区分所有マンションを買うと儲かるのか(6)転売での儲け方

「スター・マイカ」をご存知ですか?じつは、区分所有マンションへの投資方法には裏技があるのです。高い確率で利益を上げている会社があります。

地方の区分所有マンションへの投資方法は、実はもう一つあります。

それは……

名付けて「スター・マイカ方式」です。

たとえば2LDK、3LDKや4LDKなどのいわゆるファミリー向けに提供できそうな区分を探してくるのです。

ファミリー向け区分マンションは一度入居者がつくと長く住んでいただけることが多いのですが、その一方で空室になるとなかなか次が決まらないという特徴があります。

このような収益区分マンションを探してくるのです。

投資マンションとして売買しようとすると表面利回りで12%前後になりがちです。一方、住宅ローンでファミリー層が購入する場合、表面利回りで6%から。

人気の小学校区、評判の良いマンションなどですと転売益を得られる可能性が高く、取り組み甲斐があります。

なぜ実需ニーズのあるファミリー向けに住居として転売すると利益がでやすいのでしょうか。

じつはこれ、ローンの仕組みの違いが価格に反映されやすいのです。投資家が区分マンションを購入するときに使用するローンは、「アパートローン」といいます。一方住居を実需に基づき買うみなさんが使用するローンは、おなじみ「住宅ローン」ですね。

投資家向けに転売するとなると適用可能なローンが限られ、アパートローンを使う方が大半です。

アパートローンは不動産の資産価値と収益性を見て融資額が決まります。満額近く融資を受けるには表面利回りで12パーセント台、融資期間は最大で30年ほどですが、建物の税法上の減価償却年限超えた融資はしないので、実態としての融資期間は中古物件で15年から23年程度といったところ。

住宅ローンはローンの考え方がアパートローンとは全く異なり、お住まいになるので賃料0、かわりに対象不動産の資産性および借り入れ人の方の給与所得を重視します。給与から借り入れを支払ってもらうという発想で融資審査が行われます。融資期間は最長35年(二世代ローンであればそれ以上)、銀行側もローン実施後に国の機関である住宅支援機構に売却するので取り組みやすいローンです。そのため金利も低めです。ローン利用時に銀行側の融資額が伸びやすい。従って、不動産の価格は高めに(表面利回りは低めに)なります。

実はこれ、同じ手法を繰り返してどんどん成長した会社さんがあるのです。名前をスター・マイカといいます。大きくなりすぎて証券取引所に上場してしまうほどに成長しました。上場証券所は東京証券取引所、株式コードは3230です。

スター・マイカの創業社長さんは収益物件とマイホーム取得者向けの取得価格が乖離していることに目を付け、同社を創業しました。目の付け所が良いですね。

余談ですがじつは筆者と同じ金融機関で働いていた方で当時からスター営業マンとして(といいますか、伝説の営業マンとして)有名な方でした。

スター・マイカは都心と三大都市圏限定で取り組んでいるようですが、同じ原理原則は地方の主要都市でも成り立ちます。

収益物件用に出回っている物を安く買い、賃借人が退去したら小綺麗にして居住用の中古分譲マンションとして売るのです。購入時に10%の表面利回りで買って、売却時利回りが5%で売りキャピタルゲインが2倍、などと言うこともおこりますます。


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

SNSでもご購読できます。