区分所有マンションを買うと儲かるのか(7)転売での儲け方・続編

区分所有マンションへの投資手法として競売も選択肢に入れるべきです。

安く買うための方法として「競売」を検討しても良いかもしれません。

「競売」は裁判所で行われる入札形式の不動産売却でして、「きょうばい」または「けいばい」と読みます。世間でよく使われる読み方は「きょうばい」でしょうか。法律家や不動産のプロは「けいばい」と読む人が圧倒的に多いので、読み方で素人さんか玄人か、なんとなくピンときたりする言葉です。

競売の場合、落札(競落(けいらく)ともいいます)してもそのまま転売可能な物件は、実はあまりありません。そのため、売れるまでの期間の資金繰りとリフォーム期間と費用を考えて、仕入れ予算を考えた方がよいです。

たとえば、中古売却予定価格が1千万円と予想される競売物件の区分マンションがあったとしましょう。
手間を考えると粗利15%で150万円はほしいですよね。

個人所有で転売となりますと保有期間五年未満の場合、売却益に譲渡税40%が課税されますので手元に150万円残すには税前で250万円の利益が必要になります。すると、仕入れ価格は1千万円-250万円、すなわち750万円となります。

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ここで仕入れ価格にはリフォーム代や、保有期間分の管理費、修繕積み立て費も含まれることに注意してください。

仕入れ価格750万円となりますが、売れるまでの期間を六ヶ月とみて費用を見積もります。

空室期間中の管理費・修繕積立金
 月2万円×6ヶ月=12万円
リフォーム代※
 100万円
※ リフォーム代は業者さんにきちんと見積もりを取り、正確に出しましょう。
仲介手数料
 1千万円×3%+6万円 消費税別36万円
予備費 50万円
※ 実際に不動産を買うとなると予想外のことが起きたりするので、予備費は忘れずに取っておきましょう。目安としては物件価格の0.5%程度です。
あわせて 198万円(=50+36+100+12)分を織り込んで、建物仕入れ価格は552万円(=750-198)となります。

たとえば家賃5万5千円のファミリータイプで、利回り10%ちょっとの物件がみつかって、住宅ローン利用者向け中古住宅の分譲価格として1000万円程度で転売できそうであれば、いま述べたようなことができるのです。

ただし、これ自体をあまりおすすめできないというのが正直なところです。
なぜかといいますと、宅建業法という不動産取引に関する法律があるのですが、反復して同じような取引を繰り返して儲けていると業者と見なされてしまいまして、素人のままで取引を続けると宅地建物取引業免許が必要になります。

さらに所有期間五年未満で売買を繰り返した場合、売却益に対しては短期譲渡とみなされて売却益に対して40%もの高い税金を払わなくてはならなくなります。

短期譲渡と判定されずに住居を売却する方法もあります。それは、仕入れた家に自分で住んでしまうことです。自宅を売却すると租税特別措置法という法律に基づいて自宅売却・買い換えの特例という税制優遇措置が定められているので、この制度を活用すればよいのです。

自宅の売却益には三千万円まで非課税(2016年時点で有効な税制です)となります。利益がまるまる残ることも起こり得るというわけです。

あなたが不動産取引を業として行い売買を繰り返す場合、個人事業主または法人を設立しての取引となると思いますが、業としておこなっているのであれば短期譲渡を繰り返し、売りと買いを年度末まで繰り返しても損益は全取引通算で合算されますから、堂々と転売できます。

なお、不動産投資家は、売買がメインではなく、あくまでも賃料収入を長期安定的に得ながら資産形成を達成していくものなので、このような投資方法もあるよ、というていどに頭の中にとどめておいてください。

数段落前にて競売のお話をしました。競売は誰でも参加することができますが、権利関係が複雑な案件や落札(競落(けいらく)ともいいます)後に占有者が居座って処置に困る場合もあります。不安な方は競売の専門家である「競売不動産取扱主任者」の資格を持つ専門家に依頼しましょう。

競売不動産取扱主任者は、宅建士(宅地建物取扱士)だけが受験資格を持っている、いわば宅建士の上級資格です。保有者は全宅建士(平成27年時点で203,855名※)のわずか2%という、まさに選ばれし者のみが名乗るにふさわしい資格です。。相談してみましょう!
(ちなみに弊社にも一名在籍しております)

※ 出典 http://www.retio.or.jp/toukei/pdf/stat_g.pdf


 


 

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