるめるために収益不動産業者が説得材料として使っている場合はありますが。

中古アパ・マン特に木造の場合はやりようによってはおおきな節税効果が得られます。ハイレバレッジな銀行融資はあまり期待できませんが、自己資金で半分弱出せる方なら可能性大です。興味のある方はこちらまでお問い合わせください。

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***余談 ここまで***

 

1.太陽光発電における節税効果が収益性に与える影響

比較対象の太陽光発電を再掲します。

 

場所: 大阪隣接県(関西電力管内、供給制限なし)
価格: 2500万円
年収: 300万円(フル稼働時)
利回り: 12% ( ← 300万円÷2500万円)
発電設備: 低圧55kw ※1
発電量: 7万5千kWh(キロワット時)
FIT※2価格: 40円

その他、借地代(年10万円)

租税特別措置法の規定により、この物件を平成29年3月までに取得、送電網への接続が完了した場合には当期の費用として50%=1750万円を計上でき節税が可能です。

例えばあなたが法人をお持ちで法人税率が典型的な中小企業法人税率である38.8%の場合※、1750万円の費用計上に伴い納税せずに(キャッシュアウトせずに)済む金額は1750x38.8%=679万円となります。個人事業主の方またはサラリーマン大家さんでそれ以下の所得であれば税率はもっと低いため節税効果の程度は限定的で、あまり気にされなくてもよろしいかと思います。

(※ サラリーマン大家さんなどの個人事業主のばあであっても、合算所得9百万円から18百万円程度の個人事業主であれば、ほぼ同じ税率となります。)

したがって、2500万円の支出ではなく、期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
2500-679=1821万円、
運営費用計上前の粗利回りは
16.5% (=300÷1821)
となります。12%から4.5%改善しました。

2.トランクルームにおける節税効果が収益性に与える影響
同じように、トランクルームも減価償却を考えてみましょう。
場所: 岩手県盛岡市 住宅地の中にポツンと。
地積: 169坪(約561平米)
収納庫投資額: 734万円(※2)
年収: 446万円(満室時。税後、運営委託手数料控除後)
利回り: 60.7% (平均空室率10%としても、46%)
損益分岐点空室率: 73%(入居率17%で収支トントン)

その他運営経費:構内電気照明代、運営委託費など。

新品のトランクルームは7年償却が可能で、税法上定率法での償却が可能です。

国税庁資料(末尾※記載)によりますと7年償却資産の償却率は35.7%ですから、設置時点の年度では734万円x35.7%=262万円の減価償却が可能です。

すると、納税額は262x38.8%=101万円減少、太陽光の場合と同じ考え方により、734万円の支出ではなく101万円安く投資できるということですね。

期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
734-101=633万円、
太陽光と条件をそろえる目的で運営費用計上「前」の利回り(粗利回り、表面利回り)を計算しますと、
85.1%(=539÷633)
となります。

土地持ちの方は思わず投資したくなる利回りだと思いませんか?

(実際に取り組まれた場合、利回り向上のための細かいノウハウがないとここまで利回りは向上しませんが、それでも粗利回り・表面利回りで40~60%程度は狙えると思います)
土地取得を加味しても相変わらずすごい利回りです。
1700万円で土地を取得した場合の比較
粗利回り 23.1%(=539/(2434-101))
純利回り 19.1%(=446/(2434-101))

相場並みで2200万円で土地を取得した場合であっても、
粗利回り 19.0%(=539/(2934-101))
純利回り 15.7%(=446/(2934-101))
です。

すごいと思いませんか。

※ 出典:国税庁「減価償却資産の償却率表(pdfファイル)」https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

ペラペラしゃべりすぎたので、今回はここまでとします。

 

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